マンションは10年で買い替えなさい

マンションのデベや沖とかいう詐欺師なんか
儲けさせるよりも、お金は生活の質を上げるのに
使いましょう。新築の買い換えゲームに乗るのは
自由だけど、周りからはねずみ講に騙されたのと
同様に馬鹿にされることは間違いない。

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もし資産形成としてやるならとんでもない大間違いなやり方。
必要なく流動性をなくすメリットは何一つない。
長期の通貨安を見越して金プラチナ投資やったほうが100倍まし。

もちろん、１０年ごとに買い換える必要性がある人が参考にするには良書です。

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詐欺師の書いた本を良書というあたり、さては本人か？
書いてある内容より重要なことは作者の生き様である。
同じ内容の反原発の本だとしても、昨日今日反原発に転向した人と長年反原発を貫いてきた人とでは全く信用度が違うわけ。
一昨年反原発に転向した人は、もうすでに原発推進に再転向しているかもしれないわけだから。

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詐欺と指摘しながら、みなさん、その本関連のスレッドに投稿し、見事に乗ってますね。

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一通り立ち読みしたけど、株式投資の証券会社のレボートみたいな感じで読むべき所ないよ。過去の分析から無理に理由付けしているだけです。

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10年住み替え派はどうしても管理は他人任せになりがちになるので、永住志向派の住民からみれば迷惑かもね。10年の間に理事を責任持って勤め上げるなら認める。

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日経マネーでこの本の内容の記事が出てました。10年前に湾岸に5000万円マンション買って築10年で5000万円で住み替えたとのこと。豊洲かな？

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アトラクターズラボは「マンション転売ビジネス」止めよ

マンション購入者向け情報サイト「住まいサ～フィン」を運営しているアトラクターズ・ラボの沖有人社長が6月7日の「住まいサ～フィン」で、「『住まいサーフィン会員限定　事業パートナー説明会』のご案内」なる文書を公開した。記者は、この文書を読んでびっくりした。マンション業界とユーザーを冒涜するものだと思った。

　どういうものか。ホームページから要約すると、「格安の新築マンションを安く買って、転売する」目的で会費1万円の会員約300人を募り、会員がマンションの抽選に当たれば、報奨金として分譲価格の0.6%を支払うというものだ。抽選に当たらなくても足代として5000円を支払うので、2回申し込めば「元が取れる」としている。

　「購入にかかるお金は一切不要」とのことだ。また、「抽選に通り易い方は、個人属性の良い（大手企業に勤める高年収な）方、もしくは、その奥方に向いています」とし、セミナー参加者には「当内容で知りえた情報については、決して第三者に口外しないよう」「守秘義務の徹底」をお願いしている。「このビジネスは、私がこれまでやってきたことの集大成でもあります」とも書いている。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

この話のその後はどうなったかの話はなかった？
同じnikkeiなのだから･････

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立ち読みでざっと読んだだけです。その話にはふれてなかったような

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>>187

豊洲(笑)

ここでも、恥晒さないでね

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>>No.183


ふーむ。
むしろ、私はものすごい皮肉のつもりで「良書」だと揶揄したのですが・・・
わかりにくかったですかねえ・・・

大体、本当に「１０年ごとにマンションを絶対に買い換える必要がある人」
なんてまずもっていないじゃないですか。

もしそんな必要性、しかもマストである人がいれば、その人にとっては良書ですね、
という意味でね。だって、10年で買い換えなければならないなら、そういう観点で
やるしかないでしょう。

必要がないのに１０年で買い換えるのは、まあ、論外だと感じますね。

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賛成です。

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このスレ立てたのはどう考えても詐欺師本人かその関係者だよね。
さすがに、最近は出てこないようだけど。
>188 のようなことをやっているようじゃ、この会社はやばいんじゃないの？
商売敵の掲示板で本の宣伝やってるようじゃ、終わってるね。

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まあ、本の売り上げで生計を立てねばならぬほど追い込まれているんでしょう
同情はしませんが

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この本を見ましたが、今後の供給過剰にあまり目がいってないと感じました。

中立的な立場で書かれた、マンション選択・購入に参考になるいい本はありませんか？

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あ。
あと5年しかない。

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最初の1章丸々使って、新築で買ったときと同じ値段で中古で売り抜けられたＡさんはお得でした！
ってだけの内容を、ドヤ顔で解説される本には1円たりとも出す気しない。

