Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端［旧：東京建物(Brillia)台東区池之端1丁目(東天紅跡)］

値段は池之端最高だけど、低設備・低仕様だよね。

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>>845
後からできる物件の方が仕様が下がっていくっていうのは誠に残念。段々進化していくものかと思ってました。

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>>844

同じ迷い方をしてた人がいたとは。
私は迷った結果、中央湊にしました。
仕様や設備、資産価値を考えると向こうが上かなと。ただ、最後まで公園ビューへの憧れはありました、というか、今でも未練がましくこちらを覗いています。

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>>847
湊は間取りがすっきりしていてよかったですよね、スーパーが隣なのも毎日のことを考えると大きいし。ただ資産価値については何とも言えないですね、あそこは割高だと思いました。
ここはまだ価格見てないですが、どうなんでしょう？？

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モデルルームで聞いた価格は以下です（すみません、関心のあった3LDKだけ）。
湊の方が安いように思います。

G1 72.78m2 3-14F 9000万円台～　15-17F　1億円台～　21-25F　1.1億円台～
E1 71.34m2　3-8F　7000万円台～　9-14F　8千万円台～　15-17F　1億円台～
F1　81.53m2　3-8F　9000万円台～　9-14F　1億円台～　15-17F　1.2億円台～

E1、F1の低層階が安いように見えるものの、バルコニーのある南側10m先に東天紅の壁がどーんと立っているので、こちら側は、本当に何にも見えません・・・。

湊は間取りが池之端より良く考えられているので、柱の出っ張りも少ないし、同じ面積なら使い勝手は上かなと思います。

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続いて一応高層階も。

E3 78.56m2　21-25F　1.1億円台～　31-34F　1.2億円台～
F2　88.67m2　23-25F　1.3億円台～　31-33F　1.4億円台～
G2　73.23m2　31-34F　1.1億円台～

「円台～」っていうのが結構曲者で、これ以下に安くならないということはわかるが、上限が書いてない・・・。

面白いのは、不忍池側のGタイプが、上層階になってもほとんど値段が上がらないことで、これは「高層すぎると、かえって足元の池が見えない」から。

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>>850
価格載せていただきありがとうございます。今週末MR行くので参考になります。
仕様なんかのチェックもしっかりしてこないとですね。

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熊本の地震があったあとだけに、免震じゃなくて制震なのが気になります。

熊本みたいに余震含め大きい地震が繰り返される状況だと、耐久性に違いが出るんですかね？

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>>852
設計やってますが、
一般的に塔状比4以上の
ここみたいなひょろ長いタワーは
免震向いてないのが常識です。
クグれば分かるレベルです。
コスト的にも、制振にすると
躯体量の増加等ありますので
どっちもどっちです。
適した方で設計されてればいいと思います。

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>>844

わたしはこちらと迷って八重洲にしました。仕様や間取りもそうですし、台東区より中央区、後は治安も気になりました。
湊の物件も見ましたが、確かに高仕様で間取りもよかったです。スーパーが入るのも、いいですね。明石町も近く、まわりの遊歩道も整備されるとのことで、環境もいいと思います。

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>>853
このマンションのように柱や梁が部屋に食い込んでいる間取りはどうお考えですか？

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>>855
そりゃあ食い込んでない方がいいですよね、
誰でも。
でも、アウトフレームにして失うものも多いですから。
躯体が増える、重量が増える、柱梁がさらに太くなるとか。
実際タダでさえタワーは柱も太いので
柱外に出すと避難経路とか、室外機置き場とか
色々難しくなってきます。
個人的にはこういう眺望いいタワーは
このマンションみたいに
順梁のガラス面が綺麗なデザインがいいと思います。
足下の景色も観易いし。

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>>856
免震構造であれば、柱・梁は細くできますよね。

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7F階買っても損しないでしょうか

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>>858

ここは池之端エリア最高値物件ですよ。

このまま相場が上がり続けない限り、損をする可能性の方が高いと思いますが…。

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>>858
難しい質問だけど、東ならアリかなぁ？
今後、出物も少ないだろうし、多少相場を逸脱した価格で売りに出したとしても、
相場に無頓着な地場の金持ちが買ってく可能性もあるにはある

ざっくりな計算だけど70平米1億として坪15000ぐらいでは貸せるっぽいし、
10年住んだらコスト4千万、10年後に6千万分の価値は残りそうだし、
その希少性から大損はしないんじゃないか？って考え方もできる

