パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

まあ，資産価値がどうだとか，細かく色々しらべてわかったように解説しても結局定借は歴史がないのだからすべては推測に過ぎないし本当に資産価値があるのかないのか，10年後本当に売れないのかは誰にもわかりません．考えるだけ無駄だし，利回りだの気にしてるのなら他の方法で稼ぐべきでは？（日本の不動産で儲けようとはあまり賢い方法とは思わないし，お金だけ稼ぐなら他にいくらでも正当な方法がありますよ）結局，嫌な人は買わなきゃいいだけの話で買わない人間がウダウダ話してもしょうがありません．もう少しで売れ切りそうですからこのスレもそろそろ終了でしょう．

購入された方に良い情報としては，私は以前に仙台坂に住んでいましたが韓国と中国大使館に対する○翼の街宣車来襲にいつも悩まされていました．彼らはほぼ毎週，土日休日に来ます（特に竹島，尖閣やらで少しでもなにかあるとすぐに来ます）．よって普段から多くの警察官がこの周辺を警備していますのでそういう意味での安心感はありましたが，街宣車が来た時（朝9，10時くらいが多いでしょうか，せっかくの休みにこの声で起こされることも珍しくなかったです:汗）は閑静も高級住宅地もへったくりもないくらい騒がしい環境になります（一度経験するとよくわかります）．ここはたしかに坂上と比較すれば高級感はないけれど（それでも一般的にみれば十分素敵なところですよ）街宣車は来ないはずですし，坂がないのもに便利と考えています．また麻布には暴○団が多いので知り合いに調べてもらったところ，この周辺には関連の事務所や建物はないとのこと．結果私も購入しました．

どこへ行くにも便利な都心のブランドアドレス、駅や商店街が近くて坂無し、など、転勤など無い定年後または間際の少しリッチな熟年層には最適に思えます。
転勤あって売却せざるを得なくなっても、グロス価格がそこそこ購入者ボリュームのある水準なので、よほど古くならなければそれなりに売れると思いますよ。
売らずに賃貸にだすならむしろ所有権より有利ですし。

賃貸出すなら所有権より有利ってそれ出口の考え抜け落ちてますよね。どうもこのマンション買った人たちって、所有権マンション住民が定期借マンションにコンプレックスあるとか不思議な考えの人が多いですよね

まあ賃貸より安く高スペックマンションに住めるメリットと定借固有のリスクをわかった上で、余裕がある資金計画で購入すればいいんじゃないかな。

一連の流れの話題と違って恐縮ですが、
こちらの物件のカーシェアリングの車の車種って・・・？

本当にそんなに資金的に余裕がある人が買ってるのかな。
自分なら資金に余裕があれば迷わず所有権物件だけど。

賃貸、定借、所有権のいずれにするかは、
人生の生き方の違いです。
価値観の違いであるため、議論しても平行線です。
どちらにしても、人生前向きに、考えましょう。
本当に、思っているほど人生長くありません。
退職したら、夫婦で仲良くと言っているうちに、
どちらかが病気になるなど、よくあることです。

この周辺の賃貸に住んでいて、
暮らしやすいから、近くの分譲マンションを買おうと探してるんだけれども、
所有権物件で、希望のところがないので、ここを買った人もいらっしゃると思います。
NTTの人（社宅の時に住まれていた人）も購入されているみたいです。

もっとも定期借地権のリスクもお勉強の上。

こちらの購入者（居住者）の方々の雰囲気がどんな感じか分からないですが、
地権者さんはいないにせよ、
遠方から引越してこられた人と
前々から近隣に住んでる人との温度差みたいなのがもしかしたらあるかもしれませんね。

わざわざ定期借地の物件まで来て、所有権の方が良い、定借は買っちゃ駄目、と執拗に繰り返す人も、どうかしていると思うけど。

言い訳は、ネガではなくて、検討です。ハイハイ。
だいたいそこらのオンボロ所有権マンション買って、ここの良さをひがんでんだろ。満足いく所有権マンション買ったならそれで良し。お家でお寝んねしていてください。

まあまあ。ネガも広い心で受け止めましょう。ちゃんと理解してさえいれば何を言われようが影響無いわけで。

自分はこの地区で所有権は高くて買えませんがこの物件の価格水準ならさほど無理せず買えそうです。

とにかくどこへ行くにも便利な立地が魅力です。
南麻布というアドレスは自分には分相応でない気もしますが、前向き検討中。

その通り

ここでネガと呼ばれている定借の問題点を指摘している人も他の検討版でよくあるような感情的な稚拙な
コメントをしている人は少ないと思うけど。

別に契約者・住民スレを荒らしている訳でもないし。

まあ本気でこの物件を検討している人であればここでネガに指摘されている問題点なんてとっくに検証済み
かもしれませんが、二次取引のファイナンスの問題などについては認識されていなかった人もいるのでは。

