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公庫の金利当初１０年間２．７％、１１年目以降３．５％。
銀行の変動金利２．３７５％。銀行は０．５％金利が優遇される場合が多いです。
どちらがいいのでしょうか？現時点では銀行が返済金額は少ないのですが、
今後の金利の動きってどうなのでしょうか？
[スレ作成日時]2003-12-02 00:27:00
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303 匿名さん 2004/05/13 00:48:00
１０年スパンならそうだろうけど、
２０年先、３０年先はわからないよ。
低金利の今だからいろいろ選べるわけで、
だから低金利・長期固定が安心。間違いない。 -
310 匿名さん 2004/05/13 13:29:00
公庫の金利っていつ（どのようなとき）変動するんですか。
次はいつ頃ですか。上がるんですか。下がるんですか。
すいません。ど素人なもので、予想で（希望で）結構ですので
つきあってください。 -
-
312 匿名さん 2004/05/13 14:36:00
キャッシュあったら、新生銀行でローン組んで住宅ローン控除だけ受けるね。
公庫の金利は、某長期金利が上がったら上がる。
次はいつ頃でどっちに動くのか確実にわかったら儲かるだろう。
-
313 匿名さん 2004/05/13 15:18:00
東京スター銀行はいかがですか？
預金した分、金利がやすくなるのですが・・。
また、保証金もなく、最初の１ヶ月の金利も０％だそうです。
繰り上げ返済よりもお得なような気がします。 -
314 匿名さん 2004/05/14 00:52:00
銀行の甘い言葉のキャンペーンに乗らないこと。
そこまでして３年固定の実質変動金利で貸したい
というのが本音。
３年後、５年後にどんな条件で貸しててくれるのか
よく確認が必要。
公庫は途中から借りられないから。 -
315 匿名さん 2004/05/14 01:00:00
東京スター銀行は変動金利だよね。
預金と連動しているやつね。
最初の安さに目を引くが、下の小さい注意書きの方が
大切なこと書いてある。
借りる人によって金利違うんだよね、銀行は。 -
316 匿名さん 2004/05/14 04:12:00
新生銀とスター銀のローンは、キャッシュを持っている人向けです。
キャッシュを持っている人がローン控除を受けるためのもの。
312さんの使い方が正解。
-
317 匿名さん 2004/05/14 05:44:00
公庫に飛びつかないこと。
・団信保険料が別で請求が来るので驚かないように注意。年0.3%に相当する。
公庫2.7%=銀行の2.4% 公庫と比較する場合は銀行の金利を-0.3%すること。
・繰上返済が異様にやりにくいので注意（やってくれるなといわんばかり）。
・2.7%なのは当初10年だけで、11年目からの25年間は3.45%。
半分以上は高い期間なのに2.7%ばかり協調する。35年で平均すると3.23%（銀行の3.53%相当）。
銀行の長期固定にも目を向けよう。団信込みで20年2.98%・30年3.43%。
・2,000万円借りると仮定。
2.7%の初年度支払=約88万円+団信も忘れずに約20万円=108万円
1.15%の初年度支払=約69万円
差額を繰上返済して残債をどんどん減らしたほうがいい。
銀行の場合は
・3年1%というキャンペーンより35年-0.7%キャンペーン。
・店頭金利は値札。値引後であるキャンペーン金利が正しい金利。
公庫は一切値引きなし。公庫の金利と店頭金利を比べないこと。比較できない。
・銀行のキャンペーン金利は人を選ぶ。適用されない人もいる。選ばれる人は選ばれればいい。
ふつうに暮らしていてキャッシングなんかしていない会社員ならばかなりの確率で適用される。
有利な立場にいるのに公庫の「平等」に乗るのは無意味。不良懸念債権と混ざる必要はない。それは公平じゃない。
先行不透明感は銀行派も公庫派も同じ。
公庫派は、固定することでリスクを公庫にかぶせる。当然金利(+団信)は高い。
結果、残債がなかなか減らないというリスクを負うところが見逃せない。
銀行派は、金利変動リスクをとり、安い金利で、残債が残るリスクを減らす。
-
319 匿名さん 2004/05/14 14:07:00
東京スター銀行は結局のところどこの銀行でもやっている預金担保ローンの延長なのでは？
また、住宅ローン減税は金利１％以上のローン対象らしいので、場合によっては、減税措置を
受けられなくなる可能性があるのではないか -
320 313 2004/05/14 14:40:00
みなさんの貴重なご意見ありがとうございました。
早速、トーキョースター銀行に行ってみます。
ちなみに、現状のローンは財形で変動１．１５％です。
２０００万円借りて２０００万円頭金にしようと思っていました。
しかし、預金を担保にしてローン減税効果も大きく、いざとなればお金もおろせるので検討に値すると判断しました。
