やっぱ全期間固定ですかね

マンション購入しました。
計画されている修繕積立金のアップと将来起こる各種イベントによる失費
更に働き盛りを超えた年齢での給料減少を考えると
（当然そんなつもりは無く日々頑張って仕事はしておりますが）
追い討ちをかけるであろう「金利上昇リスク」を盛り込む隙間無く
私は元金均等で将来の総支払額をひたすら下げる手段を取りました。
当初の支払い額が多い点は主さんとは真逆の考えとなりますね。

お互いに頑張っていきましょう！！

↑（誤）将来の総支払額　（正）将来の月返済額
ごめんちゃい

>>148
皆さんにも分かりやすいように例えを書きます。
繰上げ返済の効果を下記のケースで感じてください。
前提条件：借入れ金額2670万円・繰上げ手数料無料・保証料一括
　　　　　①35年超長期固定3％
　　　　　②当初2年固定1％以後3年目から変動金利（優遇1％）
　　　　　3年目から2年ごとに区切って予測金利（あくまで予測）の平均を算出。
　　　　　3年目〜3.6％（2.6％）　5年目〜3.0％（2.0％）　7年目〜2.8％（1.8％）
　　　　　9年目〜3.2％（2.2％）　（　　）内は優遇金利適応後
※金利の予測について
過去10年間の超低金利政策から本来の金利政策へと日銀が舵をきった。
現在、さまざまなシナリオがあるが、2〜3年は金利上昇への流れと予測。
その後、景気の失速により一時金利を下げるが、諸条件の変化により、
景気も持ち直し（見かけ上の）、10年までに金利が上昇すると予測。
トレンドラインから見て、10年は金利上昇の流れになると見て、
4年後あたりの下げ幅は一時的なものと考えた。

つづく　

>>153つづき

①35年超長期固定　　　支払120回時点の残高・・・2166万
②短期固定＆変動金利　支払120回時点の残高・・・2078万　（繰上げ返済なし）
③短期固定＆変動金利　支払120回時点の残高・・・1943万　（差額分繰上げ返済有り）

①−②＝88万 　短期＆変動有利
①−③＝223万　短期＆変動有利

超長期35年総支払額4300万

短期＆変動の場合上記10年予測の後、
①優遇金利適応後で平均4％でも超長期と総支払金額は一緒くらい。
②優遇金利適応後で平均3％なら3770万。

②なら530万ほど支払額を減らせる。変動＆短期有利。

マネー工房さん
その中間の
2600万を全部10年固定（30年ローン）はどう思いますか？

>>154最後です。

上記を読むと変動＆短期の方が良いと思いますが、一応、下記に注意事項を記します。

①上記のシナリオでは短期＆変動組みは長期との差額はすべて繰上げ返済に充てていること
②短期プライムレートの上限を今後10年間5％以上はいかないと低く見積もっていること
③ハイパーインフレや世界的な（国内的でも）不確定要因の金利激増は織り込んでいないこと
④あくまで平均として計算していること（前半部分に山場が来れば長期固定と立場逆転）
⑤あくまで緩やかな上昇＆下降を前提にしていること

個人的な見解では
①繰上げ返済能力があれば短期＆変動組へ。
（目安としては月々返済額の1.5倍以上を返済に充当できる人）
②予期せぬ急激な上昇に対するリスク管理として考えれる人は超長期固定へ。

③超長期固定が3.5％以上ならお手上げという人こそ10年固定へ。
（リスク管理と初期の繰上げ返済効果を考えて）

★★★考え方のみ参考にしてください。金利の予想は博打です★★★

>>155
10年固定はオススメです。リスク管理と金利のバランスが絶妙だと思います。
私がローンを組んだときで2年固定0.75％　10年固定1.8％　35年固定2.65％でした
その時は量的緩和政策がもうじき解除されるとささやかれていましたので、
2年固定は除外し、10年固定と35年固定で悩みました。

