ブランズ新大塚ってどうですか？

ブランズ文京茗荷谷の周辺のマンションは、これまで何度も売りに出ているよね。我が家も何度も検討したけど、全部見送り。我が家の評価は、今回のブランズ新大塚の方が断然上。あの辺は、うるさいし、不便だよ。ましてや大通りの北側。

そもそも、計画道路が通るわけないし、春日通り沿いと大塚駅前通りの交通量の差、駅までの距離、周辺の買い物の便利さ。どれをとっても「新大塚」の方がずーっと上だという評価だな。だから、あの周辺のマンションの購入を何度も見送って、今回この物件を購入したよ。我が家と同じ感覚の家が多いなら、みなさん気にされてないと思う。ブランズ新大塚と便利さという点で、茗荷谷周辺の同等のマンションは、野村の出した「プラウド小石川」ぐらいだよ。そちらの物件は、おおむね億ションですよ。

それでも、小さな子供がいらっしゃるご家庭は、そもそも豊島区よりは文京区の方がずっと良いので、そちらを選ばれるでしょう。したがって、客層は、かぶらないな、おそらく。

＞545さん

マンションを購入するにあたって希望どおりの物件を買えるかというと、ほとんど無理なんだよね。

眺望が良くて、駅からの距離が例えば徒歩3分以内で、高台＆地盤が良くて、職場や学校までの距離が近くて、山手線の内側で、そこそこの広さがあって、設備が高級で、周辺の環境が静かで、パチンコ屋や飲み屋が近くになくて、買い物が便利で、大きな病院が近くにあって、緑が多くて、おいしいレストランが近くにいくつかあって、スラブ厚が厚くて、駐車場が平置きで、隣家との距離があって、南側が開けていて、将来にわたって隣接したマンションが建たなくて、などなど。。。（まだまだあるぞ。）
これらの希望をすべて満たそうとすると、ファミリータイプで1億以上は軽く準備しておかないと無理だよ。（できれば、3億は、欲しいな。）だから、普通の人は、上にあるような条件にプライオリティーを付けて、あれは、諦める、これは、諦める。でも、これとこれだけは譲れないっていうものを考えて希望の物件で予算内に収まる物件を購入してゆくのだろ？で、その条件の中に竪排水管の交換の容易性があるとして、数十年先に管理組合が苦労しながらやりかえることをマンション購入の絶対条件に入れる人なんてどれ程いるのよ？そりゃ、交換が簡単な方が良いに決まっているんだけど、それがどうしてマンション購入の決定的理由になるのかさっぱり分からない。だって一生に一度しかないだろう？竪排水管を交換するなんて。一生に一度苦労するのを避けるために上記の条件を諦めるとか上下階のスペースを広げて戸数が減って価格が上がるとか、いろんなデメリットを享受する人がどれだけいるんだろうね？少なくとも私は、あなたの文章を読んでもさっぱり共感できないよ。悪いけど。

このスレで、「ブランズ文京茗荷谷」の事をあまり語るのも変だけど、販売スケジュールを見ていて感じたこと。11月末～1２月中旬に、お茶の水小、筑波小、学芸竹早小の結果が出ます。そのファミリーの需要も見越しているのでは、文京アドレスだし、学校に近いしね。区立窪町小も人気校←名門かつ校舎が国立系より断然きれいです。

契約者が必死だね。ここ検討板なんだけど。

契約者は住民板ってことで棲み分けるってのがルール。

このあたり、昔から、住んでいるけど、客観的に見ると、ブランズ新大塚の地域よりはブランズ文京茗荷谷のほうが、環境的な立地的はいいよ。

ブランズ文京茗荷谷の方が、名前でも勝っているし。

５４７さん
そうですね。家族全員の希望すべてを叶える物件はなかなかないですよね。何かを
妥協しなくては。優先順位が何かを我が家では話しました。
ここは結構希望条件に合う事が多いのですよね。まずはお買い物する場所かな。
買い物は徒歩で行かれる範囲に数か所あるし十分ですね。そしてやはり駅から近い事。
これはいずれ売却する事になった時も毎日の通勤にも楽ですからね。