もちろん不動産を取り巻く環境や相場観でいくと >859 さんの仰る通りだと思う

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マンションの地震構造は免震が最も揺れを制御し安全である、タワーならば免震であって当然とばかり考えていたので、同じタワーでも形状により免震には向かないものがあるとは存じ上げませんでした。
一般的には耐震→制震→免震のように地震を軽減する性能がUPしていくそうですが、制震でも建物に影響がないでしょうか。

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耐震にしろ制震にしろ免震にしろ、
いずれもその建物が存在する期間に震度６とか７が１回か２回起きることを前提にしているのでは？

今回の熊本みたいに震度６や７が続けざまに起きるなんて想定外でしょう。
つまり今の耐震基準自体が、今回のような連続地震に対応できるか不明。

地震が心配でそれでもマンションを買いたいなら、
低層３階建ての耐震構造が一番安心では？

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三井住友建設さん、新名神でやってしまいましたね、、、

この物件では何も起きませんように

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三井住友建設って、横浜の傾きマンションを建設したところですよね？

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そもそも構造云々以前に、池之端って地盤良くないんでしょう…

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池や洲など、「さんずい」や「水」がついた地名は要注意と聞いたことがある。

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>>857
一般的には出来ますね。
ただこの建物は残念ながら免震向いてないですから
無理に免震にすると良いことないです。
だかは制震がいいと思います。
免制震はあくまで地震対策ですから。

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>>861
862さんのおっしゃる通りです。
免震も制震も何回もくる大地震なんて想定してません。
何十年に一回来るような破壊的な地震が来れば
制震は制震装置が、免震は免震装置が
それぞれ痛むでしょうし
直すのには莫大なコストがかかります。
地震怖ければ戸建が一番です。

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>>865
良くはないでしょうね。
そもそも不忍通りが昔の川筋ですし。
まあ湾岸なんかよりは大分マシでしょうけど。
販売センター行けばボーリングデータ位
見せてくれるでしょう。
ただ、戸建てと違ってマンションの場合
きちんと杭打ってあれば足下の地盤はあまり関係ないですが。
液状化しようが地盤沈下しようが
支持層に杭で建物が固定されてればいいわけですから。
外構の補修は必要ですが。

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埋立地の戸建てが一番マズイと思うけど。

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まぁ、このマンションは不祥事発覚してからの杭工事だかから、これでもかってくらいきちんと工事されてるでしょ。

その意味ではタイミング良かったよね。

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三菱自動車のユーザーが「不祥事のあとだから大丈夫だと思ってた」とかTVのインタビューで言ってたな。
不祥事のあとはしっかりやるだろうって希望的観測はあてにならんかも。
自分は三井住友だからって特に気にしてはいないけど。

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会社の体質って変わらないものだよね。中々･･･

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ここはとんでもない価格になるのでしょうか。
同じ上野駅最寄でも価格差出ると上野松が谷、浅草近辺のマンションの方がお買い得な気がします。
ここは地盤も心配ですし。。。

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>>874
でしょうか、ってもう値段出てんだけどｗ
とんでもない値段だけど、
とんでもない立地でとんでもない時代だから相場っちゃー相場

理系的に上野駅徒歩圏内で探してるんだったらこんなとこ買っちゃダメだよｗ
東上野とか浅草、入谷方面は２、３割安い

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>>874
まあ、いいんじゃないですか、
浅草か松が谷で。
あなたは。

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地震には低層マンションが安全とか戸建が安全とか、みんなイメージで考えて実態を知らないんですよね。
そもそも直下型に低層マンション、戸建は最悪の組み合わせですよ。建築物には地震との相性があります。低層は直下型に弱い傾向があります。阪神でも熊本でも戸建で被害が拡大しましたから。
あと震動6や7に免震や制震が耐えられないか？については、もしそうであれば免制震でない戸建やマンションはなおさら損傷しやすいというだけです。免震や制震デバイスは加震実験から震動6クラスが複数回襲っても耐えられるように設計してあります。免震、制震はエネルギー吸収を集中させる構造で躯体は損傷しにくく、万一免制震デバイスが損傷してもメンテで交換できます。東日本大震災でも免震層の鉛ダンパー等を交換しています。通常の耐震で躯体が損傷したら交換は難しく、せいぜい補修か最悪は建て直しです。

