ブランズ新大塚ってどうですか？

>140

サッシは共用部分だから勝手に変えられないよ。

ガラスを入れ替えるだけでしょ？

できないですかね？

できませんよ。

マンションって、ガラス割れたら、修理もできないの？

>144

まさかそんなことはない。熱割れとかで自然に割れた場合は管理組合の費用（フィルムを貼って、それが熱割れの原因だと対象外になるはず）で補修、住民が割ってしまった場合は管理組合に弁償。そういったときのためにマンション総合保険とかだと賠償責任特約もある。

蛇足だけど、モデルルームタイプの部屋みたいに大きなサッシだと割ってしまうとエレベーターに乗らないので同じものに交換できない。小さいのに分割してとなる。いま住んでるマンションで重要事項説明に記載があったんだけど、説明の時はポイントだけの説明で、それは口頭では説明されずに入居してから気がついた。

ガラスは共用部なので区分所有者が勝手に取り替えることはできず管理組合の承認が必要。
後付け二重窓なら承認が不要なので勝手にできます。

ただ、入居前にデベと合意して(追加でお金を払って)ガラスの仕様を変えてもらうことは、交渉次第では可能では？
このマンションはどうだか分からないけど、私のマンションではオプションで二重窓を選択できた記憶あり。
もっとも、地域によっては使用できるガラスの種類が限られる場合もあったと思う。
あと既に発注済で今更変更できない場合もあると思うので、デベには早めに打診するのが良いのでは。

>146

あらかじめオプションで選択肢が無い限り、個別対応はまずやらないよ。特に大手デベは。分譲マンションって同じ仕様で、部材を大量発注してコストダウンするものだし、個別に変更すると管理がわずらわしくなる。交渉してみてもかまわないけど。

選択肢としては後付２重窓のみのはず。あと、２重窓の承認は要らないけど、工事の承認は必要ってことをお忘れなく。

余談だけど、フロアコーティングするから、引渡時にフローリングのワックス掛けは不要ってのも断られるくらい個別対応は嫌われる。

サッシュは変えられないけど、ガラスの厚さは合うのがあるのかな？

外観が変わるような変更は認められないはず。LOW-Eって色がついてるから他と変わっちゃう。

断熱カーテンで我慢するしかなさそうですね。

あとは後付け二重窓かな。

入居していきなりリフォーム前提ってのはどうなんだろう。好みの備え付け家具を付けるってのならまだしも。

大塚の寿司屋と言えば、寿司常（つね）でしょう。

ネタは、きちんとしたお寿司屋さんのそれで、価格は、回転寿司並み。

南大塚２号店が閉店になってしまったので、１号店まで歩かないとなりませんが、大塚の住民であれば、時として使いたいところです。（２号店なら、徒歩２分でしたね。）

http://www.sushitsune.co.jp/auto/tenpo51.php

もちろん、大塚駅北口の本店に行くのもありです。

お勧めです。

寿司常は開店寿司の店が安くて良いよね。ネタはカウンターの店と同じものを使っているし。

>153
仕様が満足いかないなら手を加えるのは仕方ないですよ。
角部屋や最上階なら外気の影響を受け易いので、窓に何かしらの対策を加えた方がよいですね。

公式HPに仕様・構造が開示されたけど、普通というかイマイチでは？
仕様・構造はルフォンの方が総合的に上だと思うな。
あと、自転車は地下でわざわざエレベーターを使わなければいけないのはどうなんだろう。かなり面倒だな。
戸境壁だけではなくて廊下と居室との間の壁も乾式壁なんだよね。
内廊下だから当然そうなのかもしれないけど。

エントランスからのアプローチがあってプライバシー性が高いのは良い（計画道路が実行されれば無くなってしまうけど）。

キッチンABCも美味しいですよ！オススメです！
個人的にここの計画道路は実行の可能性がかなり薄いと思っていますが。交通量が少ないため優先順位は低いですね。

冬の寒いには、たない粥も良いですよ〜。


http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13024117/

私は、普段は、海鮮粥ですが、担々麺なんかも意外といけます。お勧めです〜。

与し亭は、新大塚きっての名店イタリアンです。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13142910/


