ブランズ新大塚ってどうですか？

私たちのリスク評価をどう思われますか？

上の方の記載や周辺の実績を見ると、計画道路が具体化するまでは、中古価格には、影響しないようです。

そこで、
計画道路が具体化するリスク：３０％（個人的には、高すぎると思っていますが）
具体化後にやむを得ず転居するリスク：２０％（平均5世帯に1世帯が何らかの理由で転居せざるを得ないとする。これも、かなり高め。）

５５００万円の物件価格が３０％下落する。（１６５０万円損をする。これもめちゃくちゃ高め）

５５００×０．３×０．２×０．３＝９９万円。

あくまでも、期待値ですが、現時点で１００万円も損しないことになります。それぞれの係数は、かなり高めにおいていても、これしか損しないので、ほとんと心配無用に考えているのですが、どこかおかしいでしょうか？

ぜひ、ご指摘を頂けると助かります。

物件価格１６５０万円下落と言うのは、本来４０００万円で売れる中古が、２３５０万円でしか売れないという意味です。

え・・・
441さんは「私たち」ってことは、マジでデベがこんなとこに
書いてるの？　もしなりすましなら悪質なのでやめたほうがい
いと思いますよ。本当だったらちょっと引くけど。

二期以降に半分くらいの戸数を残しているね。

私たち…

普通に読めば、「私たち夫婦」ってことだと思うが。それをデベって。。。

ところで、いくらなんでもリスク係数が大き過ぎたな。

計画道路の実現性なんて、１０％もないだろう。
計画道路の事業化決定以降に、やむを得ず転居する家庭なんて、これも１０軒に１軒もないだろう。
１３５０万円も下落するはずがない。多く見積もってもその半分。

つまり、

700万円×0.1×0.1=7万円

これでも、超保守的数字。

要するに、全く損しないというのが期待値。

または、別の表現をすると、１％の確率で最大損失７００万円。

要するに、普通は損しないってこと。アベノミックスで、資産インフレが起これば、ほぼ間違いなく利益が出る数字。

資産インフレが起きたら居住用で購入した場合、住み替えで売却益がでたとしても、購入する物件も上がってる。売却益には税金がかかるから、いいことは一つもない。

それに既存不適格になったら、価格が下がる程度ならいい方で、下手したら売れない。

丸ノ内線駅、徒歩3分の物件が、価格を下げても売れないなんてことは、ないんだよ。

そもそも、計画道路が実現する可能性なんて、ほとんどないし。

（どうも、春日通りと勘違いする人が多くて困る。春日通り側は、車道や歩道の拡張のニーズは高いね。）

もっと言うと、丸ノ内線徒歩3分の分譲マンションを賃貸に出して、賃借人が付かないとか安値の賃料じゃないと貸せないとかいうことは、もっと可能性が低い。

つまり、この物件から出ていくことになったら、貸せば良い。

実際、妹の旦那が転勤（海外）して、もとのマンションを売却ではなく、賃貸に出しているが、減価償却とローンの支払いをはるかに超えて、利益が出ている。
（なんか、居住用を賃貸に回すと減価償却が優遇されて、利益が出にくく（つまり税金が低く）されているらしいのだが、それでも、なおかつ利益が出ていると喜んでいた。）


この物件は、そういう「使用価値」が、高い物件だと思うよ。

賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルが多い。売却できずに、賃貸だらけになったら悲惨。

先日、かみさんが、道路で立ち話しをしていたわけよ。近所の奥さんと。

この大塚駅前通り沿いで、７～８分ぐらいだったろうか。時間は、平日（月曜日）の夜の7時半ぐらいってところ。


一緒にいて、暇だったおいらは、通る車がどんな車がくるか観察したわけ。ところが、なんと、9台（＋原付1台）しか通らないわけよ。ちなみに、上下線合計ね。


内訳は、5台がタクシー、プリウスが1台、Audi　A1が1台、営業車（たぶん、三菱トッポ）1台、Mark X1台。

えっ？こんなにこの道路空いているんだっけ？って思ったわけね。

改めて、この大塚駅前通りを見ると、確かに、「閑散」という表現が正しいような気がするよ、おいら的には。日曜日の昼頃大塚駅に行っても、車なんかほとんど走ってないのよ、これが。「えっ？今日、ホコ天だっけ？」って思っちゃうわけ。ちょっと、寂しい街だわね。

ようやく販売戸数が7戸から6戸に減ったね。
第二期販売移るのはもう少し先かな。

>451
この結果見ると、南大塚通りは春日通りと比べても騒音も交通量も大差なさそうだけどね。
貴殿が数えていた時にたまたま車が通らなかっただけのような気がするがどうだろう。
http://www.city.toshima.lg.jp/kankyo/kogai_souon/013722.html

地元民の感覚として、交通量や騒音は明らかに「春日通り＞南大塚通り」と思っていたけど、
統計上は春日通りの方が上だとしても、大差は無いんだ。意外には感じるが勉強になったよ。

このデータ見ると南大塚通りを閑散と言うのはちょっと無理があるかな。
まあ、騒音も許容範囲とされているので気にしなくてよいのでは。

＞451
おいらも大変だったわけですね。

＞４５３さんへ


これって、南大塚通りよりも、春日通りが、１．４４倍交通量が多いって言っているんだよね？

それなりに、差があるように思うけどj。大差なくないよね？

感覚的には、２〜３倍差があるように感じるが。

>457
？　どうしたら1.44倍になるの？
春日通り31,428、南大塚通り27,804なので、31,428/27,804＝1.13倍になると思うけど。
まあ1.13倍でも「大差ある」と言われてしまうかもしれないけど、

このマンションのすぐ並びに住んでます。そうですか、整備道路ができるとあの建物は容積オーバーになるのですね。でも、別件で自分も道路拡張計画について区役所に行って調べたことがあるのですが、豊島区では優先計画が池袋周辺にたくさんあり、南大塚通りはいつになるか分からないとのことでした。交通量もそれほどないこと、新大塚駅近辺の住民が動かないと道路工事ができないことから、少なくと後20年はこのままでしょう。財政難の区が積極的に土地買収に動くとは考えられません。
地元の人たちは昔から住んでいる人も多く、巣鴨小学校→西巣鴨中学(西中)卒業という人が多いと思います。私もそうです。最近では中国系やイスラム系(西中のすぐ近くにモスクがあるので)の人も多いですが、トラブルがあったという話は聞いたことがありません。平和的に共存してます。
この土地は台地の上の方なので、地盤はしっかりとしていると思います。春日通りが尾根で、このマンションはそこから北東に延びる小さな尾根の真上に当たります。従い、大雨が降っても水がたまることはありません。また震度3の地震でもそれほど大きな揺れとは感じません。明治時代までは畑だったはずで、どなたかが指摘された南大塚公園に抜ける道は畑の間のあぜ道のようなものだったのでは。牧場があったのは、谷端川の巣鴨側の台地です。昭和初期の話ですが、父の同級生の家で牛を飼っていたそうです。今は牛乳屋さんになっています。
地元民としては、とても静かで平和な土地柄だと思っています。

サンシャインシティが思ったより近い。近くといっても新大塚と池袋はまったく別環境と見てましたがこれだと気づけば池袋も生活圏にしてしまってそうです、思わぬ好立地を発見した気持ち。この近さだとバスも池袋まで出てますよね多分。電車待ちが億劫な時もありますからねえ、そんな時はマンション近くのバス停から時間をジャスト見計らって乗車したいですよ。乗り換えなんてないですよね（汗）