既存不適格予備軍のマンションだもの中古になったら売れないでしょ。

無駄な共用施設が無いのもいいですね。
その分管理費も安くなりそうですし。
トランクルームが全戸完備なのも魅力的です

立地もいいので、単身者の方に人気がありそうです

>550

>環境的な立地的はいいよ。

って具体的に何？学区？

既存不適格予備軍の問題を書くのは、いまさら感がありますが当然、当然ネガティブ要素として織り込まれつつも、イマイチハッキリしない問題として残っています。ネットで以下のレポートを見ました。あと、肝心なのはこのレポートは既存不適格マンションについて言及しているのであって、既存不適格予備軍マンションのことを言っているのではありません。このマンションで言えば、道路が拡幅するかどうかの件だけどそれを言い出すとキリがありませ～ん。ということで以下ご参考まで。↓
http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/spring/h15/jt/jt_07....
読み難い文章ですが、わたしは以下のように読めました。
・既存不適格マンションの中古価格の評価の考え方が確立されていない。
・このレポートは考え方形成の試案。
・階層別に考える。
　①建築直後間もなく容積率超過に陥った既存不適格のマンションの土地及び建物は、その状態が当面継続すること、土地に　　関しては「建付増加（容積率が適正なマンションよりも土地価格が高くなっている。）」
　②相当年数を経過したマンションの価額
　　既存不適格に至ったのち、相当年数経過した既存不適格マンションの土地及び建物価額は、その問題が顕在化し、減価要　　素として価格形成されることになる。当初の減価相当は比較的低廉で、この減価相当は、年々拡大する。
　③建替え期のマンションの価額
　　その問題が顕在化し、市場性を失うことになる。その不安要素に起因する減価とは土地価格にまで及び、当初発生してい　　た建付増加は、逆に建付減価として具現化する。
・マンション個々に、以下の時期的判断を行なうより外に方法がない。
　①建付け増加が生じていると考えれる状態がいつまで継続するか
　②建物減価が及びと考えられる状態がいつから始まり、いつまで継続するか。
　③既存不適格であることによる減価が土地価格にまで及ぶのがいつから始まるか。
・時期発生の要因
　ａ．マンションの耐用年数。耐用年数の長い個別要素があれば、減価の発生時期は遅延する。
　ｂ．地域性
　　　例えば、利便性や居住環境に優れ、希少性があるマンションはその優位性で、減価を抑えられる可能性がある。
　ｃ．経済情勢
　　　バブル期のような、不動産需要が旺盛な時期は減価要因が表面化しないこともあり得るし。逆に不動産市場が沈静して　　　いる状態では、課題を抱える既存不適格マンションを購入対象にする必要がないから、減価は大きく生じる。

有体に言うと、新しいうちは容積率で得している分、価値が上っている。ただし、適正マンションと比較して減価率が大きく、ある時期に適正マンションよりも価値が下がる。

こういうことでしょうか。

なんか無理やり捻じ曲げた結論。容積率は得してないよ。

減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。現状で適正価格で販売していたら、将来既存不適格で減価する物件を既存不適格になる前でも適正価格で売れると思わないほうがいいよ。その分高値つかみしちゃうってこと。

既存不適格になったら中古で売るときは重要事項として説明しなきゃならないってことも認識しておかないと。

No.556さん

＞減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。

そういう悪意のある言い方はやめましょう。品が無いですね。
間抜けも何も、ネットで公開されている資料です。

あなたは詳しいようなので、知っていたら教えてください。
既存不適格となった物件は少なくないと思います。三菱が
好んで立てた地下マンションは、世田谷区の条例改正で既存
不適格になると読みました。

