住宅ローン・保険板「3年固定が来年4月で終了です。残り32年ローン・・・」についてご紹介しています。
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入居済み住民さん [更新日時] 2007-06-24 12:54:00

2005年4月に入居し、35年ローンがスタート。ちょうど2年終了。繰り上げ100万1回実施。
新築で6300万、当時の借り入れ5790万の状況。現在の年収1000万、
当時は低金利だったため、3年間だけ固定にしましたが来年4月で終了です。
現在の金利が1.25%ですが、ローン残は5430万・・・
このまま来年4月に同じ銀行(三菱)で10年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに37歳のサラリーマンで一馬力、子供2人(4歳・2歳)です。

[スレ作成日時]2007-04-06 00:20:00

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3年固定が来年4月で終了です。残り32年ローン・・・

  1. 81 匿名さん 2007/06/05 13:23:00

    とういうか繰り上げ返済は3年目だけで終わってしまっているので
    それこそ比較にならないじゃないですか。
    返済額軽減で繰り上げして余剰資金をさらに毎年繰り上げして行った場合と
    比較すれば繰り上げ返済のほうがリスク0で総返済額も低くなりますよ。

  2. 82 匿名さん 2007/06/05 13:27:00

    >2〜3年先まで低金利だったら充分だと思いますが?

    ほんとに?
    上記の例では、返済期間は35年。
    2年後に300万繰上げしても、30年近くあるんですよ。

    あなた自身のローンの返済期間がそんなに長くないからというのなら、
    理解できます。

  3. 83 匿名さん 2007/06/05 13:44:00

    >>81
    繰上げ返済の効果の計算方法がわかっておられますか?
    何回、どのタイミングで繰上げ返済しても、
    運用利率が同じなら、どちらでも損得は同じになります。

    ただ、リスクゼロで利率3%を取るか、多少リスクを取ってでも3%以上を狙うか、
    個々人の考え方次第だと思います。

    ちなみに、海外・国内の株式・債券のインデックスファンド(MCSI連動)に、
    それぞれ同じ比率で、単純に毎月積み立てた場合...
    過去20年間の平均利回りは、5%を超えています。
    単年度で見ればマイナスの年もありますが、20年以上の長期運用だと、
    どの年からはじめても、最終的に3%は超えていたようです。

    ただ、過去そうだったから、将来もそうなるとは限りませんが、
    そこは、個々人の考え方一つです。
    べつに、繰上げしない方がいいと言っているわけではありません。

    注記:
    インデックスファンド、インデックス投資とは何ぞやについては、
    興味があれば調べてみてください。

  4. 84 匿名さん 2007/06/05 13:54:00

    77さんのような人が大勢いるから、株は儲かるのです。
    堅実にアセアロ組まれると83の言うとおりでしょう。
    ただし、巷に溢れてる「アセアロがすべて!」っていってる本の根拠は、
    ある検証結果の誤訳からきていることを知っておくべき。

  5. 85 購入経験者さん 2007/06/05 14:28:00

    >83さん

    MCSIではなくて、MSCIではないですか?

    モルガン・スタンレー・キャピタル・インターナショナル
    が運用するワールドインデックス。

  6. 86 匿名さん 2007/06/05 15:04:00

    暇なので計算してみた。

    分かりやすくする為に35年3000万ローンで1年目に150万円返済額軽減型で繰上返済。
    2年目に150万円プラス返済額軽減型で浮いたお金を繰上返済(2年で300万円が余剰金の繰上))
    3年目以降は返済額軽減型で月々の支払いとの差額分のみ繰上返済。
    (返済額軽減でもも余剰金を1年ごとに繰上するので結局は月々の返済額は同じ)

    結果総支払額は4000万円くらい。返済額軽減でも常に差額を繰り上げる事で結果的に7年短縮して
    約28年で支払い終了
    一度も繰上しないで35年間払い続ける人との差額は約900万円