よほどのアホじゃない限り、「そんなのいわれんでも分かるわ！」と思うはずだが、
今の日本には思った以上にアホが多いという証明なのだろうか。

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ちゅうか，タイトルはともかく，誰も買ってないでしょ？
買った人はコメントしてないし．．．え，まさか，読んだの？

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最初の方はネットで試し読みできますよ。

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読まんでもいいよ
書いてあることは見当は付くし腹が立つだけ損
こんなこと自分で計算すればいい話
ああ、抽選物件をサクラ使って取得する方法というのはさすがに思いつかなんだ
抱え込んだ物件が塩漬けになってしまい新たな詐欺をたくらんでいなければいいが・・・

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>スレ主
>人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。

今後は、人口減＋長寿だけでなく、新築マンション・中古マンションの増加や、マンション長寿命化により、利便性のいいマンションが余り、価格が下がります。
車を手放したり、体が動きにくくなっていくご年配の方は、郊外から便利な街中へ出てきます。

つまり、現実の流れは、スレ主とは逆の
　　「戸建」⇒「マンション」
だと思いませんか？

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そうだと思います。

少子で子どもも自立していくと、戸建てのシニアは持て余します。庭などの手入れも元気なうちはいいけどね。都会だと駅までも遠かったりするし。
リバースモゲージするしかないね。

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少子化万歳。　地価下落万歳。

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アベノミクスでマンション価格は高騰するのでしょうかね。
少子高齢化でマンションが売れ残る圧力の方が、
アベノミクスに勝つ気がします。

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あべのみくすで資産を増やすような人が買うような物件は上がるかもしれませんが、そういう物件は１％くらいしかないと思いますし、６０００万とかでは買えないと思われます。

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現在、マンションを10年で買い替えるほどの財力はありませんが、
将来的に中古だけでなく新築の価格が下がっていくならそれも可能ですね。
しかし、その際はリセール時確実に買い手がつくような家を手に入れなければいけませんよね。
都心の駅近、高級と呼ばれるランクのマンションでないと難しいのでしょうか。

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郊外マンションはよっぽどの人気地区以外はリセールは苦しいでしょう。
立地が良くても、売却益は今後はほとんど望めなくなると思いますが、
立地が良ければ、賃貸費用よりはお得な可能性はあると思ってます。

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私は１０年で買い替えました。
売ったマンションは、買った時と同じ値段で売れましたよ。
条件のいいマンションなら、１０年程度では、価格は変わらないでしょう。
１０年程度で、買い替えれば、修繕積立金が上がる前に移れますので、
お得ですね。

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売るのによい時期と買うのによい時期は一般的に異なりますので売買を同時にやって利益を出すのは難易度が高いです。
ただ売買時期をずらすと自分の住む家がなくなりますので複数もってないと厳しいです。

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209さんに同意。

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２０８さんの例は、本当だとしても、特例ではないですか？

今の時代、そんなことが起こるなら、不動産業者・施工業者・資材メーカー・の利益は何処に行くのでしょうか？物価がインフレ状態なら別ですが。

中古の情報を見ていても、そのような例は見たことがありません。具体的な、例を教えてほしいものです。

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2003年ぐらい竣工のマンションだとよくある話ですよ。その頃底値てしたからね。実例もあげられますが、わかりやすいホームページを調べ中です。

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売り易いマンションを選んでおけば、買い替えのときに損をしにくい
というのは確かに事実でしょう。私も２回買い換えてますが、損失は出ていません。

しかし、売却益を出し続けることは、よっぽど運がよくないと出来ません。
多くの人が指摘したように売り時と買い時が違うので、複数の住戸もしくは賃貸住まい
を絡めないとこの方法は実行できません。
本を信じて多くの人が売り易さを念頭にマンション選びを行うようになると、逆に
売却益はどんどん出にくくなるでしょうね。子供が増えたねずみ講のようなものです。
初期にゲームに参加した人は大もうけを得られますが、最後の末端は損失ばかりで儲かりません。

ということで、こんな本で煽っても最終的には、デベが儲かるだけだと思います。

というか、作者の沖とかいう人間の考えることは詐欺まがいばかり。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

でも、日経はいまやこいつの詐欺まがいの片棒を担ごうとしているようにしか思えない。
日経は詐欺師と縁を切らないと信用を失うよ。

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まあ、所詮、経済記者は提灯記事を書く。社会部の記者はぶった切るけどね。