しかし、ひとつ質問です。
もし、東京スター銀行がつぶれた場合、この制度は続くのでしょうか？
また、１０００万円預金しており、ローン残金１２００万円あったとして
それは相殺されるのでしょうか？
よろしくお願いします。 -
321 匿名さん 2004/05/15 01:17:00
破綻した場合は相殺されるのではないでしょうか。ペイオフ限度額を超える場合の扱いは気になるところです。
例えばローン残金２５００万で、預金２０００万など。このローンはひとつの商品なので破綻したあとはなくなると
考えた方が良いのかな。
私も検討中なのでまずは店舗で説明を聞いてみます。 -
323 まゆげ 2004/05/15 10:46:00
＞322
つい先日、話を聞きに行ってきました。
（あくまで私の）結論ですが、なるべく早い時期にローン残高＝預金残高
に持っていける自信のなる方には非常に良い商品だと思います。
ちなみに、私の場合でいうと、
借り入れ：１２００万
当初預金：６００万
支払い期間：２０年
預金目標：毎年２００万
総支払額：１２５０万ほど（団信込み）
といった感じです。
デメリットは、
・基準金利が高め（変動、３年・５年・１０年固定のうち選択）
・上乗せ金利がある
・手数料高め（取扱手数料¥７３５００）
・火災保険に加入すしなければならない
・「預金連動」のシステムが税法改正によって×になる可能性がある。
ことです。
まずは東京スターのHPでシュミレーションをしてみると良いと思います。
ちなみに
＞もし、東京スター銀行がつぶれた場合、この制度は続くのでしょうか？
相殺されるそうですよ。
-
324 まゆげ 2004/05/15 13:18:00
すみません。まちがえました。↑
＞また、１０００万円預金しており、ローン残金１２００万円あったとして
＞それは相殺されるのでしょうか？
相殺されるようです。
-
-
326 匿名さん 2004/05/15 14:40:00
やはり、公庫がやってる証券化ローンって知名度低いねー
銀行で申し込みしようとしても段取り悪い悪い...。
保証料なし、繰り上げ返済手数料無料、３５年固定はいいと思うんだけど
なー。団信はいるけど、減っていくしねー。 -
332 匿名さん 2004/05/15 15:56:00
夫婦共有名義でマンション購入することになり、
公庫と銀行両方に借り入れ予定です。
公庫は承認済、銀行の事前審査も通っている状態です。
妻との共有名義の場合、
銀行等で借り入れる場合は、妻は連帯保証人にしかなれず
公庫では連帯債務者の扱いになると聞きました。
連帯債務者なら、夫婦ともに住宅ローン減税を受けられるとのこと
ですが、公庫のほうは夫のみの借り入れで承認されています。
この状況だと、妻は住宅ローン減税を受けられないのでしょうか？
検索等してみましたが、参考にできるＦＡＱを見つけられません。
スレ趣旨とずれてしまい申し訳ありませんが、参考にできる所等
ご教示いただけると幸いです。長文ですみません。 -
-
337 匿名さん 2004/05/19 13:56:00
現在、１．１５％の財形の権利を持っています。５年固定で５年毎に見直し。
２０００万円で２０年借用期間。ほかの銀行にしたほうがいいでしょうか？
-
341 匿名さん 2004/05/20 13:00:00
公庫は証券化ローンを推進したいので、金利を徐々に証券化ローンに
近づけて行くでしょう。しかも、今後は、一ケ月ごとに金利を改正します。
ただし、１０年後の２段金利分については、証券化に近づける意味で、
下げてくるかもしれません。４月に２段金利が下がったのは、その兆候
と見ていますが、いかが？ -
343 匿名さん 2004/05/20 13:04:00
10年固定1.95・・ってここどうなんでしょう？
福井銀行。
http://www.fukuibank.co.jp/personal/loan/kinri_l/index.html
個人的には新生銀行いいかなあと思ってるんですが。繰り上げ返済手数料なし、保証料無し
てなところが・・みなさん新生はどう思われます？？ -
-
347 匿名さん 2004/05/21 10:52:00
何がいいかは、個人の判断ですよ、最後は。
FP（ファイナンシャルプランナー）もそういってますよ。
いろいろ説明はするけど、最後は自分の決断です。
ちなみに、私もFPですが、財形と民間を組み合わせました。
財形と民間の比率は、2対1くらいです。
財形の低利と固定金利の安定の恩恵と、民間の流動性をミックスしたわけです。
後は、繰上げ返済で、金利の高いほうを先に返却していくと、結構楽になるんだよね。
めざせ、15年返済でしょうか！ -
348 匿名さん 2004/05/22 14:03:00
本日、東京スター銀行にいってきました。
結論から言うと、ある程度預金を持っている人は財形や公庫などに比べ、繰上げ返済の効果も考慮しても東京スター銀行の方がお得であるとわかりました。また、手数料の点やいざというときに預金を下ろせることも魅力です。 -
