マンションの資産価値

マンションは自家用車と同様な感覚で購入、
10年以内に買い替えると戸建より快適です。

私の住んでいる地域では駅近のマンションが3000万なら建売は3500万と言った比です。
そして３０年経過後の取引状態を見ると戸建の土地代が500万～1000万、
マンションの売値が400万～1500万程度です。
戸建の場合、解体費用がかかるので若干マンションの方が高く現金化できる感じですね。

戸建の場合、マンションと同価格+土地代として500万多く払って、後に返してもらってチャラと言う
感じなので金額的には同じです。

半額はない。２〜３割引くらい。デベの利益とか販売経費分がはげ落ちるから。
最近の値引き物件なら利益分落ちているからそこから１割引き以上さがるってことはないだろう。

面積とか詳細データがないと、上の計算は眉唾物だな

不動産（住宅）の資産価値とは換金価値と収益価値の二つしかない。
すなわちいくらで売れるか？いくらで貸せるか？
土地の持分があろうがなかろうがこの二つの指標で冷酷に判断してください。
土地に価値があるというのは妄想です。ただでもだれもほしがらない土地と
いうのはいくらでもあります。

これは資産価値のお話ね。住んで満足とかの利用価値は別の話です。

>6
ただでも誰も欲しがらない土地って、そんなところ誰も住みたくないでしょ！売ったり、貸したりできない場所だってことだね。論外だよ。

>3
土地代が５００とか１０００とかでマンションが３０００？建売が３５００？寝ぼけてんのか？
そんな安い土地のとこにマンションいらんだろ？
建売の上物が２５００とか３０００か？
大丈夫？アタマとカラダ。

>>7
3のものです。
寝ぼけてるわけでもないですし、事実私の住む地域では平均価格はそれくらいです。
もちろん、駅から徒歩10分以上離れていたり戸建エリアに建っているマンションは安いですし、
主要駅の近くなら倍程度の価格で戸建は建っておらず住居ならマンションしかありません。
建売の上物も同様でHMだと建売でも高く、お金はないけど家が欲しい感じでやっと買えるような
所の地元の建売なら2000万円いかもなくはありません。

マンションがいるとかいう話ではなく、実際に私の地域はそうなのです。
日本は広いので場所によって事情なり相場なりが違うのを理解していただきたいですね。

大阪近鉄八尾駅であればマンション4000万戸建て3800万という感じです。

>>09

それって同じ場所、同じ建坪ってことですか？

３さん、御自分のレスをもう一度読んでみて。
なんだかおかしくありませんか？

不動産における資産価値は06さんの言われているように換金価値と収益価値の二つです。これに時間の軸を合わせてグラフを作れば、売り時、貸し時がわかります。過去においてはもちろん地域差はあるものの、マンションの場合はこう、戸建ての場合はこう、というグラフが書けました。それは建物の償却と土地価格の推移がある程度一定だった
からだと思います。今後は「土地を持っていれば大丈夫」という前提が、地域によっては必ずしも成立しない時代になりつつあると思います。だから資産価値を不動産重視で高めるのではなく、又、不動産の価値を資産以外のものでも考えていく事も必要かも知れませんね。

先日、東京大手町徒歩5分のワンルームマンションを購入しました。築30年で、表面11％の利益で、某法人に事務所賃貸していたのですが、空室になったのでしたものです。
家賃収益というよりは、東京事務所としての利用を視野に入れて、利便性とアドレスの信頼度等を考慮して決めました。
価格は、Sクラスフル装備のベンツより安く、レクサスでも２台は買えないかなという位の金額です。
問題は、東京カンテイで、新築時の当該物件価格を調べたのですが、ほぼ同額なのです。
恐らく、バブルの頃は最低でも２～３倍になっていたと思いますが、この１００年に一度の不況下でも、新築価格で
取り引きされているということです。
尤も、貨幣価値を考えれると数倍の差はあるでしょうが、これまで賃貸収益を上げてきたことを考えると、単純に不動産としての総資産価値は、新築購入額比で１０倍以上になると算出できます。
収益性は立地による要因が大きいのではないかと考えます。