評論家なんてもってのほか。責任とる必要ないんだから。アナリストが半年前に日経平均が15000円超えると予想していた人はいないか、ほとんどいない。

所詮、この人たちは部数が売れて儲ければ良いのだから。戦前の新聞各紙が戦争を煽ったのと同じ。

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築８年ですが今でも30~40%増で売られています。
値上がってるのはほとんど都心物件だと思いますが

地方でもありますね
代表例は
ナビューレ横浜タワーレジデンス

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住まいサーフィンの記事、大丈夫？
アナリストを名乗るなら、原稿をあげる前に検算と日本語チェックしてほしいです。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=130&o=71

投稿者: staff_matsuzawa - 2013/06/13 20:57

5月の中古マンションの東京23区の販売は48592戸あり平均価格は2926万円でした。

販売戸数は4月が6825戸ですから▼1500戸も増えました。
価格は4月が3762万円ですから▼800万も下がりました。

（以下、略）

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金が無ければ買い替えなんて無理！

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関西でもそうだか、振り返ってみて2003－2005年頃の分譲が底値だった様だ。
丁度十年前やね、従って築十年でも値が下がらないのではなく、十年前の分譲価格が安かっただけやね。
今は明らかに割高、十年後は悲惨な事になってると思う。

昔、私が坪700万で売った土地は今は実勢１１０万程度になってるよ。
上でもカキコミがあったが、高く売っても、同時に買い換えれば買い替え費用分マイナス。
私の周辺では、課税逃れの為に買い替え特例の税制を利用して即買い換えた人も多かったが
そんな人は、せっかくのバブルも損得なし。
私は、涙を飲んで億単位の納税をした4年後に急落した土地価格で購入したよ。

一般論で言うと、築十年と云うのはデベの利益分が剥落する為に要する時間、
それで売るのは愚の骨頂やね、逆に築十年の物件はマンション投資家から見たら
大変美味しい物件だと思う。

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転売できないよ。
終の棲家です。
私が昇天したら、誰か処分してください。

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そう思います。

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築10年なら転売出来る。
出来ないのはそういう物件てこと。

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優良物件ならば、20年でも大丈夫。品川至近とかでしょう。

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住み替えるというのは前の住まいを賃貸に出すという方法も含まれてるんですよね。
お金に余裕があればやってみたいことです、10年ごとの住み替えだとこれから3件4件は新しいマンションと出会えます、次の10年はどこそこに住むという人生の楽しみが増えますね。

うまくいけば都度賃貸に出してどれも需要があって、という将来も待っているかな(汗)

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220ですが、

222さん
分譲後に値が上がる物件はどれくらいの割合ですか？

223さん
品川？
日本国民は東京人だけではないんですよ。

地方人ですみませんね。
地方は確実に値が下がりますよ。

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ちなみに、築３０～４０年の賃貸、あなたは借りますか？
需要があると思いますか？
人口は減るのに、マンションは増えてばかりですよ。

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分譲後値上がりする物件


10年前の都心 8割
10年前の郊外 1割


いまの都心 2割
いまの郊外 0割

私の主観ですが。

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そんなにかねあるわけないべや

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んだんだ

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はんかくさいのう

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230ってどういう意味？

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お馬鹿さんですね。
という意味では?

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一回目に失敗したら、ロス覚悟で買い替えても仕方ないかな？

そうでないなら、買い替える必要ないよ。新たに買えばよいだけ。最初の住居は賃貸運営したら？

まともな物件なら（駅徒歩圏・最寄駅に商業施設充実・東京や大阪でトータル通勤時間が1時間程度・７０㎡以上の３LDK・南向き・高層階）、借り手はいくらでもいる。転勤族もいるから。

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金があれば、追加で買うことも可能だろうけど、
住宅ローンは二重には借りられないよ。
事業用ローンだと金利は高いし、税金の控除も使えない。

賃貸料を下げれば、借り手はいるだろうけど、
巷で言われている損益分岐点の表面利回り10%なんて、
新築の分譲マンションでは絶対に無理。

賃貸経営やるなら格安で物件を仕入れるか、
土地でも相続しないと黒字にはなりません。

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1軒目を買うときに全力のお金をかけて買ってしまうとうちは10年買い替えが無理です。
なので最初から買い換えることを前提として買うのなら少し妥協して安いマンションを買う必要があるんです・・。
この場合でも老後資産の形成というのは同じくできることなんでしょうか・・。

