マンションは10年で買い替えなさい

『新築買って十年』は得しないって意見が大勢じゃありませんか？
とすると何年モノ買って何年で手放すのが得かって話？

それまた難しい。
得かどうかと売れるかどうかは別ですから。

ローンで買った場合は費用が多くかかるので，より条件の良い新築をキャッシュで買ったとして，

10年後の中古がほどほどの値段で売れたとして，その後はどこに住むのでしょう？
別の中古はほどほどの値段がするだろうし，元のマンションだけ上手く売れたと想定するのは疑問．その時の新築が高いから中古が高く売れたと考えるのが普通では？　そうすると高値掴みの新築を買って次の10年後も上手くいくかはかなり疑問です．

そうは言っても，同レベルの新築（分譲）賃貸に10年住むより，評価損は少ないとは思いますが．．．

中古で買って，中古で売るあるいは賃貸に出すのが効率が良さそうですが，一般的に議論するには物件の条件に差がありすぎでしょうね．

確かに付き合ってられませんね．

存在しない高級マンションを，買える資産も行動力も経験もない人が議論しているのは，机上の空論ですらなく妄想ですから．

できるかどうかは別ですが、底値でかって、しばらく住んで、また底値でかうのが理想的です。

2002年で買って、2011年で買い替え、
みたいなひとがいたら理想的だと思います。

>>106

>新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね

これが、間違っていますね。
都心や城南の限られた地区を見ると、
新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。
また、築20あるいは築25年で資産価値がかなり下がらなくなります。

一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、
新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。

もちろん、築10年で資産価値半分などの○○物件を買うとアウトですが。

新築の二割はデベの儲けって一般常識だと思うけど。
資産価値が保ちやすくても実際の売価が新築➖二割減してたら得じゃないじゃん。
2002年に現金購入、2011年売却みたいなタイミング以外で
成功実例あるの？傾向値挙げてても仕方ない。

>>　125

>>　都心や城南の限られた地区を見ると、

　→　そこだけの話なんですよね。

>>　これが、間違っていますね。

と、全体を否定するのは誤っていると思います。

No.120,121,123さん等のように、みなさん、特殊ケースでなく、全体論を望んでおられます。

>>125
＞都心や城南の限られた地区を見ると、新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
＞築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。

90年代後半から2000年前後に分譲されたマンション限定の話ですね。
2007年に分譲されたマンションにも同じことが言えますか？
あるいは、新築マンションが売り出されたときに、近隣の立地条件、建物のグレードその他の条件がほぼ同じの築10年が新築と同等の価格で売れますか？
不動産相場に変動がないとすれば、あるいは相場変動分を修正すれば、新築直後が最も下落率が大きく、築年数が経つほど下落率が緩くなるのは常識です。それは都心や城南であっても同じことです。
ただ、都心部は相場変動が大きい傾向があるので、経年劣化による価値下落を相場変動による価格上昇が上回ってしまうことがあるというだけのこと。
相場変動による価格上昇と、相場変動要因を除外した経年劣化による価値下落とを混同して、新築で買って築10年で売るのが最も得だなどと誤解するようでは、この先大損しちゃいますよ。

＞一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。
新築時の修繕積立金は低いですが、その代わりに数十万円（場合によっては100万円超）の修繕積立基金を一時金として供出していることも考慮してますか？
ま、それを無視しても、専有面積100平米として、築20年以降の修繕積立金は、高くても30万／年程度。新築時に10万／年とすると差は20万／年程度となりますが、経年劣化による価値下落の新築時と築20年時の差は20万／年じゃ済みませんよ。

確か2007年はプチバブルでしたね。こんな時期に買ってはだめです

住める予算で住みたいところに住む。
住宅=マンション購入を投資にしない！

以上。

>>127

スレの当初から、何でも10年で買い替えた方がいいなんて、
なってないです。

何も条件なければ、みなさんすでに10年で買い替えてるでしょう。

かなり、条件絞れば、10年で買い替えても、大きな損を出さずに
一等地や最新設備を利用できるってことです。

>>128

ここ最近では、リーマン直後がかなり買い時だったと思います。
安く買えれば、当然、資産価値は維持しやすいですから。

いつ、いかなる物件でも10年で買い替えできるとは思ってないです。

以前も書きましたが、家は、1回目は築10年で含み益がでそうなんですけど、
次が決まらないんです。

仰るように、2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、
高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

