23区内の新築マンション価格動向（その66）

>251

なんで必死で否定しているの？
これからは上京者の持ち家取得が需要の中心になるのは誰が見ても明らかじゃん。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要はほぼ終わり、
近郊、郊外のバブル価格ももう終わり。
落ちるナイフに手を出すな！

埋立地は仮住まい以外に需要がないのできびしくなりそうですね。

>251
いわゆる近郊アパート地帯スラム化論ですね。

街にビルとマンションの建物しかないコンクリート街
車の通行量が多い排気ガス街
は嫌

都心もそれに近いと思うけど。

みんなアベノミクスで不動産アゲアゲだよ。
新築に比べ割安感のある中古が動き始めた。マンション仲介大忙しだ。

追証かかって不動産どころじゃないｗ

毎年、今頃は子供の新学年に間に合わせる様に中古が売れる。
季節的要因。

不動産経済研究所によると神奈川県、市部の１月の分譲マンション供給数は前年同月比で激減だったらしい。

相続までの仮の住まい需要はほぼ終わった模様。

日経、今日の下げはキツイなww
G20とTPPの様子見か。

>>263
武藤ショック
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE91E01120130215

アークヒルズ仙石山レジデンス、住みたいです！
賃貸物件ですが、275㎡の5LDKで252万円/月。
間取り図添付しますけど、54帖のLDとか凄そうだし、
主寝室も16.6帖と広々。寝室5部屋も要らないけど…

「ウェリス代官山猿楽町」のＤＭが送られてきました。
場所は代官山フォーラムの北東側、代官山駅から徒歩5分。
64.30㎡〜229.72㎡の全44戸だそうですが、
価格はどれぐらいになるのでしょう？

ちなみに、至近で販売されている「センチュリーフォレスト」の残戸の価格は：
104.73㎡=1億7,500万円
109.54㎡=1億9,500万円
114.38㎡=1億9,900万円
127.16㎡=2億1,500万円
163.93㎡=3億9,400万円

坪550〜600万円といった感じですが、同水準に落ち着くでしょうか？

都心部ライフがますます便利になるよ。

地下鉄、乗り換え改善　都営・メトロ、九段下など
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO51765690V10C13A2L71000/

九段下駅、壁がなくなるのを便利と感じる利用者がどれだけいるかだね。
詳しく書くのも面倒だから書かないが、神保町駅でも乗換えできるし、他のルートもあるので。

相続税の税収が今年に入ってすごい勢いで増えているみたいだね。

>265さん
超高級賃貸なら、スミフのラトゥール代官山もすごかったですよ。
全139戸の低層マンションで最低でも月100万円くらいから、最高は月500～600万円くらいだったはず。
月500～600万円ということは、、、年間賃料が6000万円以上！！
でもってほとんど空きは無いらしい。
もともと外人住宅だったところだそうなので、今も外人さん中心なのかも。
とは言え、こういう賃貸に住む人もいるという現実にただひたすらビックリです。

↑超高級賃貸を借りる層というのは、何時の時代にもある程度のボリュームは居て、
立地と仕様、価格に納得がいけば、安定して契約されているということなんですね。
羨まし〜(^^♪

計算してみたら
米国に匹敵する金融緩和を行うには日銀が一年間で160兆円の国債を購入する必要があります。
そうすれば日銀のバランスシートは現在の倍に一気に膨らみ、
為替は対ドルで110円になり、日経平均は1万3千円を超えるでしょう。
日銀保有の国債は250兆円となり、約4分の１の所有者になります。

ちなみに米国は
住宅関連のモーゲージの買い取りが４５０億ドル/月
長期国債の買い取りが４００億ドル/月、計８５０億ドル/月。
年間で１兆２００億ドルの金融緩和が予定されております。

政府の新規国債の発行は年５０兆円ほど。

日銀が市場から１６０兆円の国債を購入すれば、
１１０兆円の既存国債が消化され、
銀行、生保は１１０兆円分の運用方法を新たに考える必要が出て来ます。
海外に投資？新規貸出先？株で運用？

そうなってやっと1ドル110円、
物価上昇率２％の世界が実現します。

ちなみに現在の東証一部の時価総額は３２６兆円
日経平均が1万１千円から1万3千円になれば、約６０兆円増加します。
銀行、生保から吐き出された１１０兆円の内６０兆円は株式市場で吸収できます。
外人もいますが・・単純計算ではそうなります。