コースで７０００円ぐらい。お金に余裕のある週末に訪れてみてください。

新大塚では、ありませんが、徒歩圏内の護国寺は、知る人ぞ知るフレンチ激戦区です。

No.1は、なんと言ってもル・マルカッサン（たしか、うり坊のこと）です。激ウマです。夫婦で行って、ワインも頼んで、１万円から１万２千円。要予約です。メニューはどれを頼んでもおいしいです。短パンのマスターが一人できりもみしています。（噂で実は双子がやっているという話がでるぐらい手際が良いです。）
http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13025773/

隣にある、ヴァンス06140、ちょっと駅よりのMachonでも、もちろん十分おいしいです。

なぜか、護国寺は、ビストロ系の店が豊富です。新大塚からなら、タクシーで２メーターぐらいでしょうか。一回行くと、はまります。

大塚は都内有数の居酒屋の名店揃い。
江戸一・串駒・きたやま・こなからの大塚四天王に、ぐいのみ大、みや穂、はなおか、麦酒庵の銘酒系居酒屋。
この他、焼き鳥の蒼天、ハムと燗酒の29Rotie等々の個性的な名店揃い。酒好きにはたまらない地域ですよ。

このマンションの魅力や問題点を整理しました。

(良い点)
・新大塚駅徒歩3分、JR大塚駅徒歩6分の利便性。特に新大塚からはフラットアプローチ。　
・高台の為、地盤は良さそう。
・大塚病院近くでイザという時の安心感。
・近くに大きめの公園有り
・エントランスアプローチの高級感、プライバシーへの配慮
・西側が開けており開放感有り
・トランクルームなどの収納が充実
・内廊下の高級感
・財閥系に次ぐ東急不動産のブランド力　

(悪い点)
・新大塚駅からの買い物動線がイマイチ。マルエツやジャンボに行くには大通りの信号を渡り、マンションから逆方向に行く必要があり、やや不便で折角の駅近メリットが活かせない。
・新大塚駅周辺の店が貧弱。結局、JR大塚駅付近まで下りなければならず、坂の上り下りが不便。
・大通り沿いで騒音・排気ガスの影響が否定できない
・戸境壁や内廊下との壁が全て乾式壁で、遮音性の弱さ、地震時の耐久性に疑問　
・ディスポーザー無し、スラブ厚が薄い等、仕様面が貧弱。
・梁や下がり天井が多く、開放感がイマイチ　
・自転車置き場が地下でエレベーター使用で出し入れが不便
・貧弱な共用設備　
・計画道路リスク

スラブ厚は、リビングなどは、２５０mmあるって説明受けていますが、薄いですか？

200mmの部分があることが問題かと

ボイドスラブでないなら、200mmでもどうにか普通ですよ。
そりゃ厚いほうが良いですが。

今や中小デベの安めのマンションでもスラブ厚200mmからですからね。
スラブ厚が売りになるのは250mmくらいからでは。
10年前くらいは財閥系でもスラブ厚200mm未満はザラにありましたが。

バスルームあたりは、２００mmになるのは、普通です。浴槽を下に下げますからね。200mmが問題だと、リビングは、３００mmぐらいになっちゃいます。そんな仕様聞いた事がない。

>>160
確かに新大塚駅からの生活動線は今ひとつですね。
駅からマンションまでの途中にスーパーがあれば理想ですが、それは望み過ぎかも。
まあ、毎日の買い物は食料品が中心で駅前で足りるのでしょうし、
その他の買い物は大塚駅というよりも池袋に出ることが多そうですが。

お風呂って音が響くから水周りのスラブを薄くするってことは普通しないで、段差スラブにする。音は一番弱いところから漏れるんで、一番薄いところを表記するもんだけどね。厚いところを説明するなんて・・・。

