ビギナーさん
[更新日時] 2020-03-09 17:10:23
人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。
この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう!
[スレ作成日時]2013-01-23 10:22:58
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分譲時 価格一覧表(新築)
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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マンションは10年で買い替えなさい
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221
匿名
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222
匿名さん
築10年なら転売出来る。
出来ないのはそういう物件てこと。
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223
匿名さん
優良物件ならば、20年でも大丈夫。品川至近とかでしょう。
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224
匿名さん
住み替えるというのは前の住まいを賃貸に出すという方法も含まれてるんですよね。
お金に余裕があればやってみたいことです、10年ごとの住み替えだとこれから3件4件は新しいマンションと出会えます、次の10年はどこそこに住むという人生の楽しみが増えますね。
うまくいけば都度賃貸に出してどれも需要があって、という将来も待っているかな(汗)
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225
匿名さん
220ですが、
222さん
分譲後に値が上がる物件はどれくらいの割合ですか?
223さん
品川?
日本国民は東京人だけではないんですよ。
地方人ですみませんね。
地方は確実に値が下がりますよ。
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226
匿名さん
ちなみに、築30~40年の賃貸、あなたは借りますか?
需要があると思いますか?
人口は減るのに、マンションは増えてばかりですよ。
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227
匿名さん
分譲後値上がりする物件
10年前の都心 8割
10年前の郊外 1割
いまの都心 2割
いまの郊外 0割
私の主観ですが。
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228
匿名さん
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229
匿名
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230
匿名さん
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匿名
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匿名さん
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233
購入経験者さん
一回目に失敗したら、ロス覚悟で買い替えても仕方ないかな?
そうでないなら、買い替える必要ないよ。新たに買えばよいだけ。最初の住居は賃貸運営したら?
まともな物件なら(駅徒歩圏・最寄駅に商業施設充実・東京や大阪でトータル通勤時間が1時間程度・70㎡以上の3LDK・南向き・高層階)、借り手はいくらでもいる。転勤族もいるから。
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234
匿名さん
金があれば、追加で買うことも可能だろうけど、
住宅ローンは二重には借りられないよ。
事業用ローンだと金利は高いし、税金の控除も使えない。
賃貸料を下げれば、借り手はいるだろうけど、
巷で言われている損益分岐点の表面利回り10%なんて、
新築の分譲マンションでは絶対に無理。
賃貸経営やるなら格安で物件を仕入れるか、
土地でも相続しないと黒字にはなりません。
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235
匿名さん
1軒目を買うときに全力のお金をかけて買ってしまうとうちは10年買い替えが無理です。
なので最初から買い換えることを前提として買うのなら少し妥協して安いマンションを買う必要があるんです・・。
この場合でも老後資産の形成というのは同じくできることなんでしょうか・・。
買い替えるということは前の物件を賃貸に出すか売却するということですよね。
妥協して買った安いマンションにこの需要があるかどうか、これが難しいかなあと心配です。
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237
匿名さん
住宅ローン、二重で借りちゃってます・・・。頑張って返さなきゃ。
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238
匿名さん
うちは頑張って頭金貯めて、後はローンかな。。。でも今のマンション。隣人がヘビィスモーカーだから売れるか心配。
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239
購入経験者さん
234
素人さんだね。確定申告して、年収で問題なければ、都銀も喜んで2軒目でも貸します。
決してセカンドローンではなくて、変動0.875%で。
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240
匿名さん
利回り10パーセント無理ってところは当たってます。
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241
匿名
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242
購入経験者さん
まじだよ。だって2軒目は居住用だからね。今問題になってる都銀だけど。まあ、他でも大丈夫でしょ。
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243
匿名さん
住む用のマンションを二軒持っていても、あまり自慢にならないのでは?だって、地方で2000万円のマンションを二軒持ってます。二軒目のローンは低金利です。って自慢にならない。
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244
購入経験者さん
残念だったね。
大阪に4500万の物件。東京に5000万の物件。
自分が・・・だからって、他の人がどうかは分からないんですよ。人生は。
あなたは、何を持ってるのかな?
恥かいちゃったね。
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245
匿名さん
結局244さんは1軒は自分で住んで、2軒目は住宅ローンで借りて、賃貸に出してるってことかな。9500万円の銀行融資引き出せて凄いね。
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246
匿名さん
10年でエアコンや給湯など設備関係は替え時になるし、マンション自体の大規模修繕なども11年目くらいにあるから、10年で買い替えるのは合理的かもね。
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247
匿名
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匿名さん
前から言われてるけど、「買い替え」じゃ意味がないよね。
素直に考えて、中古から新築への買い替えには、
「業者の儲け分+原価償却分」の平均的な損が発生します。
そんな状況でも儲けるためには、不動産市況が悪い時に底値近辺で
仕入れて、市況がいいときに売らないと話になりません。
ということで、売りと買いの時期が違うので、自分が住む
ところを別に確保するだけの財力がないと上記は実行不可能です。
あと、底値と高値が見切るのはプロでも不可能に近いでしょう。
また、人口が減少していく今後は、高値があったとしても、
その山が今までほどは高くないので、業者の儲け分+原価償却分を
補って購入価格より高く売ることは至難の業でしょう。
今後可能な唯一の方法としては、何らかの理由(売れ残りの
投げ売り等)で、相場より安く購入した物件を、辛抱強く相場
価格で売り抜けるぐらいしかないでしょう。
結論は、素人は「10年買い替え」なんて考えない方が無難です。
というか、こんな本を出す神経を疑います。
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250
購入経験者さん
正解です!