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戸建ては分かるけど、低層マンションが地震に弱いとか初めて聞いたわ。

ブリリア高輪とかも「低層マンションは直下型地震に弱いですけど…」とか言いながら売ってたのかね？

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地震で被害が拡大する最大の理由は共振です。後は地盤による振動増幅ですかね。
免震は共振しないように免震層で長周期にずらす意味を持ちます。

一般に低層建築は固有周期が短く、直下型と共振しやすいのです。
それはマンションでも例外ではありません。

RCマンションは鉄筋のため、木造建築より"固い"ので固有周期が短く、
木造2階建と似た周期になるのは5階建て程度でしょうか。
共振さえしてしまえば木造だろうがマンションだろうがある意味関係ありません。
物凄く揺さぶられて最悪倒壊に至ります。

木造でもパネル工法の場合は耐震等級３とか普通で、マンションはほぼすべて
耐震等級１ですから、木造戸建のほうが地震に強いとすら言えます。

ただの耐震の低層マンションで本当に地震に強いと言えるのは3階建てとかの
低層マンションでうんと固有周期が短いもの、あとは壁式工法のマンションです。

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壁式はやはり直下型に強いのか。
阪神淡路のときの調査データで壁式が被害が少なかったというのを見た記憶がある。
少し前まで壁式のマンションに住んでたけど、壁のすっきり感と防音性は素晴らしかった。

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>>874
浅草や入谷あたりと山手線内側でブランド価値のある池之端とで値段が違うのは当たり前。

あとは地盤も浅草とか松が谷のほうが悪いし、あちらは水害の危険もあるから、値段が安いのにも高いのにもそれなりの理由はありますよ。

まぁ、あのあたりは気取らない人が多いので住みやすいところではあると思います。

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やっぱり山手線の内側の方が価値があるのですか？
また、山手線を東西に分けた場合は新宿側の方が安く買える？逆だったかな。
でも坂道が結構多くないでしょうか。
東京も都会でありながら、意外と山っぽいところがあるんですよね。

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まあ、地盤の良いところに
木造2階建が一番だね。
万一壊れても自分で直せるしね。

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地盤の良いところ、には賛成だけどね～

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先日、管理費と修繕費の一覧をもらいました。管理費、他のタワマンに比べ若干高めな感じでした。東京建物はこんなものなのでしょうか。

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高いね。ルネサンス303円位じゃなかったっけ？

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>>879
低層マンションって第一種低層住居専用地域に建つマンションだけじゃ？
つまり普通で３階、場所によっては４階まで。

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管理費高いから、パークタワーみたいに売れ残るのかな？

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>888
そこまで低層じゃなくてもいいけど、地震のことを思うとタワーはちょっとねぇ・・・

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ここは検討している人の年齢層が高めかな？裕福そうな人が多く、落ち着いた感じをMRに行って思いました。うちはお金ないですが。。。

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>>886
管理費と修繕積立金は
後から管理組合で変えられますよね。
ただ、安くするのは簡単でしょうが
後々困るのは住民ですし、
タワーでそれなりの物件ならこんなもんでしょう。
あんまり安いとその方が逆に心配です。
坪単価400万円越える物件なら
高くてもいいからそれなりの管理して欲しい。

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管理費と修繕積立金が管理組合の努力で安くなった例はほとんど無いと思う。

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>>893
管理費なんて
管理会社相見積取れば確実に下がりますよ。
そんなの当たり前だし多くの管理組合がしてることです。
ただ、安けりゃいいって話じゃないですからね。
このクラスのマンションだと多少割高でも
手厚いサービスや清掃求めるのが普通だと思います。

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このクラスのマンション、って言うほどのもんじゃ～ないだろうと思うが。。。

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立地に無二の希少的価値のある普通のタワーマンションです。

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似たような立地のタワーが複数あるのに、無二と言われてもなぁ。。

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この間久々にこのへん歩いてみたけど、ここは湯島寄り過ぎるね。
根津方面に行くほど品が良くなる。自分は以前根津駅近くのマンション(池之端2丁目)に住んでたんでこっちのほうはよく知らなかった。
ここがいいかどうか、唯一無二かどうかは個人の価値観、ライフスタイルによるな。

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複数って、たった5棟じゃない。十分無二です。

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無二って「ふたつとないこと」だからねえ。
まあ、「無二の親友が５人います」てな人もいるかもしれんが用法間違ってるとは思う。