これらのマンションの建て替え策をどのように考えますか。
例えば、総合設計制度を使ってクリアする等、どうですか。

あなたが都市計画を視野に入れた行政、業界、建築知識がある
ならば、よい情報を教えてください。それとも目の前の投稿に
ネガレスばかりする不動産屋さんですか。

角地でも無いこのマンションが単独開発で公開空地を作って
総合設計の適用を受けるのはかなり難しいだろうね。

仮に公開空地が出来たとして、土地利用に制限がされるから、
駐車場や駐輪場の配置が難しい等、デメリットも有る。

>558さん

気にしない、気にしない。この手のことを書き込む人の大半が業者か嫉妬で狂った人達だから。気の毒な人が大半です。

ここのマンションの前の通りが事業化される可能性は万に一つもないですよ。東京都には、計画道路の「事業化要件」というものが存在していて、全くこの通りには当てはまらないですから。当然、近隣中古物件も値が下がっていない。（そもそも計画道路程度では、物件価格には影響していないですね。）

つまり、ほとんど道路が事業化される可能性はないです。はい終わり。なんですが、それでも、仮に万が一、ひょっとして事業化されたとしても、建て替えをせずにリノベーションで対応すれば何の問題もないです、それでも、なんらかの理由でリノベーションがかなわない時に、周辺の土地との共同開発もできず、既存の法体系にそった対応もできず、そして、他の先行する１０００棟を大きく上回る既存不適格マンションの多くが建て替え不能で社会問題化していても、それに対する政治・行政が何の対応もしないってことが同時発生して初めて困る事態になるのですから。

要するに、まともに考える脳みそがあれば心配ご無用ってことです。

そんなことより、このマンションのすばらしい利便性という高い利用価値を謳歌できる５０年間の質の高い暮らしの方がはるかに重要ですよ。

さらに言えば、きちんとした理事会を立ち上げて、メンテナンスをしっかりと行い、コンクリートを１００年持たせるなどのきちんとした対応を続ける事の方がマンションにとってはずっと大事です。

No.560さんレスありがとうございます。またNo.559さん回答ありがとうございます。

正直、（竣工前の）今から、建替えの心配をしているわけでは無いです。
NO.560さんのおっしゃるとおりで、この通り沿いの建替え時の課題等が、現在の中古販売価格に影響しているわけでなく、この通り沿いの中古マンションが安いことはないです。心配なのは、不動産業者が足元を見て、既存不適格予備軍を理由に買い叩いてくるのかなとの懸念です。不動産業者は二枚舌で、買い取り時には影響がある、販売時には全く問題ないですよ。と言うのが十分想定されますよね。
その備えとして、NO.560さんおっしゃる先行している1000棟もある、既存不適格（予備軍）の建て替え問題が、事業的にまた社会的にどのような、検討にあるのか知りたかったというのが本音です。

No.559さん　総合設計制度のことを、私、詳しくないのであなたの回答が理解できないので残念ですが、簡単には行かないのですね。少し調べてみます。ありがとうございました。

>560さん
契約者に心強い発言をして下さるのは嬉しいですが、
煽るような表現はネガさんを誘引してしまうので・・

私も計画道路の可能性は低いと思っていましたが、オリンピック決定後に報道された
23区中19区で大通りの電柱の完全地中化を目指すというニュースが少々気になっています。
一般に地中化には歩道の拡幅が必要らしいので、大通りの拡幅の計画道路が進むのではと危惧しています。
地中化すれば災害耐性も高まるので震災を受けたインフラ整備としても整合しますし、
国や都としても進めやすい政策のように感じます。
どう分析されていますか？

>562さん

５６０です。

実は、都心１９区の電線地中化の件は、私は、むしろ全く逆の評価をしています。オリンピックまでに都道・国道の電線地中化率１００％を目指すとのことですので、基本的には、６m道路のような細い道路も地中化するという事です。先週もロンドンで仕事をしていましたが、確かに電線は、全くありません。車一台ようやく通るような通りも無電線です。つまり、技術的には細い道路でも可能なようです。

