やっぱ全期間固定ですかね

1です。実はここにきて全額短期案が急浮上してきました。
理由は俺の借入額が少ないから（2000万）。
59さんの言うとおり、今後10年間は勝負の期間です。
繰り上げ返済の効果を最大化できる期間という意味で。

俺のシミュレート（元金均等が基本）では10年間で残高を半分にすることを
基準としてきました。そして、残高1000万くらいになると、金利が4%でも5%でも
あまり不可能な支払いじゃなくなるのです。
要するに、金利上昇リスクは10年間でどう遷移するか想定することがポイントとなり、
現在の長期金利に変動or短期金利が追いつくのは難しいのではないかと考え始めたのです。

>60
中期固定のメリットってなんだろう、俺は全然眼中になかった。

借入額２，０００万程度なら、中期固定で都度繰上げでよろしい。

２６００万中期固定はマズイ？

>>24
いいなあ。
35年固定で２．９％なんてうちは1.2％優遇されてもそんなに良くないです。
地方信金って条件いいですね。羨ましい。

借り入れ2000だったんですか？
それなら全額短期でいいじゃん。
うちは3000で
1000を35年
2000を1年
で繰り上げを1年を中心に考えてます。

2000なら迷わず全額1年固定にしますよ

２〜３年前は過去最低金利まで下がったから35年固定2.1％で
借りてるラッキーな人もいるんだよ。いいなぁ。

>57
ゆるやかな上昇基調でかなりの期間は続くと思います。

量的緩和政策解除の時だったと思いますが、ある委員が
どの程度の金利が適正なのか？という問いに対して、長期金利は
2％〜3％が望ましいと回答していたと思います。
前回のゼロ金利解除後の初の利上げに踏み切った結果が
予測より低かったので、長期金利に織り込まれていた金利が
調整されて、短期的にはさがったりしながらも、基本は
上昇基調に変わりはないと思います。
リスクとしては・・・①国際情勢
　　　　　　　　　　②景気の急激な悪化
　　　　　　　　　　③財政問題
上記の問題がどうなるかによってはトレンドが逆になる(近いうちに)
可能性もあります。

＞６７
今の景気回復(実感無いが）がおわって景気が徐々に下降しても金利は徐々にあがる
ということでいいでしょうか？

あがる

>65
2000万短期の上に1000万長期かぁ、それに比べるとなんて楽なんだと思われそうだが
俺はこれでも必死だｗ
デベ提携で3年固定0.78%（終了後-1.2%優遇）があるのでこれにしようかと考えてます。

>69

そのこころは？

>そのこころは？

長期固定で組んでしまったので金利が上がってくれないと損した気分になるから

最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
その情報って銀行が流してるの？
私には近い将来金利が上がった時に「変動にした人はいくら優遇が
あるからって、金利が上がる前にあれほど上がるって言ってただろう」
っていう銀行の言い訳作りのように思えるんですけど・・・。
でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした
人は馬鹿を見るだけですよね・・・。

>最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
>その情報って銀行が流してるの？

金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないですよ。

ただ色々な経済指標や日銀の出すコメントなどから今後金利が上がりそうか
下がりそうかは判断出来ます。しかしそれは予想であって、経済指標は月単位で
変化しますし、それに合わせて日銀の出すコメントも変化します。

米経済も9月までは住宅バブルがはじけた事から年内にも利下げか？なんて言われて
ましたが、原油価格の下落によって株価が上昇すると再び利上げがあるかも
しれないと変わって来ました。

日本も8月くらいまでは年内もう1度利上げがあるとの予想が大方でしたが、
今では来年1-3月の利上げと言われています。

例えば来年初に再び原油価格が高騰してきて米が再び利下げが近いとか言われ
始めると日本経済にも影響して来て、日本の利上げは夏以降なんて話になるかも
しれませんし、11月、12月に発表される各経済指標が軒並み上方修正されるような事が
あれば、再び年内利上げか？なんて言われるでしょうね。

特に為替の世界はこの利上げ利下げには敏感ですぐに反応します。仮に次ぎの利上げが
いつなのか事前に解っていれば為替相場で大もうけが出来てしまいます。

長々と書きましたが、結局の所
「金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないです」
という事です。

>でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした
>人は馬鹿を見るだけですよね・・・。

損したってことぐらいで馬鹿みる程度なら、破綻して馬鹿みるよりまし。
こんなことに人生を賭けたくない。
そういう人たちが全期間固定にしてるんだよ。

>>75
損したぐらいって・・・１万、２万の損ならまだしも損する額が桁外れ・・・。

500万くらいまでなら、株ですったと思えばたいしたことないんじゃない？

>68
№56＆№67です。
＞今の景気回復(実感無いが）がおわって景気が徐々に下降しても金利は徐々にあがる
＞ということでいいでしょうか？

不景気になれば日銀は当然金利政策を転換してきます。よって徐々に金利も下降します。
ですが、昨今のような超低金利になるかどうかは別の話です。目標金利をどのあたりに
設定するかはそのときの情勢によって決定されると思いますが、35年のトータルで計算した時、
この10年前の超低金利突入時に、変動で借りた人と、その後の金利が上昇基調時に
これから変動で借りる人ではまったく参考にならないと思います。（長期金利の底が2％前後かも）
しかし、超長期を低金利時代に選んだ人はその恩恵が35年続くので、非常に優れている商品だと
考えています。（2％台の長期固定35年）

これからローンを組まれる方は変動・短期固定が主力になることは間違いないと思います。
なぜなら、長期金利は短期金利の上昇を先に織り込む形になりますので、短期プライムレートが
上がったときにはすでに35年超長期固定は金利が高くなってしまいますので・・・。
この一年でもフラット35の上昇を見れば分かると思います。

3％を超えたフラット/35年固定はもはや価値無しということで

金利なんてプロでも１０年先を正確に当てる事は
不可能なのは誰でも分かるかとで
最終支払い額が短期が得か、長期が得かも
支払い終わってからの結果でしか分からない。

余裕ある人ならば短期でも長期でも好みで。
余裕ない人ならば長期を選べば問題なし。

余裕無いのに短期を選ぶ人はギャンブラーかな。

日銀総裁の定例記者会見で年内の利上げは否定しなかったね。
むしろ、「慎重に利上げをする」　→　「状況に応じて利上げをする」に
説明してました。
「今後の日本経済は当分の間は緩やかな拡大局面という認識で、適度のペースで利上げを
実行するシナリオに変更なし」と言っていました。
為替の問題も予想道理の回答でしたので、（日銀総裁としては明確に回答できない）
来年4月の変動金利はさらに0.25〜0.5％位の上昇だと予測します。（変動金利3％）

11月実行予定の方は、微妙な時期で心中お察ししますが、超長期が横ばい・微増ならオススメ。
フラット35で10月3.093％（平均）ですが、3.2％（平均）以上になる可能性が高いので、
金融期間によりますが、10年固定や3年固定など色々と比較することをオススメします。

>>81

でも実際は「家計に余裕がないので」短期を選ぶ人も多い気がする…。

家計に余裕が無い人は長期選んでもダメだと思う。

要するに身分相応な物件を買うか頭金貯めるかですよ。

１年間で金利が２％になったり３％になったり４％になったり
することってあるんですかね？

質問！
昔、優遇なしの変動2.375で借りた人は、今優遇有りの金利に
借り換えってできるんですか？
あと、昔0.7優遇で借りた人も優遇1.2に借り替えたりできるんですか？

>85

アメリカが2年間で4%上昇しました。
地価も倍くらいになりましたが。

アメリカンバブルですね

もうないでしょう

で、結局景気後退局面でも金利が上がる場合ってあるんですか？

＞８９
７９さん曰く下がるということで

＞８６さん
一般のキャンペーンへの借り換えは可能でしょう。
但しまた諸費用がかかりますが、それでも借り替えた方がとくなばあいはやるべきでしょう。
一般キャンペーンでも0.7%優遇とかあるし。
残高少ないなら当初優遇のもっと優遇幅おおきいやつもありますし

