23区内の新築マンション価格動向（その66）

二極化というか、やっぱり様々な層が日本にも居るわけで、
可処分所得が月20万と100万の家庭だったら、買い物をする場所やグレードも、
もちろん違ってくる訳で、ユニクロやファストフード店や、ららぽーとが便利でいい！
という人がいればその近くの、安い埋め立てエリアに住めばいいと思うし、
一人数万出しても美味しいグランドメゾンに行きたい、デパートの外商や、
青山のブティックによく行くという層は、広尾・麻布界隈に住めばいい。
価値観や懐具合によって住環境は決めればいいでしょ。

ただ一点だけ、お互い妬まないこと。相手を妬んでもいいこと無いよ。

>382
地場から出れない首都圏出身者にはたぶん一生分からない生活だよ。
まあ二極化ってことで勘弁してよ。

商業地域の充実という意味では新宿渋谷に青山などの西側が銀座丸の内などの東側を質量とも凌駕してますね。

379のように西側にあるけど東側に無いものは多数、逆のケースは殆どないですからね…。

まあ西側は私鉄沿線富裕層の商圏を持つ分、強いのはやむを得ないでしょうね。

東京駅から半径5km圏内に住み、
東京駅から半径5km圏内の商業施設、娯楽施設、文化施設を心行くまで利用する。
これが都心ライフ。

みんな同じ都心部居住者。

↑そういった全てのファクターを加味して、住宅地価格は決まっているのだよ>>381

だから、>都心部のアーバンライフは東京駅が中心だぞ。
という、いささか変な日本語だけど、よく解釈したとしたら、
その周りの住宅地も高価格になっているはず。おまけに商業地だからね。
しかし、例えば麻布・広尾エリアに比べてどころか、豊洲などは東京駅に近いはずなのに割安。

結局、その程度の評価しかされていないということの証明になっているだけのこと。
以後、東京駅から5km圏がどうの、というような無知な発言は控えるように。

湾岸との比較対象は赤羽など、交通利便性が高いけれど民度や地盤、地歴がイマイチのエリアでしょうね。
デベの宣伝量の違いで目立たないエリアもありますが、その分価格メリットは大きいと思います。

都外ですが武蔵小杉もコンセプトは湾岸に近いです。ただ今のところ湾岸同様バブル的割高のためお勧めはできません。

共同住宅ねえ。
10億を超える物件があると言っても、所詮は共同住宅だろと言われそうだよね（笑）

実際に来たことがないからそう言っているんだろうけど、
西麻布〜元麻布にかけては、今のマンション敷地はほとんどが武家屋敷跡地で、
稀にまだマンション化されていない邸宅は、敷地300坪以上で鬱蒼とした樹々が生い茂り、
田園調布の家どころの規模ではない、本町のお屋敷が幾つもあるよ。
まずはその目で確認してからものを言ったほうがいい。

上で東京駅から半径5km圏が云々と、ギャアギャア言っている新興都心在住者や、
本当の都心を知らない、ただの田舎者の遠吠えにしか聞こえないよ。

単なる都心部湾岸ネガかよ
くだらん。

どうこう言っても
自分の財布と相談しながら
無理のない範囲内で東京駅から半径５ｋｍ圏内のマンションを買えばよろしい。

それでは
都心部ライフをご堪能ください。

そんなの簡単だよ。
まず維持費のコストの高さ（日本は人件費がバカ高い）。年数回の剪定だけで数百万以上掛かるのでは？
プラス地価の高さから固定資産税は高いし、収益性を考えると、やはりマンションにして売ったほうがいい、
という考え方が圧倒的だからだろ。
実際、麻布界隈のマンション、特に月額賃料100万円以上の高額賃貸物件は、
海外の不動産証券ファンドに組み入れられている物件も多く、投資対象の一つになっているよね。

あとは何か理由ある？

麻布広尾界隈はよく知っていますが、9割方小汚い町並みです。
残り1割を誇張して書けばすごそうに聞こえるだけです。

↑だから、僻むなって！呆れるわ

>390
都心に近い豊洲と２３区北端の赤羽が比較対象？
そもそも豊洲と赤羽の地盤を比較するのはおかしくないかな。
下は赤羽の地形図。
http://www.flickr.com/photos/8076567@N04/4454117913/