一度、利確するために、売却し、しばらく賃貸も考えますが、
賃貸は、それなりに維持費がかかりますし、引っ越しの回数が増えるのも・・・

余計なお世話せ申し訳ないのですが，
住んで気に入っている住居は売り買いしたり，相場の上がり下がりを気にするものではないのではないかと思います．売買には莫大な手数料もかかりますし，これからは安く買って高く売るというのは一般的ではなさそうだと思いますが．

No.130さんやNo.133さんの仰るとおりだと思います。

人の数に対してマンション数のみ増えている中、中古も含めてマンション過剰と
なることが明白です。

安く買って高く売るのは基本的に不可能なため、将来の自分や次世代のために
いかにマイナス（負債）を少なくするかが、重要だと思います。

基本的な内容で申し訳ありませんが、No.131殿の言われるように、
一般論としては、10年程度以内で買い替えた方が、オトクなので
しょうか？

（数年程度でもなく、20年程度超でもない理由が、理解できて
　おりません。）

売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
お得なわけがないだろう
なんかの間違いでたまたまオトクだったとしても次に損するから同じこと
住み替えが多いなら一生賃貸の方がむしろオトク
分譲なら一戸建てで末永く住むのが一番オトク

>>132
＞2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

そのとおりです。同じ時期に売り買いの両方を行おうとするとそうなります。
なので私は、２件目は相場が上がり始めの早い時期に買って（とは言っても2003年頃の底値よりは１割ほど高い値で買わざるを得ませんでしたが）、その後１年ほどは１件目と両方を所有し、だいぶ相場が上がってきてから（2007年になってから）１件目を売りました。１件目が買値の120％で売れたのは、所有していた８年間の価値下落より相場変動による価格上昇の方がずっと大きかったからに他なりません。
仮に２件目購入と同じ時期に売っていたら、買値とほぼ同額（100％）でしか売れなかったと思います。それでも上出来ですが、築20年を過ぎるとそこからは底堅いというか、あまり値落ちしないのは都心部の特徴ですね。

>>136
＞売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
＞お得なわけがないだろう
指摘のとおり、不必要に売買を繰り返すのはロスばかりで、何の得もありません。
私は１件目ではたまたま利益を得たものの、今所有している２件目の現在価値は買値（６年前）の９割もないかも。ま、下がって当然です。劣化が進んでいるのですから。基本的には買い換えることで得をするなんてことはないですよ。
ただ、都心部は、タイミング悪く高値づかみをしたのでなければ、大きく下げることもなく、売ることになっても大きなロスにはならない、ということは言えるかと思います。

132さん

大変失礼ですが「含み益」と仰いますが、１軒目購入時の「ローン手数料」「一時修繕積立金」「登記費用」「毎年の団体生命保険料」「毎年の固定資産税」「月々の修繕積立金」＝４００万/10年はコストに入ってますか。現金で購入しても、３００万です。

そして、次も一部は同じ費用が掛かるので、これまたコスト（登記費用）になりますね。４００～５００万のコストを足しても利益が出ると言うことは、売却の際の仲介料（３％＝１５０万）を足しても、５０００万で購入した物件が５６００万程度で売れるということですか？

>>138

まだ、売ってないので確定ではないですが、
レインズなどをみると、今回は、含み益が出そうです。

ただし、含み益を出すことが目的ではなく、大きな損もなく
一等地や最新設備のマンションに住むのが目的です。
そのために、10年で買い換える戦術が有効かどうかを検討したいのです。

土地が値上がりしてりゃあ戸建で住み替えるのがオトクって、本当にバブル崩壊までは信じられてたんだよなあ
毎年土地が値上がり続けてたからなあ

>>133,134

今後は、多様性の時代ですので、同じ場所に長く住むのもなかなか難しいと思います。
そうなると、必然的になるべく損をしないように、買い換える必要があります。

転居が多いなら賃貸が良いという意見もありますが、納得できていません。

例えば、8000万の都心マンションがあります。
表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
一年で、約400万円近くかかります。
10年(2年更新など考慮)賃貸で住むと、4000万円です。

この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
買ったほうが得なように感じます。
もちろん、購入の場合は、固定資産税、管理費、修繕積立などの諸費用、
ローンもあれば、金利、保証料なども加算されるので、3200万も得するわけではないですが。