＞９０
では早くて来年〜３年後くらいで金利は後退局面に入るって事ですね。
優遇あるなら変動のほうがいいって事ですね。そうします。

＞92
金利が下がるといっても今の水準まで下がるという意味じゃないのは
理解してますよね？
世界水準から日本だけが不自然に低金利を持続させてたことに対して
アメリカはもとよりユーロでも問題視されています。
つまり1〜2％のベースアップを考慮に入れないと現在の水準は本当に
あてにしないほうがいいかと・・。

変動金利で優遇1.2％もあれば十分魅力的なので否定はしませんが・・。

1％アップの3％でも1.2%優遇効いて2%
2％アップの4％でも1.2%優遇効いて3%
大丈夫そうですね。

3%あたりで落ち着くんでしょうね
そうなると1.2%効いて1.8%〜2.2%当たりを行ったりきたり
数年前の超低金利長期2.2%と同等ですね。
ん？だとするよ最近になり3％あたりで長期組んだ人って狭間にはまった人？

>95
いえいえ。さらにその後、景気が持ち直した場合、
その段階からさらに上昇する可能性をお忘れですか？
プラス重要な要素としては金利急騰リスクをお忘れですか？
10月実行の方で35年3％の固定の人と1.8％〜2.2％がベースで
さらに上昇の余地がある変動金利の比較になると考えたほうがいいでしょう。
もちろん若干金利が低くなる可能性もありますが、急騰するほうは致命的でしょ(笑)

最近は１.２％優遇とかで、かなり良い条件だとは思うんですが
なんか条件良すぎて裏がありそうな気がしちゃうんですよね・・・。
私は小心者なので２％台半ばの時に全期間固定にしました。

>>94
>>95
その感覚、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30221/res/506-507
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30221/res/521-521
とほぼ同じ！ (今はインフレ率が0%台だから。)

金利ってどんなときに急騰するんですか？

インフレだけで金利が決まるのならば何故アメリカは利上げストップしたんでしょうね？

＞96さん
96さんんが心配するような状況になるころには元金減ってるし時期によっては
払い終わってるから大丈夫ですよ。
借り入れ後半期の上昇は問題無しです。
前半戦（10年）で金利が3.0%(優遇効いて2.0前後）なら問題ありません。

↑繰上げ返済ね

そうそう
「さらにその後、景気が持ち直した頃には」
払い終えてるか、元金十分減ってるので影響度小

>>99
アメリカはインフレ率が2〜3%に落ち着いてきたから、5.25%に留まっている。
バーナンキもインフレ圧力が出てきたら、まだ上げると言っているよ。

インフレだけで金利が決まるわけではないが、重要なファクターであることは間違いない。

>100＞102
10年以内に完済できる人は変動でＯＫ。
ただし、上記でいった再度の金利上昇は10年以内も想定できるけど、
スタートダッシュで繰上げ返済できる余力「例えば最低月2倍以上のローン支払が出来る人」
なら繰上げ返済して元金減らせるのでいいと思います。
＞99
日本（国家）の信用が著しく低下。

10年以内に完済出来なくても10年分の長期と短期との差額分くらいの繰り上げ返済が
出来れば問題なし。シュミってみて下さい。その元本の減り方の違いを。
長期で組んだ人は短期で組んだ人と比べて10年後の元本の減り方の差の違いと
金利差で手元に残る金額の大きさを。

国家の信用が著しく低下すると言うことはデフォルトすると言うことですよね？
それは考えなくていいと思います。
そこまでのリスクを考えたら家を買うどころか日本いいられなくなりますから。

質問があるのですが、
①優遇の良い変動金利に借り換えできるのか？
②その場合、新規客と同程度の優遇を得られるのか？
③借り換えの費用の目安は？
よろしくお願いします。

1.2％全期間優遇等はマンション新規購入＆デベ提携があってこそです。
なので借り換えするばあいは、一般の優遇キャンペーンどまりかとおもいます
近畿顧客と同じ優遇が受けられます
と、思います。

し連れしました

近畿　＝　新規

＞107さん
ありがとうございます。
保障料を一括で支払っている場合、借り換えの時は
返還されるのでしょうか？
新たに借りるところでももちろん保障料を支払わないと
いけないと思うんですが。

