マンションは10年で買い替えなさい

マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

いずれ手放すのがほぼ必須として、
十年で買い替えを続けるのが金銭的に得か損かですよね、スレ主旨は。
十年で手放しても利益出る物件はわずかだけど、
二十年経っちゃった物件よりは売りやすい。
十年の差で売価にどれだけ差がつくか、は経ってみないと分からない。

１００さん

＞耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度の期間）は、修繕費等を無駄に払＞い続けなければなりません。

何故、そう言えるの？根拠は。もしそうなっても、購入者本人は死亡してるでしょ。さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

前半は分かるけど、結論が突飛すぎる。

１０１さん

＞マンションに終の住処として愛着する人は少数派でしょ。
＞いるとしたら主に経済的な理由（他に移る原資がない）。

何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？
安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。そして、高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

お二人とも、話の前提条件が根拠のない思い込みだから、結論に全く説得力がありません。

102様のご指摘が核心です。

>　購入者本人は死亡してるでしょ。

これは、息子さん等に負債を残しての購入者死亡を意味してます。
しかし、マンションのみを遺産放棄できません。

さらに、このような理由等から、将来、修繕費等の滞納者が増えれば、残った住人（継いだ方々）の負担はさらに増加します。
（法制度が変わればよいのですが、マンション居住者のみに都合よく法律は変わりません。）

今後も、人は減りマンション戸数が増加していくため、これらは必然的なことだと思いますが、少し遠い話（30年～80年程度先？の状況）のため、あまり話題にならないのでしょうか？


>　さらに、「手放す」＝買い替え＝同じこと、でしょ。

書き方が悪く申し訳ありません。
中古含めたマンションが超過剰となり、且つ、住んでいるマンションの価値低下、修繕費増大等があるため、その前（10～30年程度？以内）に手放さなければ、持っていても上記理由からリスクが増すばかりでは？
との趣旨です。


>　安い郊外の紙とプラスチックでできた狭い戸建てより、都心の環境の良い場所のマンションを好む人がいるから需要があるんでしょ。

これは単に、「都心の環境の良い場所」にはマンションしかないため（或いは戸建狙いなら費用がさらにone order upしてしまうため）ですよね。

No.100でも触れておりますが、現在の耐用年数は、解体中のマンションより大幅にupしており、さらに、各マンションの戸数増による解体合意形成難も予測され、解体は2,3世代後です。
（そもそも、50～80年後？に解体する際は、マンション過剰のため、その場所に再度マンションを作るかどうかも疑問。　
　　→　容積率upは意味をなさず、それまでの期間の容積率upにより、さらなるマンション
　　　戸数増を招いている可能性あり。）


自分もマンション否定派ではなく、「終の住家」として購入したいのですが、
　・次世代以降へのリスクの可能性について、みなさんどう考えておられるか？
　・長い目で見ると、本スレッドのタイトルはあながち間違いではない？
との疑問があります。

>102

えっと、101＝95ですが。

>何故、そう言えるの？根拠は。田舎の人ですか？それなら分かります。
そもそも集合住宅が必要とされるか分かってます？

山手線ターミナル駅至近のボロマンションを自宅使用してます。
いわゆるヴィンテージでもない限り、築年数の経ったマンションから
オーナーが引越しして一定割合は賃貸に出るの常識では？
私の物件だと、自分で住んでるオーナーは独居老人（か老夫婦）割合が高いですけど。

>高度経済成長時代に建てられた古いマンションの地権者は、
解体後のマンションにも優先的に安価に入居してるの知らないの？
まあ、今のマンションより容積率とかが改善されてるからもあるけどね。

知ってるから95のコメントになったわけですが。
でも、別に101は矛盾するものでもありませんよ。
いずれ手放す、には建て替え時の持ち分売却も含みますし。

そして私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
ほぼ価格が変わらなかった、は結果論で売りやすさ（貸しやすさ）は
築浅>築古であることに変わりありませんよね。

このスレは短期〜中期売却の損得に関するスレだと思ったので、
その点に照準を合わせたつもりなんですが。

横レスですが
>>100
＞30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
＞　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
＞となっています。
マーケット全体を均せばそうかも知れませんが、需要と供給の関係は、まず立地、そして物件固有の条件により異なることは言うまでもありません。
私は港区で中古マンションの購入２回、売却１回の経験がありますが、１件目は８年所有した後に購入時の１２０％の価格で売れました。タイミングが良かったこともありますが、需要が高いエリアの物件は値崩れしにくいものです。ただし、都心部は価格変動が大きい傾向があるので、高値づかみしないよう注意する必要はあります。