もっと重要な事は、道路予算が付いていない現時点で電線を地中化することが先行して決定しているという事は、もう現状の道路幅で電線地中化をするところが大半だということです。つまり、これで目の前の道路を拡幅する理屈がまた一つ消えたというように理解しています。

もちろん、自民党筋が巨額予算をひっさげて「一気に、全部の土地を買い上げじゃー」とやれば、必要性も何もなくて実現するかも知れません。でも、そんなお金どこにあるんでしょう。しかもこれから、優先性が限りなくゼロに近い大塚の駅前の通りについてまで、計画にかかる土地を全て買収し、移転先に動く人には動いてもらって、そのための土地も用意して、地元住民への説明会を何度も行い、一軒、一軒、金額や移転先の合意を取り付け、実際に支払い業務を行い、登記をし直し、などなど、役人の工数も大変なものになるでしょう。業者に委託できるようなたぐいの業務でもないですから。７年間で都心１９区全ての計画道路の実現、普通は、無理だと考えるかなと思います。

念のため追記しますが、区道は、電線地中化の対象外という理解です。全ての道路が電線地中化されるわけではありません。

マンション前の道路は、行政では補助80号線と呼ばれているらしいです。

以下は、オリンピック決定前に役所に聞いた内容です。
豊島区都市計画課へTELをして、拡幅計画の事業化はありますかとの質問に、電話に出た担当の方は現在は事業化計画に入っていない、今後は都がコントロールしているので東京都へ確認してくださいとのこと。そこで東京都のHPを事前に見ると、都市道路の優先整備計画は東京都と特別区で事業化計画を策定しており、現在は平成16年度～27年度に優先的に事業化する「第三次事業化計画」により着工されているようです。HPで私が見る限り、補助80号線は計画に無いようです（81号はある）。東京都都市基盤部街路計画課へTELをすると、平成28年度以降に第四次計画が策定されるかまた策定されるとしてもその内容の公表は然るべき時期に行うとの、ご回答でした。

この後、オリンピック開催決定→電柱地中化の話が出てくるようですが、素人には、第四次計画に盛り込んでくるのか（それではオリンピックに間に合わないか）、それともNo.563さんおっしゃるように現行道路幅で地中化を始めるのか、わかりませんね。

個人的には、マンション前の今の歩道は、舗装が荒れて電柱が邪魔でshabbyでいて、綺麗にしてほしいです。

この東京都資料のP26によれば共同溝化に必要な歩道の幅は最低2.5mのようです。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...
マンション前の新大塚駅から南大塚三丁目交差点までの歩道の幅を計ったことは無いですが、
感覚的に2.5m無い部分もありそうな気もします。

>563さん
有り難うございます。
完全地中化はまだ観測報道段階ですし、オリンピック関連の予算化は来年度予算以降、
本格的に織り込まれるでしょうから、まだ予算化前に地中化を決定した訳では無いのでは？

もっとも、ご指摘の通り、2020年までに計画道路の実行と地中化を同時に進めるのは容易では無いでしょうね。

色々とご心配のことと思います。
このマンションは計画道路沿いにはみ出ているのでしょうか？
私は当マンションと同様に計画道路沿いのマンションを購入しましたが、道路にはみ出ないようにスレスレに建設され問題点はマンションが倒れたときに同様のマンションが建てられない（半分になる）ということ。
マンションは５０年以上は倒壊しないと思いますのであまり気にしていません。
当マンションが倒壊したら（地震等で）、他のマンションも倒壊するでしょう？
気にいったマンションだったら気にせず購入した方がいいですよ。
東京都の用地取得・道路建設に関する部署に以前聞きましたが８０号線は計画されていないようです。
８１号線は計画ありとおっしゃっていますが、８１号線も長いので計画にのっているのは白山通りより駒込方面のようですよ。
いずれにせよ住民の説明や用地の買収、それが完了してから工事でしょうから、４０才以上の方はこの世にはいないかも？資産性を重視している方は購入を考えた方がいいかもしれませんが・・・