返還されると思いますが・・・・だれか実際にやられた方回答お願いします。

変換されると思いますが・・・・だれか実際にやられた方回答お願いします。

＞１０６さん
無名不動産屋から土地購入したが、1.2％全期間優遇等を受けられました。
属性も大きなファクターとなります。
(自分は１部上場企業に５年勤続)

中央三井信託銀行はネットでも住宅ローン借り換え客に全期間1.2%優遇を広告してますよ。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_karikae.html

>>112
その借り換えは固定から変動でも、変動優遇なしから変動1.2％優遇にも
できるんですか？

銀行・・・変動１．２％優遇、団体信用生命保険料込み。
　　　　　繰り上げ返済手数料有料。
公庫・・・３５年固定３．３％、団体信用生命保険料別。
　　　　　繰り上げ返済手数料無料。

どう考えても銀行の方が得だよな〜！
これじゃ、公庫で借り入れする人いなくなるよ・・・。
民間の銀行がこんなに頑張ってるんだから国営の公庫も
もっと優遇つけろや！

＞１１３さん
他銀行での借り入れ方法の細かいところは関係ないですよ。出来ます。

銀行の３５年固定を途中から固定変動ミックスにできますか？
その際、優遇は受けられるんでしょうか？

出来るようになるのは多分その固定金利が変動金利より安くなった頃でしょう。
今はそんなこと考えてくれないね。

全額フラットで考えておりましたが相談に行った銀行は
短期固定とのミックスが良いですよと薦めてくれます。
優遇▲1.2％も付いている場合はやはり使うべきですよとの事。
また短期・変動金利は、やはり上がるとバンザイする人がいっぱいいるので
おそらくそう簡単に上げていく事はできないでしょうとの事でした。
銀行の人がそう言うと説得力がある。

あなたは人が良いみたいですね。
フラットは銀行に旨味が無いんです。

>118
＞銀行の人がそう言うと説得力がある
そう思ってもらえると営業冥利につきると思います。
1.2％の優遇はいいと思います。
ただ、銀行としては(個人の見解)変動金利で借りてもらえるのが
一番いいと思います。(リスクが少ないので。)
あと、金利の上昇で万歳する人のことより、日銀は物価のことの
ほうを気にすると思いますので・・。インフレのほうが万歳する人が
多くなる場合もありますしね。

万歳ってお手上げってことでしょ？

>121
そのとおり。でもフラットも3.5％ならもういらないなぁ。
短期・変動しか選択しにくくなってきた。
金利も上がって、増税されて、社会保障は縮小されて・・。
その上資産価値も暴落したらお手上げですね。
ここは安部さんにお願いするか、政権交代かをしっかり
選ばないといけないね。

去年の今頃、フラットは2％前半だった。民間の超長期は団信込みで2%後半だった。
あの時でさえ、超長期の金利は高すぎて損だと騒いだ連中がたくさんいた。

今思うと、あの頃の超長期やフラットの金利はかなりお得に感じる。
もし、来年か再来年に、変動や超長期とも1%位ずつ上がっていたら、
そのときは、今の超長期の金利がお得だったなぁ と感じるんだろうな。

1％上がる程度じゃお得だったとおもわないんじゃない？
この時期変動/短期を選ぶ人は1〜2%までの上昇は想定済み(1.2%優遇前提で）
なので2%以上の上昇があればお得だったなぁと感じるかもしれません。

平成18年度で
　全期間固定型を借りたのは23％
　変動型を借りたのは14％
　固定期間選択型を借りたのは63％

今後借りる予定の人は
　全期間固定型を借りるのは71％
　変動型を借りるのは7％
　固定期間選択型を借りるのは22％

ちなみに私は平成18年3月実行で3年固定0.78%でした。

http://www.jyukou.go.jp/chisiki/chosa/loan_anketo.html

>125
いまさら後悔しても遅いよ＾＾

3年で完済してたら尊敬しちゃう。

>>125
全額を全期間固定にした人は、23%中どのくらいなんでしょうかね。

＞126-128
レスどうもありがとうございます。
おかげさまで順調に繰り上げ返済資金を貯めてます。
3000万を3年で完済予定です。　以上

働き過ぎて身体や精神に異常をきたさない様頑張ってくだされ。

どっかいけ。

3年で返済できるなら、平成18年3月の時点の10年固定を選択して
年1.8％以上で資産運用するけどなぁ。
お金持ちでも資産運用に興味ない人もいるんですね？＞125さん

