マンションは10年で買い替えなさい

150さんの書き込みとても参考になります。庶民は収入に見あった物件を買いましょうということですね。
資金に余裕あるひとは10年ごとに買い替えでも良い。でもハイリスクとのこと。

ローンは年収の２倍まで、これを１０年で返済するというのが限界でしょうね。

No.144さん
＞　でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．

No.146さん
＞　10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
＞　人口減が地価にどう影響するか

これらの方々を拝見して感じましたが、（過去の振り返りや、目先の数年の予測も重要ですけど）青田売りもあり、このスレッドにもある10年後って、どうなってるのでしょうか？

端的には、豊作の野菜が値下がりするのと同じ原理では？　と心配です。

No153様
同じグレードのマンションの値段が10年後，20年後に上がるか下がるかは全くわかりません．

明らかなのは供給過多であること，賃貸も増えて売りにくいこと（みなさん，自分が住んで古くなったら賃貸に出そうって言いますから），デベロッパーは供給過多でもさらに新築を作り続けること，
いわゆる購買層（30−40代）が人口ピラミッドで先細りであることだと思います．全部下る理由ですね．（まあ，供給過多を言い換えているだけとも言えますけど）

反対に，インフレとなれば相対的にキャッシュよりモノ（マンション）の価値は上がること，公害を逃げてきた中国人による需要があること，古いマンションを安全のために強制解体するような法律ができるかもしれないこと．あとは？　　上がる理由を探すのは大変です．私のオツムでは無理なので，賢い人のお知恵を借りたいですね．

下がると思っていますが，私はちょっと前に購入しました．住むところは必要ですし，10−20年間の家賃（良いマンションの場合，家賃は下がりが遅いと思う）を考えたら下がっても妥協できるかなと思います．その代わり，好立地であること，維持費が少なくて（積立金がかなり余っていて）空き部屋がでそうもない物件を探しました．

＃144でした．　

>>145
＞10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、賃貸の方がましになるのでしょうか？

諸条件をどう設定するかによるけど、大ざっぱには［資産価値下落＋売買諸経費＋ローン諸経費＋ローン利息＋保険料＋管理費等＋固定資産税な等＝10年間の家賃］となる分岐点と考えたらいいんじゃないかな。
右辺（家賃）は10年で3200万という想定ですよね。
左辺は、資産価値下落以外がざくっと2000～2500万円くらいになるでしょう。
そうすると分岐点（賃貸よりマシとなる資産価値下落）は700万円～1200万円ということになりますね。
たぶん10年で２割（1600万円）くらいは下がるでしょうから、新築で買って10年で売るのは賃貸より損する可能性が極めて高いでしょうね。
20年以上所有するならまた違ってきますけどね。

>>150
良いレスですね。私もだいたい同じようなことを考えて行動してきました。ローンは目一杯35年で組みましたが、仮に20年で返せる能力があっても35年で借りておくのが正解だと思っています。

私は買い替え派なんですが、みなさん結構永住派なのに驚きました。
資産を築こうとか利益を出そうとか全く考えてません。今のマンションの家賃相場が18万くらいなので、10年後の値下がり額＋10年間の固定資産税・管理費+取得費売却費が10年分の家賃2160万+更新料・礼金を超えなければ損はしてないかな、と思います。3700万物件なので、２割落ちても十分いけると思うんですが。ちなみにローン金利はローン減税でほぼ返ってきています。
本の内容は高額プレミア物件を薦めているみたいですが、庶民的なお値打ち物件ではどうなんでしょう？高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。

＃157様　完璧ですよ．　なんて言うのは恐れ多いですが．

本は読んでませんが，資産に対する家賃のキャッシュ・フローは（リスクと維持費は考慮しないとして）

カプセルホテル＞山谷＞ワンルームマンション＞ファミリーアパート＞ファミリーマンション＞高級マンション　だと思います．

部屋のグレードの割に家賃が割高な順と言い換えてもいいと思います．高級マンションは買っちゃうと元を取るのは大変なんです．ローン減税やローン利息を考慮すると，おっしゃるように賃貸よりも割安に住むのはずっと簡単です．浮いた分を教育費とかに回す賢い人達はたくさんいらっしゃいますし，ストレスも少ないですよね．