最終的には10年後の金利が正確に予測できないので、リスクとして上記の1.8％−2.65％の
0.85％差額十年分は許容されると判断したので35年を選びました。

しかし、今日の段階ではその頃から比べると35年長期固定で3％越えしています。
株も金利も大きなＢＯＸの中で上昇＆下降を繰り返して一つのトレンドを形成していると
思います。つまり予測金利の上限の設定を5〜6％にすると超長期でも3.5％以上の金利が
つくとお得感はありません。3％が一つの悩む分かれ目かなと考えています。

そういう意味で10年固定が以前よりもより魅力的な商品として考えることもできます。
（10年固定自体の金利も重要な要素ですが。）2％ならオススメだと思います。

＞マネー工房さん
１５５です。
丁寧にありがとうございます！

今月の金利
10年2.0%
30年2.95%

しかし、来年3月実行です・・
本当はフラット一本もしくは銀行の超長期と10年固定ミックスで考えていたのですが、
10年固定になりそうです・・
マネー工房さんの時の金利羨ましいです(^^

１０固定が得であると、ダイヤモンド(だったかな？)に書かれていましたね。
ちなみに我家は、短期固定＋変動を選択しました。
自営業家庭では、課税所得から控除できるローン減税はありがたいです。
繰上は毎月でも実行可能ですが、控除期間中はなるべく残債を減らさないスタンスでいます。

おじゃまします
現在ローンの組み合わせで悩んでいるのですが
①３５年長期固定2.88%の金利で実行するか
②３５年長期固定2.88％と２年固定1.1（優遇1.0）との6:4ミックスで迷っているところです
①と②では毎月の支払額が１１０００円程度円変わります（当初２年）②の方が安くなります
この毎月の差額１１０００円に釣られて３５年固定2.87％１本をやめてしまうのか迷っています
子供は１人います
借り入れ額は３２００万
とりあえず３年間は繰り上げ返済を予定しています
皆様のご意見をお聞かせいただければ幸いです

できれば、年収とお子様の年齢を教えていただければ、ありがたいのですが。

>>160
詳しいスペックがないと分かりませんが、
上記の内容では、3年間で11000円×36回＝396000円の差額分有利ですが、
37回目の時に変動金利が4％付近になっていた場合、支払額が増える可能性が
あります。（ミックスなのでリスクもわずかですが・・）
住宅ローンはやはり安定性が一番という意見も大切かと。（35年長期固定3％以下ですし）

①をおすすめしたいです。これから子供もお金掛かりますしね。
極力計画性の高いプランを選択されるのが吉かと思います。

私の超長期固定の考え方ですが、得をしようと思うのではなく、これ以上損しないラインを
容認できるか否かだと思います。変動・短期が超長期以上の支払増になる可能性は否定できない。
この1〜2年で順当に上がり続ければ？スタートダッシュがうまく機能しなければ？
超長期で3％以内なら、失敗したと思うことはないように思うのですが・・（個人の考え方次第）

（正直あれこれ考えるよりも、金利の煩わしさから開放されると気持ちいいという側面も・・）

常陽銀行の全期間固定いいよ・・・
３０〜３５年　２．９５％
住信より審査ゆるいんじゃない？？？

常陽銀行の全期間って20年が最長なんですね・・

借入金２０００万です。11月実行。スレ主さんと似ていて、当初１０年が勝負と思っています。３１才、まだ子供がおらず（早くほしい）当初三年間は繰り上げ年２００万を目標にしています。といってもだんなさんは普通のサラリーマン（６１０万）なので、特に余裕があるわけでもなく、スーパー半額割引でせこせこ食費をけずり、ちまちま貯蓄を増やしています。そして私のわずかなパート代（１００万）
①超長期３．０２（１０００万）、三年固定１．３５（１０００万）のミックス
②三年固定１．３５
で迷っています。デベさんに全期間１．２を利用すれば、超長期より三年の方がいいとアドバイスされ、決断できずにいます。デベさんや銀行は当初１０年はあがっても４パーセントと見ていて、借り入れが少なかったり繰り上げできるタイプと余裕があるのなら、低金利で元本へらした方がいい、と言われます。毎日色々な情報を見すぎて考えすぎて、頭がふくれてきている気がします。アドバイスお願いします。

