マンションは10年で買い替えなさい

>>133,134

今後は、多様性の時代ですので、同じ場所に長く住むのもなかなか難しいと思います。
そうなると、必然的になるべく損をしないように、買い換える必要があります。

転居が多いなら賃貸が良いという意見もありますが、納得できていません。

例えば、8000万の都心マンションがあります。
表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
一年で、約400万円近くかかります。
10年(2年更新など考慮)賃貸で住むと、4000万円です。

この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
買ったほうが得なように感じます。
もちろん、購入の場合は、固定資産税、管理費、修繕積立などの諸費用、
ローンもあれば、金利、保証料なども加算されるので、3200万も得するわけではないですが。

>>141
＞表面利回り4%で、家賃にすると32万円。
ん？　26.7万円でしょ。

＞この8000万円のマンションが10年後1割減の7200万円で売れるのであれば、
無理でしょ。10年後20％ダウン、20年後35％ダウン、30年後45％ダウン、40年後50％ダウンってところですよ。
10年後の売価は6400万円、マイナス1600万円くらいで見ておかないと。
そうすると年160万円のキャピタルロス。管理費修繕積立金固定資産税その他を加えると240万円くらいかな。１ヶ月20万円ですかね。それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。

＞それでも家賃を毎月26.7万払うよりは良さそうだけど。
これは違った。住宅ローンの借入額、金利によっては賃貸の方がマシだね。訂正します。

基本的には＃141さんの考え方と同じです．が．．．
年４％の賃貸に10年とすると，買っても40％の値下がりならトントン．ただし，諸経費がかなりかかるのでローン組むなら20%の値下がりまでなら許容範囲かなと．
でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．なにしろ，新築ラッシュなので１０年後に中古が売れるかは疑問．まあ，取り敢えず賃貸には住みたくないので買いましたけど．
今中古が売れて，新築に買い換えられるならラッキー．でも次も同じとは限らないかな．

適当計算で、かなり違うみたいでした。すみません。

10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、
賃貸の方がましになるのでしょうか？
(ローンの場合、金利によると思いますが)

141,142さんの話、具体的で参考になります。
お金の面ではこの計算でいいと思いますが、
144さんの指摘、
＞でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．
これにも同意。
10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
人口減が地価にどう影響するか、また首都圏は災害リスクもある。

じゃあ、結局ハイリスクなので賃貸がベストが結論？

愚考するに

資産がない人がリスクを取らないなら，賃貸がベストです．たぶん．

ところが一方で，金融（に限らず）ですが，1億円相当程度の資産がある人がいるとします．現金で貯蓄するのもデフレ時代には良い方法ですが，例えばインフレなら多少の利息がついても実質は目減りしていきます．ですので，これを株や金（基本的にインフレとともに上昇する資産に）などに振り分けるのですが，住むところも必要です．
賃貸なら，例えば都心なら300〜400万/年　相当ぐらいのところに住みたいでしょう．分譲賃貸もありますが，普通は賃貸と分譲ではグレードが全然違います．

そうすると，例えば
マンション8000万（キャッシュ5000万，ローン3000万）
金融資産 （キャッシュ，株など）5000万と振り分けて，持っているものが目減りするリスクを減らすわけです．（ローンを組むことによって資産が見かけ上1.3億になるし）
おそらく人口比率で言えば，多くの人はここまでの資産の余裕がないので，この程度までになれるように組み合わせを考えて貯蓄するのだと思います．

住むところは必要ですしこれにいくら費やすかが問題であって，出費とリスクを計算しやすい賃貸はとても良い方法ですが，買うという選択肢もあると思います．尚，上記は住む地域によって資産2000万でも賃貸や購入マンションと同じ比率になりますし，好き好きではないでしょうか？

ちょっと勝手にまとめてしまいますと、

・資産家は、リスクがあっても生命に関与する結果とはならないのでチャレンジする価値はある
・普通の庶民は、なけなしの金融資産をリスクにさらしてはならないので買い替えることは厳禁（賃貸運営は議論の余地あり）

あ，恐れ多くも私見を続けさせて頂くと

住居に費用は誰でも必要で（社宅や公務員宿舎を除くと），特に都心では高額です．この出費を資産をうまく利用してどう少なくするか（例えば現金一括でマンションを買って，10年程度で売る）とか，資産がない場合は購入＆ローンを利用していかに資産を築くかだと思います．

賃貸は大家＆国庫の資産形成を助けますが，ローン購入は銀行，ディベロッパー＆国庫の資産形成に寄与します．でも，この残りは自分の資産積立になります．

一方で，現金以外の不動産屋や株というのは値段の変動が激しく，微々たる積立を吹き飛ばしてしまうぐらいの損あるいは利益をもたらしますので，年収の何倍もの住宅を35年ローンというのはハイリスクで，収入に見合った物件であれば払うはずの家賃分の何割かは住宅という形で資産形成できる可能性があると思います．

まどろっこしくすみません．

150さんの書き込みとても参考になります。庶民は収入に見あった物件を買いましょうということですね。
資金に余裕あるひとは10年ごとに買い替えでも良い。でもハイリスクとのこと。

