「管理組合の諸悪の根源は当番制の役員にある」その６

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」を
「管理組合の諸悪の根源は当番制の役員にある」に変わってますね。
このほうが解りやすい。

で、当番制が日本の平等の基本、掃除当番、給食当番、皆がやる。
管理組合も特定者だけではいけません。

会社の寮の寮長は「輪番」とは言わず「当番」と言っている。
輪番って「回し」でやるみたいでイメージ悪い。

当番だと言葉のニュアンスに「義務」が出てくる。
小中学校の掃除当番を思い出せばいい。

マンション各戸の義務といえば義務なんですが。
自分の住居の管理は、義務以上とおもいますよ。
誰かにマル投げはだめでしょう。

自分の所有資産＝建物専有部分＋（敷地・全体共用部分）×持分率

・建物専有部分の管理は自己責任
・（敷地・全体共用部分）×持分率の管理が管理組合責任

だから（敷地・全体共用部分）は持分率に応じた管理義務がある。
それが部屋タイプに応じて管理費と修繕積立金額が異なってくる。

>>7
その解説は正しい。
専有面積に応じて管理費や修繕積立金の額が違うのは共有持分比率による。
言い換えれば、組合員はこの共有持分比率に応じて管理業務の負担義務があるということだ。

それは管理費用の負担割合の話で、管理組合の役員の仕事比率とは違う。

管理費分だけ、管理業務の負担義務があるとはどういうこと？
管理費等の支払い義務もその一環ということだよ。

毎月の支払額は部屋タイプの大きさによって違うのはなぜ？
その理由を考えたらわかる。
区分所有者の敷地・全体共用部分の管理義務は持ち分比率によって異なる。
みな均一ではない。

区分所有者は敷地の持ち分を割り出してみたら。マンションを購入する時この件を宅建業者に説明させてみたら。建て替え時に反映される。買い取り業者はこれを基礎に買い取り価格を算定する。

新築分譲時は建物と敷地は一体で販売するからいいけど、
建替え時は敷地はそのままで建物が建替えられる。
だから共有持ち分は土地と建物に分離せざるを得なくなる。
それ以上に建て替えの時は還元率が問題になる。
今の新築マンションは容積率目いっぱいに立ててるから余裕は全くない。
多摩ニュータウンの諏訪二丁目団地の建て替え（ブリリア多摩ニュータウン）は、
容積率の半分しか使ってなかったので、建替えで規模を倍にし、半分を新規分譲にできた。
だから還元率は１００%になって同一面積なら建替え後の住宅に無償ではいれる。

>>13
ただ転居に伴う引っ越し代、２年あまりの賃貸家賃は負担が発生する。
３００～４００万円は金がいる。
それが出せない奴は建て替え組合に買い取り請求するしかない。

建替えてまで住みたいと思う人がいるのか？と思う。
マンションは建物と敷地が分離できないから戸ます。
戸建てだと建物なくなっても土地が残る。
戸建ては築２５年超えたら建物価値ゼロで土地だけの価値査定になるよ。

いまの時勢では無理でしょうが、多摩の団地も初期に建て替えていると
ゼネコン側から一軒５００万程度の引っ越し、家賃相当額が出たと聞きます。

今でも古い団地などは一戸あたり３０～４０坪の持ち分が有る所があります。
この様な団地は、全ての土地建物をゼネコンに譲渡し、他の場所に全戸分の
高層建物を、建ててもらうやり方が多いとか、費用も掛からないか、少額。
建設中の家賃も発生しません。
都内では、このやり方は無理かもしれませね。

多摩の団地も東京建物が一時手を引くという事態も発生してる。
建替えまで１０年以上も検討してる。その間にリーマンショックをくらってしまった。

No.16 さんの言われるように建て替えの時期に入るマンションも多くなると思いなすが、
このような建て替えの時には、やはり管理組合を法人化した方が良いのでしょうか。
メリットあるのでしょうか。