>>141
＞表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
ん？　26.7万円でしょ。

＞この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
無理でしょ。10年後20％ダウン、20年後35％ダウン、30年後45％ダウン、40年後50％ダウンってところですよ。
10年後の売価は6400万円、マイナス1600万円くらいで見ておかないと。
そうすると年160万円のキャピタルロス。管理費修繕積立金固定資産税その他を加えると240万円くらいかな。１ヶ月20万円ですかね。それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。

＞それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。
これは違った。住宅ローンの借入額、金利によっては賃貸の方がマシだね。訂正します。

基本的には＃141さんの考え方と同じです．が．．．
年４％の賃貸に10年とすると，買っても40％の値下がりならトントン．ただし，諸経費がかなりかかるのでローン組むなら20%の値下がりまでなら許容範囲かなと．
でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．なにしろ，新築ラッシュなので１０年後に中古が売れるかは疑問．まあ，取り敢えず賃貸には住みたくないので買いましたけど．
今中古が売れて，新築に買い換えられるならラッキー．でも次も同じとは限らないかな．

適当計算で、かなり違うみたいでした。すみません。

10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、
賃貸の方がましになるのでしょうか？
(ローンの場合、金利によると思いますが)

141,142さんの話、具体的で参考になります。
お金の面ではこの計算でいいと思いますが、
144さんの指摘、
＞でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．
これにも同意。
10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
人口減が地価にどう影響するか、また首都圏は災害リスクもある。

じゃあ、結局ハイリスクなので賃貸がベストが結論？

愚考するに

資産がない人がリスクを取らないなら，賃貸がベストです．たぶん．

ところが一方で，金融（に限らず）ですが，1億円相当程度の資産がある人がいるとします．現金で貯蓄するのもデフレ時代には良い方法ですが，例えばインフレなら多少の利息がついても実質は目減りしていきます．ですので，これを株や金（基本的にインフレとともに上昇する資産に）などに振り分けるのですが，住むところも必要です．
賃貸なら，例えば都心なら300〜400万/年　相当ぐらいのところに住みたいでしょう．分譲賃貸もありますが，普通は賃貸と分譲ではグレードが全然違います．

そうすると，例えば
マンション8000万（キャッシュ5000万，ローン3000万）
金融資産 （キャッシュ，株など）5000万と振り分けて，持っているものが目減りするリスクを減らすわけです．（ローンを組むことによって資産が見かけ上1.3億になるし）
おそらく人口比率で言えば，多くの人はここまでの資産の余裕がないので，この程度までになれるように組み合わせを考えて貯蓄するのだと思います．

住むところは必要ですしこれにいくら費やすかが問題であって，出費とリスクを計算しやすい賃貸はとても良い方法ですが，買うという選択肢もあると思います．尚，上記は住む地域によって資産2000万でも賃貸や購入マンションと同じ比率になりますし，好き好きではないでしょうか？

ちょっと勝手にまとめてしまいますと、

・資産家は、リスクがあっても生命に関与する結果とはならないのでチャレンジする価値はある
・普通の庶民は、なけなしの金融資産をリスクにさらしてはならないので買い替えることは厳禁（賃貸運営は議論の余地あり）

あ，恐れ多くも私見を続けさせて頂くと

住居に費用は誰でも必要で（社宅や公務員宿舎を除くと），特に都心では高額です．この出費を資産をうまく利用してどう少なくするか（例えば現金一括でマンションを買って，10年程度で売る）とか，資産がない場合は購入＆ローンを利用していかに資産を築くかだと思います．

賃貸は大家＆国庫の資産形成を助けますが，ローン購入は銀行，ディベロッパー＆国庫の資産形成に寄与します．でも，この残りは自分の資産積立になります．

一方で，現金以外の不動産屋や株というのは値段の変動が激しく，微々たる積立を吹き飛ばしてしまうぐらいの損あるいは利益をもたらしますので，年収の何倍もの住宅を35年ローンというのはハイリスクで，収入に見合った物件であれば払うはずの家賃分の何割かは住宅という形で資産形成できる可能性があると思います．

まどろっこしくすみません．

150さんの書き込みとても参考になります。庶民は収入に見あった物件を買いましょうということですね。
資金に余裕あるひとは10年ごとに買い替えでも良い。でもハイリスクとのこと。

ローンは年収の２倍まで、これを１０年で返済するというのが限界でしょうね。

No.144さん
＞　でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．

No.146さん
＞　10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
＞　人口減が地価にどう影響するか

これらの方々を拝見して感じましたが、（過去の振り返りや、目先の数年の予測も重要ですけど）青田売りもあり、このスレッドにもある10年後って、どうなってるのでしょうか？