＞増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかないマンションが多数
築年数が２５年を超えても、専有面積１００平米当たり２～３万円／月ですよ。郊外の３千万円程度の物件にとっては「高い！」ということになるかも知れませんが、６千万円以上の都心物件なら、その程度の負担が足かせになることはありません。逆にそのくらいの設定をしていないと、十分な維持管理が出来ないこと、修繕資金不足が懸念されることから、かえって売れないでしょう。
うち（２件目）は専有面積１００平米当たり約２．５万円／月ですが、内外装はいつも良好な状態を維持していますし、ベランダ手摺をアルミ製に交換、エレベータ交換といった大工事もやりましたが、まだ十分な資金が残っています。

>>104
＞私のところも築25年経過くらいから中古価格横ばいに近い状態ですが
都心部の中古はそこが狙い目だと思います。あまりに老朽化が進んでしまった物件を購入するのはリスキーだと思いますが、築２０年くらいで管理が良い物件なら、そこから２０－３０年は住めます。しかし、その間の値下がりは限定的であり、値下がり分（価値下落分）を所有年数で割った一年当たりの減価償却は意外に小さくて済みますから。
新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね。

結局の話、都心回帰で若年層は勿論、高齢者世帯も都心の便利で住みやすい環境へ
戻ってくることが考えられる。すると、上記でも諸氏が語られている通り、
都心の本当の意味での高級住宅地、出来れば山手線内部の南側を中心とした、
ごく限られたエリアが、購入しても将来展望の明るい土地だといえるだろう。
当然だが、それらの土地は、過去は一戸建てが多かったものが、
現在はその土地価格により細分化され、マンションに変わっているエリアも
少なくない。立地と利便性、将来性をよく鑑みて、これからの物件選びをして頂きたい。

賃貸にします
マンションが資産とかアホらしい

って人はそもそもこのスレ来る意味ないのでは

>>107

分譲マンションは立派な資産ですよ。
勿論、都心のいい場所を選ばなければ意味はありませんが、
都心部のマンションの場合、資産価値の観点から行くと、
今選ぶべき物件は、3階建て全6〜10戸程度の低層マンションが、
資産価値が高いといえるでしょう。
例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

机上の空論では？

>机上の空論では？
どこがですか？真っ当な意見だと思いますよ。

じゃあ，ドムスでも買えよ

いや，言い方が悪かった．坪500万で200坪なら土地代だけで10億のマンションになる．それを数戸で共有するなら，一戸あたりの売値は？　それなら共有というリスクより，戸建を持ったほうがよっぽどいいのではないか？

>>112
ドムスは、低層も多いですが戸数が多いです。
それから、特にドムスは月々の管理費がバカ高いです！
月15万〜広さによっては20万円以上という物件も。
それならホーマットやパークマンションの方が割安かも。
それらも勘案しないとですね。

>>113

例に挙げたマンションだと、売値は恐らく3億ぐらいでしょう。
ただ、もし一軒家で将来売りに出した時に、土地だけで10億円の戸建てを買う人は、
果たしていでるしょうか？
それよりは、例えば6戸にして1戸あたりの価格を抑えて売りに出せば、
買い手も付きやすいでしょう。
更に、建て替えに関して言えば、土地代は一戸あたり1.5億だとしても、
上モノ台はせいぜい数千万。2億でもお釣りが来るでしょうから、
3億で売れれば約1億円のプラスが来ますよね。

>>113
敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションのうちの1戸（土地持分33坪）と、敷地面積33坪の一戸建てを比較したら、後者の方がしょぼいに決まってるじゃん。

完敗です．そんな凄いマンションにあなた方が羨ましいです．さようなら～

具体的にどのマンションを指しているのでしょう？

>>118

>例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、

というように、「例えば」ときちんと書かれていますよ。
ただ、このような例は都心の低層中心のマンションにはよくある例です。
例えば、200坪程度の一戸建てを相続の時にマンションにして、
最上階にオーナーさんが住んで、例えば全6戸だったら、
あとの5戸を分譲して、その建築費用と相続税分を捻出するとか。
買う方にしても、>>116さんがビシっとご指摘のように、
33坪の一戸建てを買うぐらいなら、もっと立派で広いマンションを購入しよう、
土地持ち分が33坪なら、恐らく容積率200%として66坪=220㎡程の豪華マンション
でしょうから、そちらを選択する方も多いでしょう。

