23区内の新築マンション価格動向（その66）

恐らく
都心部で坪200万円を切るような中古マンションに需要が集まり、
2割程度の値上がりが起こるでしょう。
但し、81年以前の旧耐震マンションは避けられるでしょう。

高額な物は値が下がるので、
都心部全体の中古マンションの平均で見ると逆に下がったように見えるかもしれません。

中古マンションの売れ筋は
東京駅から半径5km圏内
築年15年前後、坪単価200万円前後。

こんな感じになるでしょう。

70㎡で4800万円、築15年
こんな都心部の中古マンションがスタンダードになりそうです。

訂正します

70㎡で4200万円、築15年
こんな都心部の中古マンションがスタンダードになりそうです。

マンションが増え
地域ブランドの希少性が無くなって来たので
超高額な中古マンションはあまり売れなくなるよ。
値段も下がるだろう。

>653
日本の富裕層は限られているし、
中国と違って減る傾向なんだよ。

郊外の土地成金もかつての勢いがなくなっているし、

真面目にブランドを信じるのなら中古を買ってみなさい。
あれだけマンションが増えるとブランドとは呼べないんじゃない？

中古を買う層は
やっぱ総額で4千万円前後ってとこかな？

5千万円超えると新築になるだろうし。

＞東京で持ち家の夢が叶わなかった高齢者は田舎にUターン。
俺は東京23区内にマンションを買って住んでますが、退職後は売って実家のある地方都市へ引っ越します。
土地は実家の土地がいくらかあるのでその中で好きな場所に建てるつもり。
低地は嫌いなので高台の畑をつぶしてゆったりした戸建てを建てようと思ってますね。東京ではまともな戸建ては無理ですが地方ならできます。
定年退職後も東京に残るって意味がないですね。
観たいイベントがあれば東京まで飛行機で来てもＬＣＣがありますので片道1万円で済むし、友達と会うのも飛行機で来ればいい。
コストのかかる東京に住む意味はまったくないです。
医療にしても地方にも大学病院も総合病院もあります。
マンション営業の餌食になって東京都心や埋立地のボッタクリマンションを買うなんてアホですよ。

広尾はブランドだからね。買う人がいる限りは値崩れはない＞
つまりそう言うことなんだよね。
今の中国は昔の日本みたい。
今の日本は？？？？ｗ

富裕層の数は有限

高額マンションがボコボコ都心に出来る

買える人とはいるの？

値崩れ必至。

まあ夢見るのは勝手だけど。

そんな事より
2000年以降増えて来た上京者の
持ち家需要の今後を考えたほうが有意義じゃない？

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

相続までの仮の住まい需要が終わって、
耳目は割安な都心部エリアに一極集中する傾向が強まっているようですね。

近郊のお国自慢もほとんど聞かれなくなりました。

ブームの自転車関連本、小説やマンガでも続々登場
ダ・ヴィンチ電子ナビ 2月23日(土)7時20分配信
都内を車で走っていると、次々と自転車に追い越される。渋滞も関係なく、交差点を除いて信号もあんまり関係ない。駐禁も切られないし、健康にも良さそうだし、何しろ風をきって走る姿が気持ちよさそうだ。自転車にハマる人が増えるのもわかる気がする。知人には10万円ほどもする自転車を持っている人もちらほら。ちょっと乗らせてもらうと、軽くてスムーズでママチャリとは明らかに別の乗り物。いつかは自分も……そう考えながら、なかなか手が出ない人も多いのでは？ 初心者には専門的世界に見え、入りづらい印象があるのだ。
しかし、自転車人口は着々と増えている。あるいは定着したということだろうか。書店に行くと、自転車関連の書籍や専門誌を多数見かける。女性向けのものやコミックエッセイなど、面白おかしく自転車ライフの魅力を語った本もあったりして、確実に間口も広がっているようだ。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130223-00001727-davinci-ent

>670
ヘルメットは女だろうが絶対かぶれよ。
事故で死なれたら運転手も気の毒だわ。

きょう東京マラソン
　３万人超のランナーが都心を駆け抜ける国内最大の市民マラソン「東京マラソン２０１３」（読売新聞社など共催）が２４日、開催される。都心の主要道路は最大６時間を超える大規模な交通規制が実施され、混雑が予想される。
　警視庁は午前６時から靖国通りや外堀通り、日比谷通りなど、コースとなる都心部の主要道路や首都高で交通規制を順次実施。ゴールの東京ビッグサイト周辺の規制が解除されるのは午後４時半前になる見込みだ。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/tokyo23/news/20130224-OYT8T00071.htm