１３さん、大いに参考になる事例紹介、ありがとうございます。
仮にその物件の売主さんが、
その物件を新築時に全額借入金で購入し、
30年間管理費・修繕積立金等払ってきたとしたら、
今回１３さんに売却してEXITしたことにより、
実質でどれくらい利益が出たことになりそうですか？

30年前なら、前回のバブルの前ですね。
もともと新築時の価格が安かったのでしょう。
バブル時は３倍よりも更に高くなったのでは。

>13
当初購入者は笑いが止まらないってことですね。
経済・不動産の成長性を考えれば、その頃購入した人は大なり小なりそんな感じだったんでは？
購入したもの勝ちだったんですよ。うまく売り抜けもできて、めでたし、めでたし、ってとこかな。
でも、それを買った人は？？？

>12
意味がよくわからん。
不動産の価値を資産以外のもので考える？？？？
結局何が言いたかったの？

そりゃ地域によるよ。
東京や大阪なんかのミニ戸建だの建売住宅だの言われる類は
地方の人には想像もつかない「一戸建住宅」だと思う。

9さんの補足資料として
京阪神地区都市部の木造三階建住宅は概ね
敷地50～70㎡、延べ床面積100㎡前後(建ぺい60％容積200％)で
道路に面して間口の狭い短冊状の狭小敷地。
モデルケース
1階にガレージと6帖部屋。
2階が10帖クラスＬＤＫと風呂・トイレ。
3階が6帖部屋二つ。

これが土地建物セットで4000万弱程度。

残念ながら敷地50～70㎡資産価値はなく、
木造3階建となると欠陥住宅や違法建築が多すぎてリスキーすぎる。

だが、4000万弱程度しか払えないが戸建てが欲しいという需要層がある限り、[地方の人には想像もつかない「一戸建住宅」]は増え続ける。
私は、そんな地域に住みたくはないですが。

東京に建築済みの戸建てで、欠陥住宅、建築性能上問題のある
戸建ては4割を超えるといいます。

No.19 古い建物は現在の基準に合わないって言う意味でしょ、
それならマンションだって全く同じ。

逆に解体費用の高いマンションの方が不利。

>17
敷地５０～７０㎡でも、資産価値はあるよ。無いって根拠は？
逆にマンションって土地持分どのくらいあるの？
土地の話には触れないほうが無難でしょ、マンション住民さんは。

結局マンションの最悪は資産が最後にはゼロかマイナスの危険がある。

マイナスとは、ボロボロで住めない、しかも土地より解体費用の方が高い、
そして固定資産税だけ請求される。

住居価値にはコミュニティが重要です。

不動産の資産価値の大小は需要があるかなしで決まるので
戸建でもマンションは関係ない。

訳の分からないこと言いだす人でましたね。
>新築マンションも一度入れば売り値段は半額ちかくになるのではありませんか？

なるわけね〜〜〜だろ。

事実、７年住んだマンションを７年前の買値で売りましたけど。

要するに資産価値も考えずに購入した人が損をするってこと。

そもそも３０年ローンを払う人いませんから。
それこそ大損です。

>25
３５年ローン払いますが、何か？

２６さん、ウケた。

これから数十年後は一部人気地区を除き

土地神話どころか土地の価値はさらに下降

従って住居に資産価値を求めても・・・

スーパーインフレになれば円貨幣価値も？

従って資産残したいなら純金かレアメタル。

>>26
>３５年ローン払いますが、何か？

でも繰上返済はするんでしょ？

>マイナスとは、ボロボロで住めない、しかも土地より解体費用の方が高い、
>そして固定資産税だけ請求される。

田舎か、よっぽど利便性の悪いＭＳだとそうなるかもしれませんね

駅近物件にはありえない現象でしょうが

現在、東京の新築戸建て、中古戸建ては
マンションの約2倍ほどの過剰在庫があり、
欠陥住宅、住宅性能の問題で一層深刻になってきている。

マンション以上に資産の流動性が悪い傾向。
いい物件は極く限られるがそれでも売れてない。

>現在、東京の新築戸建て、中古戸建ては
>マンションの約2倍ほどの過剰在庫があり、

中古戸建ての在庫ってのがよく理解できませんが

ＭＳの方が事業体として大きいので、柔軟対応出来ない。
用地買収と共に、計画通りに事業を進め
市場供給するしかないので、在庫が増える。
新築建売戸建ての場合、大型事業体でなければ
事業体が小さい分、柔軟対応する事ができ市場供給が調整できる。
だから過剰在庫にはなりにくい。