風呂場のスラブは薄いんですね。
ただ、経験上、風呂場ってあまり上からの騒音が気になったことは無いかも。
床がちょっと違うしね。

＞１６７

段差スラブって、普通なの？

これまで、10件ぐらいは、MR見てきたけど、段差スラブだったことがない。
（唯一、グランドヒルズ三軒茶屋だけは、どうだったか記憶にないが。。。）

これまでは、すべて、浴室部分は、スラブ厚が薄かった。

最近のはやり？それとも手抜きのおおこう？

水周りは段差スラブになっている物件が多いですよ。
（高級物件は段差がないのが普通です）
ただ段差スラブになっていると水周りの位置が動かせずリフォームに制限がでるため二重床構造のメリットがあまりでませんね。

>166

うちは、家内が専業主婦ということもありますが、買い物のほとんどは、ライフになると思います。徒歩で、５〜６分程度でしょう。

マルエツプチやスーパージャンボは、緊急用で、通常の買い物は、ライフになります。

なんといっても、近隣のスーパーで最大、食材も肉、魚、野菜、どれもとても豊富で新鮮です。わざわざ、マルエツプチにする必要がありません。（東池袋の西友あたりと比べると、その差は、歴然としています。）

西友や、スーパージャンボに比べれば、若干高いかも知れませんが、食材の豊富さ、新鮮さは、近隣の他のスーパーとの差は大きいです。

>170

水周りを自由に移動できちゃうと、浴室の下に寝室なんてことになって音問題を起すことも。あと、排水の勾配の関係もあるから、本当に自由に移動するのはできなかったりする。

>171
確かにライフの方がスーパーとしては優れていますよね。それはよくわかります。

ただ我が家は共働きで、平日は駅を基点に行動するので、ライフはJR大塚と新大塚の何れからも離れていて、少なくとも平日は使いづらいと感じています。
仕事帰りの疲れた体で新大塚からの坂を登り下りするのはちょっと創造し難いです。
なので新大塚からであれば平日はマルエツかジャンボを使用することになると思います。
それでも駅から春日通りの交差点を渡る必要がある等、ストレスを感じてしまいそうですが。

一方、ルフォンは大塚駅からの通り道にスーパーがありますし、ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができますので、買い物利便性では優れていると感じています。
夫婦共に山手線と丸の内線のどちらでも通勤は構わないので。
もっともルフォンにもマイナス点はあるので悩ましいですが。

>ワンブロック隣の都電沿いにスーパーができます

どこどこ？
何ができるの？

ルフォンのモデルルームが入っているビルに、まいばすけっとが入るみたいです。
従業員募集の貼り紙がされていました。

まいばすけっとですか。
ありがとうございます。

最近、増えてきましたね、まいばすけっと。新大塚と大塚3丁目の交差点との間にもありますし。

通りをはさんだ反対側に「ほっともっと」があるのが、助かる。妻の、食事の手抜きにもってこい。
（妻がつくるより、よっぽどうまかったりする。。。とほほ。）

近くに唐揚げ屋やカレー屋もあるから夕飯には困らないかなと。
妻の手料理が‥‥なのはうちも同じく。

250mmってもボイドスラブなら、
普通の200mmの方がいいんじゃないの？

ボイドスラブって通常スラブより２割くらい遮音性能が落ちると言われてるから、250mmと200mmはため位じゃない。

ボイドスラブでは無い250mm以上のマンションは沢山あるよね。

そうそう、ここも大半は、２５０ｍｍ。

ルフォンは、スラブ厚　２００～２４０ｍｍとHPには、書いてありますね。

ブランズと同等ないしは、やや劣るという感じでしょうか。

一番最寄りのスーパーはスーパージャンボですか？
距離として4分ほどかと思いますが、マイバスケットができれば買い物がさらに楽になりますね。
マイバスケットは比較的小規模の庶民派スーパーなんでしたっけ？
ウチは共稼ぎなので、お惣菜やお弁当が豊富だと嬉しいです。