賢い人がいらっしゃったので，そろそろ消えます．

＞高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。
そりゃそうです。物件が安ければ安いほど失うものも小さいので安全ですよ。
ちなみに10年で20%、20年で35%と書いてきましたが、これは土地代の占める割合が高い都心部の話でして、郊外物件だともっと価値下落が早くなります。
ところで買えば3700万円、借りれば18万円／月ってことはPER17.1ですか。こういうところなら借りるより買った方が良いですね。また、買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。

蛇足

低層の超高級マンションが資産だと言う話に釣られてここに何度かコメントしてしまいましたが．．．不動産は自分で住んでいれば負債だろうと思います．
そんな寝言を言うのは．．．無限のキャッシュ・フローがある財閥の御曹司か，あるいは固定資産税すら払ったことの無いひとでしょう．

それでは，ばいばいき〜ん．

157です。皆様コメントありがとうございます。
実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。まぁ賃貸に住むよりリスクがあるのは承知ですが、リスクリスクと考えすぎると人生何もできないかなぁ、っと。
住宅に対するニーズも変わりますので、今は子供の環境重視ですが、老後は駅直結タワーマンションに買い替えたいなと思います。子供たちにも自分の死後郊外の戸建てを残されるより、賃貸収入の期待できる駅近タワマンを残してあげたほうが良いかなぁと考えています。相続した不動産をすぐに売却するとものすごい税金とられますから・・・。
そんな事を考えてマンションすごろくをしてきたんですが、同じような考えの方がいらっしゃると嬉しいですね。

>157
３７００万の物件の賃貸価格が１８万ってどこですか？
地元だと１８万の賃貸なら４６００万くらいです

京急の横浜の子安は70平米でかりると約18万円で買うと約3600万円ですね。

だいたい物件価格÷20年ヶ月＝家賃じゃないかね
管理費固定資産税大家もちで
ほとんど儲からん

>>161
＞実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。
お、さすがですね。私が「買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。」などと言うまでもなかったですね。

東京タワー近くの港区物件、中古マンションの75㎡ぐらいで家賃20万。
オーナーチェンジとかで売りに出てる広告見たら3200万ぐらいだった。
中はリフォームされててキレイだけど、どうなんでしょ？
借り続けるほうが得？買ったほうが得？

港区で75㎡ぐらいで家賃20万、3200万は安いですね。すぐに買って、今は入居者がいるのだろうけど、退去したら自分で住むのがかしこいね。自分で住まなくても、空室の状態で売ったら、3200万円より高く売れると思います。

それはお買い得，速攻で買いですかね．

でも．．．一般にリフォームして売られているのは，リフォームしてでも手放したいと現オーナーが考えているババ．
本来ならPER10ぐらいで回って，賃貸に出したほうが良さそうなのにっていうのに何で〜

港区は新築ラッシュで中古はどれがババだかは引いてみなければわかりません．
まみあな辺りの１Fは半地下だったりね．

俺だったらタダでもいらない．ゴミ物件ばっかり所有してどうするの？

オナーチェンジは基本キャッシュだし．

確かにここ数年は中古価格が割高で新築価格が低迷していたから
新築買うメリットもあったけど、だからといって１０年で買い換えろというのはあまりに乱暴だな。

アホみたいに新築立て続けるのをやめて、中古市場が成熟し中古価格が新地価格とほとんど変わらないような
欧州の不動産市場になるならば１０年買い替えは大いにありえるやり方だけど、日本の場合は
良い中古物件を探して騰落率がほとんどない状態で買い換える方法しかないね。