２０００万ならどっちでもいいんじゃないかな？？
３０００万以上の人が悩むべし。
２０００万なら変動でもいけるよ、２０００万なら気が楽だね。
何歳で何年組むかはわかりませんが。

↑１６４
ホームページをよくみてくださいね。

165です。だんなさん３２歳、２５年で組む予定です。2000万でも、かなり恐いし、悩みます。こんな悩むくらいなら、全期間固定！とデベさんにいうと、１．２の優遇ばかにしちゃいけない！と言われ、またふりだし。なら3年固定でつっぱしる！（変動は3年にぬかれたのでメリットうすらいだ気がします）のも恐い。ミックスで保険かけるのが無難の気も。スレ主さんと基本的な考え方が同じに感じるので、最終決定どうされるのか、気になります。

>168
御提案ですが、32歳年収610万なので属性は悪くないと思います。
なので、②ミックスで35年を組む事をお薦めします。
当初10年は3年固定が超長期越えない限り、超長期を繰り上げ返済。
もし、御子様が出来た時には、繰上げ分を減らして貯蓄に廻す。
そうすれば、1.2%優遇を有効に使えると思います。

子供が欲しければ、繰り上げ返済より急ぎましょう。10年だと旦那42歳で
子供が20前に退職となります。

人生設計のリスクヘッジをお忘れなく。

169さんありがとうございます。25年より35年で組んだほうがよいのでしょうか？「子供が欲しければ、繰上げ返済より急ぎましょう」は繰上げを急ぐのか、子作りを急ぐのかどっちのアドバイスでしょうか？私はどっちも急いでるのですが……参考になりそうなので、もう少しだけアドバイスお願いします。

>170　169です。
　出来れば、子作りを急ぎましょう。（これは神様にお願いですね・・・）
　何故か？子供が居ると自由が利かないです。生活スタイルも変わりますし。
　子供のお金も結構現実にならないと解らないんですよ。（計算不可！！！）
　なので、属性が良さそうなので35年でも簡単に組めるし返済可能でしょうから
　35年で組んでおいて、繰上げ返済実施しようの意気込みで貯蓄してローン返済
　と子供の教育費のバランスを取っていく事が一番最良と思います。
　20年とか10年でとか意気込んでいると、子供の教育費等で精神的に崩れます。
　なので「今年はXXX万貯蓄できたね。子供が出来たし、子供にXX万貯蓄してXX万返済して
　期間短縮しようか？」な〜んて気楽に行くと良いかな？と思います。
　無理な短期を組むより、長期組んでフレキシブルに対応するほうが良いですよ。

　実は家は35年固定で組んでいます。（2年前なので金利は今より安いですが）
　何故、ミックスではないか？嫁が全期間固定の保険に価値を見出したからです。
　まぁ、貯蓄計画立てやすいです。
　子供も2人居ますので、年間バランス見て10年単位で繰り上げする予定です。
　（1年毎だと手数料とか手間とか無駄だし、10年単位ならば緊急事態に対応可能な為）
　後、手元には最低年収の半分を残すと良いです。

　ご参考までに。

＞マネー工房さんへ
１６０です
アドバイスありがとうございました。
現在年収は550万　子供は１才です。
マネー工房さんのアドバイスを読んで、確かに子供もまだ小さいですし、支払いは今の2.88％の金利でギリギリのラインです。
長期固定と短期固定の6:4ミックスにして少しでもリスクが少なく支払いも少なくしょうと思いましたが、ギリギリのラインだと得をする事を考えるのではなく損をしない方が心にもゆとりが持てますし、
①の長期固定に決めようと思います。
ありがとうございました。

