23区内の新築マンション価格動向（その66）

新宿オリンピック楽しみですね。
でも不動産への影響はほとんどないでしょう。
仮にあっても、メイン会場周辺の新宿区、港区、渋谷区のごく一部くらい。

東京全体が活気づけば波及効果は大きい

上昇余地があるのは
東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のところくらいでしょう。

分譲マンションの価格は結局実需のボリュームの大きさで決まります。

東京駅から内陸方向へ5キロは離れないと危険ですね。

分譲マンションは一般人が買うもので
バブル時の投資対象とはなり得ません。

バブルで儲けるなら富裕層対象のブランド地域のお屋敷でしょう。

セカンドハウスを欲しがる富裕層が買わないからな。

結局山手線の内側ってことになっちゃうんですよね。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

2000年の時に22歳だった人たちは今年35歳に

まだですなあ。(笑)

東京都の15歳以下の各世代人口は約10万人、地方からの上京者が毎年6万人として計16万人、地方出身者比率約38％。

23区の15歳以下の各世代人口は約6.5万人、地方からの上京者が毎年5万人として計11.5万人、地方出身者比率約43％。

23区以外の15歳以下の各世代人口は約3.5万人、地方からの上京者が毎年1万人として計4.5万人、地方出身者比率約22％。

近郊、郊外に住んでいる15歳以下は祖父母、両親の家が既にあるので新たに買う必要は無いですから、市部の最大潜在需要は1万人÷2＝5千戸。すべての人が買えるわけじゃないので半分として、2500戸/年。そのほとんどはマンションでは無く戸建になるでしょう。マンション需要は500戸程度？

これから戸建ての土地がどんどん余ってくる時代になるね。

ちなみに2012年1月時点の25歳人口は
23区が11万7千人、市部が4万7千人です。

>295
外周区あたりの駅遠マンションはゴーストマンション化するんじゃない？

たとえば板橋区なんかは今ものすごい数が供給されてる。土地の仕入れが安くて、工場や畑がどんどん手放されるからだろうけど。
確かに安いけど、デベは先のことなど何も考えず、売りつけるね。駅遠で東上線とかって、マンションの立地じゃないよ、そもそも。
検討者は気をつけて、なるべく価値あるものを選ばないと。
人口減少期なのに、貧乏人はますます劣悪な住環境に置かれるような気がする。

資金ない田舎者は、
14.台東区248　15.江東区243　
16.練馬区241　17.大田区234　18.北区228
19.板橋区211　20.江戸川区193　
21.荒川区187　22.葛飾区172　23.足立区171
で買えばいいのかな。
こういうところは資産価値ないから、買うより賃貸のほうが賢い？

まだ持ち家取得年齢に達していないと思われますが、
30代前半の上京者の方々のご予算とご希望エリアはどんなものでしょうか？

マンションスレ自体見ている人はまだあまりいないかな？

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人←まだこのあたり？？？
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

>303
予算3500
希望エリア　足立区綾瀬　板橋区の安いところ
北区がいいけど無理っぽい

地方からの上京者から見ると
306から309はどうでも良い話。

それより、都心に近くてお手頃価格で将来性があるところを教えてくれ。

せっかく”貯め期”なのに、家族中で浪費に走りがち！ケース別診断（4）「小学生の子どもがいる家族」の場合
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130217-00031899-zai-bus_all

多くの専門家が口をそろえるのは、「マンションは立地がすべて」ということだ。
不動産調査会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員はこう話す。
「マンションの資産価値は『立地が9割』です。立地には、首都圏なら都心からどれくらいの距離にあるか、最寄り駅から徒歩何分かという二つの要素があります。もちろん、都心に近ければ近いほどよく、駅から近ければ近いほどいい。郊外は安いのですが、それ以上に資産価値の下落幅も大きいことを知っておくべきでしょう」

