３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

どこかのスレでも、繰上げは返済額軽減型が有利との書き込みがありましたが、
短縮型と軽減型では、対象期間が異なるので、公平な比較になりません。
短縮型は早くローンが終わるので、その分、貯蓄運用も早くから始められます。

だから、利率(ローン金利や運用利回り)が同じなら、
繰上げしないで運用するのも、短縮型で繰上げするのも、軽減型で繰上げするのも、
同じ35年という期間でみれば、結果はどれも同じになります。

後は、どれだけリスク・リターンをとるかですね。
短期・変動の人はローン金利にリスクをとっているし、
長期の人は運用利回りにリスクをとる。
一番派手なのは、短期・変動で運用もしている人で、
ダブルのリスクをとって、ダブルのリターンを狙っている。

繰上げと運用、利率が同じなら結果は同じというのを検証してみました。

○ ローン条件
借入額：3,000万円
金利： 3%
返済期間：35年
毎月の返済額：115,455円

これとは別に、余裕資金として、毎月5万円(年間60万円)を
繰上げ返済か運用のため積み立てる。
(ちょっと、庶民的な設定にしてみました。)

運用した場合の期待利回りは、3%とする。

ケース1) Aさん
繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。

ケース2) Bさん
期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン終了後は、返済相当額(115,455)＋積立額(50,000)の
165,455円を毎月積立てながら運用する。

ケース3) Cさん
返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

ケース4) Dさん
>>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。
(他と比較する都合上、>>86さんの条件を変えています。)


4つのケースは、どれも35年間(=420ヶ月)の出資額は同じです。
(115,455円 + 50,000円) * 420ヶ月 = 69,491,100円

7,000万円近い出資で、Aさん、Bさん、Cさん、Dさんは、
35年後に、自宅と金融資産をどれだけ手にすることができるか。

ケース1) Aさん
繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。
毎月5万円を積立てながら、年利3%で複利運用する。

【結果】
35年後には、自宅と37,078,183円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、48,491,100円です。

ケース2) Bさん
期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン終了後は、返済相当額(115,455)＋積立額(50,000)の
165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
Bさんは、20年5ヶ月で返済を完了します。
その間、余裕資金は全て繰上げ返済に回すので、
自己資金はありません。
返済が終わると、猛烈な追い上げで資産を構築していきます。

35年後には、自宅と37,070,828円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、40,286,475円です。
Aさんの返済総額との差は、8,204,625円です。

ケース3) Cさん
返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
Cさんは、29年1ヶ月で返済を完了します。
ローン返済中もローペースですが、貯蓄運用をし続け、
返済が終わると、ラストスパートで資産を構築していきます。

35年後には、自宅と37,070,206円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、42,681,655円です。
Aさんの返済総額との差は、5,809,445円です。

>>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

【結果】
どうしてこういう返済方法がいいと思ったのか、理解に苦しみますが、
Cさんは、33年1ヶ月で返済を完了します。
貯蓄運用のペースは、Aさんに近いようです。

35年後には、自宅と37,047,230円の資産を手にします。

参考までに、住宅ローンの返済総額は、46,726,724円です。
Aさんの返済総額との差は、1,764,376円です。

まとめると、
どれも最終的に手にする資産は同じです。
自宅と3,700万円。

ローンの返済総額が違うのに、どうして35年後の資産は同じになるのか。
答えは、運用資金がお金を生み出して、返済額の差を埋めているからです。


PS.
>>86さん、
あなたの条件でも計算してみましたけど、
430万円くらいの差額にしかならないのですが、
ちゃんと月割りで計算されてますか？
元本の減りが早すぎるように思います。