>>172
これから始まるわけですね。がんばってください。
年内に利上げされる可能性もありますし、これからは
そういうニュースを素直に歓迎できる立場になるわけですが、
一方、生活が苦しくなる方もいます。思いやりも大切です。

ちなみにここのスレをはじめから読ませて頂きました。
スレ主さんも色々考えた結果、納得のいく結論が出て
よかったと思います。
スレ主さんは余力があるローンの借り方をされていると思いますが、
中にはぎりぎりまで借りて、少しでも得をしようと
考えている人もいると思うので、注意事項を書かせて頂きます。

171さん、ありがとうございます。目先の利益に目がいきがちでしたが、心の余裕って大事ですよね。すでに今の段階で余裕なくなっていました。子供すぐにでも欲しいので、（家も小学校、幼稚園目の前を買いました）予期せぬ費用も出るだろうし（神様が私の願いをかなえてくれると勝手に期待して）、25年と無理せず、35年で検討します。ありがとうございました！！！

10月27日にCPIが公表されますが、その結果次第では当然、年内に利上げされると
見込まれています。
この数年はおそらく金利の上昇局面でしょう。現在長期金利1.825％。
景気回復？成長率が低いため緩やかに長期間続くことが予測されています。
株価も上昇トレンドです。長かった金融相場も終わりを告げ、次のステージへ移行。

問題は2つ。(余力のある人は除く)
①短期固定・変動を選ぶ人に共通点。自分に都合のいい金利予想。
②最初の10年で元本を減らすといっている。

①について、よく言う過去30年の平均変動金利5.5％　→　理由をつけて無視。
もうバブルはこない・景気回復が1〜2年で終わって金利が急降下・なぜか5％の壁がある
★★★金利の予測は無理です。まさかと思っていたことがあるのが人生★★★
「過去を思い出して下さい。まさか・・・の連続でしょう。」

②について、年内利上げ等、短期派の人が思ったより早いスピードで利上げが行われる
可能性があります。その場合、短期期間が終了した時に長期固定と並んでいた場合、
むしろその後のことを考えると・・。
変動金利の場合、4月・10月の金利が適応されるわけですが、
支払い額は5年間変わりません。
ですがその間の増加分の金利は適応されますので、
利息ばかり増えて、元本が減らない状態に陥ります。
今は払えても最悪5年ごとに支払額の最大125％までUPします。
ローン破産。

ってなことにならないように余裕のない人は本気でローン自体を見直したほうがいいです。
フラット35の11月3.3％がきついなら、10年固定で確実にわずかでも10年間で元本を減らす
ようがんばるしかないです。

リスクを持って短期・変動を選択されることは立派な選択だと思いますが、短期・変動じゃないと
月々の支払いがしんどくて、そんなに金利もあがらないってみんないってるし・・という人用に
上記のことを記載しました。

■超長期で当初頑張ってみたいけど将来が不安と思っている方
フラットなら実行後の条件変更が無料で既に制度に盛り込まれている為、
原則審査無しですのでお勧めです。
２５年でスタートして５年目に３５年に期間延長とした場合、
当初から３５年でスタートするより総返済額で特します。
また当初元金均等でスタートし、これも状況に応じて元利均等へ変更する事で
やはり総返済額で特をします。
ちなみに私は借入2000万円の23年スタート→5年目に期間延長→10年目に元金均等とし
将来の月額支払い額を次第に減らす方向でシミュりました（ちなみに22年で完済予定）

どうですかね。。

年収が168の旦那に負けているのに借入が多いサラリーマンの1です。
まだ金消契約していないんだけど、借入額を2400万に変更したのでプランを
見直しています。全額短期or変動の考えを変えたくないんだけど、やっぱ怖いし・・・ｗ

福井さんのシナリオ（ゆっくり上げていくみたいな発言のこと）を拡大解釈して、
ずーっと年0.25%順当に上がっていったと仮定して、優遇後8%（27年後）まで考えても
月の支払いはせいぜい9万くらいなので、後は度胸次第ですかね。
一番利息がかかる当初数年間の支出を抑えられる短期固定はかなりメリットあるからなぁ。
ただ、このシナリオだと当然、全期間固定の総返済利息額が安く上がります。