少子高齢化、人口減少社会になって、
余剰資金が無節操に日本の不動産市場に流れ込む事はもはやありません。
余剰資金が流れ込むにも理屈が必要。
あるとすればオリンピック関連の局地的な物。

恐らくシェール革命で復活が期待される米国に大量の投資資金が向かい、
円安、ドル高にそのぶん拍車がかかるでしょう。

中国は完全な投資過剰、生産過剰の状態。
日中関係の悪化もあり、余剰資金が向かうことは無いでしょう。

かなりの荒療治ですが、
国債に安住している民間資金１１０兆円を日銀が押し出して
無理やり運用させるってことです。

マイナーマターですが
日銀の当座預金金利も現在の０．１％をゼロにします。
本来であればマイナス金利にしたいところですがｗ

日銀はREIT、ETF等のリスク資産の購入枠を増やす必要はありません。
国債を大量に購入し、塩漬けにして民間資金の行き場を無くせば、
民間資金は自然とリスク資産に向かいます。

国債は10年以内の物を対象にし、
FRBを見倣い長期の物をより多く購入すれば、
インパクトは大きくなります。

近郊、郊外までミニバブルなんて記事に躍らせられないこと。

少子高齢化、郊外人口減少は人口動態から言って、
これからも続くのは明白。

ミニバブルがあるとすれば、唯一オリンピックネタだけ。
これが現実だよ。

新宿オリンピック楽しみですね。
でも不動産への影響はほとんどないでしょう。
仮にあっても、メイン会場周辺の新宿区、港区、渋谷区のごく一部くらい。

東京全体が活気づけば波及効果は大きい

上昇余地があるのは
東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のところくらいでしょう。

分譲マンションの価格は結局実需のボリュームの大きさで決まります。

東京駅から内陸方向へ5キロは離れないと危険ですね。

分譲マンションは一般人が買うもので
バブル時の投資対象とはなり得ません。

バブルで儲けるなら富裕層対象のブランド地域のお屋敷でしょう。

セカンドハウスを欲しがる富裕層が買わないからな。

結局山手線の内側ってことになっちゃうんですよね。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

2000年の時に22歳だった人たちは今年35歳に

まだですなあ。(笑)

東京都の15歳以下の各世代人口は約10万人、地方からの上京者が毎年6万人として計16万人、地方出身者比率約38％。

23区の15歳以下の各世代人口は約6.5万人、地方からの上京者が毎年5万人として計11.5万人、地方出身者比率約43％。

23区以外の15歳以下の各世代人口は約3.5万人、地方からの上京者が毎年1万人として計4.5万人、地方出身者比率約22％。

近郊、郊外に住んでいる15歳以下は祖父母、両親の家が既にあるので新たに買う必要は無いですから、市部の最大潜在需要は1万人÷2＝5千戸。すべての人が買えるわけじゃないので半分として、2500戸/年。そのほとんどはマンションでは無く戸建になるでしょう。マンション需要は500戸程度？

これから戸建ての土地がどんどん余ってくる時代になるね。

ちなみに2012年1月時点の25歳人口は
23区が11万7千人、市部が4万7千人です。

>295
外周区あたりの駅遠マンションはゴーストマンション化するんじゃない？

たとえば板橋区なんかは今ものすごい数が供給されてる。土地の仕入れが安くて、工場や畑がどんどん手放されるからだろうけど。
確かに安いけど、デベは先のことなど何も考えず、売りつけるね。駅遠で東上線とかって、マンションの立地じゃないよ、そもそも。
検討者は気をつけて、なるべく価値あるものを選ばないと。
人口減少期なのに、貧乏人はますます劣悪な住環境に置かれるような気がする。

資金ない田舎者は、
14.台東区248　15.江東区243　
16.練馬区241　17.大田区234　18.北区228
19.板橋区211　20.江戸川区193　
21.荒川区187　22.葛飾区172　23.足立区171
で買えばいいのかな。
こういうところは資産価値ないから、買うより賃貸のほうが賢い？

まだ持ち家取得年齢に達していないと思われますが、
30代前半の上京者の方々のご予算とご希望エリアはどんなものでしょうか？

マンションスレ自体見ている人はまだあまりいないかな？

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要がほぼ終わった現在、
実需として期待できるのは地方からの上京者の持ち家需要だけです。
業者のみなさん甘い考えはやめましょう。