>660
城東教授の購入者無視の江東墨田の押し売りには悲壮感を感じるね。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要はほぼ終わり、
消費税前の駆け込み需要を狙った郊外の中小規模マンションは空振りに終わり、
来年の4月には売れ残りが投げ売られるでしょう。

東京マラソン観戦スポット5選
・芝公園前
・東雲交差点から有明までの沿道
・東京都庁
・東京ビッグサイト前
・浅草雷門前
http://r25.yahoo.co.jp/fushigi/rxr_detail/?id=20130221-00028345-r25&am...

石原さんはいいイベントを立ち上げたよね。
都心横断縦断マラソンとは。

都心部居住を進めて職住近接を実現。
都心部に子育て支援施設を企業の協力のもと整備。
女性の職場進出を進め、労働者一人あたりの生産性を上る。
人口が当面減少してもGDPがマイナスとならない体制を整備する。

2020年に東京オリンピックを誘致し、2年後には移民の受け入れを開始。
少子高齢化で外周区および近隣3県で余剰となった土地、住宅ストックが受け入れ施設として機能する。

移民が日本に来るようになったら蕨市のような郊外にコミュニティを作るんだろうね。
都心は家賃が高いからね。

昨年来、「男性不況」という言葉が話題に。
男性不況とは、男性向きの仕事が減り、女性向きの仕事が増えた結果、労働力を中心として“男性の価値”が相対的に低下した状況のこと。
さらに、不況のあおりで非正規雇用、低所得の男性が増加した結果、結婚相手としての男性の地位も低下。
すると未婚率が上昇し、少子化にも拍車がかかる。
男性不況によって、社会システム全体にも弊害が出てしまっているんです。
根本的な対策としては、やはり製造業や建設業の雇用を増やすことが不可欠です。
そのためには、金融緩和などを通して、まずはデフレから脱却すること。
円安になれば、海外に移転した工場が国内に戻ってくる可能性もありますから。

>678
郊外の工場で移民の受け入れが進めば国際結婚も増える。
今回の日米首脳会談で安倍首相はハーグ条約の批准を約束した。
地ならしは庶民が分からない内に進む。
http://kotobank.jp/word/%E3%83%8F%E3%83%BC%E3%82%B0%E6%9D%A1%E7%B4%84

渋谷、新宿、池袋あたりが異文化交流の場としてにぎやかになりそうだ。

でも、オリンピック後だとかなり先のお話。

移民がデパートを好むとも思えないし、
異文化交流の場になるのは
川口、上野、秋葉原、蒲田、などを繋ぐ京浜東北線側でしょう。

介護系で働く人たちの職場は内陸郊外の住宅地が中心だから渋谷、新宿、池袋が集いの場になるんじゃない？
Ｂ級グルメ、居酒屋もいっぱいあるし。

西側外周区はアパートストックが多いから上京者の受け入れ余地も十分。
上京した日本人と移民の集いの場は新宿、渋谷、池袋。
国際結婚が進むと少子化も解決できるかも？

世田谷区の人口推移
2000年807千人
2005年835千人
2010年871千人
2012年881千人（74千人増加）

いや
マンションから戸建てへのステップアツプでは？
やはりマンションは、蜂の巣状といいアドレスといい全てにダサく、住み心地が悪い

株価上昇の恩恵を受ける高所得層をターゲットにした山手線内側の都心エリアはアベノミクス効果で需要が高まる一方、
それ以外のエリアは一般サラリーマンの給料が上がらない限り、これまでと大きく変わらないでしょう。

アベノミクスで住宅ローン上昇？
参考になるのは平成4年の変動金利。
この年の物価上昇率はアベノミクスの目標を満たす2.2％で、その時の変動金利は5.70～6.90％でした。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130224-00000004-rnijugo-lif...