あと、№125の書き込み内容を見る限り、ものすごいローンに興味を持っていると
判断される。(ここはマンション関連の掲示板でその中でもローンの話を中心に
話されている場で、しかも長期固定を奨励しているスレですよ・・・＞125さん)

そう考えると、わざわざ№125の書き込み、その後の№129の書き込みの流れを見てみると
不自然ですよね。3年で3000万返せる人がローンにそこまで固執しないな。
しかも、№129の内容は自慢・皮肉を伝えようと必死さが伝わってくる。

特に№126の書き込みに腹を立てたんでしょうね(笑)一見すると嫌味や自慢のレスに見えるが、

>>125
書き込みの意味が分からない。
まぁ妄想は自由だから別にいいけど。

話は変わるが長期金利が10月に入ってから0.2％上昇なんだが・・。
11月実行組みとしてはものすごい不安だ。
何日の時点での金利を基準にするのか、その後の上昇分も考えて
フラットなどの金利を決定するのか、
誰か教えてください。

宝くじが当たれば３年で返せるけどね・・・。
無謀な借り入れの９割は一攫千金を夢見ている・・・。

長期金利は10物国債利回りですよね。

簡単に説明すると。
国債というのはローリスクローリターンの投資です。
逆に株はハイリスクハイリターン。
株は景気上昇局面では買われやすいので値段がどんどん上がって来ます。
そうするとローリターンの国債を売って株を買う方向に行きます。
国債が売られると国債利回りが上昇します。そうすると長期金利も上昇します。
逆に景気が後退しだすと株価は下げ出します。そうすると今度は国債が買われ
始めます。結果、利回りが低下、長期金利も下がります。
株の他に地政学的リスク（北朝鮮など）とか、各経済指標とかも影響します。
これらの数値などから市場参加者が日本の景気の先行きを判断して相場が動く
訳です。

国債も株と一緒で日々取引が行われていますのでその都度いろいろな要因で
あがったり下がったりします。来年の株価が誰にも予想出来ないように国債も
誰にも予想が出来ません。

福井総裁が言う通り、「日本経済はゆっくりと確実に拡大していく」のであれば、
長期金利もゆっくりと確実に高くなっていくのではないでしょうか？

そのゆっくりもあともって2年くらいで終わりますよ
その後はゆっくりと下降しさらに数年後また上がってをくりかえします。
そして金利も。

>そして金利も。
って、下げシロは ０．２５％ しかないですが．．．

136
かっこわるいふられかーた。

＞１３７
下げシロ0.25しかないってことは、この先金利が上がらないとおもってるの？
2.35が底で今2.6、この先2年でゆっくり3.1〜3.35まで上がり、景気後退とともに
2.6〜2.85辺りまで下がりを繰り返す。つまり2.8〜3.1付近をふらつくんじゃない？
と136さんはいってるんじゃないの？

優遇全期間1.2%だから1.6〜1.9%をふらつくことになるのか
もしそうなら3000万借り入れの場合、全期間固定と比べ2〜3万／月支払いが安くなるね。

まぁまぁ、断言できることは、景気が上がりつづけることは無いということ
そして金利も上がりつづけることは無いということです。

今の実感無き景気回復も後1年続くかどうか微妙だしな

このさき35年固定が3.5%（フラット：3.3%,銀行：3.5%)超えるようならもう価値無いね

すでに価値無いじゃん。3%超えた時点でさ。

みなさん余裕のための貯金って幾らくらいあります？

マンション購入時、頭金、諸経費、引越費用で貯金20万になりました。
複数の銀行口座に最低限の引落とし用として残していただけです。
余裕なんていらないと思います。
今回2回目のローンですが、1回目の時はびびっていたので200万残しました。
結局2年後に繰り上げ返済したので200万は不要だったと思います。