あとは当初10年間の金利上昇リスクだけですが、
（もともとここに優遇後3%越えorそれ以上の急騰を想定できる人は短期なんて
選べないだろうけどね。もちろん俺は想定していないｗ）
さっきのシナリオでも7〜8年後に3%に追いつかれるので、繰り上げ返済を返済額軽減で
行うのがポイントになりそう。
絶対に期間短縮を選択しないこと（急騰時のために余剰金をプールしておく）で
リスクヘッジになるかなぁ、いやどうだろって付近をウロウロしてます。

あーなんか最近こうやって考えるのが俺の趣味になってきてないか・・・
貧乏金なしだよトホホ

年内利上げ観測がほぼなくなりました。
CPIが予想コンセンサスを下回り、+0.2％という結果でした。
「日銀の年内追加利上げは物価面から見ても厳しい」という意見もあり
来年の4月まで追加利上げがあるか微妙な感じですね。

急激な金利上昇が今のところ予測範囲に入っていないので、短期固定3年+3年後の情勢をみて
10年固定を組むかまた3年短期固定で刻むか、変動でいくかを選択する方法もいいと思いますよ。
やはり、3％を越える超長期固定は微妙としかいいようがない中間報告でした。

当分、短期・変動で問題無しってことで・・・

儲かっているのは大手企業だけ。特に輸出関連。
個人所得はむしろ減少傾向だそうで。

一般庶民は低賃金で遅くまで働かされて大都市部の企業だけが儲かる構図。

はっきり言って個人消費が向上してこないと少子高齢化が進むこれからの
時代、息の長い成長が続く訳がありません。

そのための構造改革を是非実現して欲しいですね、阿部政権には。
仮にその辺の問題がクリアしてくれれば金利が上昇してもいいじゃないですか。
国民全員が幸せになれるのですから。

高すぎる金利は経済が加熱しすぎ。低すぎる金利はその逆。
適正な金利と適正な経済状況に早くなって欲しいものです。

11月の金利発表しましたね。予測はしていたものの、実際に上がっている数字を見た5分間は、はあーとへこみそうになりました。将来的に考えれば、こんなのまだかわいいもんだと思いますが・・・。超長期が３．３パーセントに突入し、フラットも３．１３とメリットがかなりうすらいだように思います。ここにきて固定金利１０年（優遇後２．６）に目を向け始めました。主さん、最終決定どうされますか？

↑フラット３．１８でした。失礼。

信託系なら20年固定で11月上がってしまったけどまだ２．７５％です。
もちろん団信込みです。
信託系のデメリットを教えて下さい。

フラットの公庫提示金利が、とうとう３．０５％に。
フラット誕生以来、最高水準だそうな。
一年前の２％台前半の頃が懐かしい。

２年後にはフラット5%あたりになるんでしょうね。
そこから考えると変動は4%あたりになるんでしょうね
1.2％優遇で2.8%かぁ〜

全期間固定にするにしろ、短期固定にするにしろ
あくまで５年１０年以上の長いスパンで考えなきゃいけない
みんなそんなことわかってるんだろうが
何で毎月毎月「ちょっとあがった」とか「年内利上げがなくなった」とか・・・
「長期固定にしなきゃよかった」とか「やっぱり長期固定に借り替えようか」とか・・・
「結局短期が勝ち組」とか「短期組は破滅だね」とか・・・

結局、どっちを選んだとしても
ずーーーーっと迷い続けるだけなんだよ

景気先行指数ってのがあって、これが50を切ると数ヶ月先の景気が後退局面に
入る事を示すとか。それが3ヶ月連続で50を切ってるらしいです。
実際に後退しないまでも踊り場に入る公算が高いとか。