近隣3県以外の道府県からの流入超人口推移
1996年＋19,808人
1997年＋31,350人←まだこのあたり？？？
1998年＋41,405人
1999年＋43,522人
ーーーーーーーーーーーーーーー
2000年＋51,629人
2001年＋63,128人
2002年＋63,912人
2003年＋59,276人
2004年＋58,516人
2005年＋76,821人
2006年＋77,067人
2007年＋87,703人
2008年＋81,147人
2009年＋59,984人
2010年＋51,306人
2011年＋35,452人（震災による一時的なもの）

>303
予算3500
希望エリア　足立区綾瀬　板橋区の安いところ
北区がいいけど無理っぽい

地方からの上京者から見ると
306から309はどうでも良い話。

それより、都心に近くてお手頃価格で将来性があるところを教えてくれ。

せっかく”貯め期”なのに、家族中で浪費に走りがち！ケース別診断（4）「小学生の子どもがいる家族」の場合
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130217-00031899-zai-bus_all

多くの専門家が口をそろえるのは、「マンションは立地がすべて」ということだ。
不動産調査会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員はこう話す。
「マンションの資産価値は『立地が9割』です。立地には、首都圏なら都心からどれくらいの距離にあるか、最寄り駅から徒歩何分かという二つの要素があります。もちろん、都心に近ければ近いほどよく、駅から近ければ近いほどいい。郊外は安いのですが、それ以上に資産価値の下落幅も大きいことを知っておくべきでしょう」

310
306～308は通称自由が丘くんのいつもの自己満投稿だからスルーすればいいよ。
309は知らん。

>都心に近くてお手頃価格で将来性があるところ

これは難しいぞ。というのは、これら３つの条件は相図れないから、どれかが犠牲になる。
将来性を犠牲にすれば、板橋、江東、江戸川。
お手軽価格を犠牲にすれば、山手線内側。
都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田。

都心に近いを犠牲にすれば、練馬、杉並、世田谷、大田>

ここのメリットって何かあるのですか？

メリットは特に無いと思いますが、比較的お手軽価格で将来性があるというだけです。
ただの住宅街なので、それ以上でもそれ以下でもないです。

住環境的には、東側と特に違いはないです。

江東区、江戸川区は港区、中央区と並んで出生数も多いから将来性も高いでしょう。

>316

割高外周区がお手頃価格？

ただの住宅地で将来性？

一般人には理解できませんｗ

いやいや、>313さんは、至極真っ当な意見だと思いますよ。
都内というのは、山手線内は高く（東京都全体の10分の一の面積に、
都民の半分以上が住んでいる）特に、南西部は非常に高いけれど、
それだけ需要がありブランド力もあるので、
将来性は安定していると言えるでしょう。
お勤め先の場所などによっても、選ぶ基準は変わってきますよね。

東西では民度と地盤が違いますよ

生保はＦＲＢが無節操に買ってる間に米国債を売って現金化して
そのままドルをシェールオイル、ガス開発プロジェクトに融資して
開発による利益を得たほうが利回り向上になるし、
お国のためにもなると思うがどうよ？

ティファニーでもカルティエでも、ブランド物は高い。
誰もが認め、出来れば所有したいと望むから。
住宅地だってそう。
予算の中で、何を最優先させるか。
山手線内南西部のマンションだと、立地、広さ、資産価値、全てを優先させれば、
1億円あったって、せいぜい80㎡ぐらいのマンションしか買えない。
でも、練馬、杉並、世田谷、大田区あたりなら、その半分以下の予算で同じ広さの物件が手に入る。
たかがマンションされどマンション。

>324
5000万円で80m2が練馬杉並大田世田谷で買えるってことないよ。条件悪い駅で徒歩十分こえとか？
そんなに易居ならうれしい。

↑
まず、練馬、杉並、世田谷、大田区って範囲が広すぎなのでは？
例えば、練馬の大泉学園などなら、4000万円台から買えると思うけど、
世田谷は、環七近くか環八より外かでも価格だいぶ違うしね。
同じ区の中でも価格差は大きいし、東京は複雑なのです…

>325
単なる外周区が何故そんなに高いのですか？
不思議な世界が広がっているのですね。
上京者には理解不可能です。

ビバリーヒルズの、敷地千坪を超えるようなお屋敷が2〜3億で買えるけど、
都心だったら、140㎡ぐらいのマンションがその価格。
土地と人のバランス比で、そのような現象が起きる。
シンガポールや香港なんか、その差はもっと広がる。
ちょっとした家を建てるのに10億〜とかだって！