まあでも309のようなコメントがポジだけでなく、契約者の顔にまで泥を塗っているのは事実。

自分外廊下なのに、オンボロ所有権とか無用な釣り針はいらない

せっかくいろんな視点からの良い情報交換が出来ていたのに、ここにきて意味のない中傷合戦は止めましょう。
いずれにしろ、この物件はもう最終期。最終期の状況は分かりませんが、今までの人気の状況であれば最終期も多分順調に販売し、もうこの期で終了ではないでしょうか。
私も勉強になりました。残念ながらこの案件はタイミングが合わず断念しましたが、人気物件であったことは間違いないですし公平に考えて非常に魅力的で良い物件に間違いないと思います。

定借の議論は、他の物件の検討スレで行いましょう。ここはもう検討スレとしてはもうすぐ終わりですし。
ライフスタイルやライフプラン、年齢や家族環境などなどで価値の考え方は大きく変わってきます。
百人百通りです。一方を感情的に攻撃すること自体が無意味だと思います。
人にその価値観を押し付けることなどできませんし、人それぞれで物の見方は変わりますが、丁度検討を開始した私にはとても勉強になりました。
興味のある物件が、また早くに出てくると良いなぁと思っています。

そのとおり。同感です。（拍手）

今週末でいよいよ最終期最終次なのですね。
今回の登録抽選会が終了した後は、売れ残った分を先着分として販売が続くのでしょうか。
定期転借地権に対する考えは人それぞれでしょうけど、借主の承諾を得れば賃貸・譲渡も可能
という点は何があるか解らないこのご時世で安心ですよね。

この物件は転売する際に承諾料はかかりますか？
他の借地権マンションではかかると言われました。

そんなのがかかるマンションあるのですか？どこですか？

そもそも、承諾が必要なのですか？私が検討しているマンションでは不要なので、ものによるのですかね？

ここは地主との直接契約ではなく三井との転貸借による契約であり、三井への届出・承諾は取る必要があります。
手数料がどれくらいかは不明です。
（印紙代くらいかも）

定期借地権の土地を地主は担保に入れることもありますので、権利保全のために承諾料を取ることもありますよ。
ここは三井が一括で地主から借りて、区分所有者に転貸しているのでそんなことはないと思います。
ただ三井に払った前払い借地代ってどのように保全されるのかは興味あります。

この物件は、賃貸に出すときやリセールする際に、
三井に連絡する必要があり、届けは必要ですが、手数料、承諾料は一切不要です。

こういう検討板では、ポジ話ばかりより、
リセール時のファイナンスの話ですとか、ネガといわれてしまいがちな事実も含めて、
デベからは上手く説明されていることでも、実際は重要な事が抜けているかもしれないことなどありそうで、
いろいろな角度から検討したいので、この板で色んなご意見が聞けて助かります。

ネガの意見が参考になるのは，買わない理由を探している人だけじゃないかね．

定借物件を買わない理由を探して。

定期借地で一番気になるのはポイっと捨てる建物を修繕する気持ちって住んでて湧くかと言う疑問。
２０年目辺りから払うのが嫌に成らないのかな・・・
自分と同じ様な価値観の人間が揃ったら修繕計画が成り立たない気がするから定期借地物件には住めないです。
５年とか１０年で売り逃げるって発想だとしても、そんな住人とも近くで暮らす自身が無く、やっぱり分からない・。・

それは分譲も同じですよね。やるのかやらないのか、やるとしてもいつになるかわからない建て替えとかありますから。

残り30年もの間、自分で住むなり人に貸すなり、或いは売却するかもしれない資産なのに、メンテしたくないという発想は皆無ですね。自分の首を絞めるだけですから。

確かに残り3年とかならわかりますが。実際その頃にはもう大がかりな修繕は想定していないようです。

まあ無理強いするものでもないので、どうしても不安なら避けておいた方がよいんでしょう。

こないだ10年乗った車を売った．（一応，ちょっと値がついた．）

長い間，安全に乗れたことに感謝して，綺麗に掃除して手放した．例え廃車になったとしても同じように最後まで大事にして送ってあげたと思う．

最終期終了まであと3日ですね！
申込状況はどうなんでしょうか？

ひょっとしてここにきて苦戦しているかな？

テイシャク、カッコワルイ

年度内完売は難しいかな？

先着販売が売れ残っているから，年度内完売は無理だろうね．
でも，竣工まで半年あるのに既に9割以上売れているか問題なし．竣工までにほぼ完売するだろうし，数戸（１から２％）残っても関連に流して完売扱い．
ヤッパリ　テイシャク　イイ