みなさんが書かれておられることはわかりますが、、、、、

No.117さんも嘆いておられるように、このスレッドは、
　　『「高級」マンションは10年で買い替えなさい』
ではありません。

No.109あたりから高級限定の話となってますが、No.107までは色々と考えさせられる内容でした。

スレッドに立ち戻り、一般的なマンションの買い替えについて書かれたNo.100～107あたりまでに関して、
みなさん、どう思われますか？

『新築買って十年』は得しないって意見が大勢じゃありませんか？
とすると何年モノ買って何年で手放すのが得かって話？

それまた難しい。
得かどうかと売れるかどうかは別ですから。

ローンで買った場合は費用が多くかかるので，より条件の良い新築をキャッシュで買ったとして，

10年後の中古がほどほどの値段で売れたとして，その後はどこに住むのでしょう？
別の中古はほどほどの値段がするだろうし，元のマンションだけ上手く売れたと想定するのは疑問．その時の新築が高いから中古が高く売れたと考えるのが普通では？　そうすると高値掴みの新築を買って次の10年後も上手くいくかはかなり疑問です．

そうは言っても，同レベルの新築（分譲）賃貸に10年住むより，評価損は少ないとは思いますが．．．

中古で買って，中古で売るあるいは賃貸に出すのが効率が良さそうですが，一般的に議論するには物件の条件に差がありすぎでしょうね．

確かに付き合ってられませんね．

存在しない高級マンションを，買える資産も行動力も経験もない人が議論しているのは，机上の空論ですらなく妄想ですから．

できるかどうかは別ですが、底値でかって、しばらく住んで、また底値でかうのが理想的です。

2002年で買って、2011年で買い替え、
みたいなひとがいたら理想的だと思います。

>>106

>新築で買って１０年で売るというのは、最も減価償却が大きい時期のみ所有することになるので、最も損なパターンですね

これが、間違っていますね。
都心や城南の限られた地区を見ると、
新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。
また、築20あるいは築25年で資産価値がかなり下がらなくなります。

一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、
新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。

もちろん、築10年で資産価値半分などの○○物件を買うとアウトですが。

新築の二割はデベの儲けって一般常識だと思うけど。
資産価値が保ちやすくても実際の売価が新築➖二割減してたら得じゃないじゃん。
2002年に現金購入、2011年売却みたいなタイミング以外で
成功実例あるの？傾向値挙げてても仕方ない。

>>　125

>>　都心や城南の限られた地区を見ると、

　→　そこだけの話なんですよね。

>>　これが、間違っていますね。

と、全体を否定するのは誤っていると思います。

No.120,121,123さん等のように、みなさん、特殊ケースでなく、全体論を望んでおられます。

>>125
＞都心や城南の限られた地区を見ると、新築~築10年までは、資産価値を保ちやすく
＞築11年~築20年までが、もっとも資産価値が下がっています。

90年代後半から2000年前後に分譲されたマンション限定の話ですね。
2007年に分譲されたマンションにも同じことが言えますか？
あるいは、新築マンションが売り出されたときに、近隣の立地条件、建物のグレードその他の条件がほぼ同じの築10年が新築と同等の価格で売れますか？
不動産相場に変動がないとすれば、あるいは相場変動分を修正すれば、新築直後が最も下落率が大きく、築年数が経つほど下落率が緩くなるのは常識です。それは都心や城南であっても同じことです。
ただ、都心部は相場変動が大きい傾向があるので、経年劣化による価値下落を相場変動による価格上昇が上回ってしまうことがあるというだけのこと。
相場変動による価格上昇と、相場変動要因を除外した経年劣化による価値下落とを混同して、新築で買って築10年で売るのが最も得だなどと誤解するようでは、この先大損しちゃいますよ。

＞一方で、修繕積立金は、築年数が上がるごとに上昇するので、新築(築浅)～築10年までがもっともお得なのだと思います。
新築時の修繕積立金は低いですが、その代わりに数十万円（場合によっては100万円超）の修繕積立基金を一時金として供出していることも考慮してますか？
ま、それを無視しても、専有面積100平米として、築20年以降の修繕積立金は、高くても30万／年程度。新築時に10万／年とすると差は20万／年程度となりますが、経年劣化による価値下落の新築時と築20年時の差は20万／年じゃ済みませんよ。