＞132
そうです。
実はローンに興味があって色々勉強してます。
今回こちらのスレにお邪魔したのは、
プレジデント10/30号のｐ73をたまたま見たからです。

実際に年1.8％以上の運用先にはどのような投資があるのでしょうか？
借りる前には3年固定か5年固定かかなり悩みました。
株式投資は勉強のため3年ほど続けていましたが、
最終的に年利1％程度でしたし、トータルマイナスの期間が長かったので
つい弱気になって3年固定にしてしまいました。
3000万15年ですので3年固定と5年固定では年間12万以上差がありましたので。

平成18年3月以降、毎月80万貯金していますが、銀行では金利1.2％です。
このまま金利上昇が続くようなら２．５年後には一括返済するでしょう。
この場合、一番お勧めの運用先を教えてください。

ローンに興味があるのは賃貸物件でセカンドハウスローンを利用したいからです。

1です。いろいろありましたが、最終的な俺の結論は
「短期or変動の一番安い金利でつないでいく」ことに決定しました。

理由：
住宅ローンとは借入額を任意の期間固定（1〜35年）で完済できることが前提。
その上で、以下のような個人の判断（責任）で短期を狙ってもよいという考え
・私の判断（責任）
　35年固定（3%）の初期支払額（1〜10年）が無駄と感じるため。
　金利上昇リスクは10年後以降は残高減少によりほぼ問題なくなるため。
　→1〜10年：全期間固定との差額を繰り上げ返済予定額に上乗せすることにより、
　　大幅な元本減少を狙えること
　→11年〜35年：仮に変動6%がずっと続いても全期間固定より安い。
　（が、低くなることも期待できる）
　よって、ミックスにする理由もなくなった。
　金利動向についてはチェックする必要があるが、今回の件でいろんなことを知れたし、
　経済の小難しい内容にもちょっと興味が出てきた。

>147
あんた金持ってんなー・・・うらやましい悩みだが、スレ違いもいいとこじゃねーかな。
投資とか運用とかさ、そんなんじゃないのよ。
一月の固定支払額数千円〜数万円を保険にするか、それをケチっての変動短期は
命がけのギャンブルになるのかどうか、そんな相談してるのだ。
資産のないサラリーマン相談スレなのよ・・・（賢い人が多いので凄くためになりますけどね）。

主さん、かっこいいね…
がんばってね。
おばちゃんはやっぱりこわいから、保険にしてしまうよ。
毎月胃が痛くなりそうだもん。

主さん
銀行のローンアドバイザー？も借り入れ10年が大切と言ってました。
借り入れ少なくなったら金利許容度も上がるから、最初から固定でいくのは
もったいないと。頭の中では全面的に賛成。
でも実行となると二の足を踏んでしまうかも。だからミックスの人が多いのかな。

マンション購入しました。
計画されている修繕積立金のアップと将来起こる各種イベントによる失費
更に働き盛りを超えた年齢での給料減少を考えると
（当然そんなつもりは無く日々頑張って仕事はしておりますが）
追い討ちをかけるであろう「金利上昇リスク」を盛り込む隙間無く
私は元金均等で将来の総支払額をひたすら下げる手段を取りました。
当初の支払い額が多い点は主さんとは真逆の考えとなりますね。

お互いに頑張っていきましょう！！

↑（誤）将来の総支払額　（正）将来の月返済額
ごめんちゃい

>>148
皆さんにも分かりやすいように例えを書きます。
繰上げ返済の効果を下記のケースで感じてください。
前提条件：借入れ金額2670万円・繰上げ手数料無料・保証料一括
　　　　　①35年超長期固定3％
　　　　　②当初2年固定1％以後3年目から変動金利（優遇1％）
　　　　　3年目から2年ごとに区切って予測金利（あくまで予測）の平均を算出。
　　　　　3年目〜3.6％（2.6％）　5年目〜3.0％（2.0％）　7年目〜2.8％（1.8％）
　　　　　9年目〜3.2％（2.2％）　（　　）内は優遇金利適応後
※金利の予測について
過去10年間の超低金利政策から本来の金利政策へと日銀が舵をきった。
現在、さまざまなシナリオがあるが、2〜3年は金利上昇への流れと予測。
その後、景気の失速により一時金利を下げるが、諸条件の変化により、
景気も持ち直し（見かけ上の）、10年までに金利が上昇すると予測。
トレンドラインから見て、10年は金利上昇の流れになると見て、
4年後あたりの下げ幅は一時的なものと考えた。