310
306～308は通称自由が丘くんのいつもの自己満投稿だからスルーすればいいよ。
309は知らん。

>都心に近くてお手頃価格で将来性があるところ

これは難しいぞ。というのは、これら３つの条件は相図れないから、どれかが犠牲になる。
将来性を犠牲にすれば、板橋、江東、江戸川。
お手軽価格を犠牲にすれば、山手線内側。
都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田。

都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田>

ここのメリットって何かあるのですか？

メリットは特に無いと思いますが、比較的お手軽価格で将来性があるというだけです。
ただの住宅街なので、それ以上でもそれ以下でもないです。

住環境的には、東側と特に違いはないです。

江東区、江戸川区は港区、中央区と並んで出生数も多いから将来性も高いでしょう。

>316

割高外周区がお手頃価格？

ただの住宅地で将来性？

一般人には理解できませんｗ

いやいや、>313さんは、至極真っ当な意見だと思いますよ。
都内というのは、山手線内は高く（東京都全体の10分の一の面積に、
都民の半分以上が住んでいる）特に、南西部は非常に高いけれど、
それだけ需要がありブランド力もあるので、
将来性は安定していると言えるでしょう。
お勤め先の場所などによっても、選ぶ基準は変わってきますよね。

東西では民度と地盤が違いますよ

生保はＦＲＢが無節操に買ってる間に米国債を売って現金化して
そのままドルをシェールオイル、ガス開発プロジェクトに融資して
開発による利益を得たほうが利回り向上になるし、
お国のためにもなると思うがどうよ？

ティファニーでもカルティエでも、ブランド物は高い。
誰もが認め、出来れば所有したいと望むから。
住宅地だってそう。
予算の中で、何を最優先させるか。
山手線内南西部のマンションだと、立地、広さ、資産価値、全てを優先させれば、
1億円あったって、せいぜい80㎡ぐらいのマンションしか買えない。
でも、練馬、杉並、世田谷、大田区あたりなら、その半分以下の予算で同じ広さの物件が手に入る。
たかがマンションされどマンション。

>324
5000万円で80m2が練馬杉並大田世田谷で買えるってことないよ。条件悪い駅で徒歩十分こえとか？
そんなに易居ならうれしい。

↑
まず、練馬、杉並、世田谷、大田区って範囲が広すぎなのでは？
例えば、練馬の大泉学園などなら、4000万円台から買えると思うけど、
世田谷は、環七近くか環八より外かでも価格だいぶ違うしね。
同じ区の中でも価格差は大きいし、東京は複雑なのです…

>325
単なる外周区が何故そんなに高いのですか？
不思議な世界が広がっているのですね。
上京者には理解不可能です。

ビバリーヒルズの、敷地千坪を超えるようなお屋敷が2〜3億で買えるけど、
都心だったら、140㎡ぐらいのマンションがその価格。
土地と人のバランス比で、そのような現象が起きる。
シンガポールや香港なんか、その差はもっと広がる。
ちょっとした家を建てるのに10億〜とかだって！

>326
そうだよね
この四つの区でも特性違うのに、これをくくって値段ひとつで語るって無理。
練馬は石神井公園はちょう高いとか、世田谷は区内でピンキリだし。
その値段で、杉並の永福町浜田山荻窪とか買えるわけないし。

都心に近くて住環境が良くてお手頃価格はなんと言っても本所、深川あたりでしょう。

70㎡、5千万円台で通勤時間が大手町までたったの10分以内だよ。

地方から上京された方も手が届くと思うよ。

そうですね。余裕をもっていけばいいと思いますよ。
もう豊洲は人気地域になってしまいましたし。
仲良くしましょうよ。争いなんて好みません（にこにこ）

割高外周区が超高いのは相続までの仮の住まい需要があるからにすぎません。意味も無く高い物は、地縁、血縁が無い人は買わないようにしましょう。相続で家が余るようになれば不動産価値が下がり続けますよ。言わずもがなですが。