基本はマルエツプチ。特定の品を、スーパージャンボ。週末の買い出しは、ライフ。

って感じになると思います。

ここ道路通ったら既存不適格なんでしょ？

そうですよ。

既存不適格については散々やり取りがあったから過去レス読んでね。新しい情報があるのなら別だけど。

既存不適格は致命的な問題ですよね。
その一点をもって厳しいと思われます。

昔は計画道路が敷地に含まれるマンションはあまり見なかったと思う。
あっても、計画道路分の容積は活用せず、既存不適格にならない配慮がされていたと思うけどな。
今はこのマンションのように敷地に計画道路が含まれていて、
容積をフル活用している物件が散見されるようになってきたね。

既存不適格になることによる価値下落分が販売価格に反映されていればよいけど、
このマンションの価格設定は瑕疵の無い物件と遜色が無いからな・・
用地の買収代金では価値下落分をカバーてできないだろうし。

>190

配慮された物件って知らないな。計画道路じゃなくて、条例の制定で販売時点で既存不適格ってのがあった。条例の制定って何年かかかってるんだから業者も分かってるはずなのに。

価格、まだ決まらないの？

先日、物件近くにある西洋小料理屋「与し亭」に家族で行ってきました。

魚料理がとてもおいしくて、最高でした。ちょっと忘れられないぐらいソース（白ワインのソース）がおいしかったです。
（一流レストランと言われるところで出しても、全然おかしくない味です。）

もともと、日本食レストランで修行をされたシェフとのことで、全ての料理に良く「おだし」が効いているように思いました。
なんとなく、和食風のイタリアンでした。

今回は、コース料理でしたが、量がかなりあるので、女性は、アラカルトで頼まれて十分かも知れません。

近くに、こんな良いレストランがあって大満足です。もし、この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したいと思わせるお店でした。

食べログでどうぞ。

予定価格はモデルルーム行けば教えてくれるよ。

>194

都合の悪い既存不適格が、また、話題の中心になりそうだから、周辺のお店情報でそらそうって魂胆かも。ピックルの手法。

物件を買えたらちょくちょくなんて書いてるから、近隣に住んで無い人でしょ。それなら、わざわざこの近くに食事にくることは考えにくい。お隣の池袋にそれこそお店はいっぱいあるわけだし。営業が仕事帰りに行ったっんだろうね。

物件検討中で近くに来たと言うのならモデルルームを訪れるのが普通だろうし、話題と
いうか関心の中心はそっちのはず。お店の話しだけなんて不自然。

残念でした。

物件から徒歩圏に住んでいるんだよ。

訂正。


いくらなんでも徒歩圏は、言い過ぎでした。

でも、まぁ、近くだよ。

>この物件が買えたら、ちょくちょくお邪魔したい

近くに住んでる人が発言することではないって気がついてないみたい。

以前からステマが見え隠れしてたんだよね。この板。今日のは完全に尻尾を出しちゃった。

この人、今日クヤクションのスレで暴れた人でしょ。同じ店名が出てるね。暴れてたのと同じ時間帯。池袋とか大塚とかが大好きみたい。ひがしいけぶくろさん。

色々考えた末、ルフォンに登録しました。ブランズは見送ります。
仮にルフォンで抽選に負けてもブランズには登録しないと思います。

仕様面ではブランズもルフォンも似たり寄ったりですが、
ブランズは全面乾式壁で、ディスポーザーも無く、ルフォンに軍配が上がります。
また、地下駐輪場というのは自転車を良く利用するので本当に不便な気がしました。
駅からの動線を考慮した買い物利便性では現状でも圧倒的にルフォンが上ですし、
駅ビルにスーパーやユニクロなど便利な店が沢山入ることも確定したので、
大塚駅に近いルフォンの利便性は更に高まりそうです。
日当たりも間取りによっては問題ないので気になりませんでした。
何より、ブランズとは異なり大通りや線路からも離れた静かな立地なのが良いです。
商店街続きの雑多な雰囲気であるのがマイナスですが、
これは買い物利便性との裏腹ですし、雑多な雰囲気という点ではそもそもブランズも似たようなものですし。