>688
都心部ばかりが税収が上がると、割高外周区はいずれ財政破綻でしょうか？

Ｐ７の図３に
江東区と２３区平均の特別区税の推移が折れ線グラフで出てます。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/zaisei/5668/69957/file/23zairepo.pdf

図を見ると江東区は富裕層が増えているので他の区より税収アップ率が高いようですね。

比較的高所得の団塊の世代が退職もしくは給与が下がって定年延長ですから、
平成２０年頃から税収が下がるのが基本です。
中央区のグラフもありますか？

大田区は平成２０年から２３年で特別区税が１１．３％減少してます。
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/zeikin/sassi/zeimugaiyo.files/3g...
世田谷区は８．７％減少です。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/158/756/758/d00122069_d/fil...'%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7%E5%8C%BA+%E7%89%B9%E5%88%A5%E5%8C%BA%E7%A8%8E+%E6%8E%A8%E7%A7%BB'

公務員の自称大学教授は
そんな数字ばかり追いかけるていないで
仕事しろよ税金泥棒

ＰＣ千代田富士見だけ販売好調なのではなく、
それ以前の御茶の水のワテラスも短期完売だった。
アベノミクスに関係なく、都心人気があるのでしょう。

>694
北区はなぜかアップしてるね。

キーワードは「ウーマノミクス」と「上京者の持ち家需要の本格化」と「都心部居住の推進による職住近接の実現」。

女性が企業の中で活躍する機会は増えているのだろうか。
21日に厚生労働省が発表した賃金構造基本統計調査で、平成24年度の女性の平均賃金が0．5％上昇し、過去最高を記録した。
自民党が昨年の衆院選で掲げた公約の中にもある『女性力の発揮』。
「社会のあらゆる分野で2020年までに指導的地位に女性が占める割合を30％以上とする目標を確実に達成し、女性力の発揮による社会経済の発展を加速させる」とした同公約の具体的な政策として経済成長の項目で挙げられたこの内容は大いに注目を集め、「ウーマノミクス」というキーワードも改めて意識されてきた感がある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130224-00000013-scn-bus_all

日本人が一番幸福に感じられる人口って結局どれくらいなんだろうね。

人口規模は縮小するけど、
日本人一人一人の所得は増えて経済的には縮小しないレベル。

ＴＰＰへの加盟
そして選択と集中。

東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後と言うのは非常に上手くできてる。

それほどハードルは高くなく、そこそこの所得レベルなら手が届く。

かと言って、誰もが買えるレベルではなく、既存住民でも所得レベルが達しない人は郊外に出て行かざるを得ない。

そんな住民の入れ替わりが続いて、都心部のライフスタイルが形作られていく。

それでも城東では昔から、湾岸に限らず
東京駅まで近いのがマンションのウリ。

城東には、良い住宅地がなかったから、東京駅への距離を売りにするしかなかった。
その地域固有のセールスポイント・魅力がない。
城北で言うと、板橋。やっとこさ２３区、バカにされる。しかたないから、大手町まで意外と近い、ってそればっかり言う地域がある。

宗教だねまるで

良い住宅地、ってのも
昔は田畑や沼地だった場所を『良い』と信じてるだけのケースも多い。

まあ、ゴミ捨ててた場所も住宅地ですし。

５ｋｍってもう何十回と見てる。
こんなことで営業できる会社や従業員ってうらやましい。
まあなんで５ｋｍ以内で２５０で買えるかを知ったら手を出せないけど、地方出身者は東京からの近さだけで釣れるのかもしれないね。ってなかなか釣れてないみたいだけど。。。

団塊ジュニアは親元近くに住んで、住宅ローンを一部援助してもらっている人が多いそうだ。

近郊、郊外がバブル価格でも売れた理由。

子育ては終わらない　生活費頼るジュニア
シニアが拓く第４部　団塊の世代は今(4)
2013/2/25 2:00 情報元 日本経済新聞　電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXNASGF2105Z_S3A220C1SHA000/?dg=1

「団塊の世代の消費力に影を落としている」とコメントされているけど、
実際はジュニアの住宅取得時から一部所得が親から子に移転して、
ジュニアの消費を底上げしてたんだから、
正確に言えば需要の先食い。