湾岸人気はかなりすごい。
先日も朝ズバでは東雲がすごいとやっていた。
対する飯田橋はかなりしょぼい状況。豊洲五輪も影響か。

地域によって値段が変わるのは当たり前。
どこでくくるかは議論の流れであって、区でくくって平均を考えた場合
324の発言はあながち間違いではない。

個別に言い出すと、物件単位の値段になるのできりがない。

>>334さん
嘘のようですが、これが現実世界。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

>>331
ま、まさかパークマンションとパークタワーが一緒のレベルだと思ってた、豊洲のほっこりクン？
久々だけど、無知っぷりは少しは治った？

???
334です。あなたが記載されたエリアに住んでいますが(一番古くからある路線です)、
何が現実か全く理解できません。

>>337

１億近く出さなくても同等のマンションが5千万円台で買える世界が広がってます。

嘘みたいですが本当のお話です。

>>338
単に時間の問題じゃなくて、方角も関係あるでしょ。
南はいいけど、北に10分なんて行きたくない人多いんじゃない？
だから人気がない=安い。ということ。
ブランドと一緒で、人気があるブランドは高い=客が買うから。
分かる？

>>339
全然分かりません。
通勤で南に向かおうが、北に向かおうが10分は10分ですよ。

>336
マンコミュ名物無知さん

・豊洲のほっこりくん
・奥沢の自由が丘くん
・タマデンくん

>340
いつもの世田谷くんの類だから、スルーしたほうがいいよ。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要が今一弱かった背景か？
2015年からは需要の主体は上京者に代わります。
気を取り直して行きましょう。

20～59歳の働き盛りで未婚、無職の男女のうち、社会と接点がない「孤立無業者」が2011年時点で162万人に上るとの調査結果を、玄田有史・東大教授のグループが17日までにまとめた。
景気低迷に伴う就職難やリストラなどが響き、06年（112万人）と比べて４割強増えた。
20～50代の未婚男女で仕事も通学もせず、無作為に選んだ２日間にずっと１人でいたか一緒にいたのが家族だけだった人を「孤立無業者」と定義。
政府は15～34歳で、通学も仕事も職探しもしていない人を「ニート」（12年平均で63万人）と位置付け、カウンセリングや就職支援を実施。
一方、無職で社会から孤立している30代半ば以上の人の実態把握や支援が新たな課題となっている。

10分で考える人は地方出身者か近隣県の出身者
同じ10分でも場所で考えるのが都心住民
地方出身者にとっては同じ10分圏内の東側がとても割安に感じると思う
それはそれである種のニーズだから買ったらいいと思う
1億円と同等の物が5000万円で買えるのはそれなりの理由があるだけ
その理由を気にしないなら5000万円で買えるのはお得だと思う
誰かが買わないと5000万円の場所は売れないからね

344の言う通りだと思う。
同じなんてありえない。
格差社会ですみわけができていく。
鼻息荒く都内にマンション買えたっていう田舎者とすみわけができるのは良いこと。

いやだから、同じ10分なら北だろうが南だろうが関係ないっていうのが論点なのに。
地方とか出身の話はしていないの。

>335
丸ノ内線だけはどちらも検討の余地ありだけど、それ以外の北側・東側は論外だね。
南側・西側ならその15分位までは許容範囲かな。

格差だのなんだの最近言い出した話だけど、昔から住み分けはなされていたよ。
最近は成金さんや田舎者が集中してきた地域があるだけで、格式ある住宅地は何百年も前から変わっていない。
そういう人たちは選民意識があるみたいだけど、勘違いもいいとこ。
ここ数十年程度の傾向なんて誤差みたいなもの。

すみわけよいことです。
同じ10分という価値観の人がいてくれるおかげで、本当に価値ある場所が侵食されずにすみます。

こういう差別主義者みたいなのがいるんだよなぁ。
都心の事情もよく分かってないくせに。
例えば、田舎に行ったら確かにマンションってしょぼいだろうけど、
都内の一等地には、150㎡、300㎡っていう高級マンションもある訳。
賃貸なら100万200万超えだよね。そういうの一度見てから文句言って。