つづく　

>>153つづき

①35年超長期固定　　　支払120回時点の残高・・・2166万
②短期固定＆変動金利　支払120回時点の残高・・・2078万　（繰上げ返済なし）
③短期固定＆変動金利　支払120回時点の残高・・・1943万　（差額分繰上げ返済有り）

①−②＝88万 　短期＆変動有利
①−③＝223万　短期＆変動有利

超長期35年総支払額4300万

短期＆変動の場合上記10年予測の後、
①優遇金利適応後で平均4％でも超長期と総支払金額は一緒くらい。
②優遇金利適応後で平均3％なら3770万。

②なら530万ほど支払額を減らせる。変動＆短期有利。

マネー工房さん
その中間の
2600万を全部10年固定（30年ローン）はどう思いますか？

>>154最後です。

上記を読むと変動＆短期の方が良いと思いますが、一応、下記に注意事項を記します。

①上記のシナリオでは短期＆変動組みは長期との差額はすべて繰上げ返済に充てていること
②短期プライムレートの上限を今後10年間5％以上はいかないと低く見積もっていること
③ハイパーインフレや世界的な（国内的でも）不確定要因の金利激増は織り込んでいないこと
④あくまで平均として計算していること（前半部分に山場が来れば長期固定と立場逆転）
⑤あくまで緩やかな上昇＆下降を前提にしていること

個人的な見解では
①繰上げ返済能力があれば短期＆変動組へ。
（目安としては月々返済額の1.5倍以上を返済に充当できる人）
②予期せぬ急激な上昇に対するリスク管理として考えれる人は超長期固定へ。

③超長期固定が3.5％以上ならお手上げという人こそ10年固定へ。
（リスク管理と初期の繰上げ返済効果を考えて）

★★★考え方のみ参考にしてください。金利の予想は博打です★★★

>>155
10年固定はオススメです。リスク管理と金利のバランスが絶妙だと思います。
私がローンを組んだときで2年固定0.75％　10年固定1.8％　35年固定2.65％でした
その時は量的緩和政策がもうじき解除されるとささやかれていましたので、
2年固定は除外し、10年固定と35年固定で悩みました。

最終的には10年後の金利が正確に予測できないので、リスクとして上記の1.8％−2.65％の
0.85％差額十年分は許容されると判断したので35年を選びました。

しかし、今日の段階ではその頃から比べると35年長期固定で3％越えしています。
株も金利も大きなＢＯＸの中で上昇＆下降を繰り返して一つのトレンドを形成していると
思います。つまり予測金利の上限の設定を5〜6％にすると超長期でも3.5％以上の金利が
つくとお得感はありません。3％が一つの悩む分かれ目かなと考えています。

そういう意味で10年固定が以前よりもより魅力的な商品として考えることもできます。
（10年固定自体の金利も重要な要素ですが。）2％ならオススメだと思います。

＞マネー工房さん
１５５です。
丁寧にありがとうございます！

今月の金利
10年2.0%
30年2.95%

しかし、来年3月実行です・・
本当はフラット一本もしくは銀行の超長期と10年固定ミックスで考えていたのですが、
10年固定になりそうです・・
マネー工房さんの時の金利羨ましいです(^^

１０固定が得であると、ダイヤモンド(だったかな？)に書かれていましたね。
ちなみに我家は、短期固定＋変動を選択しました。
自営業家庭では、課税所得から控除できるローン減税はありがたいです。
繰上は毎月でも実行可能ですが、控除期間中はなるべく残債を減らさないスタンスでいます。

おじゃまします
現在ローンの組み合わせで悩んでいるのですが
①３５年長期固定2.88%の金利で実行するか
②３５年長期固定2.88％と２年固定1.1（優遇1.0）との6:4ミックスで迷っているところです
①と②では毎月の支払額が１１０００円程度円変わります（当初２年）②の方が安くなります
この毎月の差額１１０００円に釣られて３５年固定2.87％１本をやめてしまうのか迷っています
子供は１人います
借り入れ額は３２００万
とりあえず３年間は繰り上げ返済を予定しています
皆様のご意見をお聞かせいただければ幸いです