ブランズは、計画道路があるせいで敷地の利用が全体的に窮屈ですし、やはり仕様がイマイチです。
ブランド力では東急に魅力がありますが、ブランド力に見合った仕様になっていないのでは。
計画道路については、相応の補償金が受領できるなら結果的にはそこまで致命的な問題ではないかもしれませんが、影響度合いが計り知れず、素人がこのタイミングで踏み切るのは少々危険という印象があります。
影響度合いが完全に掴みかねることが問題であると感じます。

このスレッドは本当に参考になりました。
これまでの人生で触れ合ったことのない計画道路の分析に役立ちましたし笑、
ルフォンとの比較や物件のメリット・デメリット、検討しなければならないポイントなどを掴むのには非常に役立ちました。
私は東急というブランド力で最初はブランズが良く見えたのですが、
冷静に見てみるとこのブランズは私が求めるべき基準を充たさないことに気づきました。
私はブランズは見送りますが、反対にルフォンを回避してブランズに行く人もいると思います。
それが愚かな選択とは思いませんし、重視するポイントや価値観の違いなのでしょう。
いずれにせよ、舞い上がらず冷静にきちんと分析することが大事なのだと思います。

>203

ルフォンのステマかな。別に買いません宣言なんて必要ないのに。

今までの都市計画道路関連の書き込みもあちらの差し金だったりして。

ルフォン関係者とは全く無関係の個人ですよ笑。どう思われようと勝手ですが。
まあ計画道路の件も含めて気にするか否かは個人の判断です。
私はあまりに不確定要素が多すぎて、素人である私には影響度合いをできなかったので見送る材料の一つになっただけです。
何かしらの理由をもってリスクとして許容するという判断も有って良いとは思いますよ。

ブランズの仕様は落ちるけど最近のマンションはこんなものだし、
まあ丸の内線ユーザーで茗荷谷は高くて手が出せないという層には良いのでは。

私は、いよいよ購入を決めようと思っています。

先日のMRでの打ち合わせの席上でも、バラの花の絵が半分ぐらい埋まっていました。（購入検討中。）
最上階のFタイプ（８４㎡）なんか2人も検討中だそうで。。。


いろいろ、不安も不満もありますが、予算の範囲では、Bestかなと思います。

＞２０３

駅からの動線って、スーパーから物件までの動線のことを言っていますか？

もし、そのことを言っているのでしたら、マルエツプチから、駅に戻る必要は、ないですよ。動線は、完璧です。

駅からマルエツプチに来たら、駅に戻るのではなく、１０m程、池袋よりにある信号機付きの横断歩道（つまり春日通り）を渡ってください。（ポニークリーニングの前の信号）。渡りきると、そこには、路地がありますので、その路地を物件方面に歩いてください。

すると、物件のはすむかいぐらいにあるセブンイレブンの脇にでます。

セブンイレブンの前の信号を渡れば、もう、そこは、物件と目と鼻の先（２０mぐらい？）です。

駅に戻る必要もなく、しかも、春日通りから、物件方面には、緩やかな下り坂なので、荷物を持っていても楽ですよ。

多分、３分ぐらいで着くのでは？

文章では、分かりにくいでしょうから、google Mapでも見てください。本当に、物件からは、目と鼻の先にマルエツプチがあります。

203では無いけど春日通りの信号渡るのが面倒なんだと思うよ。大通りの信号なので中々変わらないし。
駅の出口が反対側にあれば良かったのに。

確かに春日通りを渡るのが面倒。
しかも大手町方面から丸の内線に乗って新大塚で降りると、
実質的にはスーパーとは反対の2番出口に出ざるを得ないから余計。
ホーム間の連絡通路渡って1番出口側に出るという考えもあるが、
結局スーパーへは春日通り渡らねばならない。連絡通路は不便だし、、
この程度のことで動線が悪いとか言うのは贅沢な悩みとは思うけどね。