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事実として、売り物なんかほとんど表に出てこないからねぇ・・・
十分希少性の高いエリアと言い切っていいと思う

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でもたかいっす！
上野の価格ではないっす！

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>>902
そこは同意
希少性を認めつつも、じゃあ買えば？と言われると、
台東区で？あの仕様で？ってのはある
それでもまあ東は人気するだろうし、今はどこも高いし中古は強気だし、
何の変哲もない便乗値上げ物件を掴まされるよりは、
こういった希少性の高い物件を買っといたほうがまだマシかなぁ？ってのもある

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ここの上層プレミアムはいいけど、それ以外のプランは酷いよ。
シングル、ディんクスはいいけど、ファミリアにはキツい。

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池之端という立地が無二と言っているの。そこにタワマンが5棟あったってそこまでじゃない。ほんの数百戸で池と公園ビューはさらに限られるでしょ。

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東天紅に年一度行けば、もう景色は満足です。

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>>906
低層マンションか見合いのタワーマンションが候補に入りますね。数多の候補があって良かったですね。

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台東区に住みたくありませんが
小さくとも眺望のいい部屋なら欲しいかな

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高すぎる
いくら立地が良いとはいえ、価格設定が強気過ぎだよ。
2〜3割安ければ間違いなく買ってたな

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住友はすべりまくりだけど、ここは堅いイメージですね。

ここも売れるんでしょうかね。

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金持ちが金を使うために買うには良いマンションだね。

セカンドハウス需要ですごく売れそう。

ただ、セカンドハウス多いマンションだと騒音とか少なそうで羨ましい。

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>>898
湯島寄りだからいいと思いますけど。
根津が品が良いって50歩100歩でしょう。
湯島の方が断然生活利便性は上ですし
松坂屋や御徒町も近いし
なんせ池の真正面だし。

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>>913
898の最後の行読んでね。
店が多いから品が良くない。
ちなみに根津駅界隈もそれなりにお店はあるけど上品なのが多い。
池はねえ。。。浮浪者いないとか言ってる人いたけど、しっかりいたよ。

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価値観というか万能ではないからね
東にしても抜けは素晴らしいけど夜景は案外殺風景だろうし、
昼間いないであろうディンクスや単身者には全く響かないと思うｗ
地歴を認めつつもアクセスや利便性に優れてる訳でもないから、
無理して高い金払ってまで北や西の低層に住む理由も見当たらない
そもそもそういった価値観の人はここは検討しないから問題ないｗ

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池之端は好きなんで（以前住んでたのもあり）、ここどうかなと思ったんだけどね。
自分的には湯島〜御徒町界隈がちょっと厳しい。伊豆栄は好きでよく行くんだが（でも梅川亭がベスト）。
パークタワーあたりが程よく離れ池も眺められていいかなと思ったね。

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うちは小さい子供がいるので断念しました。駅に行くまでにホームレスとストリップ劇場があるのがどうしても無理でした。
金銭的に余裕がある定年した夫婦なんかは良いかもしれませんね

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>>917
今近所のタワーに住んでいますが、上野駅を使われるのですか？
この辺にお住まいの方は、あの辺は通らず、弁天堂の脇を通って上野駅に行きますよ。
むしろ、子育てするのにここ程良い環境はなかなかないと思います。
小さいお子様がいらっしゃる家庭も多く、家族構成が変わっても、みなさんこの辺りで買い替えを検討されています。
児童館もルネサンスタワーの脇にあるので、台東区の方だけでなく、文京区の方もたくさんいらっしゃっています。
住みやすいので子育て世代にお勧めですよ〜。

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うちの場合は間取りがダメでした。もっとリビングが広くないと、、柱も邪魔で。

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価格が高い割には、間取りとか仕様が微妙ですよね。

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>>914
根津も住んでましたけど
大した店ないですよね。
まあ風俗はないですし
それを上品というのでしょうか？
湯島の方が老舗が沢山思いつきますけど。
歴史が違うから。

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うちは霞が関と大手町で働くDINKSなんで、二人の通勤時間を20分〜30分にできて、かつ、ちょっと歩けば飲食店もたくさんある池之端あたりは景色無視でも最適なんだが高いんだよなー。