    余剰金300万円を年3%の利回りで必ず運用出来たとしても月々の返済額を変えずにコンスタントに
    繰上返済したほうがお得になります。

    残年 繰上金   元本    差引元本  利息    月々  返済差額
    35 0     30,000,000 30,000,000 18,491,124 115,455 0
    34 1,500,000 29,466,124 27,966,124 16,674,774 109,399  6,056×12ヶ月= 72,672
    33 1,572,672 27,438,740 25,866,068 14,908,900 102,952 12,503×12ヶ月=150,036
    32  150,036 25,354,537 25,204,501 14,031,449 102,165 13,290×12ヶ月=159,480
    31  159,480 24,683,148 24,523,668 13,172,641 101,324 14,131×12ヶ月=169,572
    30  169,572 23,991,810 23,822,238 12,333,389 100,426 15,029×12ヶ月=180,348
    29  180,348 23,280,568 23,100,220 11,514,589  99,467 15,988×12ヶ月=191,856
    28  191,856 22,549,467 22,357,611 10,712,322  98,400 17,055×12ヶ月=204,660
    27  204,660 21,788,807 21,584,147  9,932,621  97,261 18,194×12ヶ月=218,328
    26  218,328 21,008,433 20,790,105  9,176,318  96,046 19,409×12ヶ月=232,908
    25  232,908 20,208,405 19,975,497  8,440,000  94,700 20,755×12ヶ月=249,060
    24  249,060 19,379,114 19,130,054  7,729,060  93,261 22,194×12ヶ月=266,328
    23  266,328 18,530,389 18,264,061  7,040,414  91,668 23,787×12ヶ月=285,444
    22  285,444 17,652,711 17,367,267  6,375,361  89,907 25,548×12ヶ月=306,576
    21  306,576 16,746,256 16,439,680  5,735,175  87,957 27,498×12ヶ月=329,976
    20  329,976 15,811,308 15,481,332  5,124,410  85,852 29,603×12ヶ月=355,236
    19  355,236 14,857,745 14,025,509  4,390,303  80,747 34,698×12ヶ月=416,376
    18  416,376 13,416,945 13,000,569  3,840,230  77,964 37,481×12ヶ月=449,772
    17  449,772 12,400,021 11,950,249  3,319,763  74,852 40,593×12ヶ月=487,116
    16  487,116 11,356,450 10,869,334  2,827,428  71,289 44,156×12ヶ月=529,872
    15  529,872 10,277,506  9,747,634  2,367,277  67,263 48,182×12ヶ月=578,184
    14  578,184  9,173,685  8,595,501  1,940,380  62,681 52,764×12ヶ月=633,168
    13  633,168  8,046,213  7,413,045  1,547,777  57,422 58,023×12ヶ月=696,276
    12  696,276  6,896,685  6,200,409  1,190,480  51,323 64,132×12ヶ月=769,584
    11  769,584  5,727,249  4,957,665  867,719  44,074 71,371×12ヶ月=856,452
    10  856,452  4,531,676  3,675,224  582,535  35,438 80,007×12ヶ月=960,084
    9  960,084  3,323,413  2,363,329  335,851  24,962 90,483×12ヶ月=1,085,796
    8  1,085,796 2,108,443  1,022,647  128,560  11,964 103,481×12ヶ月=1,241,772
    7  1,241,772  895,766 0

  7. 87 購入経験者さん 2007/06/05 20:30:00

    >>86
    あとで計算してみますが、繰上げ余剰金を積み立てて3%複利運用しても同じですか?
    83での長期運用のアセアロ組めば最低でも5%は狙えますから、さらに違ってきますよ。

    また、
    ・10年20年で死んだときに残る資産(住宅ローン免除+運用資産)で歴然の差がある
    ・約30年オーダーでの差額金額900万は本当に得か?
     →差額を手元に持っておけるという期限の利益を考慮しても毎年かつかつになるほど
      積極的に繰り上げるべきではない
    という考えもあります。

  8. 88 匿名さん 2007/06/05 22:04:00

    >>86のケースで、繰上げを返済軽減型にすると、返済期間は35年のままだから...
    運用した場合も、35年で計算するので、>>69の30年弱より長くなる。
    だから、運用益も増えて、結局同じ結果になるよ。

