パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。

相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
こちらがいいなと思う人もいるかな？

>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから

本当？それ、広さどれくらい？？？

意味がわからん．
購入か投資なのか？　住んでれば貸せないだろう？

>>143

67だったかな。今もっと安いかも。
ただ法人契約しかできないよ。

ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。

転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？

売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

夢見すぎ

考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。　

現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。

借地権のデメリットを教えてください。

三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか？と質問しましたら。

定借のデメリットは．．．

人の家の売却や，40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような，とても親切な人達がたぶん住んでいないことである．

NTTから買うって？

実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が？という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。

築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね５０年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。

仮に４０００万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。

本物件は権利金＋前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。

定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。

通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。

したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者（地主とか）の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。

分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。

定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。

定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。

鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能（したがってローンもつきやすい）。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。

さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫？あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている？

もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。

だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。

麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。

別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
（まあわかってない人もいるかもしれませんけど）

リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。

逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか？ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。

ん？他にも売りにでている中古（所有権含む）は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか？

リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。

麻布、六本木界隈では築４０年でも坪単価１８０万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。

検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。

マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに（所有権を過大評価していると私は思います）借地権の価値が低いとみなされています。

価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。

ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人（ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです）には良いと思います、

賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。

確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。

＞１７２

自分もそう思います。

例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

他方、築４０年の所有権物件は、少子化の４０年後でも、確実に６６００万円
（＋残り１０年の定借マンション）以上の価値で売れるでしょう。

そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。

＞１７７さん
＞そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
＞運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。

熱く議論されているところ、横やり恐縮です。

自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、４０年で約６６００万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。

それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱（というかない）ですね。

どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。

所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。

定借の先行案件で築10年の所有権マンション比の減衰スピードはわかりますが、問題はこのあと価値の減り方がどういうカーブで減っていくかですよね。最後残存10年切ったら月坪13000円と残存年数の掛け算で価格が決まる感じかな。

5000万の所有権の戸建てが築17年で売却できたのが、3400万。
土地も込み。
地元の人には、いいところと認識されているエリア、閑静な住宅地の南西角地。
急行停車駅から徒歩14分。

定借リセールは、不透明ですが、所有権も実際に売却するまで、結果わかりませんね。

定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。

残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。　
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。　
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？　住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。

定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。

これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。


将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。

港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。

確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。

どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）

まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。

186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。

水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。

また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。

186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。

定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。

私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）

物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。

確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。

まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。

ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。

南麻布にもブランズなかったっけ？

三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。

ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。

リセールは気にしない人が買ってんだろ

300人もそんな人がいるの？

定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。

終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。

逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。

三井ってブランド戦略変えたのかな。麻布でパークホームズ。それとも定借だからランク下げてるのか。

>200

それだとローン購入は論外だね。キャッシュ購入して、もう１軒購入できるだけの蓄えくらいはないと。

202
そこまでの余裕は不要。

ただ、この物件については元が割安なだけに、欲張らなければリセールもさほど苦労しないと予想。

リセール悪いけど最悪貸せるでしょ？麻布十番駅最寄りだし相場の1割引なら借りてはつくでしょローン返済分くらいならなんとかなると思ってんじゃないの？

俺は貸すのはめんどくさいから定借は断念

新築で割安にしないと無いと売れないってデベが判断したのがポイント。そういう物件は中古になったときの下落率が高い。

リセールできなくて賃貸が増えるとしたら問題。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いと言われていて、トラブルが多い。

205
デベが始めから意図して割安で売ろうとするはずがない。割安と判断したのは購入者。この売れ方見て、三井は安過ぎたと思っているはず。

借地権設定できないってどんなデメリットがあるんだろう。今の地主とは借地権契約があるから、権利は保障されるけど、地主が変わったら権利が保障されないどか。

ここは、住所は南麻布だけど、吹き抜けで真ん中に庭ある造りで、外廊下にしたから、パークホームズになったって。
パークコートの外廊下物件あるけれども
他物件の三井の人で何人かに聞いてみたら、三井ブランドはそう決まるとの回答。
パークホームズは白金高輪にもある。

205
逆でしょ
新築時割高だとリセールも高くせざるを得ないなら売れない、の悪循環
住まいサーフィンの記事でも、割安な定借なら中古で値上がりする可能性高い、と書かれていたね

こちらの物件の公式サイトに載ってましたが、地主変わっても、権利保証されますよ。
リセールのときの名義変更等の手数料も地主から取られないそうです。

シティタワー品川ぐらい安いと値上がり（というか乗せて売るわな、当然）すると思うけどね。
ここは値上がりまではいかんだろう。自分だったらこれ以上の価格では買わない。

205さんの話は、
供給過多エリアの新築物件で、
使いにくい間取り、ギロチン天井で圧迫感あり等の所有権マンションにあてはまるかと。

借地権登記ができないと担保価値として弱いのでが、金融機関によっては借地権部分に対する融資に制限が出るからですよ。リセールがむつかしいとはそういうことです。

逆に借地権設定登記を行うと抵当権が設定できるので、地主にとっては不利になります。金融機関に土地を差押えられているみたいなもんだから、今度は地主が土地を売買できなくなる。売買できなくはないけど抵当権が設定された土地は買い叩かれます。