皆が長期ローン組んで買う日本の不動産は資産じゃなくて負債だから、まさに
昔あった健康食品の宣伝文句の「ヤセたい人は食べなさい」みたいなノリであるとしか言えない。

>162さん
157です。現在の物件は地方政令指定都市の転勤族の集合地みたいなところです。なぜか転勤族が集まっている地域なんです。子供の学校の友達も半数くらいが転勤族です。
私も２年前に転勤で首都圏からこの地に来たんですが、確かにオフィス街へのアクセスが良く、繁華街からは距離があり、駅前にはおしゃれなショピングモール、学区の評判も高いので、不動産屋が進めるままにこの辺りに決めましたが、納得です。でも家賃の高さに驚きましたね。もちろん首都圏に比べれば安いんですが、地方でこの値段って、と。
月15～16万のファミリー賃貸専用マンションが沢山ありますが、ほとんど空室のない状況です。築浅の分譲賃貸はそれよりさらに人気で3・4月には見つけたらすぐに決めないと取られてしまいます。
私はあと8~10年はこの地にいそうなので、一年ほど賃貸に住んでから購入を決意しました。一件目は関東に所有しているので、地震などのリスク分散も考え二件目は地方でもよいかな、とも思い。
賃貸はまず、需要があること。そして転勤族の多くは会社から家賃の補助があります（うちの会社にはなかったんですが）。また東京から来た人達は、田舎に住まなくてはいけないのにグレードの低い所に住みたくない、という意識があるんです。不動産価格と賃貸価格、必ずしも比例するとも限らないと考えます。

>>166
家賃20万で騙されちゃいけない
10年で実質手取りは2000万もないよ
これからも20万円で入ってくれる保証もない
築40年物件ならどうしようもない

170さん
良さそうな地域にお住まいですね
どこの政令指定都市ですか？
差し支えなければ

タワマン計画はその都市で？
首都圏で？

＞172さん。
170です。都市名はちょっと・・・人口200万人以上の都市というくらいでご勘弁を。
地方は新築から中古になった時の下落率が首都圏より高いので、10年で住み替えていくのには向かないかもしれません。ですが物件価格が安いので賃貸としてコストパフォーマンスが高くなる場合もあります。お勧めは築浅の中古ですね。
タワマン計画については、まだ何の計画もなく夢の段階です・・・正直都内のタワマンは高すぎて手が届かないかな。
場所については、日本中どこであっても娘の近くで老後をすごしたいというのが希望です。あまり近すぎると婿殿に嫌がられそうなので、1・2駅離れたくらいがよいでしょうかねぇ。なんだかスレの主題からかなりズレてしまいました、すみません。

非現実的な感はあるけど理論は面白い本だよ

そんなの現実的な指南本でなかったら、机上の空論でしょ。

何故非現実的だなんて思うの？
何のために働くか、それは生活を豊かに気持ちよく送りたいからでしょう。
通帳の残高を増やすためではありません。
老後の資金ばかり闇雲に溜め込んで、使わないまま死んで行く人がどれだけ多いか知ってます。

> 生活を豊かに気持ちよく送りたい

179さんに十票！

マンションのデベや沖とかいう詐欺師なんか
儲けさせるよりも、お金は生活の質を上げるのに
使いましょう。新築の買い換えゲームに乗るのは
自由だけど、周りからはねずみ講に騙されたのと
同様に馬鹿にされることは間違いない。

もし資産形成としてやるならとんでもない大間違いなやり方。
必要なく流動性をなくすメリットは何一つない。
長期の通貨安を見越して金プラチナ投資やったほうが100倍まし。

もちろん、１０年ごとに買い換える必要性がある人が参考にするには良書です。

詐欺師の書いた本を良書というあたり、さては本人か？
書いてある内容より重要なことは作者の生き様である。
同じ内容の反原発の本だとしても、昨日今日反原発に転向した人と長年反原発を貫いてきた人とでは全く信用度が違うわけ。
一昨年反原発に転向した人は、もうすでに原発推進に再転向しているかもしれないわけだから。