  9. 89 匿名さん 2007/06/05 23:58:00

    せっかく超長期3%でローン組んで、金利変動を気にしなくて
    穏やかかな生活がおくれるはずなのに、運用で気使うのもあれ
    ですね。。。
    運用したほうが良いってひとは、みんなもともと資金に余裕が
    ある人で、資産運用の一部として住宅ローンを利用してるんで
    すかね。

  10. 90 匿名さん 2007/06/06 00:47:00

    住宅ローンを返すだけが人生じゃないからね。
    やっぱりこのご時世、年金崩壊が現実のものとなりつつ今、
    老後に備えた資産形成の方も大切。

    長期で組んでも、悩みは多いよ。
    短期の人はもっと悩むんだろうけど...

  11. 91 匿名さん 2007/06/06 01:06:00

    どこかのスレでも、繰上げは返済額軽減型が有利との書き込みがありましたが、
    短縮型と軽減型では、対象期間が異なるので、公平な比較になりません。
    短縮型は早くローンが終わるので、その分、貯蓄運用も早くから始められます。

    だから、利率(ローン金利や運用利回り)が同じなら、
    繰上げしないで運用するのも、短縮型で繰上げするのも、軽減型で繰上げするのも、
    同じ35年という期間でみれば、結果はどれも同じになります。

    後は、どれだけリスク・リターンをとるかですね。
    短期・変動の人はローン金利にリスクをとっているし、
    長期の人は運用利回りにリスクをとる。
    一番派手なのは、短期・変動で運用もしている人で、
    ダブルのリスクをとって、ダブルのリターンを狙っている。

  12. 92 匿名さん 2007/06/06 13:32:00

    繰上げと運用、利率が同じなら結果は同じというのを検証してみました。

    ○ ローン条件
    借入額:3,000万円
    金利: 3%
    返済期間:35年
    毎月の返済額:115,455円

    これとは別に、余裕資金として、毎月5万円(年間60万円)を
    繰上げ返済か運用のため積み立てる。
    (ちょっと、庶民的な設定にしてみました。)

    運用した場合の期待利回りは、3%とする。

    ケース1) Aさん
    繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。

    ケース2) Bさん
    期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
    ローン終了後は、返済相当額(115,455)+積立額(50,000)の
    165,455円を毎月積立てながら運用する。

    ケース3) Cさん
    返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
    ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
    ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

    ケース4) Dさん
    >>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
    ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。
    (他と比較する都合上、>>86さんの条件を変えています。)


    4つのケースは、どれも35年間(=420ヶ月)の出資額は同じです。
    (115,455円 + 50,000円) * 420ヶ月 = 69,491,100円

    7,000万円近い出資で、Aさん、Bさん、Cさん、Dさんは、
    35年後に、自宅と金融資産をどれだけ手にすることができるか。

  13. 93 匿名さん 2007/06/06 13:33:00

    ケース1) Aさん
    繰上げ返済を一切しないで、余裕資金は全て運用に回す。
    毎月5万円を積立てながら、年利3%で複利運用する。

    【結果】
    35年後には、自宅と37,078,183円の資産を手にします。

    参考までに、住宅ローンの返済総額は、48,491,100円です。

    1. ケース1) Aさん繰上げ返済を一切しない...
  14. 94 匿名さん 2007/06/06 13:33:00

    ケース2) Bさん
    期間短縮型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
    ローン終了後は、返済相当額(115,455)+積立額(50,000)の
    165,455円を毎月積立てながら運用する。

    【結果】
    Bさんは、20年5ヶ月で返済を完了します。
    その間、余裕資金は全て繰上げ返済に回すので、
    自己資金はありません。
    返済が終わると、猛烈な追い上げで資産を構築していきます。