確か2007年はプチバブルでしたね。こんな時期に買ってはだめです

住める予算で住みたいところに住む。
住宅=マンション購入を投資にしない！

以上。

>>127

スレの当初から、何でも10年で買い替えた方がいいなんて、
なってないです。

何も条件なければ、みなさんすでに10年で買い替えてるでしょう。

かなり、条件絞れば、10年で買い替えても、大きな損を出さずに
一等地や最新設備を利用できるってことです。

>>128

ここ最近では、リーマン直後がかなり買い時だったと思います。
安く買えれば、当然、資産価値は維持しやすいですから。

いつ、いかなる物件でも10年で買い替えできるとは思ってないです。

以前も書きましたが、家は、1回目は築10年で含み益がでそうなんですけど、
次が決まらないんです。

仰るように、2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、
高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

一度、利確するために、売却し、しばらく賃貸も考えますが、
賃貸は、それなりに維持費がかかりますし、引っ越しの回数が増えるのも・・・

余計なお世話せ申し訳ないのですが，
住んで気に入っている住居は売り買いしたり，相場の上がり下がりを気にするものではないのではないかと思います．売買には莫大な手数料もかかりますし，これからは安く買って高く売るというのは一般的ではなさそうだと思いますが．

No.130さんやNo.133さんの仰るとおりだと思います。

人の数に対してマンション数のみ増えている中、中古も含めてマンション過剰と
なることが明白です。

安く買って高く売るのは基本的に不可能なため、将来の自分や次世代のために
いかにマイナス（負債）を少なくするかが、重要だと思います。

基本的な内容で申し訳ありませんが、No.131殿の言われるように、
一般論としては、10年程度以内で買い替えた方が、オトクなので
しょうか？

（数年程度でもなく、20年程度超でもない理由が、理解できて
　おりません。）

売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
お得なわけがないだろう
なんかの間違いでたまたまオトクだったとしても次に損するから同じこと
住み替えが多いなら一生賃貸の方がむしろオトク
分譲なら一戸建てで末永く住むのが一番オトク

>>132
＞2回目からは、売りと買いが同じタイミングになるので、高く売りたいと思うと、高く買わないといけなくなり、難しいのです。

そのとおりです。同じ時期に売り買いの両方を行おうとするとそうなります。
なので私は、２件目は相場が上がり始めの早い時期に買って（とは言っても2003年頃の底値よりは１割ほど高い値で買わざるを得ませんでしたが）、その後１年ほどは１件目と両方を所有し、だいぶ相場が上がってきてから（2007年になってから）１件目を売りました。１件目が買値の120％で売れたのは、所有していた８年間の価値下落より相場変動による価格上昇の方がずっと大きかったからに他なりません。
仮に２件目購入と同じ時期に売っていたら、買値とほぼ同額（100％）でしか売れなかったと思います。それでも上出来ですが、築20年を過ぎるとそこからは底堅いというか、あまり値落ちしないのは都心部の特徴ですね。

>>136
＞売買したら仲介手数料も発生しローンの借り換え引っ越しも重なる
＞お得なわけがないだろう
指摘のとおり、不必要に売買を繰り返すのはロスばかりで、何の得もありません。
私は１件目ではたまたま利益を得たものの、今所有している２件目の現在価値は買値（６年前）の９割もないかも。ま、下がって当然です。劣化が進んでいるのですから。基本的には買い換えることで得をするなんてことはないですよ。
ただ、都心部は、タイミング悪く高値づかみをしたのでなければ、大きく下げることもなく、売ることになっても大きなロスにはならない、ということは言えるかと思います。

132さん

大変失礼ですが「含み益」と仰いますが、１軒目購入時の「ローン手数料」「一時修繕積立金」「登記費用」「毎年の団体生命保険料」「毎年の固定資産税」「月々の修繕積立金」＝４００万/10年はコストに入ってますか。現金で購入しても、３００万です。

そして、次も一部は同じ費用が掛かるので、これまたコスト（登記費用）になりますね。４００～５００万のコストを足しても利益が出ると言うことは、売却の際の仲介料（３％＝１５０万）を足しても、５０００万で購入した物件が５６００万程度で売れるということですか？

>>138

まだ、売ってないので確定ではないですが、
レインズなどをみると、今回は、含み益が出そうです。

ただし、含み益を出すことが目的ではなく、大きな損もなく
一等地や最新設備のマンションに住むのが目的です。
そのために、10年で買い換える戦術が有効かどうかを検討したいのです。

土地が値上がりしてりゃあ戸建で住み替えるのがオトクって、本当にバブル崩壊までは信じられてたんだよなあ
毎年土地が値上がり続けてたからなあ

>>133,134

今後は、多様性の時代ですので、同じ場所に長く住むのもなかなか難しいと思います。
そうなると、必然的になるべく損をしないように、買い換える必要があります。

転居が多いなら賃貸が良いという意見もありますが、納得できていません。

例えば、8000万の都心マンションがあります。
表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
一年で、約400万円近くかかります。
10年(2年更新など考慮)賃貸で住むと、4000万円です。