端的には、豊作の野菜が値下がりするのと同じ原理では？　と心配です。

No153様
同じグレードのマンションの値段が10年後，20年後に上がるか下がるかは全くわかりません．

明らかなのは供給過多であること，賃貸も増えて売りにくいこと（みなさん，自分が住んで古くなったら賃貸に出そうって言いますから），デベロッパーは供給過多でもさらに新築を作り続けること，
いわゆる購買層（30−40代）が人口ピラミッドで先細りであることだと思います．全部下る理由ですね．（まあ，供給過多を言い換えているだけとも言えますけど）

反対に，インフレとなれば相対的にキャッシュよりモノ（マンション）の価値は上がること，公害を逃げてきた中国人による需要があること，古いマンションを安全のために強制解体するような法律ができるかもしれないこと．あとは？　　上がる理由を探すのは大変です．私のオツムでは無理なので，賢い人のお知恵を借りたいですね．

下がると思っていますが，私はちょっと前に購入しました．住むところは必要ですし，10−20年間の家賃（良いマンションの場合，家賃は下がりが遅いと思う）を考えたら下がっても妥協できるかなと思います．その代わり，好立地であること，維持費が少なくて（積立金がかなり余っていて）空き部屋がでそうもない物件を探しました．

＃144でした．　

>>145
＞10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、賃貸の方がましになるのでしょうか？

諸条件をどう設定するかによるけど、大ざっぱには［資産価値下落＋売買諸経費＋ローン諸経費＋ローン利息＋保険料＋管理費等＋固定資産税な等＝10年間の家賃］となる分岐点と考えたらいいんじゃないかな。
右辺（家賃）は10年で3200万という想定ですよね。
左辺は、資産価値下落以外がざくっと2000～2500万円くらいになるでしょう。
そうすると分岐点（賃貸よりマシとなる資産価値下落）は700万円～1200万円ということになりますね。
たぶん10年で２割（1600万円）くらいは下がるでしょうから、新築で買って10年で売るのは賃貸より損する可能性が極めて高いでしょうね。
20年以上所有するならまた違ってきますけどね。

>>150
良いレスですね。私もだいたい同じようなことを考えて行動してきました。ローンは目一杯35年で組みましたが、仮に20年で返せる能力があっても35年で借りておくのが正解だと思っています。

私は買い替え派なんですが、みなさん結構永住派なのに驚きました。
資産を築こうとか利益を出そうとか全く考えてません。今のマンションの家賃相場が18万くらいなので、10年後の値下がり額＋10年間の固定資産税・管理費+取得費売却費が10年分の家賃2160万+更新料・礼金を超えなければ損はしてないかな、と思います。3700万物件なので、２割落ちても十分いけると思うんですが。ちなみにローン金利はローン減税でほぼ返ってきています。
本の内容は高額プレミア物件を薦めているみたいですが、庶民的なお値打ち物件ではどうなんでしょう？高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。

＃157様　完璧ですよ．　なんて言うのは恐れ多いですが．

本は読んでませんが，資産に対する家賃のキャッシュ・フローは（リスクと維持費は考慮しないとして）

カプセルホテル＞山谷＞ワンルームマンション＞ファミリーアパート＞ファミリーマンション＞高級マンション　だと思います．

部屋のグレードの割に家賃が割高な順と言い換えてもいいと思います．高級マンションは買っちゃうと元を取るのは大変なんです．ローン減税やローン利息を考慮すると，おっしゃるように賃貸よりも割安に住むのはずっと簡単です．浮いた分を教育費とかに回す賢い人達はたくさんいらっしゃいますし，ストレスも少ないですよね．

賢い人がいらっしゃったので，そろそろ消えます．

＞高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。
そりゃそうです。物件が安ければ安いほど失うものも小さいので安全ですよ。
ちなみに10年で20%、20年で35%と書いてきましたが、これは土地代の占める割合が高い都心部の話でして、郊外物件だともっと価値下落が早くなります。
ところで買えば3700万円、借りれば18万円／月ってことはPER17.1ですか。こういうところなら借りるより買った方が良いですね。また、買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。

蛇足

低層の超高級マンションが資産だと言う話に釣られてここに何度かコメントしてしまいましたが．．．不動産は自分で住んでいれば負債だろうと思います．
そんな寝言を言うのは．．．無限のキャッシュ・フローがある財閥の御曹司か，あるいは固定資産税すら払ったことの無いひとでしょう．