    35年後には、自宅と37,070,828円の資産を手にします。

    参考までに、住宅ローンの返済総額は、40,286,475円です。
    Aさんの返済総額との差は、8,204,625円です。

    1. ケース2) Bさん期間短縮型の繰上げ返済...
  15. 95 匿名さん 2007/06/06 13:34:00

    ケース3) Cさん
    返済額軽減型の繰上げ返済を、毎年60万円ずつ行う。
    ローン期間中に下がった返済額の差額分を積立てながら運用する。
    ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

    【結果】
    Cさんは、29年1ヶ月で返済を完了します。
    ローン返済中もローペースですが、貯蓄運用をし続け、
    返済が終わると、ラストスパートで資産を構築していきます。

    35年後には、自宅と37,070,206円の資産を手にします。

    参考までに、住宅ローンの返済総額は、42,681,655円です。
    Aさんの返済総額との差は、5,809,445円です。

    1. ケース3) Cさん返済額軽減型の繰上げ返...
  16. 96 匿名さん 2007/06/06 13:35:00

    >>86さん提案の、変則的な返済額軽減型の繰上げ返済を行う。
    ローン終了後は、ケース2と同様に165,455円を毎月積立てながら運用する。

    【結果】
    どうしてこういう返済方法がいいと思ったのか、理解に苦しみますが、
    Cさんは、33年1ヶ月で返済を完了します。
    貯蓄運用のペースは、Aさんに近いようです。

    35年後には、自宅と37,047,230円の資産を手にします。

    参考までに、住宅ローンの返済総額は、46,726,724円です。
    Aさんの返済総額との差は、1,764,376円です。

    1. ローン終了後は、ケース2と同様に165,...
  17. 97 匿名さん 2007/06/06 13:35:00

    まとめると、
    どれも最終的に手にする資産は同じです。
    自宅と3,700万円。

    ローンの返済総額が違うのに、どうして35年後の資産は同じになるのか。
    答えは、運用資金がお金を生み出して、返済額の差を埋めているからです。


    PS.
    >>86さん、
    あなたの条件でも計算してみましたけど、
    430万円くらいの差額にしかならないのですが、
    ちゃんと月割りで計算されてますか?
    元本の減りが早すぎるように思います。

  18. 98 購入経験者さん 2007/06/06 14:52:00

    検証ご苦労様です。
    ていうか、ここまでやらないと理解できない人いるんだなあ。
    ファイナンス勉強してこいって感じです。

  19. 99 匿名さん 2007/06/07 13:16:00

    >・10年20年で死んだときに残る資産(住宅ローン免除+運用資産)で歴然の差がある
    >・約30年オーダーでの差額金額900万は本当に得か?
    > →差額を手元に持っておけるという期限の利益を考慮しても毎年かつかつになるほど
    >  積極的に繰り上げるべきではない

    87の意見がだいぶ現実味を帯びるね

  20. 100 大学教授さん 2007/06/07 14:21:00

    キャッシュフローを考える際の初歩の初歩である割引率は考慮しなくても良いのでしょうか?
    たとえ現時点でのインフレ率が0に近いとはいっても、将来30年以上にわたる平均値が0ということはないと思うのですが。

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1LDK+S(納戸)~5LDK

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総戸数 228戸

[PR] 東京都の物件

シャリエ椎名町

東京都豊島区南長崎一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.87m²~63.10m²

総戸数 82戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

7518万円~9388万円

2LDK+S(納戸)・3LDK

67.2m2~75.04m2

総戸数 67戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

未定

1LDK~3LDK

56.86m2~208.17m2

総戸数 280戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4390万円~9290万円

1LDK~3LDK

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

東京都新宿区信濃町11-2

6,930万円~9,340万円

1DK・2LDK

33.22m²・49.74m²

総戸数 37戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4-2-1他

未定

1LDK~3LDK

34.64m2~73.04m2

総戸数 85戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

未定

未定

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

ルネグラン上石神井

東京都練馬区上石神井4-610-28他

未定

1LDK+S(納戸)~4LDK

58.28m2~91.37m2

総戸数 106戸

ガーラ・レジデンス船堀ブライト

東京都江戸川区松江7-429-1

4500万円台~7000万円台(予定)

3LDK・4LDK

59.16m2~73.78m2

総戸数 36戸