ブランズ新大塚口コミ掲示板・評判
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404 匿名さん
>401
この土地は東急が第三者から購入し、マンションを建築しているのだろうけど、
土地の購入価格を決める際、まず想定建物の面積・図面等を作成し、
周辺事例等から完成後の想定販売価格(総額)を求め、
そこから開発費用・金利等の諸経費や、デベの利益(販売価格の2割くらいが一般的)を引いて、残額を土地価格とする。
想定建物の面積が少なくなれば、結果的にデベの利益や土地価格が少なくなる。
デベとしては、土地購入時点で概ねどの程度の規模の建物を建築するかは決めているので、
購入後に建物面積を大幅に減らして、その分を販売価格に転嫁するなんてあり得ない。
つまり、土地購入時点で、計画道路実行後も既存不適格とならない規模の建物面積とするか、
既存不適格になり得る規模の建物面積にするかは選択済。
既存不適格とならない建物面積とするのであれば、その分、土地価格が低くなるので、
土地所有者がその価格では東急に土地を売らなかったかもしれず、
既存不適格になり得る建物面積を採用せざるを得なかったかもしれない。
単に東急が利益の絶対額を確保したかっただけかもしれないけど。その辺りは当事者でないとわからないが。
だから、デベとしては、きちんと想定通りの建物が建築できるかについて、
購入前に周辺の建築規制や周辺住民の属性等も含めてかなり手をかけて調べたりする。
当然、計画道路の実行可能性も調査し、少なくとも数年間は実行されない可能性が高いとは判断しているのだと思う。
ただ、10年後・20年後などの先のことは調査しようもないし、分譲マンションであれば売却してしまえば終わりなので、数年間程度は計画道路が実行されないと判断できれば十分、とも考えていると思う。
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