江戸時代の歴代将軍が日光参拝の折りには必ず通るルート沿いだったため（日光御成り道）、神社・仏閣が多く存在し宿場町として発展していたが、明治16年に高崎線が通り、明治18年には現在の山手線の元となる品川線の「赤羽駅」が誕生。
昔の荒川（現在の隅田川）に近くて水運が便利だった事もあり、明治20年頃から地盤の良かった赤羽台に徐々に広大な軍用地ができた。
下町にあった陸軍施設が関東大震災で壊滅した事もあり、この付近に次々に移転してきたそうだ。
現在の帝京大学病院付近も全部つながってあったらしい。

失礼。
豊洲じゃなくて、湾岸との比較だったね。

豊洲はその関東大震災後にできた埋立地。

やはり東京駅から近い湾岸が人気なようですね。
でも地元民にとっては､赤羽･上野･錦糸町･池袋･浅草､亀有･･･ なんかも人気です｡

だから、東京駅を引き合いに出すなって。

たまたま、湾岸を買うような、カローラを買うような層が東京駅もそこそこ近い、というだけの話し。

続き
江戸時代の歴代将軍の日光参拝ルートになっていた理由は日光街道沿いには強固に警備できるような将軍の宿泊施設が無かったので「岩槻城」を使った事、日光街道沿いが度々の浸水被害で通行できない年があったため、江戸城を出て現在の本郷通りから岩槻街道を通る方が日程の厳しい将軍には都合が良かったと言われている。
現在でも日光御成り道や日光御成街道と呼ばれていて、その通り沿いに住んでいた人の江戸時代の日記なども残っていて面白い。
余談だが、川口市と鳩ヶ谷市とが合併して一周年記念イベントとして昨年秋には松平健を将軍役になってもらい、将軍様の御成り行列が再現された。

東京駅を起点に円を描くなんて無意味。
東京メトロの路線図見ると一目瞭然だけど、東南方面には何も無い。
有楽町線が1本ヒョロっと髭のように伸びてるだけ。

湾岸よりも新小岩や錦糸町の方が東京駅への所要時間はだいぶ短いですねえ。
東京駅への所要時間は、東側ですと湾岸は大体千葉の市川と同じくらいです。

↑その通りです。
湾岸エリアのごく一部の無知なヤツが、半径5km云々言っているだけのことです。
まあ、恐らく＊＊＊を認めたくない、ただの負け惜しみなのでしょうが。
スルーして放っておきましょう！

山手線内の南西部に於ける良好な住宅地があるのは、以下の赤丸内。
住宅地として都内で最も地価の高いエリアを含んでいる。
なお敢えて、代官山、松濤エリアも含んでいる。

異存のある方、理由も付けてご記入下さい。

↑山手線内を4つに、北西、北東、南西、南東に分割すると以下のイメージかな。

北西、新宿〜駒込　四谷、市ヶ谷、早稲田や学習院など、文教地区で古い住宅地。
北東、田端〜神田　神田、神保町、御茶ノ水、上野、個人商店などが中心の下町エリア。
南西、代々木〜大崎　青山、赤坂、六本木、広尾、麻布を擁する最高級の住宅地。
南東、東京〜品川　三田、神谷町、霞ヶ関、大手町を擁する、政財界とビジネス中心。

日本で一番地価が高い銀座が赤丸の中に入っていない。

↑ちゃんと読めよ。

>住宅地として都内で最も地価の高いエリアを含んでいる。
銀座は商業地。

この赤丸内なら、将来的にもマンション資産の目減りは少ないと考えて良いのでしょうか？

>>414
住めないからってひがむなよ！って俺は中心の六本木な訳だが（笑）

他スレッドに載っていましたが、山手線内エリアで、住環境の良さを示す目安の一つ、
第一種低層住居専用地域は下記のとおり。

この地域では、10mの絶対高さ制限があり、3階建て以上の建物は建てられず、
建ぺい率や容積率も厳しく制限されるので、良好な街並みや景観を保持できる。
公園や緑も多く、病院や学校を除く商業施設などは一切建てられないので、
良好な住環境を維持できる。