買い替えるということは前の物件を賃貸に出すか売却するということですよね。
妥協して買った安いマンションにこの需要があるかどうか、これが難しいかなあと心配です。

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住宅ローン、二重で借りちゃってます・・・。頑張って返さなきゃ。

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うちは頑張って頭金貯めて、後はﾛｰﾝかな。。。でも今のﾏﾝｼｮﾝ。隣人がﾍﾋﾞｨｽﾓｰｶｰだから売れるか心配。

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２３４

素人さんだね。確定申告して、年収で問題なければ、都銀も喜んで2軒目でも貸します。

決してセカンドローンではなくて、変動０．８７５％で。

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利回り10パーセント無理ってところは当たってます。

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239さん、本当に？

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まじだよ。だって2軒目は居住用だからね。今問題になってる都銀だけど。まあ、他でも大丈夫でしょ。

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住む用のマンションを二軒持っていても、あまり自慢にならないのでは？だって、地方で2000万円のマンションを二軒持ってます。二軒目のローンは低金利です。って自慢にならない。

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残念だったね。

大阪に4500万の物件。東京に5000万の物件。

自分が・・・だからって、他の人がどうかは分からないんですよ。人生は。

あなたは、何を持ってるのかな？

恥かいちゃったね。

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結局244さんは1軒は自分で住んで、2軒目は住宅ローンで借りて、賃貸に出してるってことかな。9500万円の銀行融資引き出せて凄いね。

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10年でエアコンや給湯など設備関係は替え時になるし、マンション自体の大規模修繕なども11年目くらいにあるから、10年で買い替えるのは合理的かもね。

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そうか

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前から言われてるけど、「買い替え」じゃ意味がないよね。
素直に考えて、中古から新築への買い替えには、
「業者の儲け分＋原価償却分」の平均的な損が発生します。

そんな状況でも儲けるためには、不動産市況が悪い時に底値近辺で
仕入れて、市況がいいときに売らないと話になりません。

ということで、売りと買いの時期が違うので、自分が住む
ところを別に確保するだけの財力がないと上記は実行不可能です。

あと、底値と高値が見切るのはプロでも不可能に近いでしょう。
また、人口が減少していく今後は、高値があったとしても、
その山が今までほどは高くないので、業者の儲け分＋原価償却分を
補って購入価格より高く売ることは至難の業でしょう。

今後可能な唯一の方法としては、何らかの理由（売れ残りの
投げ売り等）で、相場より安く購入した物件を、辛抱強く相場
価格で売り抜けるぐらいしかないでしょう。

結論は、素人は「10年買い替え」なんて考えない方が無難です。
というか、こんな本を出す神経を疑います。

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正解です！

本の著作者が、自分で実践した実例あげなさいよ！

って感じかな。

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１０年毎にマンション買い換えてる人を周りで見たことがない。
みんな子供の通学や仕事の通勤、ローンなどで苦労してて、そういう単純な年数タームで
割り切れるほど都合よい環境があって財力もある人なんていない。

不動産で資産運用せず他で運用して結果を出したほうがいいよ。
どうせ、どっちも確実性のないものだから、せめて住環境に影響が出ないほうが良い。

きちんと稼いできちんと運用してれば十年ごとに水周りリフォームできるし。


「１０年たてば水周りを変えないといけないし新築のほうが設備がいいから」
なんてくそみたいな理由までつけて１０年の買い替えの理由付けをつけてるなんて
狂気の沙汰だよ。

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本当だよなあ。
買い替えできるわけないよ、普通のサラリーマンは！

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私は15年間でマンション3つ買って一つ売りました。
いずれも中古です。最初のマンションは賃貸で住んでいたマンションをオーナーから頼まれて譲り受けたものです。６００万だったのでキャッシュで購入。利回り１５%でした。これは結婚した時に売ったのですが８２０万で売れました。二つ目は妻が新築を３８００万で購入しましたが買った途端に転勤になり今も人に貸しています。賃料18万です。三軒目は五年前に私の名義で中古を購入。こちらは現在の住まい。不動産好きなもので夫婦ともに素人なのに宅建までとってしまいました。あと一軒くらい買いたい。

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ほー。
年収400万のサラリーマンが買い替えできるわけないよ。既婚、子一人。39歳。

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3800万円のマンションを18万円で貸しているのですか。ローンが2000万円残っていて月々8万円支払いとしても、10万円残りますね。いい物件選びましたねー