都内に代々住む人への嫉妬がすごい

>344
確かに同じ10分で１億円も出す人はちょっと可笑しいのかも。

東雲のタワマンの方が飯田橋のタワマンよりも人気であることがテレビで流されてしまった・・・

意味も無く高値を正当化するブランド神話ももはや通用しなくなった？

不都合な真実(笑)

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

>>357
>>358

あのなー、値段の差があるだろう。

・飯田橋のタワマン=ベンツ
・東雲のタワマン=カローラ
に例えたら分かりやすいかな。

カローラとベンツだったら、普通はベンツに乗りたいわな。
でも、やっぱりベンツはブランドで価格差が何倍もあるから、普通の購買層は買えない。
お手頃な安いカローラのほうが、ベンツの何百倍も売れるのは当たり前。
ブランドとはそういうもの。お金を出しても買いたいかどうか。
安さでしか勝負できない東雲はブランドではない。
ベンツに乗れない層が買う、割安な立地でしかない。分かった？

おかしな人がいるんだね。

だから都会は面白くって飽きない。

別に六本木、赤坂あたりに住みたいと思わない。
本所、深川あたりの方が公園もあって住みやすい。
庶民感覚でしょうか？

下流感覚では？

>360
的を得た回答だと思いますね。

それに、どのテレビ番組で放映されたのか知りませんが、
パークタワー東雲のスレッド読めば分かりますけど、
売れ行き全く良くないそうですから、何としてでも売り切りたい三井関係がスポンサーの番組だったのでは？

・飯田橋のタワマン=ベンツ
・東雲のタワマン=ポルシェ
・二子玉川のタワマン=ヒュンダイ
・晴海のタワマン=サニー

ならしっくり来る

ブランドで売るか・・・

希少性は？？？

風前の灯にすぎないのか？

↑おい東雲！マンションより車のほうが高いじゃないか！（笑）

364
どーでもいいですが、朝のみのさんの番組だと思います。
なぜか、三井の東雲と飯田橋を取り上げてやってました。

どっちにしろこれから売れるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内。

お手頃な価格のところもあれば、
その倍するところも有る。
東京って面白いね。

↑やっぱり三井関係じゃないか！
やはり、それだけ東雲の売れ行きがヒドイのか…

どっちにしろ
東京駅から5ｋｍ圏外はもはや蚊帳の外。

しこしこと地道に地元民相手に売りなさいｗ

先の東京駅のリニューアルで、都心＝東京駅の定義が確定しましたね。

今迄は新宿や渋谷なども東京駅と比較対象になってたけど、圧倒的に差を付けられましたね。

リニアは品川発着。それまでで東京駅は…まあランドマーク的な感じかな？
地価は徐々に下がっていくでしょう。マジな話。

都心部居住の人が渋谷とか新宿に行くなんて有り得ないでしょう。

正直な話。

東急の渋谷再開発を持ち上げる提灯記事を散見するけど、
マスコミって本当に無責任だと思うね。

東京駅って伊勢丹ありましたっけ？三越は？
今のリニューアルブームが落ち着いたら、お上りさんとサラリーマン以外行かない、
何の変哲もないただのターミナル駅、本来の存在に戻るだけで、住宅云々とは関係なし。
マジな話。

いまだに、デパートを素晴らしいものと考えているの？

大丸、好調。

>>377
人それぞれだけど、個人的には今着ているスーツは英国製で、
伊勢丹でしか扱っていないからなぁ。
あと生活雑貨とか、やっぱり上品な輸入雑貨とか、まだまだデパートにはお世話になってるよ。
外商さんも便利だし。

二極化
ららぽーととビバホームで満足できる層と
デパートで買える余裕のある層

>376
都心部のアーバンライフは東京駅が中心だぞ。
東京駅の駐輪場が足らなくなって来てるくらいだもん。