「スーパーと反対側」という意味が分からない。どういう意味？

２番出口は、横断歩道１つ。１番出口は、２つ。

移動時間の差って、３０秒あるかないかだけど？

ルフォン南大塚のスレに書き込まれていたのですが、こちらの物件の近くに暴力団系の事務所があるという話しなのですが、本当ですか？あるとして、どこにあるのですか？

ご存じの方がいれば、お教えください。

ネットで検索する限りでは、南大塚三丁目に、方角の東でも、西でも、北でもない方角に、豊臣秀吉の下から二文字目を組み合わせた名前の会の事務所があるようです。

大阪の住なんとか連合会系のようです。

ブランズの近くではないような。。。

噂だと大塚駅からブランズに向かう途中とか…
心配です。

どうかな〜
まあ普通に生活していれば一般人に害が及ぶことは無いのでは？

なんか、南口は、駅前のビルの４Fにあるらしいです。北口は、よしやの前あたりだとか。

http://romch.net/read/kohada.2ch.net/4649/1316246872/

>>211
信号待ちがあるでしょ。
地下鉄出口からマルエツプチに向う場合、1番出口は春日通り横断の信号が青なら目の前の横断歩道2つ（1つは信号無いけど）渡って春日通り反対側に渡る。信号が変わりそうにないなら、春日通りを池袋方面に少し歩いて、マルエツプチ少し先の横断歩道まで歩くこともできる。

2番出口は春日通り横断の信号が青なら渡ればよいけど、信号が赤なら変わるまで待ち続けねばならず、1番出口のようにマルエツプチ方面まで歩くということがやり辛い。2番出口は信号有る横断歩道に囲まれているから。

信号青なら1番出口と2番出口の差は30秒程度かもしれないけど、赤なら大通りの信号なので横断歩道の信号が変わるまで結構時間かかると思う。計測したことないけど、1～1.5分くらいはかかるのでは。

まあ、1番出口・2番出口ともに動線はいまいちだね。1番出口の方がまだマシだと思うけど。。

なるほどねー。

徒歩、１〜２分で動線がいまいちと言われても、ピンとは、きませんね。

ちなみに、スーパーマルエツから、物件までは、徒歩２分弱です。（実測したことがあります。）＋信号待ち。

スーパー、むちゃくちゃ近いですよ。

価値観は色々ありますよね。

ブランズの計画道路の事、不動産関係に勤めている友人に聞いたら
即刻やめた方がいいと言われました。
かなり物件的には、気にいってたのにやはり計画道路はダメなんでしょうかね…。
落ち込んでます…

同感です。

計画道路が敷地にかなり含まれていることによる問題点がこれだけ語られているものの、
気にしない人で購入に至る人もいる。各人の考え方・捉え方の違い。
計画道路が実行されたり、実行されないまでも売却に不利益が生じたとしても、
売主や販売会社が責任を取ることは無い。あくまで自己責任。

書き込み削除されたけど、計画道路物件についてどんな救済法案が用意されるの？
官僚出身で法案沢山書いているから確実に救済策が用意されると感じるので、計画道路リスクは取れるとか語っていたけど。
書き込みを自ら消すということはこの物件の計画道路リスクはかなり憂慮すべきということかな？

都市計画道路ってほとんどが戦後から高度成長期に立案されたもの。突然、計画道路に指定されて召し上げられたのなら救済も必要だけど、わかってて建てるのに対して救済する必要なんてないでしょ。むしろそういうのに行政がお金使ったら不公平。

>221

納得してないみたいだけど、ダメな理由はその友人に聞いたの？

>226

救済に行政がお金を使うってどういうことでしょうか？
行政がお金を出して、立て直してくれるという意味ですか？

２０１１年度内閣府・行政刷新会議の規制・制度改革分科会の議事録の一部です。

「このうち老朽建築物の建て替え促進では、国土交通省に対し、容積率が既存不適格となっている建築物の建て替え方策を検討するため、１１年度に大都市圏の既存不適格物件の実態把握をするよう求めている。 」