テイシャク、チョットヤスイ

三井は売れ残ったら、家具や家電プレゼントで事実上値引きてパターンかな。

最悪なのは賃貸に出しちゃうってケース。売れ残りを大量に系列の仲介業者から賃貸に出した某物件では、賃貸住民が管理規約で禁止されている営業行為を部屋で始めちゃった。

ネガも山の賑わい。笑

関連に流して、値引きと思います。
まあ、最終期の抽選に外れた人が先着順の部屋で検討されるかも。

賃貸率の高さが民度を下げかねないが、
ここは低層階や40A、50Aの購入者よりも、
賃貸で借りて住まれる人のほうが年収高くて、品もいい、なんて場合あるかと思います

なぜ10月竣工物件の売れ残りを今から気にしているの？

欲しくて欲しくて居ても立っても居られないからです。

先週末モデルルーム見に行きましたけど、すごく賑わってました。
最終期の部屋を登録するか考えているのですが、
あの状態だと、抽選になってしまいそうで、
先着順の方が得策なんでしょうか。

>336

年収高いから品がいいとは限らない。それと自分のものと他人のものでは人って扱いが変わるでしょ。そういった意味で賃貸ってリスキー。

↑基本、人によると思います。
マナーのよさ、物を大切に扱うか否か、ルールを守る云々などは育ちの影響もある。

少なくとも、ご近所の三井の高級賃貸「パークアクシス」から出て来る人は、上品な方が多いです。
年収低いとまず、家賃20万以上の部屋に住めないですから。

住民層について私が思うこと。
大体、５０００万円台後半より高額であれば、変な人に会う確率は低くなるような気がします。
あくまでも自分の価値観を中心とした感覚でです。
高い物件でも、
たまに変な人（ゴミ捨てのルールが守れない、内廊下なのに子供をキャーキャー言わせても平気など）もいますが、
確率は低いです。

新築分譲マンションって、入居したら運命共同体だけど、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレット。モデルルームは内装や設備に目が行きがちだけど、周りの見学者も重要なチェックポイント。将来のお隣さん候補だからね。

民度を財布の厚さで判断できるとここに書きこんでる人も検討者。それも判断材料。

最終期も抽選になったのかな？
今日行った方いますか？

こちらと豊洲と悩んでいる方へ


＜マンション専門家の見方＞

「将来、売却を考えるとき、減価償却分を差し引いた価格で売ることができればトントン。
それよりも高い金額で売れれば、資産価値が高かったことになります。
このように、資産価値が高くなるためには地価が上がることが必要です。
これから先を予測すると（これは実に難しいのですが）、 都心を中心に緩やかに地価が上がってゆくと思われるので、 豊洲一帯も値上がりする可能性が高くなります。
従って、豊洲のマンションは資産価値が落ちにくいと予測されるのです。」

ここを豊洲と比較してる方はいないと思います。また、定借ですから地価上昇を見込んで購入した人もいないでしょう。むしろ地価が下がった方が地代が下がってありがたいはず。

地価が下がると有り難い．．．居住用とする人のまっとうな考え方．　なんだか嬉しい．

地価が上がると有り難い．．．投資用や転売．　定借でもこれは同じ．強いていてば売却時だけ上昇してればいいのだろうけど，それは欲張り．

マンションの場合地価はあんまり関係ないですがエリアの賃料水準が下がるとその分地価が下がります。
地価はエリアの魅力を表しますので地価だけを取り出して議論するのは無意味です。

定借でもまだ検討対象には入れています。この立地でなかったら既に他の物件に行っていたと思いますが麻布十番を庭にできる生活というのは偽りではなく、ここでの生活を買うという感覚を抱いています。期間満了時ははるか先ですから、それまで数十年にわたってこちらの土地で有意義な生活を送るのもまた一つの人生。一つ知らないことがあったのですが、途中で地主さんが変わっても何の心配もないのですね、安心しました。

この物件の地盤は、地震の時に液状化する可能性高くないですよね？
住まいサーフィン建築家の碓井さんの本日付けコラムに出て来る物件とこの物件がよく似てるんで、誤解を招かないかなと思いました。