詐欺と指摘しながら、みなさん、その本関連のスレッドに投稿し、見事に乗ってますね。

一通り立ち読みしたけど、株式投資の証券会社のレボートみたいな感じで読むべき所ないよ。過去の分析から無理に理由付けしているだけです。

10年住み替え派はどうしても管理は他人任せになりがちになるので、永住志向派の住民からみれば迷惑かもね。10年の間に理事を責任持って勤め上げるなら認める。

日経マネーでこの本の内容の記事が出てました。10年前に湾岸に5000万円マンション買って築10年で5000万円で住み替えたとのこと。豊洲かな？

アトラクターズラボは「マンション転売ビジネス」止めよ

マンション購入者向け情報サイト「住まいサ～フィン」を運営しているアトラクターズ・ラボの沖有人社長が6月7日の「住まいサ～フィン」で、「『住まいサーフィン会員限定　事業パートナー説明会』のご案内」なる文書を公開した。記者は、この文書を読んでびっくりした。マンション業界とユーザーを冒涜するものだと思った。

　どういうものか。ホームページから要約すると、「格安の新築マンションを安く買って、転売する」目的で会費1万円の会員約300人を募り、会員がマンションの抽選に当たれば、報奨金として分譲価格の0.6%を支払うというものだ。抽選に当たらなくても足代として5000円を支払うので、2回申し込めば「元が取れる」としている。

　「購入にかかるお金は一切不要」とのことだ。また、「抽選に通り易い方は、個人属性の良い（大手企業に勤める高年収な）方、もしくは、その奥方に向いています」とし、セミナー参加者には「当内容で知りえた情報については、決して第三者に口外しないよう」「守秘義務の徹底」をお願いしている。「このビジネスは、私がこれまでやってきたことの集大成でもあります」とも書いている。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

この話のその後はどうなったかの話はなかった？
同じnikkeiなのだから･････

立ち読みでざっと読んだだけです。その話にはふれてなかったような

>>187

豊洲(笑)

ここでも、恥晒さないでね

>>No.183


ふーむ。
むしろ、私はものすごい皮肉のつもりで「良書」だと揶揄したのですが・・・
わかりにくかったですかねえ・・・

大体、本当に「１０年ごとにマンションを絶対に買い換える必要がある人」
なんてまずもっていないじゃないですか。

もしそんな必要性、しかもマストである人がいれば、その人にとっては良書ですね、
という意味でね。だって、10年で買い換えなければならないなら、そういう観点で
やるしかないでしょう。

必要がないのに１０年で買い換えるのは、まあ、論外だと感じますね。

賛成です。

このスレ立てたのはどう考えても詐欺師本人かその関係者だよね。
さすがに、最近は出てこないようだけど。
>188 のようなことをやっているようじゃ、この会社はやばいんじゃないの？
商売敵の掲示板で本の宣伝やってるようじゃ、終わってるね。

まあ、本の売り上げで生計を立てねばならぬほど追い込まれているんでしょう
同情はしませんが

この本を見ましたが、今後の供給過剰にあまり目がいってないと感じました。

中立的な立場で書かれた、マンション選択・購入に参考になるいい本はありませんか？

あ。
あと5年しかない。

最初の1章丸々使って、新築で買ったときと同じ値段で中古で売り抜けられたＡさんはお得でした！
ってだけの内容を、ドヤ顔で解説される本には1円たりとも出す気しない。

よほどのアホじゃない限り、「そんなのいわれんでも分かるわ！」と思うはずだが、
今の日本には思った以上にアホが多いという証明なのだろうか。

ちゅうか，タイトルはともかく，誰も買ってないでしょ？
買った人はコメントしてないし．．．え，まさか，読んだの？

最初の方はネットで試し読みできますよ。

読まんでもいいよ
書いてあることは見当は付くし腹が立つだけ損
こんなこと自分で計算すればいい話
ああ、抽選物件をサクラ使って取得する方法というのはさすがに思いつかなんだ
抱え込んだ物件が塩漬けになってしまい新たな詐欺をたくらんでいなければいいが・・・