No.568さん
その最後の「資産性～」が一番、気になる点です（本音です）。30～40年先の建て替えや、いつ来るかわからない大地震の対策も大事なことと思っていますが、今の段階で差し迫った問題ではない。とても虫が良い話をしていると自覚しますが、引っ越しの予定もなく、転売・売却の予定もないですが、自分の買った不動産の資産価値が高い方がもちろん良いです。資産性を全く無視して購入するという方もいないのでは、と思います。これまた勝手ですが、30～40年後の建築行政など不透明ではとも考えます。
資産性云々とおっしゃるのは、差し迫った問題ではなくとも、やはり現在の不動産取引では不利に取り扱われているということでしょうか。

>568
都市計画道路がある場合、そこにかかる部分には建物が建てられないってのが決まってる。ただ、道路建設のために用地買収されると容積率が足りなくなるので、建替えのときに現行通りの建物は建てられなない。容積率が不足する分、建替えると狭くなるので建替えは事実上不可能。
既存不適格になると、将来建て替えできないってことで、資産価値は確実に落ちる。計画道路が実施されてない段階でも既存不適格予備軍ってことで、当然不利になる。

ここに限らず資産性について知りたかったら、近隣の仲介業者に聞いてみるのが一番。複数かつ、売主の系列は除外して聞くのがポイントかな。

計画道路が進まない段階で、地中化だけ先行するってのはないでしょ。地中化で工事して、しばらく後に都市計画道路で拡幅工事なんて、完全に二度手間。税金の無駄遣いって批判されるのがオチ。

>560
コンクリートが１００年持ったとしても、マンションとしては１００年持たないってのがポイント。

>569
終の棲家のつもりであっても、人生何があるか分からない。いざ売りに出す必要が生じたときに、売れないと身動きが取れなくなる。資産性は考慮すべきだと思うよ。

最悪、賃貸にすればいいんじゃない？
住みやすさでなく資産性を重視してマンションを購入する。そうっすね！
当然ですね。
このマンションは全然売れて無いんですか？
このマンションを購入した人は無恥ってこと？

中古になって転売できずに、賃貸ってのが増えるのも問題。賃貸住民ってオーナー住民
よりモラルが低い傾向にあると言われていて、トラブル続出ってことも。そうなったら
風評でさらに売れなくなるという悪循環に。

>574

ここのマンションの資産性高いみたいだよ。住まいサーフィンでももうかる確率８０％とか出てるし。

住まいさーふぃんのS氏は提灯記事で有名。真に受けるなんて。

氏の推奨物件って売れてないことの裏返しなんだよね。なのでお金を払って記事にしてもらう。

＞最悪、賃貸にすればいいんじゃない？　
って、それを言っちゃお終いでしょ。
予算内で住居（マンションでも戸建でも）を取得しようとすれば、どなたか書かれていたように、大なり小なり、良い点と悪い点がある。なので、どこのマンションも突っ込みどころがあり、それを突いたり、反論したり、傷をなめあったり、良い点を挙げて自己満足をしたりするのが、このマンションコミニティ。
このマンションは、建替え問題を理由とした資産性が問われている。マンション建替え問題をデータで見ると、全国のマンションストック数は約590万戸（H24年度末）、それに対しマンションの建て替えが行なわれたのは、完了済みと実施中の累計で約200件程度にすぎない！！。建替の事例が極めて少ない。ただ、今後毎年、約10万件ペースで築30年以上マンションが増えていくので建替え問題は社会的にクローズアップされるとはよく言われているとおり。それで東京都でも「分譲マンション建替えガイド」なるものを作成している。↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-04manshon.htm
その中でも既存不適格物件について触れられ、対策の一つとして「共同住宅建替誘導型総合設計制度」なるものを用意したので問い合わせ下さいとある。いやここで、このマンションの建替え問題の結論は出ません。