時は金なりというが、往復1時間✕2人の浮いた時間はいくらぐらいに換算されんだろ。

まぁ、年収次第か（笑）

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タワマンのウリは眺望だと思います　　特に高層階は　　公園と池の眺め実際に見ましたか？
昼はなんの変哲もなく池は綺麗でない　夜は真っ暗　　もっとアーバンな煌めいた夜景をシャンパンなんか飲みながら
　　池と公園は本当に真っ暗けです

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>>923
都内で真っ暗ってのも逆に貴重な気もしないでもないｗ

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うちは、公園ビューには興味がなくて、消去法でこの物件にいきついた。西側だけど、ちょっと高いなと思うけど、中途半端な物件買うより良いと思っている。東側の低層階の倍率が高いらしい

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>>925
公園ビューに興味がなく、消去法でここが残った理由をよかったら教えてください。

お高めで、間取り微妙で、設備のグレード低く、生活環境もよくなく、唯一のうりが眺望な物件という認識です。公園ビューに惹かれて選択肢に残してますが、他が良くないので悩み中です。
勤務先が東大あたりか千代田線沿線か、くらいしか思いつかない。

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西側の客付きが悪いのでしょう。

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なるほど…

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>>923
恥ずかしくないですか？
アーバンとか言っちゃって。
田舎の人なのですね。

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>>926
925ではないですが、
低層階だと過去の周辺物件相場程度で
買える部屋があります。
仕様も過去の周辺物件からしたら
別に見劣りするほどではありません。
で、大手町から10分以内でアクセスできる
タワマンで坪300万円台前半で手に入るってのは
なにげに今の相場からしたらとても安いです。
同じ湯島のラブホのすぐそばのモリモトでも坪400万円中盤ですから。
まあ文京区ってことに100万乗っけられる人はそれでいいんでしょうけど。

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タワマンなんて、今さら買うか…

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根津は結構良い店ありますよ。あなたが知らないだけ。谷根千ってブランドで土日は観光客が沢山うろうろしてますから。

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管理費が高いのがちょっと気になる。戸数が少ないからかな
パークタワーもそうなんですけど、池之端ってなんで管理費高いだろう

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>917
駅に行くまでにホームレスとストリップ劇場があるのでは、ちょっと無理ですよね。。。。

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>926
925です。消去法で残った理由ですが、100戸以上、駅から10分以内（できれば5分以内）、坪400万以下、山の線の内側、近隣マンションと密着していない、で残ったのがここでした。
タワーに住んだことがあるのですが、タワーが好きという訳でありません。低層の三階たてくらいが良かったのですが、予算的に厳しかったです。
あまり意識はしていなかったのですが、池之端というブランドでしょうか、お好きな方がいるようなので、もし転売することになったとき値崩れしにくいかもと思いました。今が高値なのも承知しています。
設備がしょぼいというのは、ここのサイトで知りました。食洗機もディスポーザー、浴室乾燥機もいらないと思っていたので、とくに不満はなかったです。それより、スラブ厚や躯体の強度がきになりました。免震構造は修繕時に数百万単位でお金がかかるので（これは修繕費と別途かかります）制振構造でも問題なしでした。
長文になりました。それでもまだ購入するかはわかりません。

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同じ山手線の内側でも、地盤の良くないところを購入するのは慎重に考えたほうがいいと思いますよ。

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>936
地盤のいい山手線内側の物件はどこですか？

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>>932
洒落たカフェだの古民家改造した店だの。
なんか、貧乏臭い女子供が好むような店が多くないですか？
おいしい店もあるのは分かりますが
100年以上続いてるような老舗や
池波正太郎の小説に出てくるような店があるのは
広小路～湯島でしょう。
江戸の歓楽街たる歴史が違いますから。

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今日見にいきましたが都内のタワーはやっぱり高いですね。。とても手が出ません。
武蔵小杉とかまで下れば６０００万円ちょっとで３ＬＤＫが買えたりするそうなので
ちょっとエリアを広げないとしんどいですね。

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数年後、そもそもタワー自体の人気が大きく下がってくるんじゃないか。そろそろタワーは卒業したほうが賢明かと。

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>939
武蔵小杉は論外…

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>940
余計なお世話だわ。そう思うならこの掲示板に来なければいい

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郊外でも国分寺駅直結スミフタワーかなり単価高いみたい。

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スミフはどこのマンションでも高いし、駅直結タワーは別格でしょ！？

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