マンション雑談「マンションは10年で買い替えなさい」についてご紹介しています。
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ビギナーさん [更新日時] 2020-03-09 17:10:23

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

この本の宣伝ではないですが、実際、10年で買い替え検討している人など、
情報交換しましょう!

[スレ作成日時]2013-01-23 10:22:58

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マンションは10年で買い替えなさい

  1. 203 匿名さん

    少子化万歳。 地価下落万歳。

  2. 204 匿名さん

    アベノミクスでマンション価格は高騰するのでしょうかね。
    少子高齢化でマンションが売れ残る圧力の方が、
    アベノミクスに勝つ気がします。

  3. 205 匿名さん

    あべのみくすで資産を増やすような人が買うような物件は上がるかもしれませんが、そういう物件は1%くらいしかないと思いますし、6000万とかでは買えないと思われます。

  4. 206 匿名さん

    現在、マンションを10年で買い替えるほどの財力はありませんが、
    将来的に中古だけでなく新築の価格が下がっていくならそれも可能ですね。
    しかし、その際はリセール時確実に買い手がつくような家を手に入れなければいけませんよね。
    都心の駅近、高級と呼ばれるランクのマンションでないと難しいのでしょうか。

  5. 207 匿名さん

    郊外マンションはよっぽどの人気地区以外はリセールは苦しいでしょう。
    立地が良くても、売却益は今後はほとんど望めなくなると思いますが、
    立地が良ければ、賃貸費用よりはお得な可能性はあると思ってます。

  6. 208 匿名さん

    私は10年で買い替えました。
    売ったマンションは、買った時と同じ値段で売れましたよ。
    条件のいいマンションなら、10年程度では、価格は変わらないでしょう。
    10年程度で、買い替えれば、修繕積立金が上がる前に移れますので、
    お得ですね。

  7. 209 匿名さん

    売るのによい時期と買うのによい時期は一般的に異なりますので売買を同時にやって利益を出すのは難易度が高いです。
    ただ売買時期をずらすと自分の住む家がなくなりますので複数もってないと厳しいです。

  8. 210 匿名さん

    209さんに同意。

  9. 211 購入経験者さん

    208さんの例は、本当だとしても、特例ではないですか?

    今の時代、そんなことが起こるなら、不動産業者・施工業者・資材メーカー・の利益は何処に行くのでしょうか?物価がインフレ状態なら別ですが。

    中古の情報を見ていても、そのような例は見たことがありません。具体的な、例を教えてほしいものです。

  10. 212 匿名さん

    2003年ぐらい竣工のマンションだとよくある話ですよ。その頃底値てしたからね。実例もあげられますが、わかりやすいホームページを調べ中です。

  11. 213 匿名さん

    売り易いマンションを選んでおけば、買い替えのときに損をしにくい
    というのは確かに事実でしょう。私も2回買い換えてますが、損失は出ていません。

    しかし、売却益を出し続けることは、よっぽど運がよくないと出来ません。
    多くの人が指摘したように売り時と買い時が違うので、複数の住戸もしくは賃貸住まい
    を絡めないとこの方法は実行できません。
    本を信じて多くの人が売り易さを念頭にマンション選びを行うようになると、逆に
    売却益はどんどん出にくくなるでしょうね。子供が増えたねずみ講のようなものです。
    初期にゲームに参加した人は大もうけを得られますが、最後の末端は損失ばかりで儲かりません。

    ということで、こんな本で煽っても最終的には、デベが儲かるだけだと思います。

    というか、作者の沖とかいう人間の考えることは詐欺まがいばかり。
    http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

    でも、日経はいまやこいつの詐欺まがいの片棒を担ごうとしているようにしか思えない。
    日経は詐欺師と縁を切らないと信用を失うよ。

  12. 214 購入経験者さん

    まあ、所詮、経済記者は提灯記事を書く。社会部の記者はぶった切るけどね。

    評論家なんてもってのほか。責任とる必要ないんだから。アナリストが半年前に日経平均が15000円超えると予想していた人はいないか、ほとんどいない。

    所詮、この人たちは部数が売れて儲ければ良いのだから。戦前の新聞各紙が戦争を煽ったのと同じ。

  13. 215 匿名さん

    築8年ですが今でも30~40%増で売られています。
    値上がってるのはほとんど都心物件だと思いますが

    地方でもありますね
    代表例は
    ナビューレ横浜タワーレジデンス

  14. 216 匿名さん

    住まいサーフィンの記事、大丈夫?
    アナリストを名乗るなら、原稿をあげる前に検算と日本語チェックしてほしいです。

    https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=130&o=71

    投稿者: staff_matsuzawa - 2013/06/13 20:57

    5月の中古マンションの東京23区の販売は48592戸あり平均価格は2926万円でした。

    販売戸数は4月が6825戸ですから▼1500戸も増えました。
    価格は4月が3762万円ですから▼800万も下がりました。

    (以下、略)