まあ貸す方と借りる方の権利配分の話なのでどっちかいいかという話ではなく。権利配分にしたがって借地料で調整されます。

前払い地代って三井が保全するわけ？

そんなリスキーなのに、購入者が300人以上いてる現実が不思議。
そのあたり、しっかり勉強されてるはずだし。
シティータワー品川くらい安いならまだしも、
ここは一部の1L部屋除くと、高層階価格は、
少し広さ妥協すれば、近くの所有権が買える価格でしたし。

217

何がリスキーなの？主語が無いと分からないよ。
この物件価格では、近くの所有権物件は買えません。どこの物件を言っているの？
大丈夫？

リスキーかどうかは人次第。ここはシティタワー品川みたいにセミプロみたいな人も多いですからね。
エグジットと絵がかけれはいいわけですからね。知識も十分な資金もなく買うのは危険ですけどどっちかあればリスクヘッジできます。

シティタワー品川の場合は値段が安いのと定借期間が７０年とここより２０年も長いのがメリットです。
２０年とたったらここは残存期間３０年、シティタワーは５０年ありますのでだいぶ印象も違います、

残り３０年切った物件をローンで買ってもいいという人少数派でしょう。

解体期間含む50年と解体期間含まない70年だからね。10年後の値段はパークコート麻布鳥居坂でもう答えは出てるよ。坪200ってとこだろう。

ここの13階54平米の1Lに、5120万だすなら、
広さ10平米の妥協したら、
5000万出せば、三菱の西麻布タワー14階の1L買えましたよ。
8階から、1フロア上がるのに、14階までは10万の差に価格調整した途端に売れていました。

↑ここの「13階」でなくて、「14階」の書き間違いでした。

鳥居坂は更新可能な地上権ですからここより権利の価値は高いですよ。その分地代も高いですけどね。

一期が発売された時は確かに割安だったね。でも秋頃から周辺の相場が下がってたいして割安でもなくなったってとこだろ。

外野がわあわあ言うより、購入者の方はしっかり考えて買われているのでは。

定借も制度できて20年、メリット生かした優良物件の中古が出るのもこれからでしょう。そもそも立地が良い物件が多いので、思いもよらない中古需要やファイナンスが登場する可能性もあるでしょう。

所有権マンションも区分所有権制度が出来て20年の頃は戸建信仰が強くて中古マンションに満足なファイナンスはつかなかったと思いますよ。

225
それはこの物件が引き下げたのでは？

＞２２４

昨日辺りからしたり顔で書き込んでいますけど、
思いっきり間違っていますからね。色々と。

一応、指摘だけしてあげます。皆さん放置されているみたいですけど、
老婆心ながら、というか、繰り返し恥をさらすのは、見ているこっち
もなんか不愉快になるので。

>215

前払い地代って地主に渡るでしょ。で、その分月々の地代が安くなってる。逆に地主が変わったときに、前払い分を上乗せされて値上げってことがあるかも。

ここたしか、解体期間含むと、52年の借地期間です。
50年以上経過したマンションもスラム化以上に積極的に住みたい物件ではないかな。
50年解散がちょうどいい気も。
20年後のリセールのしやすさは別として。　　　

最終期を迎え盛り上がって参りました

鳥居坂は更新可能ってのと、契約終了時に建物を地権者に譲渡するってのが特殊なのでそれで判断すると間違えるかも。少なくとも解体費用は住民が持たなくて済む。

掲示板で外野がわあわあ言ってるのが正常なんでしょ。契約者のポジショントークとか何の価値があるのかわからん

麻布十番のリハウスで、麻布十番周辺の中古を探しにきてた人が、
ここ紹介されて、こっちを購入した人もいるみたい。

ＰＣ麻布鳥居坂って、これのこと？
残り３６年で坪３１４。

http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/F15Q2A11/
価格：8,280万円
専有面積：87.16㎡


それにネガさんは、比較の仕方を間違えている。初期投資が軽くなって
いる分をまったく勘案していない。

さて、ここが所有権だとしたら、１億円である場合に、定期借地なので
７０００万円で買えたとする。３０年後に所有権なら７０００万円で
売れるとして（もう少し安くしか売れないかもしれませんが）、他方、
定期借地の場合には、●●●●円でしから売れないとする。

その場合、初期投資の差額３０００万円（を運用して得る利益）を勘案
して比較しないとだめだよ。３０００万円を余計に土地に固定している
訳で、３０００万円その間運用・使えなかった訳ですから。

＞２３２

更新不可ですよ。勿論、任意に地主と交渉して、地主の了解
を得られれば更新できますが、それは更新権限ではなくて、
単にあたらに借地権を設定するだけです。

定期借地権の内容を全く理解せずにネガるのも、いかがなものかと。

借地借家法上の対抗要件の存在も知らずに、
ひたすら勘違いのネガを続ける厚顔無恥さん。。。

大丈夫だろうか。。。

定期賃借 借地権の期間：2064年9月14日まで約50年

これは更地にして土地を返す期限ですが入居時から数えると５１年ですね。まあ取り壊しを考えると居住可能なのは約５０年で良いのではないでしょうか。
まあ最後2.3年は空室だらけになる気もしますが。

あれネガなんですかね？
単なる検討材料にすぎないと思いますが。

238さんのお話の通りです。
ここを解体期間含めて50年の借地期間と書いてる人がいましたので、簡単にフォロー入れた次第です。
有難うございます。