本の著作者が、自分で実践した実例あげなさいよ!
って感じかな。
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252
匿名さん
10年毎にマンション買い換えてる人を周りで見たことがない。
みんな子供の通学や仕事の通勤、ローンなどで苦労してて、そういう単純な年数タームで
割り切れるほど都合よい環境があって財力もある人なんていない。
不動産で資産運用せず他で運用して結果を出したほうがいいよ。
どうせ、どっちも確実性のないものだから、せめて住環境に影響が出ないほうが良い。
きちんと稼いできちんと運用してれば十年ごとに水周りリフォームできるし。
「10年たてば水周りを変えないといけないし新築のほうが設備がいいから」
なんてくそみたいな理由までつけて10年の買い替えの理由付けをつけてるなんて
狂気の沙汰だよ。
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254
匿名
本当だよなあ。
買い替えできるわけないよ、普通のサラリーマンは!
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255
匿名さん
私は15年間でマンション3つ買って一つ売りました。
いずれも中古です。最初のマンションは賃貸で住んでいたマンションをオーナーから頼まれて譲り受けたものです。600万だったのでキャッシュで購入。利回り15%でした。これは結婚した時に売ったのですが820万で売れました。二つ目は妻が新築を3800万で購入しましたが買った途端に転勤になり今も人に貸しています。賃料18万です。三軒目は五年前に私の名義で中古を購入。こちらは現在の住まい。不動産好きなもので夫婦ともに素人なのに宅建までとってしまいました。あと一軒くらい買いたい。
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256
匿名
ほー。
年収400万のサラリーマンが買い替えできるわけないよ。既婚、子一人。39歳。
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257
匿名さん
3800万円のマンションを18万円で貸しているのですか。ローンが2000万円残っていて月々8万円支払いとしても、10万円残りますね。いい物件選びましたねー
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259
購入経験者さん
255さん
新築3800万のマンションで18万の賃料ですか!凄いです。よほど目利きか運が良かったのでしょうか。
それが真実なら、だれでも賃貸運営できます。
東京都城西の駅(新宿から電車で20分程度)徒歩10分エリアのマンションで18万の賃料を取るマンションの売値は築10年程度で「新築時販売価格5000万」レベルです。
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260
匿名さん
売却るると3500万円。賃貸に出すと17万円。そんな見積もり結果のマンション所有する私は勝ち組?ちなみに築4年。購入価格は3200万円。
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262
匿名さん
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263
購入経験者さん
260さん
リーマン後の比較的コスパの良い物件でしょうね。
エリアは?駅徒歩圏なら、東京都下なら郊外か地方都市都心の価格ですね。売却価格はそうかもしれませんが(不動産屋の仲介料3%はそれに含んでいるので実質3395万だが。実質は値引きしてるらしいから売却益は期待できないね。引っ越し代もあるし。)、賃料17万は夢でしょうね。12~14万くらいかな。
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264
物件比較中さん
特別に教えてあげる。
高い賃料で貸せるのは、交通の良いところもそうですが、
大企業の本社、支店、営業所の近くも該当します。
理由はわかるよね。
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265
匿名さん
私は10年前に新築2800万で購入したマンション16万5千で貸してます。管理費、固定資産税、税金を抜くと利益は月11万ほどです。けっこう賃貸のコストってかかるので、思ったほど利益でないなぁと思いました。東京都外の首都圏ですが。
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266
匿名さん
ですよね。空室になったらクリーニングも必要ですし今時敷引きなんかできるわけもなく壁紙張替えなども基本自腹です。空室になったらすぐ後が入ればいいですが数ヶ月空いてしまえば収入ゼロですからね。
住まなくなったマンションのローンの足しにするくらいがせいぜい。儲けようと思ってやるのはリスク高杉です。
ただリフォーム用具とかはパソコンとかエクセルくらいは経費にできますね。
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267
匿名さん
255です。場所は東京のベイエリアです。
買った頃は商業施設もタワーマンションもなくて安かった。
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268
匿名さん
そろそろ買い換えを考えています。
買い換えるにはマンションを購入した同じ不動産会社に相談するのが良いのでしょうか?
不動産会社もピンからキリまであるので繋がりある不動産会社の方が良いかと単純に考えています。
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269
匿名さん
昔と違って今はインターネット不動産サイトがあるので複数社と一般媒介契約を結びだめそうなとこは三ヶ月で切る。
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270
購入経験者さん
264
全く分かりません。
265
そんなうまい話あるかなぁ。東京都外で17万の家賃って駅近で80㎡は必要でしょ。3000万未満で10年前にそんな物件ないよ。最低4000万は必要でしょ。
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