この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
買ったほうが得なように感じます。
もちろん、購入の場合は、固定資産税、管理費、修繕積立などの諸費用、
ローンもあれば、金利、保証料なども加算されるので、3200万も得するわけではないですが。

>>141
＞表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
ん？　26.7万円でしょ。

＞この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
無理でしょ。10年後20％ダウン、20年後35％ダウン、30年後45％ダウン、40年後50％ダウンってところですよ。
10年後の売価は6400万円、マイナス1600万円くらいで見ておかないと。
そうすると年160万円のキャピタルロス。管理費修繕積立金固定資産税その他を加えると240万円くらいかな。１ヶ月20万円ですかね。それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。

＞それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。
これは違った。住宅ローンの借入額、金利によっては賃貸の方がマシだね。訂正します。

基本的には＃141さんの考え方と同じです．が．．．
年４％の賃貸に10年とすると，買っても40％の値下がりならトントン．ただし，諸経費がかなりかかるのでローン組むなら20%の値下がりまでなら許容範囲かなと．
でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．なにしろ，新築ラッシュなので１０年後に中古が売れるかは疑問．まあ，取り敢えず賃貸には住みたくないので買いましたけど．
今中古が売れて，新築に買い換えられるならラッキー．でも次も同じとは限らないかな．

適当計算で、かなり違うみたいでした。すみません。

10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、
賃貸の方がましになるのでしょうか？
(ローンの場合、金利によると思いますが)

141,142さんの話、具体的で参考になります。
お金の面ではこの計算でいいと思いますが、
144さんの指摘、
＞でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．
これにも同意。
10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
人口減が地価にどう影響するか、また首都圏は災害リスクもある。

じゃあ、結局ハイリスクなので賃貸がベストが結論？

愚考するに

資産がない人がリスクを取らないなら，賃貸がベストです．たぶん．

ところが一方で，金融（に限らず）ですが，1億円相当程度の資産がある人がいるとします．現金で貯蓄するのもデフレ時代には良い方法ですが，例えばインフレなら多少の利息がついても実質は目減りしていきます．ですので，これを株や金（基本的にインフレとともに上昇する資産に）などに振り分けるのですが，住むところも必要です．
賃貸なら，例えば都心なら300〜400万/年　相当ぐらいのところに住みたいでしょう．分譲賃貸もありますが，普通は賃貸と分譲ではグレードが全然違います．

そうすると，例えば
マンション8000万（キャッシュ5000万，ローン3000万）
金融資産 （キャッシュ，株など）5000万と振り分けて，持っているものが目減りするリスクを減らすわけです．（ローンを組むことによって資産が見かけ上1.3億になるし）
おそらく人口比率で言えば，多くの人はここまでの資産の余裕がないので，この程度までになれるように組み合わせを考えて貯蓄するのだと思います．

住むところは必要ですしこれにいくら費やすかが問題であって，出費とリスクを計算しやすい賃貸はとても良い方法ですが，買うという選択肢もあると思います．尚，上記は住む地域によって資産2000万でも賃貸や購入マンションと同じ比率になりますし，好き好きではないでしょうか？

ちょっと勝手にまとめてしまいますと、

・資産家は、リスクがあっても生命に関与する結果とはならないのでチャレンジする価値はある
・普通の庶民は、なけなしの金融資産をリスクにさらしてはならないので買い替えることは厳禁（賃貸運営は議論の余地あり）

あ，恐れ多くも私見を続けさせて頂くと

住居に費用は誰でも必要で（社宅や公務員宿舎を除くと），特に都心では高額です．この出費を資産をうまく利用してどう少なくするか（例えば現金一括でマンションを買って，10年程度で売る）とか，資産がない場合は購入＆ローンを利用していかに資産を築くかだと思います．

賃貸は大家＆国庫の資産形成を助けますが，ローン購入は銀行，ディベロッパー＆国庫の資産形成に寄与します．でも，この残りは自分の資産積立になります．

一方で，現金以外の不動産屋や株というのは値段の変動が激しく，微々たる積立を吹き飛ばしてしまうぐらいの損あるいは利益をもたらしますので，年収の何倍もの住宅を35年ローンというのはハイリスクで，収入に見合った物件であれば払うはずの家賃分の何割かは住宅という形で資産形成できる可能性があると思います．

まどろっこしくすみません．