物件概要 |
所在地 |
東京都港区南麻布2丁目4番17他(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
336戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期転借地権概要●分譲後の権利形態/敷地:定期借地権の転借地権の準共有、建物:専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有●借地権の種類/一般定期借地権(賃借権)の転借地権●存続期間/2064年9月14日まで約50年(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。●転借地権の譲渡・転貸/可。ただし貸主への事前の通知及び承諾が必要です。(承諾料不要)●解体準備積立金/5,830円(月額)●当該借地権の登記の可否/不可※賃料(地代)は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。●地代/7,220円(月額)) 完成時期:2013年10月下旬予定 入居可能時期:2013年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ南麻布ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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162
匿名さん
本物件は権利金+前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。
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163
匿名
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164
匿名さん
通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。
したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者(地主とか)の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。
分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。
定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。
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165
入居予定さん
定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。
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166
匿名さん
鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能(したがってローンもつきやすい)。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。
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167
匿名さん
さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫?あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている?
もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。
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168
匿名さん
だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。
麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。
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169
匿名さん
別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
(まあわかってない人もいるかもしれませんけど)
リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。
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170
匿名さん
逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか?ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。
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171
匿名さん
ん?他にも売りにでている中古(所有権含む)は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか?
リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。
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172
匿名さん
麻布、六本木界隈では築40年でも坪単価180万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。
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173
匿名さん
検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。
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174
匿名さん
マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに(所有権を過大評価していると私は思います)借地権の価値が低いとみなされています。
価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。
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175
匿名さん
ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人(ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです)には良いと思います、
賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。
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176
匿名さん
確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。
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177
匿名さん
>172
自分もそう思います。
例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年2%の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
他方、築40年の所有権物件は、少子化の40年後でも、確実に6600万円
(+残り10年の定借マンション)以上の価値で売れるでしょう。
そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。
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178
匿名さん
>177さん
>そして、手元に残った3千万円を年2%の複利で40年間
>運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
熱く議論されているところ、横やり恐縮です。
自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、40年で約6600万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。
それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱(というかない)ですね。
どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。
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179
匿名さん
所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。
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181
匿名さん
定借の先行案件で築10年の所有権マンション比の減衰スピードはわかりますが、問題はこのあと価値の減り方がどういうカーブで減っていくかですよね。最後残存10年切ったら月坪13000円と残存年数の掛け算で価格が決まる感じかな。
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182
匿名さん
5000万の所有権の戸建てが築17年で売却できたのが、3400万。
土地も込み。
地元の人には、いいところと認識されているエリア、閑静な住宅地の南西角地。
急行停車駅から徒歩14分。
定借リセールは、不透明ですが、所有権も実際に売却するまで、結果わかりませんね。
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