>326
そうだよね
この四つの区でも特性違うのに、これをくくって値段ひとつで語るって無理。
練馬は石神井公園はちょう高いとか、世田谷は区内でピンキリだし。
その値段で、杉並の永福町浜田山荻窪とか買えるわけないし。

都心に近くて住環境が良くてお手頃価格はなんと言っても本所、深川あたりでしょう。

70㎡、5千万円台で通勤時間が大手町までたったの10分以内だよ。

地方から上京された方も手が届くと思うよ。

そうですね。余裕をもっていけばいいと思いますよ。
もう豊洲は人気地域になってしまいましたし。
仲良くしましょうよ。争いなんて好みません（にこにこ）

割高外周区が超高いのは相続までの仮の住まい需要があるからにすぎません。意味も無く高い物は、地縁、血縁が無い人は買わないようにしましょう。相続で家が余るようになれば不動産価値が下がり続けますよ。言わずもがなですが。

湾岸人気はかなりすごい。
先日も朝ズバでは東雲がすごいとやっていた。
対する飯田橋はかなりしょぼい状況。豊洲五輪も影響か。

地域によって値段が変わるのは当たり前。
どこでくくるかは議論の流れであって、区でくくって平均を考えた場合
324の発言はあながち間違いではない。

個別に言い出すと、物件単位の値段になるのできりがない。

>>334さん
嘘のようですが、これが現実世界。

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

>>331
ま、まさかパークマンションとパークタワーが一緒のレベルだと思ってた、豊洲のほっこりクン？
久々だけど、無知っぷりは少しは治った？

???
334です。あなたが記載されたエリアに住んでいますが(一番古くからある路線です)、
何が現実か全く理解できません。

>>337

１億近く出さなくても同等のマンションが5千万円台で買える世界が広がってます。

嘘みたいですが本当のお話です。

>>338
単に時間の問題じゃなくて、方角も関係あるでしょ。
南はいいけど、北に10分なんて行きたくない人多いんじゃない？
だから人気がない=安い。ということ。
ブランドと一緒で、人気があるブランドは高い=客が買うから。
分かる？

>>339
全然分かりません。
通勤で南に向かおうが、北に向かおうが10分は10分ですよ。

>336
マンコミュ名物無知さん

・豊洲のほっこりくん
・奥沢の自由が丘くん
・タマデンくん

>340
いつもの世田谷くんの類だから、スルーしたほうがいいよ。

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要が今一弱かった背景か？
2015年からは需要の主体は上京者に代わります。
気を取り直して行きましょう。

20～59歳の働き盛りで未婚、無職の男女のうち、社会と接点がない「孤立無業者」が2011年時点で162万人に上るとの調査結果を、玄田有史・東大教授のグループが17日までにまとめた。
景気低迷に伴う就職難やリストラなどが響き、06年（112万人）と比べて４割強増えた。
20～50代の未婚男女で仕事も通学もせず、無作為に選んだ２日間にずっと１人でいたか一緒にいたのが家族だけだった人を「孤立無業者」と定義。
政府は15～34歳で、通学も仕事も職探しもしていない人を「ニート」（12年平均で63万人）と位置付け、カウンセリングや就職支援を実施。
一方、無職で社会から孤立している30代半ば以上の人の実態把握や支援が新たな課題となっている。

10分で考える人は地方出身者か近隣県の出身者
同じ10分でも場所で考えるのが都心住民
地方出身者にとっては同じ10分圏内の東側がとても割安に感じると思う
それはそれである種のニーズだから買ったらいいと思う
1億円と同等の物が5000万円で買えるのはそれなりの理由があるだけ
その理由を気にしないなら5000万円で買えるのはお得だと思う
誰かが買わないと5000万円の場所は売れないからね

344の言う通りだと思う。
同じなんてありえない。
格差社会ですみわけができていく。
鼻息荒く都内にマンション買えたっていう田舎者とすみわけができるのは良いこと。

いやだから、同じ10分なら北だろうが南だろうが関係ないっていうのが論点なのに。
地方とか出身の話はしていないの。

>335
丸ノ内線だけはどちらも検討の余地ありだけど、それ以外の北側・東側は論外だね。
南側・西側ならその15分位までは許容範囲かな。

格差だのなんだの最近言い出した話だけど、昔から住み分けはなされていたよ。
最近は成金さんや田舎者が集中してきた地域があるだけで、格式ある住宅地は何百年も前から変わっていない。
そういう人たちは選民意識があるみたいだけど、勘違いもいいとこ。
ここ数十年程度の傾向なんて誤差みたいなもの。