別の法律でマンション建替組合を設立することになる。

マンションの建替えの円滑化等に関する法律
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H14/H14HO078.html

平成以降に新築されたマンションなら５０年は持つと思うけど。

ＮＯ１６さんの言う建替えの仕方は余剰地が多い所では、資金面で良さそうですね。
で、ＮＯ２０さんの法律は適用されるんでしょうか、建替えになりますか？
全部売って、新たに購入なんですよね、構図的には。

なんかスレちがいですみません。

>>22
今あるボロマンションを一括してデべに無償譲渡。
その代わりデべから代替マンションを無償提供。
だから建替えにはならない。簡単に言えば等価交換。

マンションの立て替えなら大京が老舗です。
大京に任せたらいいですよ。

>>24
建替の老舗とか出鱈目書くな。
建替が住人にとってどんな大変な事業かまったくわかってないな。
大京の無知な営業か。

建替えはまだずーっと先の話だよ。

その前に売却して新築マンションに引っ越した方がいいね。

問題はローン残債以上の価格で売れるかだろう。

むやみやたらに営業と決めつけるのは削除対象です。
営業でなければ、社員でさえもない。
大京は立て替えの実績があるから書いたまで。
事実、初めての立て替えマンションは大京だと聞いてます。
立て替えのノウハウがある企業情報は有用でしょう。

建て替えって築何年でやったの。

昭和４０年台に建てられた団地やマンションがまだ多く有ります、もう建替え時期と思いますが、
この年代の物は余剰地が多い建物が多く有る程度、建替え住み替えは、し易いと思います。

平成以後の建物は建蔽、容積ともに一杯で建てたものが多く、解体自体にも高額な費用が必要です。
このようなマンションの場合、建替えには、多額の費用が必要になると思います。

２７さん　売れないし借りる人もないマンションが出ますよ。

だからマンションは不動産資産として長期保有するもんじゃないよ。
戸建なら建物なくなっても土地が残る。

不動産は土地だよ。

＞３４
はぁ～　　今日は小学校休みなんだね。　　いたずらだめよ。

３４は幼稚園児か。字をみよ。

戸建ては築２５年超えたら建物は査定ゼロで土地だけの査定になる。By 宅建業者

戸建ては築２５年超えたら建物の資産価値はゼロとかいう者がいるけど、
建物の解体費用が、５００万～1,000万はかかるからね。
それを差し引かないとね。

ん、なバカな、１００万～２００万で解体処理ＯＫ。
マンションよりデカイ豪邸なら別だがね。

いや、解体は売主負担で更地渡しの条件が多い。
今、土地売れないのだよ。特に地価の高い都心の戸建ては苦戦してる。
だから古家付で土地売買でも、契約後に売主が更地にして引き渡しは更地。
買う方は土地だけが欲しい、上物はいらね。

建坪２００～３００㎡の戸建ての解体は、廃棄物処理費込で１００万そこそこ。
５００万～１０００万出してくれるなら、俺がブローカーするわ。（笑）
インチキいかんよ！

>５００万～１０００万
田舎じゃ５０坪の宅地買っておつりが出る。

３２さん、売れるマンションを購入することです。
中古物件でも立て替えると化けそうだと中古を選ぶ人もいます。

終の住家としてのマンション購入は、間違いだったと未来を愁いてます。

輪番でも立候補でも悪人が理事長になれば、何もかも終りなのが日本のマンション。

中古でも売れるとなると、立地と環境だと思う。
駅遠マンションは中古になると厳しい。

駅近マンションでも管理が悪いとスラム化します。
上野駅近くのマンション。
外国人８９３が多くなり、売春などに数部屋が利用され逮捕者出てますたよね？
マンションは、難しい。

>>45
それが「環境」なんじゃないの？

風俗とスラムは関係ないのではないか。

まあ、自業自得ともいえる。

風営法と区分所有法は違うよ。

マンション選択のポイントは、管理組合の管理状況と
管理会社を住民に聞けばよくわかるよ。