ローンは年収の２倍まで、これを１０年で返済するというのが限界でしょうね。

No.144さん
＞　でも，これって今までは良かったけれど，これからはハイリスクな計算だと思います．

No.146さん
＞　10年後日本社会と不動産状況がどうなっているか、推測するのが難しい。
＞　人口減が地価にどう影響するか

これらの方々を拝見して感じましたが、（過去の振り返りや、目先の数年の予測も重要ですけど）青田売りもあり、このスレッドにもある10年後って、どうなってるのでしょうか？

端的には、豊作の野菜が値下がりするのと同じ原理では？　と心配です。

No153様
同じグレードのマンションの値段が10年後，20年後に上がるか下がるかは全くわかりません．

明らかなのは供給過多であること，賃貸も増えて売りにくいこと（みなさん，自分が住んで古くなったら賃貸に出そうって言いますから），デベロッパーは供給過多でもさらに新築を作り続けること，
いわゆる購買層（30−40代）が人口ピラミッドで先細りであることだと思います．全部下る理由ですね．（まあ，供給過多を言い換えているだけとも言えますけど）

反対に，インフレとなれば相対的にキャッシュよりモノ（マンション）の価値は上がること，公害を逃げてきた中国人による需要があること，古いマンションを安全のために強制解体するような法律ができるかもしれないこと．あとは？　　上がる理由を探すのは大変です．私のオツムでは無理なので，賢い人のお知恵を借りたいですね．

下がると思っていますが，私はちょっと前に購入しました．住むところは必要ですし，10−20年間の家賃（良いマンションの場合，家賃は下がりが遅いと思う）を考えたら下がっても妥協できるかなと思います．その代わり，好立地であること，維持費が少なくて（積立金がかなり余っていて）空き部屋がでそうもない物件を探しました．

＃144でした．　

>>145
＞10年後いくらくらい資産価値が下がっていた場合、賃貸の方がましになるのでしょうか？

諸条件をどう設定するかによるけど、大ざっぱには［資産価値下落＋売買諸経費＋ローン諸経費＋ローン利息＋保険料＋管理費等＋固定資産税な等＝10年間の家賃］となる分岐点と考えたらいいんじゃないかな。
右辺（家賃）は10年で3200万という想定ですよね。
左辺は、資産価値下落以外がざくっと2000～2500万円くらいになるでしょう。
そうすると分岐点（賃貸よりマシとなる資産価値下落）は700万円～1200万円ということになりますね。
たぶん10年で２割（1600万円）くらいは下がるでしょうから、新築で買って10年で売るのは賃貸より損する可能性が極めて高いでしょうね。
20年以上所有するならまた違ってきますけどね。

>>150
良いレスですね。私もだいたい同じようなことを考えて行動してきました。ローンは目一杯35年で組みましたが、仮に20年で返せる能力があっても35年で借りておくのが正解だと思っています。

私は買い替え派なんですが、みなさん結構永住派なのに驚きました。
資産を築こうとか利益を出そうとか全く考えてません。今のマンションの家賃相場が18万くらいなので、10年後の値下がり額＋10年間の固定資産税・管理費+取得費売却費が10年分の家賃2160万+更新料・礼金を超えなければ損はしてないかな、と思います。3700万物件なので、２割落ちても十分いけると思うんですが。ちなみにローン金利はローン減税でほぼ返ってきています。
本の内容は高額プレミア物件を薦めているみたいですが、庶民的なお値打ち物件ではどうなんでしょう？高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。

＃157様　完璧ですよ．　なんて言うのは恐れ多いですが．

本は読んでませんが，資産に対する家賃のキャッシュ・フローは（リスクと維持費は考慮しないとして）

カプセルホテル＞山谷＞ワンルームマンション＞ファミリーアパート＞ファミリーマンション＞高級マンション　だと思います．

部屋のグレードの割に家賃が割高な順と言い換えてもいいと思います．高級マンションは買っちゃうと元を取るのは大変なんです．ローン減税やローン利息を考慮すると，おっしゃるように賃貸よりも割安に住むのはずっと簡単です．浮いた分を教育費とかに回す賢い人達はたくさんいらっしゃいますし，ストレスも少ないですよね．

賢い人がいらっしゃったので，そろそろ消えます．

＞高ければ高いほど値下がる金額も大きいと思うんですが。
そりゃそうです。物件が安ければ安いほど失うものも小さいので安全ですよ。
ちなみに10年で20%、20年で35%と書いてきましたが、これは土地代の占める割合が高い都心部の話でして、郊外物件だともっと価値下落が早くなります。
ところで買えば3700万円、借りれば18万円／月ってことはPER17.1ですか。こういうところなら借りるより買った方が良いですね。また、買い換えるより買い増して旧マンションは売らずに貸した方が良いですよ。

蛇足

低層の超高級マンションが資産だと言う話に釣られてここに何度かコメントしてしまいましたが．．．不動産は自分で住んでいれば負債だろうと思います．
そんな寝言を言うのは．．．無限のキャッシュ・フローがある財閥の御曹司か，あるいは固定資産税すら払ったことの無いひとでしょう．

それでは，ばいばいき〜ん．