何を言いたいかと言えば、手っとりばやく資産性を確認したいのであればこの通り沿いの既存不適格予備軍マンションの相場を不動産屋さんへ聞くのが良いのでしょう（どなたか書かれていたとおり）。
マンション購入者が考えたくない問題、建替え問題は現時点では未知の世界（既存不適格問題だけでなく、合意形成、事業性から）。このマンションにおいては、他の良い点（駅近とか、都心アクセス、近隣教育施設等）と秤にかけてどの程度のインパクトと考えるかです。
　　↓
（契約済者からすれば自分は正しかったと肯定したい）

>577
住まいサーフィンのこの物件の新築マンション時価は平米81万円で、
実際の販売価格の方が高いので、割高とされている。

>契約済者からすれば自分は正しかったと肯定したい
結局ここがポイント。契約しちゃったから自分の判断が正しかったと信じたいから、
検討者とは視点がずれる。ここは検討板。契約者は住民板ってのがこの掲示板のル
ール。

＞５７８
予想通りのリアクションだわ。定番ね。素人の勝手なネガよりは、少なくとも根拠があるわよ。

資産性だけで言えば、既存不適格マンションで計画道路が事業化されていない場合は、中古価格にほとんどはねない。これが、事実。この物件の同条件の価格も周辺物件に比べて落ちてないよ。（ちなみに不動産屋に確認済み情報。）ネガっている人は、逆に確認してから書き込んだらどう？

ただし、物件周辺の中古相場は、正直、ぱっとしない地域だよね。だから、この物件の資産性が高いかというと、まーそこそこっていう感じかな。所詮は、中古価格は需給だから。高い中古価格でも購入したいっていう人が出てこない限りは、高値では売れない。地域的に微妙な感じ。

ただし、この物件は、駅近で便利な立地だから、築浅なら、高値転売もありえるかも知れないけど。

将来、道路ができたら既存不適格になるって設計するデベの姿勢がね。容積率に余裕もたせて
おけば何の問題ないのに。
　
きっと、売ったらお終いなんだろうね。

ライバルだったルフォンはもう最終1戸なんだ。
一方、ブランズはホームページの記載で8戸。実際はもっと残っているのでは。
同時期に同地域で販売し価格帯も似たようなライバル物件だったけど、
完全に明暗がはっきり分かれた様子だね。

販売戸数＝残戸数ってわけじゃないよ。いっぱい残ってるってのが露見したら引いちゃうでしょ。

最終期ではなく第三期だから、まだ、あるってことでしょ。

>585

良くこういう誤った考えを持つ人がいるけど、戸数を増やして価格を下げるという方が正しい姿勢だと思うよ。買う人の立場を良く考えていないのは、どっちだろう。

計画道路にかかってるってことで土地代は安かったはず。なのに目いっぱい建てるってのは利益最優先ってこと。

>589
この物件は計画道路分の容積を使っていても、特別に安い訳ではないよね。

ルフォンは完売したようですね。

こういう立地を見ると大通り沿いも悪くないなと思えてしまいます。新大塚駅へは南大塚通りを真直ぐで3分が実現されています。これが新大塚駅の傍に通りが繋がっていなかったり、そもそもマンションが奥の入り組んだ立地だったりすると所要時間が変わって価値評価も大きく変わるんじゃないですか。駅まで道一本。これは大きく謳っていんじゃないかなと、この物件に限ってはそう思いました。

大通りだとどうしても朝の通勤時など駅にむかって多くの人が通ります。
そして夜遅くまで駅ロータリーにバスや送り迎えする一般の車などくるので
多少の騒音などあると思います。
ですが線路沿いではないので、電車の走行音も聞こえませんし大通りなら夜仕事で
少し遅くなったとしても人通りや車が多く3分で自宅に帰れるのは安心です。
買い物できるスーパーや商店街なども物件徒歩圏内に多くあるのは便利だと思います。

大通り沿いというのはデメリットもありますが、メリットもあるのですよね。
メリットデメリットは立地の他に感じ方の差も出てくるでしょうから、
人によっては違ってくると思いますが。
私はこちらの場合、治安的にはメリットの方が多いのではないかなと思いました。