管理組合役員に保有が望まれる国家資格

>>39
売買・賃貸借の媒介手数料額の上限は宅建業法で制限されている。
特に賃貸借の媒介の場合は、貸主と借主の双方から受ける取ることのできる手数料合計は賃料の一カ月分が上限。
だからこれを超える手数料は違法になるので、広告費（AD）の別名目で支払うことになる。
広告費（AD）は借主には負担もなく全く関係ない。あくまでも媒介業者への仲介手数料以外の報酬である。

たとえば賃料15万円の賃貸マンションの借主募集で、媒介手数料が借主100%、客付100%、ADが100%だったとする。そうすると、客付け業者の報酬は媒介手数料15万円と広告費（AD）15万円の計30万円になる。
媒介手数料は借主からもらい、広告費（AD）は貸主側からもらうことになる。
宅建業法では媒介報酬は一ヶ月以内の制限があるから二ヵ月にはできない。だから広告費（AD）の名目にして一ヶ月分の報酬を別途設ける。広告費（AD）は客付け業者に対するインセンティブに相当する。

媒介手数料以外に広告費（AD）報酬のある賃貸物件は、客付け業者に媒介手数料以外に広告費（AD）を払ってまで借主を早く決めたいという貸主側の意向である。
賃貸物件は空きが続くとその間貸主に賃料が入ってこない。空きが出たら広告費（AD）を払ってまでしても借主を早く入れて収益化を図りたいということだ。

売主が自ら広告やチラシで買主を募り買主と売買契約をした。宅建業法に触れるでしょうか。

売主が宅建業者であれば自ら売主制限を守れば良い。売主が宅建業者以外ならどうなるか。？

>>42
「業として行うか？」だ。継続して繰り返して行えば「業」と判断される。
かつて親分の所有地を細かく分筆して子分に譲渡したら宅建業法違反で摘発された。

細かく文筆して不特定多数の者に賃貸　売買をするには宅建業の免許がいる。では競売で落札して直接知人に譲渡するのは免許はいらないが年に２～３回繰り返すと発覚したときは業法違反になりますか。ただし譲渡益は税金で支払った。

>>45
まず競売落札は「売買」ではない。登記簿の所有権移転原因が「売買」ではない。
次に、譲渡の部分は売買になる。継続性と頻度の問題だ。グレーだろう。

田舎に行くと地場の不動産屋が田、畑、山林、原野の媒介をしているが、
これは宅地・建物でないから宅建業法の規制外になる。
だからと言って、重要事項説明等を宅建主任者がしないのか？と言うと、
宅建業法に準じて行われている。ただし、しなくても違反にはならない。
現実にネットで山林売買を専門に媒介してる業者はあるが、宅建業の免許は受けてないブローカーだ。
この山林売買専門のブローカーは違法ではない。

公売（税金滞納による国・自治体の競売）による所有権移転登記例。
所有権移転登記原因が「公売」である。

公売や公有財産売却の落札経験はあるが、裁判所の競売は応札したことがない。
ただ、隣地を調べてるなかで競売落札物件があった。

いまはネット時代になったので、競売情報はネットで取れるようになった。
http://981.jp/

また、公売や公有財産売却はネットで応札が可能になった。

■ヤフー官公庁オークション（不動産）
http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/auction/search?image=on&pageNo=&...
■楽天官公庁オークション（不動産）
http://public.auction.rakuten.co.jp/sys/item/search.jsf?genre=30000000...

ただ注意が必要なのは、競売は3点セットである程度情報が取れるが、公売は情報量が少ないので役所に問い合わすか自分で調査するかしないとだめだろう。
いずれにしても、登記情報（権利、公図、地積測量図）は最低限自分で入手する必要がある。
これも法務局に行かなくても、現在情報ならネットで取れる、又は請求ができる。
■登記情報提供サービス（電子ファイルで取れる）
http://www1.touki.or.jp/
■登記ねっと（オンライン登記事項証明書請求申請）
http://www.touki-kyoutaku-net.moj.go.jp/toukinet/top.html

マンションの管理に一番有効な資格は
マンション管理士に決まってるだろう。

今の流れでは宅地建物取引主任者のようだが。

宅建業では、

取引とは、
・自ら「売買」「交換」をする
・他人の「売買」「交換」「貸借」契約の代理をする
・他人の「売買」「交換」「貸借」契約の媒介をする

業とは、
「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行うこと

です。

従って、自ら賃貸する場合は宅建業の免許は要りません。

そうだね。アパート経営してる人は宅建業の免許持ってないね。

持っていると都合がいいよ。ついでに宅建主任者を持つとさらに良い。経営もスムーズのいく。デべに成長するかもよ。

〔問〕　宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　Ａが，土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割りして，不特定多数の者に対して売却する場合，Ａは，免許を必要としない。
２　Ｂが，借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割りして，多数のＢの知人又は友人に対して売却する場合，Ｂは，免許を必要とする。
３　Ｃが，甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され，当該宅地を１０区画に区画割りして，多数の公益法人に対して売却する場合，Ｃは，免許を必要としない。
４　Ｄが，１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し，自ら借主を募集し，多数の学生に対して賃貸する場合，Ｄは，免許を必要とする。

３が正解ですか。

おれの見解は次の通り

1は自ら不特定多数に売買、宅建業そのもの、Aは免許がいる。
2は自ら売買で「多数のＢの知人又は友人」は不特定多数とみなされるから免許がいる。
3は県自身が売却するのではなく県の代理人Cが売却するから免許がいる。
4は自ら賃貸だから免許はいらない。

自治体自身が売買する場合は免許不要。公有財産売却がそれにあたる。
公有財産売却の場合、売買契約書の売主自治体側は印紙が不要。

宅建は、私の受けた平成21年から業法の出題が増えた(16→20題)。
その結果、業界関係者にしか役立たない分野の問題が随分多くなった。

私が受けたのは昭和56年。この年から従来の40問から50問に増えた。