政府の規制改革系会議で、ほぼ毎回、マンション建て替え時の既存不適格マンションに対する容積率の緩和の特例処置が議題に上っています。

もちろん、まだ、何も決まっていません。でも４０年後にどうなっているでしょうね。なにぶん、この物件が建て替わる前に、何千、何万もの既存不適格マンションの建て替えが行われなければなりませんので。。。それ程、世の中には、既存不適格マンションが多いということです。

毎回上がってるけど決まらないってのはできないってこと。承知の上で建てちゃったのまで緩和したら、泥棒をすべて放免するようなことと一緒。

行政が何かしてくれるなんて淡い期待で、一生に一度かもしれない高い買い物なんて決断する人なんているのかな。既存不適格と建替えの問題なんてずっと以前からあるのに。

このマンションは計画道路が敷地の4分の1くらいだっけ？
マンションは商業地域と第二種住居地域にかかっているけど、
計画道路が実行されれば容積率が高い商業地域の土地が削られる。

仮に容積率緩和が認められるとしても多くて現行比1割増しとかそんなものでしょ。
また、無制限に緩和を認めるのではなく周辺住民の意見を聞いて反対が無い、
緑化対応・防災対応などが必要とかややこしい制限が付きそうでは。

都市計画の範囲はアプローチの部分だけのようですが
実際に行われても建物自体には都市計画の範囲ではないから
大丈夫と営業マンに言われたのですが
どなたか詳しく教えて頂けませんか？

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

>236
ご説明有難う御座います。
では仮に都市計画が進みアプローチが削られた場合
アプローチが削られる以外に
売却にあたってや資産価値に影響はありますか？

既存不適格となり、建替をする場合には床面積が大幅に減少し、資産価値が下落すると思われます。
築年数が経過すればする程、建替を意識した価格形成がされ易くなります。

売却する際に既存不適格状態であることを説明しなければならず、それだけで購入を控えるような人もいます。
割安感を出した価格設定をしないと、見向きされない可能性もあります。

総合設計制度は、複雑で、簡単には、言えないが、それでも、緑地計画などがきちんとあれば、例えば、４０％程度の容積率の割り増しはありえる。今回の物件のように（将来）既存不適格になった場合でもこの制度を使えば、同じような建物に建て直す事は可能になる。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/04/DATA/20k4q101.pdf

飛び地も認められた（る？）ので、近隣の住戸と共同で建て直すなど、いろいろと方法は、現行法制下でもありますよ。

ましてや、４０年、５０年先のことは、今、以上に緩和されることは、容易に想像できます。

それでも、将来のことは、分からないと言うなら、現行法制下で何ができるか調べてみてください。
既存不適格だからと言って、必ず、現行と同じ建物が建てられない訳ではありません。ここで、いろいろネガっている連中は、たいていは、知らないだけです。一部は、知っていて、悪意をもって書き込んでいるだけです。

もちろん、リスクは、ゼロではありませんが、今回は、計画道路が仮に実行されれば、隣接のマンションは、みな同じ憂き目に遭うので、共同建て替えなどの計画は、たてやすいはずです。そうすれば、共同で緑地計画をつくるなど、容積率緩和に持ち込みやすくなります。要は、どういう計画を４０年後にたてるかです。

このマンションに総合設計の適用を期待するのは難しいのでは・・
そもそも公開空地をどうやって作るの？
角地では無いので歩道上空地を作ることもできない。貫通道路も無理。
仮に何らかの方法により公開空地が作れたとしても、
公開空地上には構造物は建てられないので、例えば機械式駐車場を設置するスペースが無くなると思う。
計画道路で土地が削られて、しかも公開空地でオープンスペースを提供するので、
建物はこのマンションの敷地の東側に寄った極めて細長い構造になるような気もする。

周辺と一体開発できれば何か公開空地が作り出せるかもしれないけど、
所有者も築年数も違い建替に関する考えも違う中、
都合よくこのマンションの建替のタイミングで周辺との一体開発の話がまとまるとは想像し難い。
大手のデベロッパーが隣接するまとまった土地を取得し再開発組合組成等で一体開発を・・
というのも繁華性が期待できないこの地域でデベロッパーが手間かけてやるとも思えない。