：：：：：：：：：：；；：：：：：：：：
千代田区＝一種低層は無し
中央区＝一種低層は無し

港区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部

品川区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　いわゆる長者丸。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

新宿区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　
目白２丁目　

以上です。

>421
どうでもいいよ。何の参考にもならない。

過去レスを見ていると、都内の住宅事情をよくご存知ない方も多いようでしたので、
分かりやすくまとめたつもりです。参考になれば幸いです。

現在、都内の高級住宅地と言われるところは、

1.）都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区
2.）郊外住宅地として、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区、
3.）2.に隣接する地域で、その後発展した地域。

1.）については旧華族などの上流階級の人々が好んで購入し、当時から高級住宅地として
発展しましたが、あまりに都心過ぎるため、現在ではマンションなどが多くなっています。
代表的なところでは、港区麻布、文京区大和郷（本駒込6）、文京区西片町、目白近衛町、
渋谷区松濤、渋谷区大山町、品川区池田山、島津山（東五反田）などがあります。

2.）については、分譲当時の単価も安かったため、一区画の面積が大きく、
一般には中流サラリーマン向けの分譲でしたが、当時の中流サラリーマンは、
現在でいうインテリ層であり、住民の意識が高く良好な環境が維持されてきた為であると
考えられます。代表的な例としては、世田谷区桜新町（桜新町1、深沢7,8）、
洗足（目黒区洗足2、品川区小山7,旗の台6）、大田区田園調布、
目白文化村（新宿区中落合2,3,4、中井2）、城南文化村（豊島区向山3）、
世田谷区成城、馬込文士村（大田区山王）などです。

3.）については、東急大井町線の自由ケ丘～二子玉川（等々力、尾山台など）、
京王井の頭線の世田谷区、杉並区内（駒場、代沢、永福町、浜田山など）、
大田区の東急線沿い（久ケ原、雪ケ谷など）、東急東横線の目黒区内（八雲、碑文谷）などに
点在しているようです。

需要の主体が上京者の持ち家取得になると過去のブランド地域は
単に割高地域ってだけになるからネ。

その辺りに不動産を持っている人、
関係している業者は必死。

でも、まったく説得力が無いんだよなあ。

嘘のようですが、これが現実世界。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

湾岸は中流層で固められているので良好な環境が維持され続けるね。

東京駅東側の半径5km圏内は、5千万円台、6千万円台マンション地域になって、
そこそこの所得のサラリーマン層が共働き基本で集住する地域になるでしょう。
また、地方出身者比率は他と比べて高くなるでしょう。

2004年前後は、5000万6000万出せば良い立地のマンションを買えたよ。
今は中古で価値が上がり、「お金持ちのマンション」と錯覚されているケースも多い。
実際はそこそこの所得層の住民が多いのに。

>過去のブランド地域は単に割高地域ってだけになるからネ。

ブランドかぁ。ファッションに例えると分かりやすいかも。
ヴィトンやエルメスは、それが割高だと分かってても、やっぱり欲しい人は欲しいよね。
それがブランドの持つ魅力でしょ。使ってる材料やデザインは、そんな変わらないんだし。
でも、ブランドの力のないメーカー（住宅地）からすると、ブランドエリアに文句言ったって、
＊＊＊の遠吠えというかただのヒガミにしか聞こえないから、説得力無いよね。

ブランドになるって、大変な努力があると思う。質がいいとかそれにまつわる歴史や、
レガシー（伝説）だって必要。それに見合った対価を支払う人達が多く現れて、
他メーカー（住宅地）との差別化ができて、初めてブランド価値が生まれる。
そんな歴史も努力もなくて、新参者がその分野の大先輩ブランドを批判するのは、
どの業界でも同じ。批判する前に、その先輩たちを脅かすような自己努力・切磋琢磨しなきゃ。