349 匿名さん 2004/05/23 08:24:00
東京スター銀行ですが、提携してる不動産は、多いのでしょうか？
青田売りマンションの場合
不動産登記が終わらないと、融資をうけられないようでしたら、
1〜2ヶ月ほど「住めない」こととか
あるのでしょうか？ 公庫のようにつなぎ融資が発生しますか？
-
351 不動産屋 2004/05/24 06:02:00
銀行の司法書士立会いで決済します。
銀行融資は不動産の引渡し日＝融資実行日です。
代理受領と言って買うあなたではなく直接売主にお金が渡ります。
しかし、マンション用地塩漬けが多いよ。 -
353 不動産屋 2004/05/25 01:06:00
今、マンション建設ラッシュですが、
用地を仕入れてて、先に近くでこちらの採算合わない
価格で分譲されたら、自然と塩漬け物件になります。
実際、知ってるだけでも十数物件。
将来土地はまだまだ下落する可能性大です。 -
355 匿名さん 2004/05/25 15:08:00
349です、お答えありがとうございました。
さらに、お伺いしたいのですが、
東京スター銀行の場合
年末のローン残高＜年末の預金残高
ですと、実質金利0％とのことですが、
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上
受けれますでしょうか？
また、
公庫財形一本と比べてるのですが、スター銀行は、
つなぎ融資なし、保証料なし、団信同じ、手数料高め、火災保険料高め
と解釈しておりますが、当たってますでしょうか？
-
-
365 匿名さん 2004/06/01 03:28:00
金利動向、気になりますよね。
それはそうと、マンションの営業って、かなり提携ローン（民間）を利用したがりません？
やっぱり、契約なのかなぁ・・・客を流すための。
それに、公庫関係の知識もない人が多いし・・・。
もっと勉強してもらって、公庫と民間の善し悪しを説明してから、どっちにした方がいいか教えて欲しいよね。
自分は、営業のいうことなんて、まったく聞きませんでしたけど。
（結果として、金利上昇を勘案しても、利息だけで、500万くらい少なくなりそうです。） -
369 匿名さん 2004/06/11 03:28:00
公庫か銀行かという話だけに限った例ですが。
3300万の35年ローンを
パターン１：公庫で価格の８割＋残り銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのと、
パターン２：全額銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのを、
今の金利組んでこのあと35年金利が変わらないと仮定すると（ありえないですが）、
総返済額と利息が
パターン１：約5300万 約2000万
パターン２：約4170万 約820万
と利息に1200万の差が出ます。
固定金利の安心料にしては高すぎると思うのか、金利が4%に上がった時の不安を
抱えながら行くのか・・・
-
370 匿名さん 2004/06/13 14:51:00
きょう、ＦＰの相談会に行ったら、いまは変動１００％でもいいと思うと・・・
公庫は２．８０ 銀行の変動は（−０．７％）キャンペーン優遇すると１．６７５％ １％違うとかなり違うと・・・
今後の金利もいますぐに日本の景気がどかんと回復するとは思われないし、もし銀行金利が３．５％にあがってもキャンペーン金利やと２．８％で公庫と同じ。
そのときは借り換えとか考えればいいと・・・行ってました。
公庫だとつなぎ融資の金が引き渡しの事前に入るから不動産屋は公庫使ってくれるほうが喜ぶらしいです。
あと、もし公庫使うなら１０年までに繰り上げ返済するか、１０年目に借り換えをしていくほうが徳（３．４％は高すぎる）とアドバイスくれました。
-
377 匿名さん 2004/07/13 15:20:00
基本的に日本の経済は不動産を基準に成り立っている。
この不良資産である不動産を処理しないかぎり金利上昇はありえない。
ちょっとの変動はあるが、大きな流れではない。
もっと極端にいうと、ここ３０年は金利の大きな変動はない。
さらに言うと、日本経済の市場拡大はない。
なぜか？
それは、もう、みんなほしいものは手に入れてしまったから。
例えば、携帯電話はここ５年ですごいのびたけどそのかわり、スキー場は
１０年前にくらべてがらがら。つまり、部分部分の変動はあっても、日本のマクロ市場の成長はまはやない。
しかし、株主は成長をもとめる。この矛盾。あなたならどうしますか？
ここで、金利を上げること自体、経済の仕組みをまったく知らない人たち。
新聞紙上で金利の上げをにぎ合わせているけど、だまされちゃだめだよ。
５年後に、いま自分がここで述べた理由がわかるよ。 -
380 匿名さん 2004/07/13 16:27:00
数字はいくらでも作れます。
国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