人口が減っていく局面で集合住宅に価値はない。
一戸建てでも値が下がるのに。。。。
マンションなんて資産価値ないよ。すべては駅と土地面積。

↑マンションに資産価値が無いという主張の説明に
「一戸建てでも値が下がるのに」と一戸建てのほうがマンションより価値が高いという
暗黙の主張を含んでいて結局なにも説明していないな。

>一戸建てでも値が下がるのに。。。。

駅から離れた戸建ては値が下がるでしょうね

勿論、駅から近くないＭＳも

でも駅から近い戸建てもＭＳも
利便性求める人が居る限り、土地の値段は下がらないでしょうね

価格は、需要と供給で決まってくるので、

つまるところ、市場に出回る物件数と、需要家の数が、将来どうなるか？だけで決まるのでしょうか？

換金性が高くない資産は資産としての価値がゼロでしょ。

いくら時価で1億とか言ったって、
その値段で売れなきゃ絵に描いた餅だし。
現状で市場流動性が高いカテゴリじゃないと値段なんてないのと同じ。

確かに、資産は売れる値段で計算しないとね。
５０００万円の新築マンションを買ったその時から含み損１０００万円
（４０００万円じゃないと売れない）を抱えるのはごく普通。

要するにね、需要に対して供給が限られる（希少価値がある）不動産が強いんですよ。
それはズバリ都心部の高級住宅地。
戸建てであれマンションであれ、元麻布、南青山、白金台といったところは根強い需要があるにもかかわらず供給は多くないから、この情勢下でも大きく値下がりすることは考えにくいんだな。

で、そこに買えるの？

＞で、そこに買えるの？
現に買って住んでますよ。ついでに言えば今のところは２軒目。１軒目が高く売れたんで楽々買い換えられましたよ。
仮に１軒目を郊外に買っていたら、買い換えは難しかったと思うな。

アホくさ。
青山、白金は昔っから高級住宅地です。
ほっておいても10年後、20年後も今のポジションキープしてるでしょ。
どうでもいい自慢話は他でやってくれ。
も少し目新しいネタないの？

墨田区に住んでいます。
錦糸町駅から徒歩15分です。
2年半後にはリビング（西北向きの２面バルコニー）
から東京スカイツリー（今はクレーンだけ）
が見えることになります。
将来の資産価値は上がると思いますか？

錦糸町って、いまいち垢抜けないからねぇ・・・・？

駅遠い。１５分で西北向きなのに資産価値なんか考えない。

都市部がいいとか駅近だとかの場所で話をするのは全く意味がない。
元々高い地価の場所なら買う時も売る時も高い、その逆も同じ。

問題は自分が買った時よりも何％下落（できれば上昇）するかだ。

駅からバスで**分。
今度路線が延長される予定で、都心まで**分で行ける！

となったら価値は上がりますでしょうか？

駅からバスで**分。
今度電車の路線が延長される予定で、都心まで**分で行ける！

となったら価値は上がりますでしょうか？
(連レスすみません)

>47
はいはい。あがりますよ。
ぐんぐんあがります。
駅からバスで90分、都心まで90分でしょ。

＞問題は自分が買った時よりも何％下落（できれば上昇）するかだ。
それが判っているなら、
＞都市部がいいとか駅近だとかの場所で話をするのは全く意味がない。
という認識にはなり得ないんですけどね。

>47.48

電車の路線が延長されて都心へのアクセスが良くなっても、「バス」って時点で厳しいと思いますよ。
ちなみに何線ですか？
まだ予定の段階ならTXの東京延伸か埼玉高速鉄道の岩槻延伸ですかね？

どちらにせよ（この２つ以外だとしても）今すぐ決定して着工しても完成までは７〜10年の時間が必要になります。

今年買った新築でも、工事終了して開通した時には既に築10年近い中古物件ですから、バス利用では大幅な値下がりはもちろん、二束三文で売ることすら難しくなりますよ。

永住目的では無く、将来の売却を見据えた資産価値を求めたいなら、購入時の安さに惹かれてバス利用の物件に手を出したりせず、黙って駅近を買いましょう。