フラットが5%という事は今より約2%上がるとすると、イコールではないですが
政策金利を今の0.25から2.25になるには計8回の利上げをしなければなりません。
すると年4回、3ヶ月に1度のペースで利上げをしないとそこまで上昇しない事を考えると
どうかな？と思います。

長期金利の指標である新発10年物国債利回りが上昇するという事は
国民一人あたり1000万円あると言われる財政赤字の利息が増えるという事です。
長期金利が上昇するという事は1000万円×あなたの家族分の金利負担も
一緒に増えるようなものです。直接負担するわけではないですが税金と
いう形で徴収されるわけです。

というわけで2年後はフラット4%前後で落ち着くのでは？と考えるのですが
いかがでしょう？政策金利が1.25くらい。2年間で4回の利上げペース。

２年後にはフラット5%あたりになるんでしょうね。
そこから考えると変動/1年固定は4%あたりになるんでしょうね
1.2％優遇で2.8%かぁ〜
３年後にはフラット4％あたりになるんでしょうね。
そこから考えると変動/1年固定は3.5%あたりになるんでしょうね。
1.2%優遇で2.3%かぁ〜

その後はフラット４〜５％でいったりきたりすりんでしょうね。
そこから考えると変動/1年固定は3.5〜4.0%でいったりきたりすりんでしょうね。
1.2%優遇で2.3〜2.8%かぁ〜

1〜2年前は2%前半で35年組めたことが夢のようですね
くよくよしても仕方ないので、
1年固定+1.2%優遇+軽減型繰上げを毎年（フラット借りたつもりで1年固定との差額+軽減分+α）
でやってくかなぁ・・・余裕無い年はαはなしということで・・・

将来的にフラット４〜５％以上で組む人なんていると思います？
今でこそ先行き不透明感に煽られて長期でいく人もいるでしょうけど、
５％なんてなったら申し込み数激減して潰れたりしないんかな

結局長期は安心を買っただけで終わりそう。

2.9％台で組めた人は運がいい。
3.2％の人もまだまだいいほう・・・
半年後は3.5％の攻防でしょうか？？？

２年後にフラット５％ねぇ。
今のところ無いと思うよー
上でも書いてたように、景気は今以上によくならないと思うよ。

5パーセントなら　変動で流した方が良いでしょう？

買わない方がいいかもね？

ローン金利５％、預金金利３％はまともな金利水準だと思いますよ。

↑経済の実態にあってれば問題ないんですが・・・

>>195
ローン金利５％。
３０００万をローンしたとして毎月１５万超え、管理費修繕入れれば１７万。
光熱費、車の維持費、子供の教育費…
いったいいくらあれば生活出来るのか。。。
数年前金利１％ちょっとで借りてたような家庭のローンは９万（差額６万）
とかですよね。雇用は増えてるけど平均賃金は下がっていると言われている現在、
その頃から６万も賃金が上がっているとは到底思えないんですよね…
金利が上がれば、物件価格が今のままでは到底庶民には手が出なくなり、住宅市場
は一気に冷え込んでいく事が予想されます。
今の金利の上昇は不動産会社にとっても非常に難題でしょうね。
ってな事で今の日本にとって住宅ローン金利５％はまともな金利水準ではないと思います。

将来長期５％本気でありえるとしたら、銀行が今３〜４％で審査するわけなくない？
新生銀行が申し込み金利２ヶ月で採算が合わないと判断するくらいなのにさ・・・。

長期5%だと10年国債利回りは4%前後でしょ？

国債利払いだけで国民一人あたり4,5万円の負担増になるから
その頃の税金もそのくらい多くしないと国家破綻しちゃいますよね？
消費税は15%くらい？所得税もUP？医療費も年金も削減？

もちろんそうなる前に財政赤字を解消していればいいわけですけどね。
無理でしょう。

そう考えると今後金利が上昇していくと国は増税で借金を返済を何とか
するでしょうけど、増税は景気を後退させますので悪循環になり、
日本の国債格付けが下がり、さらに利回り上昇。そして・・・・

そして？