例えば、戦争が起こったらどうしますか？
日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
日本を落としてもどこも今、得をしないから。
日本は今、勝てるのか？
競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。
３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。
-
381 匿名さん 2004/07/13 16:56:00
>数字はいくらでも作れます。
理屈はいくらでもこねれます
もう少し論理的に説明してくれないとわからないよー
>国の借金はあってないようなもの。制度、法律をかえればなんとでもなる。
年金もそんな感じで議論されているんだろうね
それじゃ破綻ぎりぎりまでほっといてから議論すればいいのに
700兆円がないようなものなら、数千万のローンなんてどうでもいいや
>３７８さんは外部環境がまったく変わらないことを前提に話をしていますね。
>例えば、戦争が起こったらどうしますか？
どう変わるの？
戦争じゃ、非現実すぎて話にならないよ
もっと論理的に！
>日本円の価値は絶対に急落しません。なぜか？
>日本を落としてもどこも今、得をしないから。
ヘッジファンドは得するかもネ！
ドルを持ってるオレも得（＾＾）v
>日本は今、勝てるのか？
>競争優位性はどこの国にも負けません。技術力、アメリカの国債購入等枚挙にいとまがない。
半導体でサムスンに負けた
外貨準備高でそのうち中国に・・・
米国債保有NO1も日本じゃなくなるよ
378で379ではありませんが
>３７９さん、銀行に言って、お金をかりてみなさい。
銀行員なんで借りに行くまでもありません
土地本位制はもう通用しませんよ
>そしたらわかります。頭でっかちでは勝てません。
何に勝つの？
寝ないでよ>380
-
383 匿名さん 2004/07/13 17:06:00
ああ、もうひとつ。
いま、ファンドが向かっている先はわありますか？
銀行員なので当然わかっていますよね。
ドルをもっている、、、、かわいそうに。
日本の銀行は掃除機、いや正直、競争力はまったくないね。
技術力がまったくない。
金融工学をもっと勉強して、それを前提に、自分で理論を打ち立ててみてはどうですか？
日本では科学・文学・平和の分野ではノーベル賞はもらえても、経済の分野は３流だからね。 -
384 匿名さん 2004/07/13 17:12:00
あと、中国、大変かもしれませんね。
サムソンは、、、まあ、そのままにしておきましょう。
どうして、サムソンが日本を抜いたかわかっていますか？
それがわからないで、半導体でサムスンに負けた、というのは日経の表面記事を
追っかけているだけですよ。
いいですか、世の中、商品を出すとき、
競争優位性があるかないか（勝てるのか）、
また、市場性があるのか（売れるのか）、だけです。
それを考えれば・・・。まあ、わからないかなあ。
数字はどうでもいい。 -
387 匿名さん 2004/07/13 17:27:00
ずーーーーっと説明しています。
ただし、この世の中、こうすれば、ああなる、なんて単純な世界でなないのですよ。
例えば、これからは、マーケットインだーーー、なんていって、お客の言うとおりに仕事していたら、
お客の奴隷で、利益のない商売に入ってしまう。
とにかく、世の中は学校じゃないんだから、単純じゃないんですよ。
ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。
-
388 匿名さん 2004/07/13 17:29:00
ここの銀行員さんに聞いてください。
一つの判断材料として・・・
国債残高700兆円
出生率1.29人
30年後の人口 13000万人×1.29人/2人＝8385万人
60年後の人口 8385万人×1.29人/2人＝5408万人
国は借金返せるかな？
日本円の価値急落→金利上昇
ハイパーインフレは避けたいね
というように、数字で説明してくれるでしょう。
数字は怖いね。 -
392 匿名さん 2004/07/13 17:32:00
>ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。
じゃ、リスク管理の側面から短期ではなく長期で考えろってことでしょ。
同じ長期固定派だね！
ところで、どうしてサムソンが日本を抜いたの？教えて
-
397 匿名さん 2004/07/13 17:40:00
>ひとついえることは、この混沌とした世の中がしばらく続くってこと。
不確定要素が大きいってことじゃないんだ
>長期ではなく、いまのまま、金利がずるずる、そのままになる
安定してるじゃん。
それでは、長期も短期も違いがありません。
安定してるなら低金利の今なら余計に長期がいいね
期待インフレもないだろうし
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