ファッション好きの一読者より。

>433
ファッションとかどーでもいいはなしすな。

産業構造が変わり

それに遅れて都市構造が変わり

さらに遅れて住民構造が変わる。

もはや誰も変化を止めることは出来ません。

さらに、上京者の持ち家需要の本格化と言う大きなうねりが
2015年頃から始まる。

そして2020年には東京オリンピック。

「豊洲や湾岸エリアは人気エリアである」というような勘違い発言が散見されますね。

確かに、安物エリアのしまむらやユニクロと、一種低層に多く見られるような高級ブランド住宅地、
ヴィトンとエルメスだったら、単価から言っても買いやすく、ボリュームゾーンに売れる
しまむらやユニクロは「人気」でしょう。ただ、人気ではあっても、高級ブランドにはなれない。

ユニクロも一時、高級ブランドのデザイナーを招いて高価格路線をトライしていましたが、
結局うまくいかずに途中で頓挫したように、湾岸エリアは内陸エリアとは求められるものが
違うのですから、安ブランドは安ブランドで、内陸の特の高級ブランドエリアをひがまず、
独自路線でいかれたらいいと思いますよ。だって、しまむらやユニクロ着ている人が、
ヴィトンやエルメスを羨ましがったって、ケチを付けてもただのひがみでしょ。
だったら、はじめから高い金額を払えばいいだけのこと。
湾岸は湾岸、内地は内地で棲み分け。それだけのことでしょ。

＞４３２さん
2004年前後は、5000万6000万出せば良い立地のマンションを買えたよ。

具体的にはどの辺りでしょうか？

>>439
はあ？もの知らなさすぎ。何平米で？
ちょうどその頃、恵比寿駅から徒歩4分ぐらいの場所に新築マンション買った友人がいたけど、
50㎡で7000万ぐらいだって言ってたよ。

＞437
問題は
高級ブランドエリアといわれているところが
本当に素晴らしいエリアなのかということだな
コンクリートだらけで排気ガスまみれのエリアもあり
デベが宣伝してるだけと思えるエリアもある

>コンクリートだらけで排気ガスまみれのエリアもあり
コンクリートだらけ、って、じゃあ木造のほうが素晴らしい？
地震の時は、火事の時はどうなるの？
安藤忠雄の建築など、シャープで格好いいよ！

排気ガス？例えば、都内高台の車があまり来ないようなエリアと、
田園調布、成城だろうと、幹線道路沿いで車がバンバン来るエリアだったら？
環八沿いなんて…

>デベが宣伝してるだけと思えるエリアもある
先述のブランド論と同じく。それほど消費者は愚かではありませんよ。
「高級ブランドのユニクロは」なんて誰も信じないでしょ。それと同じ。

冷静に比較してみなければ、イメージや先入観で物事を決めつけるのは良くない。

>>439
>ちょうどその頃、恵比寿駅から徒歩4分ぐらいの場所に新築マンション買った友人がいたけど、
>50㎡で7000万ぐらいだって言ってたよ。

反論は？

2003-2004ぐらいだったら恵比寿徒歩圏の物件でも
坪300ぐらいで買えたのは事実だよ。
品川・大崎・恵比寿・大井町辺りは値上がりエリアとして有名。

ダイヤモンドの中古マンション特集とかを見れば
当時の分譲価格はだいたい出てる。

>ダイヤモンドの中古マンション特集とかを見れば

ん？中古マンションの話？だったら、坪300でも高いぐらいだろ！
おいおい、ここ新築スレなんだから新築マンションの話だろ？

あの頃わ ハー

青山や新橋や品川に安くていい物件が手に入った時代でしたね。
今は逆。高くてダメな物件ばかり。

高くてダメ、じゃなくて高くて手が出ない、だろ（笑）

何時の時代にも良いものの供給はある。
買えるか、買えないか、だけの違い。
特にこの10年はデフレの時代で、特に都心の一等地は買いやすい。

今買わなくてどうするの？都内のいい場所物件なら、あっという間に20〜30％値段上がるよ。

港区なんて全体として見れば
住環境（建物の密集度、低層、空気、緑など）は
足立区より下

>438

2004は港区山手線内
スーパーゼネコンでも
坪200台の時代です。

今のほうが仕様も低いし
話にならん

でもまた探してるわけでして。

ブランドなんかどうでも良いじゃん。

都心に近くてコスパが良いところに住んで、
手元資金を多めに持って優雅な生活。

これが一番賢い生き方だよ。

>>445
どう見ても当時新築が坪300ぐらいで買えたのが
最近発売されたダイヤモンドの中古マンション特集でも
確認できる、という話でしょ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