  15. 217 匿名

    金が無ければ買い替えなんて無理!

  16. 218 29

    関西でもそうだか、振り返ってみて2003-2005年頃の分譲が底値だった様だ。
    丁度十年前やね、従って築十年でも値が下がらないのではなく、十年前の分譲価格が安かっただけやね。
    今は明らかに割高、十年後は悲惨な事になってると思う。

    昔、私が坪700万で売った土地は今は実勢110万程度になってるよ。
    上でもカキコミがあったが、高く売っても、同時に買い換えれば買い替え費用分マイナス。
    私の周辺では、課税逃れの為に買い替え特例の税制を利用して即買い換えた人も多かったが
    そんな人は、せっかくのバブルも損得なし。
    私は、涙を飲んで億単位の納税をした4年後に急落した土地価格で購入したよ。

    一般論で言うと、築十年と云うのはデベの利益分が剥落する為に要する時間、
    それで売るのは愚の骨頂やね、逆に築十年の物件はマンション投資家から見たら
    大変美味しい物件だと思う。

  17. 220 匿名さん

    転売できないよ。
    終の棲家です。
    私が昇天したら、誰か処分してください。

  18. 221 匿名

    そう思います。

  19. 222 匿名さん

    築10年なら転売出来る。
    出来ないのはそういう物件てこと。

  20. 223 匿名さん

    優良物件ならば、20年でも大丈夫。品川至近とかでしょう。

  21. 224 匿名さん

    住み替えるというのは前の住まいを賃貸に出すという方法も含まれてるんですよね。
    お金に余裕があればやってみたいことです、10年ごとの住み替えだとこれから3件4件は新しいマンションと出会えます、次の10年はどこそこに住むという人生の楽しみが増えますね。

    うまくいけば都度賃貸に出してどれも需要があって、という将来も待っているかな(汗)

  22. 225 匿名さん

    220ですが、

    222さん
    分譲後に値が上がる物件はどれくらいの割合ですか?

    223さん
    品川?
    日本国民は東京人だけではないんですよ。

    地方人ですみませんね。
    地方は確実に値が下がりますよ。

  23. 226 匿名さん

    ちなみに、築30~40年の賃貸、あなたは借りますか?
    需要があると思いますか?
    人口は減るのに、マンションは増えてばかりですよ。

  24. 227 匿名さん

    分譲後値上がりする物件


    10年前の都心 8割
    10年前の郊外 1割


    いまの都心 2割
    いまの郊外 0割

    私の主観ですが。

  25. 228 匿名さん

    そんなにかねあるわけないべや

  26. 229 匿名

    んだんだ

  27. 230 匿名さん

    はんかくさいのう

  28. 231 匿名

    230ってどういう意味?

  29. 232 匿名さん

    お馬鹿さんですね。
    という意味では?

  30. 233 購入経験者さん

    一回目に失敗したら、ロス覚悟で買い替えても仕方ないかな?

    そうでないなら、買い替える必要ないよ。新たに買えばよいだけ。最初の住居は賃貸運営したら?