それでは，ばいばいき〜ん．

157です。皆様コメントありがとうございます。
実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。まぁ賃貸に住むよりリスクがあるのは承知ですが、リスクリスクと考えすぎると人生何もできないかなぁ、っと。
住宅に対するニーズも変わりますので、今は子供の環境重視ですが、老後は駅直結タワーマンションに買い替えたいなと思います。子供たちにも自分の死後郊外の戸建てを残されるより、賃貸収入の期待できる駅近タワマンを残してあげたほうが良いかなぁと考えています。相続した不動産をすぐに売却するとものすごい税金とられますから・・・。
そんな事を考えてマンションすごろくをしてきたんですが、同じような考えの方がいらっしゃると嬉しいですね。

>157
３７００万の物件の賃貸価格が１８万ってどこですか？
地元だと１８万の賃貸なら４６００万くらいです

京急の横浜の子安は70平米でかりると約18万円で買うと約3600万円ですね。

だいたい物件価格÷20年ヶ月＝家賃じゃないかね
管理費固定資産税大家もちで
ほとんど儲からん

>>161
＞実は小生マンションは二件目で、一件目は賃貸にしています。一件目も二件目もかなり立地の割にお買い得な物件を選びました。
お、さすがですね。私が「買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。」などと言うまでもなかったですね。

東京タワー近くの港区物件、中古マンションの75㎡ぐらいで家賃20万。
オーナーチェンジとかで売りに出てる広告見たら3200万ぐらいだった。
中はリフォームされててキレイだけど、どうなんでしょ？
借り続けるほうが得？買ったほうが得？

港区で75㎡ぐらいで家賃20万、3200万は安いですね。すぐに買って、今は入居者がいるのだろうけど、退去したら自分で住むのがかしこいね。自分で住まなくても、空室の状態で売ったら、3200万円より高く売れると思います。

それはお買い得，速攻で買いですかね．

でも．．．一般にリフォームして売られているのは，リフォームしてでも手放したいと現オーナーが考えているババ．
本来ならPER10ぐらいで回って，賃貸に出したほうが良さそうなのにっていうのに何で〜

港区は新築ラッシュで中古はどれがババだかは引いてみなければわかりません．
まみあな辺りの１Fは半地下だったりね．

俺だったらタダでもいらない．ゴミ物件ばっかり所有してどうするの？

オナーチェンジは基本キャッシュだし．

確かにここ数年は中古価格が割高で新築価格が低迷していたから
新築買うメリットもあったけど、だからといって１０年で買い換えろというのはあまりに乱暴だな。

アホみたいに新築立て続けるのをやめて、中古市場が成熟し中古価格が新地価格とほとんど変わらないような
欧州の不動産市場になるならば１０年買い替えは大いにありえるやり方だけど、日本の場合は
良い中古物件を探して騰落率がほとんどない状態で買い換える方法しかないね。


皆が長期ローン組んで買う日本の不動産は資産じゃなくて負債だから、まさに
昔あった健康食品の宣伝文句の「ヤセたい人は食べなさい」みたいなノリであるとしか言えない。

>162さん
157です。現在の物件は地方政令指定都市の転勤族の集合地みたいなところです。なぜか転勤族が集まっている地域なんです。子供の学校の友達も半数くらいが転勤族です。
私も２年前に転勤で首都圏からこの地に来たんですが、確かにオフィス街へのアクセスが良く、繁華街からは距離があり、駅前にはおしゃれなショピングモール、学区の評判も高いので、不動産屋が進めるままにこの辺りに決めましたが、納得です。でも家賃の高さに驚きましたね。もちろん首都圏に比べれば安いんですが、地方でこの値段って、と。
月15～16万のファミリー賃貸専用マンションが沢山ありますが、ほとんど空室のない状況です。築浅の分譲賃貸はそれよりさらに人気で3・4月には見つけたらすぐに決めないと取られてしまいます。
私はあと8~10年はこの地にいそうなので、一年ほど賃貸に住んでから購入を決意しました。一件目は関東に所有しているので、地震などのリスク分散も考え二件目は地方でもよいかな、とも思い。
賃貸はまず、需要があること。そして転勤族の多くは会社から家賃の補助があります（うちの会社にはなかったんですが）。また東京から来た人達は、田舎に住まなくてはいけないのにグレードの低い所に住みたくない、という意識があるんです。不動産価格と賃貸価格、必ずしも比例するとも限らないと考えます。