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255さん

新築3800万のマンションで18万の賃料ですか！凄いです。よほど目利きか運が良かったのでしょうか。

それが真実なら、だれでも賃貸運営できます。

東京都城西の駅（新宿から電車で20分程度）徒歩10分エリアのマンションで18万の賃料を取るマンションの売値は築10年程度で「新築時販売価格5000万」レベルです。

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売却るると3500万円。賃貸に出すと17万円。そんな見積もり結果のマンション所有する私は勝ち組？ちなみに築4年。購入価格は3200万円。

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見積もりだけならだれでも賃料１５万。

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２６０さん

リーマン後の比較的コスパの良い物件でしょうね。

エリアは？駅徒歩圏なら、東京都下なら郊外か地方都市都心の価格ですね。売却価格はそうかもしれませんが（不動産屋の仲介料３％はそれに含んでいるので実質３３９５万だが。実質は値引きしてるらしいから売却益は期待できないね。引っ越し代もあるし。）、賃料17万は夢でしょうね。１２～１４万くらいかな。

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特別に教えてあげる。
高い賃料で貸せるのは、交通の良いところもそうですが、
大企業の本社、支店、営業所の近くも該当します。
理由はわかるよね。

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私は10年前に新築2800万で購入したマンション16万5千で貸してます。管理費、固定資産税、税金を抜くと利益は月11万ほどです。けっこう賃貸のコストってかかるので、思ったほど利益でないなぁと思いました。東京都外の首都圏ですが。

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ですよね。空室になったらクリーニングも必要ですし今時敷引きなんかできるわけもなく壁紙張替えなども基本自腹です。空室になったらすぐ後が入ればいいですが数ヶ月空いてしまえば収入ゼロですからね。
住まなくなったマンションのローンの足しにするくらいがせいぜい。儲けようと思ってやるのはリスク高杉です。
ただリフォーム用具とかはパソコンとかエクセルくらいは経費にできますね。

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255です。場所は東京のベイエリアです。
買った頃は商業施設もタワーマンションもなくて安かった。

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そろそろ買い換えを考えています。
買い換えるにはマンションを購入した同じ不動産会社に相談するのが良いのでしょうか？
不動産会社もピンからキリまであるので繋がりある不動産会社の方が良いかと単純に考えています。

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昔と違って今はインターネット不動産サイトがあるので複数社と一般媒介契約を結びだめそうなとこは三ヶ月で切る。

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264

全く分かりません。

265

そんなうまい話あるかなぁ。東京都外で17万の家賃って駅近で８０㎡は必要でしょ。3000万未満で10年前にそんな物件ないよ。最低4000万は必要でしょ。

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東京都外って神奈川でもいいんだよね。みなとみらいとかだったら、17万円家賃で50平米以下ありそう。本当にあるかは調べてな〜いですが、

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みなとみらいで、２LDKで3000万未満って・・・・どんな安いマンションなの。

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2F ５０平米　２DLK 中古　なら妥当。

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そういう、いい加減な嘘はやめなさい。

「みなとみらい」で１７～１８万とるには、70㎡以上ないと賃貸物件は分譲タイプではございません。

ヤフー不動産見てごらん。

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横浜駅の

パークタワー横浜ステーションプレミアは54平米で17万円ですよ。

東京都外で17万の家賃って駅近で８０㎡は必要 ×
東京都外で17万の家賃って駅近で５４㎡でも存在する ○

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272

なんかカッカして誰がどのレスに大して発言しているか良く考えていない人いるけれど、272は

＞みなとみらいで、２LDKで3000万未満ってどんな安いマンションなの？

→　2F ５０平米　２DLK 中古　なら妥当　

という意味であって賃料１７万が妥当という意味ではないので。

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パークタワー横浜ステーションプレミアを調べてみましたが
54平米で17万円で貸せるのですが、分譲時は3100万円ぐらいみたいです。
今売ると2割ぐらいアップの3700万円売却できる見込み。

ネットで調べた情報なので、どこまで正確かは分かりませんが、
こんな物件を買いたいですね。

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265です。
私の物件はＭＭ(みなとみらい）ではありませんが神奈川県の利便性の良いところです。安かったのは土地の素性が悪かったせいかも。
探せばありますよ、そういう賃貸にぴったりなところ。賃貸で借りる方はその土地が以前なんだったのかまで調べませんから。

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目利きが重要です。

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