23区内の新築マンション価格動向（その66）

政府の新規国債の発行は年５０兆円ほど。

日銀が市場から１６０兆円の国債を購入すれば、
１１０兆円の既存国債が消化され、
銀行、生保は１１０兆円分の運用方法を新たに考える必要が出て来ます。
海外に投資？新規貸出先？株で運用？

そうなってやっと1ドル110円、
物価上昇率２％の世界が実現します。

ちなみに現在の東証一部の時価総額は３２６兆円
日経平均が1万１千円から1万3千円になれば、約６０兆円増加します。
銀行、生保から吐き出された１１０兆円の内６０兆円は株式市場で吸収できます。
外人もいますが・・単純計算ではそうなります。

少子高齢化、人口減少社会になって、
余剰資金が無節操に日本の不動産市場に流れ込む事はもはやありません。
余剰資金が流れ込むにも理屈が必要。
あるとすればオリンピック関連の局地的な物。

恐らくシェール革命で復活が期待される米国に大量の投資資金が向かい、
円安、ドル高にそのぶん拍車がかかるでしょう。

中国は完全な投資過剰、生産過剰の状態。
日中関係の悪化もあり、余剰資金が向かうことは無いでしょう。

かなりの荒療治ですが、
国債に安住している民間資金１１０兆円を日銀が押し出して
無理やり運用させるってことです。

マイナーマターですが
日銀の当座預金金利も現在の０．１％をゼロにします。
本来であればマイナス金利にしたいところですがｗ

日銀はREIT、ETF等のリスク資産の購入枠を増やす必要はありません。
国債を大量に購入し、塩漬けにして民間資金の行き場を無くせば、
民間資金は自然とリスク資産に向かいます。

国債は10年以内の物を対象にし、
FRBを見倣い長期の物をより多く購入すれば、
インパクトは大きくなります。

近郊、郊外までミニバブルなんて記事に躍らせられないこと。

少子高齢化、郊外人口減少は人口動態から言って、
これからも続くのは明白。

ミニバブルがあるとすれば、唯一オリンピックネタだけ。
これが現実だよ。

新宿オリンピック楽しみですね。
でも不動産への影響はほとんどないでしょう。
仮にあっても、メイン会場周辺の新宿区、港区、渋谷区のごく一部くらい。

東京全体が活気づけば波及効果は大きい

上昇余地があるのは
東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のところくらいでしょう。

分譲マンションの価格は結局実需のボリュームの大きさで決まります。

東京駅から内陸方向へ5キロは離れないと危険ですね。

分譲マンションは一般人が買うもので
バブル時の投資対象とはなり得ません。

バブルで儲けるなら富裕層対象のブランド地域のお屋敷でしょう。

セカンドハウスを欲しがる富裕層が買わないからな。

結局山手線の内側ってことになっちゃうんですよね。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

2000年の時に22歳だった人たちは今年35歳に

まだですなあ。(笑)

東京都の15歳以下の各世代人口は約10万人、地方からの上京者が毎年6万人として計16万人、地方出身者比率約38％。

23区の15歳以下の各世代人口は約6.5万人、地方からの上京者が毎年5万人として計11.5万人、地方出身者比率約43％。

23区以外の15歳以下の各世代人口は約3.5万人、地方からの上京者が毎年1万人として計4.5万人、地方出身者比率約22％。

近郊、郊外に住んでいる15歳以下は祖父母、両親の家が既にあるので新たに買う必要は無いですから、市部の最大潜在需要は1万人÷2＝5千戸。すべての人が買えるわけじゃないので半分として、2500戸/年。そのほとんどはマンションでは無く戸建になるでしょう。マンション需要は500戸程度？

これから戸建ての土地がどんどん余ってくる時代になるね。

ちなみに2012年1月時点の25歳人口は
23区が11万7千人、市部が4万7千人です。

>295
外周区あたりの駅遠マンションはゴーストマンション化するんじゃない？

たとえば板橋区なんかは今ものすごい数が供給されてる。土地の仕入れが安くて、工場や畑がどんどん手放されるからだろうけど。
確かに安いけど、デベは先のことなど何も考えず、売りつけるね。駅遠で東上線とかって、マンションの立地じゃないよ、そもそも。
検討者は気をつけて、なるべく価値あるものを選ばないと。
人口減少期なのに、貧乏人はますます劣悪な住環境に置かれるような気がする。

資金ない田舎者は、
14.台東区248　15.江東区243　
16.練馬区241　17.大田区234　18.北区228
19.板橋区211　20.江戸川区193　
21.荒川区187　22.葛飾区172　23.足立区171
で買えばいいのかな。
こういうところは資産価値ないから、買うより賃貸のほうが賢い？

まだ持ち家取得年齢に達していないと思われますが、
30代前半の上京者の方々のご予算とご希望エリアはどんなものでしょうか？

マンションスレ自体見ている人はまだあまりいないかな？

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人←まだこのあたり？？？
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

>303
予算3500
希望エリア　足立区綾瀬　板橋区の安いところ
北区がいいけど無理っぽい

地方からの上京者から見ると
306から309はどうでも良い話。

それより、都心に近くてお手頃価格で将来性があるところを教えてくれ。

せっかく”貯め期”なのに、家族中で浪費に走りがち！ケース別診断（4）「小学生の子どもがいる家族」の場合
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130217-00031899-zai-bus_all

多くの専門家が口をそろえるのは、「マンションは立地がすべて」ということだ。
不動産調査会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員はこう話す。
「マンションの資産価値は『立地が9割』です。立地には、首都圏なら都心からどれくらいの距離にあるか、最寄り駅から徒歩何分かという二つの要素があります。もちろん、都心に近ければ近いほどよく、駅から近ければ近いほどいい。郊外は安いのですが、それ以上に資産価値の下落幅も大きいことを知っておくべきでしょう」

310
306～308は通称自由が丘くんのいつもの自己満投稿だからスルーすればいいよ。
309は知らん。

>都心に近くてお手頃価格で将来性があるところ

これは難しいぞ。というのは、これら３つの条件は相図れないから、どれかが犠牲になる。
将来性を犠牲にすれば、板橋、江東、江戸川。
お手軽価格を犠牲にすれば、山手線内側。
都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田。

都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田>

ここのメリットって何かあるのですか？

メリットは特に無いと思いますが、比較的お手軽価格で将来性があるというだけです。
ただの住宅街なので、それ以上でもそれ以下でもないです。

住環境的には、東側と特に違いはないです。

江東区、江戸川区は港区、中央区と並んで出生数も多いから将来性も高いでしょう。

>316

割高外周区がお手頃価格？

ただの住宅地で将来性？

一般人には理解できませんｗ

いやいや、>313さんは、至極真っ当な意見だと思いますよ。
都内というのは、山手線内は高く（東京都全体の10分の一の面積に、
都民の半分以上が住んでいる）特に、南西部は非常に高いけれど、
それだけ需要がありブランド力もあるので、
将来性は安定していると言えるでしょう。
お勤め先の場所などによっても、選ぶ基準は変わってきますよね。

東西では民度と地盤が違いますよ