    まともな物件なら(駅徒歩圏・最寄駅に商業施設充実・東京や大阪でトータル通勤時間が1時間程度・70㎡以上の3LDK・南向き・高層階)、借り手はいくらでもいる。転勤族もいるから。

  31. 234 匿名さん

    金があれば、追加で買うことも可能だろうけど、
    住宅ローンは二重には借りられないよ。
    事業用ローンだと金利は高いし、税金の控除も使えない。

    賃貸料を下げれば、借り手はいるだろうけど、
    巷で言われている損益分岐点の表面利回り10%なんて、
    新築の分譲マンションでは絶対に無理。

    賃貸経営やるなら格安で物件を仕入れるか、
    土地でも相続しないと黒字にはなりません。

  32. 235 匿名さん

    1軒目を買うときに全力のお金をかけて買ってしまうとうちは10年買い替えが無理です。
    なので最初から買い換えることを前提として買うのなら少し妥協して安いマンションを買う必要があるんです・・。
    この場合でも老後資産の形成というのは同じくできることなんでしょうか・・。

    買い替えるということは前の物件を賃貸に出すか売却するということですよね。
    妥協して買った安いマンションにこの需要があるかどうか、これが難しいかなあと心配です。

  33. 237 匿名さん

    住宅ローン、二重で借りちゃってます・・・。頑張って返さなきゃ。

  34. 238 匿名さん

    うちは頑張って頭金貯めて、後はローンかな。。。でも今のマンション。隣人がヘビィスモーカーだから売れるか心配。

  35. 239 購入経験者さん

    234

    素人さんだね。確定申告して、年収で問題なければ、都銀も喜んで2軒目でも貸します。

    決してセカンドローンではなくて、変動0.875%で。

  36. 240 匿名さん

    利回り10パーセント無理ってところは当たってます。

  37. 241 匿名

    239さん、本当に?

  38. 242 購入経験者さん

    まじだよ。だって2軒目は居住用だからね。今問題になってる都銀だけど。まあ、他でも大丈夫でしょ。

  39. 243 匿名さん

    住む用のマンションを二軒持っていても、あまり自慢にならないのでは?だって、地方で2000万円のマンションを二軒持ってます。二軒目のローンは低金利です。って自慢にならない。

  40. 244 購入経験者さん

    残念だったね。

    大阪に4500万の物件。東京に5000万の物件。

    自分が・・・だからって、他の人がどうかは分からないんですよ。人生は。

    あなたは、何を持ってるのかな?

    恥かいちゃったね。

  41. 245 匿名さん

    結局244さんは1軒は自分で住んで、2軒目は住宅ローンで借りて、賃貸に出してるってことかな。9500万円の銀行融資引き出せて凄いね。

  42. 246 匿名さん

    10年でエアコンや給湯など設備関係は替え時になるし、マンション自体の大規模修繕なども11年目くらいにあるから、10年で買い替えるのは合理的かもね。

  43. 247 匿名

    そうか

  44. 249 匿名さん

    前から言われてるけど、「買い替え」じゃ意味がないよね。
    素直に考えて、中古から新築への買い替えには、
    「業者の儲け分+原価償却分」の平均的な損が発生します。

    そんな状況でも儲けるためには、不動産市況が悪い時に底値近辺で
    仕入れて、市況がいいときに売らないと話になりません。

    ということで、売りと買いの時期が違うので、自分が住む
    ところを別に確保するだけの財力がないと上記は実行不可能です。

    あと、底値と高値が見切るのはプロでも不可能に近いでしょう。
    また、人口が減少していく今後は、高値があったとしても、
    その山が今までほどは高くないので、業者の儲け分+原価償却分を
    補って購入価格より高く売ることは至難の業でしょう。

    今後可能な唯一の方法としては、何らかの理由(売れ残りの
    投げ売り等)で、相場より安く購入した物件を、辛抱強く相場
    価格で売り抜けるぐらいしかないでしょう。

    結論は、素人は「10年買い替え」なんて考えない方が無難です。
    というか、こんな本を出す神経を疑います。

  45. 250 購入経験者さん

    正解です!

    本の著作者が、自分で実践した実例あげなさいよ!

    って感じかな。

  46. 252 匿名さん

    10年毎にマンション買い換えてる人を周りで見たことがない。
    みんな子供の通学や仕事の通勤、ローンなどで苦労してて、そういう単純な年数タームで
    割り切れるほど都合よい環境があって財力もある人なんていない。

    不動産で資産運用せず他で運用して結果を出したほうがいいよ。
    どうせ、どっちも確実性のないものだから、せめて住環境に影響が出ないほうが良い。

    きちんと稼いできちんと運用してれば十年ごとに水周りリフォームできるし。


    「10年たてば水周りを変えないといけないし新築のほうが設備がいいから」
    なんてくそみたいな理由までつけて10年の買い替えの理由付けをつけてるなんて
    狂気の沙汰だよ。

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