２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。
[スレ作成日時]2007-04-06 00:20:00
>>67
あなたの計算は、3000万円(全額)繰上げできる資金がある場合です。
繰り上げ返済に回せる資金で計算してみてください。
これを繰上げするか運用するかです。
>>67さんの例で、3000万円のローンを, 金利3% 35年返済で組んだとします。
この場合、月々の返済額は 115,456円です。
2年後に、300万円の余裕資金ができたとして、
(1) 繰り上げ返済(期間短縮型)に回す場合、
総返済額が、48,491,520円から44,102,336円になり、
4,389,184円 得になります。 >ここが重要<
返済年数の残りは、27年8ヶ月(=332ヶ月)になり、
トータルの返済期間は、29年8ヶ月になります。
(2) 同じ期間332ヶ月、同じ年利3%で複利運用した後、一括返済する場合、
つまり、(1)と同じように、トータルの返済期間を、29年8ヶ月にする。
300万円の運用資金は、
3,000,000*1.03^(332/12) = 6,796,486円になり、
3,796,486円 の運用益が出ます。
一方、ローンの総返済額は、48,491,520円から47,823,543円になり、
667,977円 節約できます。
トータルで、4,464,463円 得になります。 >ここが重要<
ということで、損得はほぼ同じになります。
利率が同じだから当たり前ですね。
(2)の場合、返済期間中は手元に資金が残っているので、
いざという時に対応できるという安心感があります。
また、運用利回りがローン金利を上回れれば、(2)の方が得になります。
実際、債券と株式、海外と国内のインデックスファンドを同じ割合で
アセットアロケーションを組めば、3〜5%位の期待利回りはあるでしょう。
約28年間の長期運用であれば、リスクもかなり軽減できます。
なので、長期固定の人は、どちらか選択する余地があると思います。
短期固定・変動の人は、金利上昇のリスクを既に負っているわけですから、
さっさと繰上げしましょう。
お決まりの言葉ですが、どちらを選ぶかは、自己責任でお願いします。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