のらえもんさん、湾岸に不利なこともちゃんと書いてるから偉い。

だが、賃貸に回せばどうにかなるとは思えない。
賃貸に回す人が多くなれば賃料相場は下落し、
賃料下落が嫌で転売に回し、と負の連鎖が起き兼ねないから。

湾岸は過剰供給です。
価格水準は今後大きく下がるでしょう。

マンコミにコピペするなって、のらえもんツイッターで怒ってたよ。

同様に内陸も供給過剰。
消費税10％になったあと、どうなることやら。
15年に上京者の購入が本格化、と書く人もいるけど。

じゃあ代わりに申請しておくか

>715
コピペされたくないならブログなんか書かなきゃいい。
人に見てもらいたいんだろ？

>>719

お前か！今時のプロバイダーならあっちゅう間に特定されるぞ。まさか会社のパソコンからじゃないよね。だったら破滅だよ。

著作権侵害で訴訟でもするのかね？

リンク貼ったら本人だとバレバレだからコピペしてる人もいる。

ブログに来てくれなくなると困るからリンク貼るとか一部抜粋とかしてほしいってさ。

>733

立派な営業妨害です。

榊淳司はブログでどのマンションは買ってはいけないと具体的には書いてない。

のらえもんという輩は、榊淳司の営業活動を阻む目的で
「榊淳司のマンションレポート（有明エリア）は絶対に買ってはいけない」と書いている。

後者は営業妨害以外のなにものでもない。

さて、
米国の出口戦略で一波乱あるのか？

ＦＲＢ当局者らの間では、債券買い入れプログラムを少しでも縮小すれば、金融市場に大きな衝撃が走り、長期金利が急上昇、景気回復が失速する、という事態に陥るのではないかとの懸念が強いようだ。
ＦＯＭＣ元エコノミストで、シティグループ国際経済グローバルヘッドのネイサン・シーツ氏は「ＦＲＢが景気刺激的な政策スタンスを後退させようとすれば、市場は『大変だ』と反応するだろう」と指摘した。

過去において同じような事例がある。

1984年7月から1986年7月にかけて米国は大幅な金融緩和を行った。
その間ドルは250円から125円に半額になるが、米国株は活況を呈する。

その後、1987年2月のルーブル合意で行き過ぎたドル安への歯止めが必要と各国が合意。
米国は一転金利を上昇させ、1987年10月にブラックマンデーで株が暴落。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%96%E3%83%A9%E3%83%83%E3%82%AF%E3%8...

一方日本は超円高に見舞われ、米国に負けじと金融緩和を行いバブルを招く。
1987年2月のルーブル合意で金融緩和をさらに加速。
1ドル125円から1990年4月には160円へと約3年かけて円安に戻す。
そしてバブル崩壊。

今は1985年、86年の雰囲気に似ている？

2012年2月の1ドル76円を底に同じ年数を掛け同じ比率戻すと仮定すれば、
2015年2月に1ドルが100円手前まで行き、
その頃に米国の株式市場が暴落する事になる。

1987年の頂点辺りで父が自宅を高値転売した。
あの頃はパソコンの情報などないから、俺が週刊住宅情報を毎週買って売り時を研究した。
一世一代の儲け時だった。

訂正

2012年2月の1ドル76円を底に同じ年数を掛け同じ比率戻すと仮定すれば、
2015年2月に1ドルが100円手前まで行き、
その頃に日本の株式市場が暴落する事になる。
2年先。

マンションも、2014年中に売却するのが正解かもね。

当時は無かった
巨大なデフレ輸出国、中国の存在は大きい。

米国がいくら金融緩和して、通貨安になろうが、
米国内の物価上昇率は２％以内に抑えられ、
金利の上昇圧力が一向に発生しない。

転機は訪れるのだろうか？

米国内のシェール革命も
米国の物価上昇を抑える効果が大きい。

このままずるずると先進国の金利水準が低位のまま進み、
株のみが値を上げて行く可能性もあるか？

期待利益率を低めに見るやり方が先進国に定着すれば、
株に対する期待利益率も下がり、高めのPERが許容されるようになる。
例えば期待利益率が４％であれば、株のPERも25までOKとなる。
３％であれば33までOK。

先進諸国の物価上昇率推移
http://ecodb.net/exec/trans_weo.php?d=PCPIEPCH&s=1980&e=2012&a...