451さん、そうでしたね。
私はプチバブルのときに築浅で高く転売しました。
マンションは適当な時期に住み替え派、ですので。

英国に学ぶ「人口減少社会・日本への処方箋」

英国民は、オリンピックには半月にわたるスポーツの祭典ということを超えた意義があることを理解しており、自らが変化を遂げ、新たな動きを推進し、さまざまな刺激を受け、これからの世代のため新しい英国を創出するときが来たことを認識している。
東京都による2020年オリンピック大会の招致は、その成否にかかわらず、独自の新たな「遺産」の創出が始まることを東京都や日本全体が発信できる一つの機会となる。

こうした動きは人口減少問題への取り組みを前進させ、経済や教育にプラスの効果をもたらすものと期待される。

永続的な「遺産」が、日本を再始動させるために必要なプラットフォームであり、新たな未来とは、社会の姿勢が劇的な変化を遂げた新しい国によって築かれるものである。

ただし、日本がこのような「遺産」を創出するためには、内側からの変化と強いリーダーシップが不可欠である。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130218-00000001-voice-pol

渋谷駅の東横線～副都心線直通で大混雑が発生する？
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130218-00000213-playboyz-so...

庶民の国ってのは
世界中探しても
日本くらいのものかもしれないね。

ブランドってのが出来ない代わりに、
結構それなりに平均的に優秀で、色々な物を作り出して
結構世界の役に立ってる。

こんなマンコミで
高級住宅地ネタを真顔でやってるのは
まさに滑稽だね。

東京中探しても高級住宅地が無い証(笑)

東五反田と麻布の営業ってはなしじゃなかった？

欧米と比べたら一億総庶民って事ですがな。

>456
わざわざ山手線に乗り換えずに副都心線で新宿池袋へ行く人が多いだろうし、
書き手は銀座線渋谷駅も移動する予定なのを知らないみたいだね。

先日、ＴＢＳのみのさんの番組が
東雲と飯田橋の三井タワーを紹介していたが、

今日はＴＢＳの夕方のニュースで
渋谷本町と西新宿の三井タワーを紹介したそうだ。

どうでも良い話しじゃん。

>462
渋谷、新宿あたりはちょっと落ちて二番手扱いかよ。

都心までの距離重視の時代になったんだね。

さーて、次はどこの三井タワーを紹介してくれるかな？

次は外周区あたり
その次は近隣3県か市部
そのまた先は大阪
更に先は福岡、仙台？

板橋の時代がやってまいります。

板橋は重要。板橋じゃなくてよかったと北区や練馬区の住民がほっとできる。
池袋が貧乏くさいのも板橋区民が買い物に来るせい、と豊島区民は解釈する。
それに、板橋は安い。特に、東上線の駅遠、徒歩十分以上、激安。２戸か3戸買っちゃいな。
板橋区の時代だ。

>467
相続までの仮の住まい需要が終わったから外周区はもうダメだろう。

次はパークタワー滝野川かな？
あんまし売れてないし。

＞469
コンクリート街＆排気ガス街はそもそもダメ

>472
個人的な趣味より、
時代の流れを考えて動いた方が得だよ。

銭金じゃないと言われればそれまでですがｗ

足立はどうですか？

>474
板橋区よりは上みたいよ。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

足立とか板橋とかにしか住めない層が一定数いるから、ある意味安定だろうね。赤塚だの青砥だの、安いんだから、低所得層を取り込むよ。何の資産価値もないだろうが。

>477
練馬区とか杉並区あたりよりかなり住環境が良いんじゃない？

足立や板橋の戸建て
都心のマンション
どっちも同格

この御三家はちょっと惨くない？(笑)

目黒区１．７３、中野区１．２８、豊島区０．７０、

>477
住環境が良いって、足立区板橋区が???
そう思えるなら幸せだね。安いし。

個人的には、板橋とかに住むなんて耐えられない。