中間省略登記ってどう思います？

ところで、この物件はあきらめたの？ちゃんと、解約できたの？教えて。

大改正前は重要事項説明でどう説明してたの？
大改正前はよかったんでしょ？
売主の表示は中間の業者で、登記の名義は前の売主にあるっていえば嘘じゃないね。

　中間省略登記は宅建業法違反ではありませんね。国交省としては、少なくとも大改正まで問題ないと見ていたところです。大改正後に、国交省は司法書士会、不動産業界団体と協議したようです。国交省が監督する不動産の業界団体の契約書には、中間省略登記の合意がいまだに刷り込まれています。違法でないと見ているからでしょう。

　また、中間省略登記が犯罪ではないということは刑法学の通説です。犯罪でないものを犯罪と思って実行するのは「妄想犯」といいます。

　この点、登記法改正で原因証書を必ず付けるようになったわけですが、改正前でも付ける司法書士は結構いました。これをウソっていう人いますが、３者の合意で「はじめの売主から最後の買主に売り渡したという証書」作ってもウソにはなりませんよ。
　何人もの弁護士にききましたが、契約は両立しないものでも成立するのです。登記がまだなので所有権も実際移転します。二重売買が可能なのと同じ理屈です。それを登記するわけです。法律の世界ではイロハの話のようですが、司法書士の先生の多くはこれが理解できないのでしょうか。便宜として第３の契約をして、その証書をつくって申請するわけで、ウソにはならないのです。

　つまり、従来と全く変わっていないということです。中間省略登記を勧める不動産会社を責める向きもあるようですが、むしろ購入者にとっては良心的な態度だと思います。中間省略登記をしない場合、中間の登記１回分の登録免許税と司法書士の報酬を原価として価格に乗せるのは経済活動として当然のことです。なされた中間省略登記は判例により有効に扱われるので、中間省略登記をしてもしなくても、最終の購入者が登記の効力を受けることができます。

　不動産価格高騰防止など経済政策のねらいで中間省略登記の禁止の法改正があったなんて初耳です（政府はデフレ対策で躍起）。単に原因証書を必ずつけるようにしただけの法改正です。だから原因証書をつければよいだけのことなのです。
　さて、プロ同士の転売の場合、現在はもっぱら「買主の地位の譲渡」という方法で登記を１回で済ますようになっています。従来からあった方法ですが、これにはすでに改正後に法務省のＯＫも出ています。そういう意味では転売の面でプロ間の取引の経済的な状況は同じと言えるでしょう。代替策があるのですから、中間省略登記を禁止しても転売の状況は変わらないのです。
　問題は、一般消費者との取引の場です。「地位の譲渡」はエンドユーザーとの取引では難しく使えないので、通常の中間省略登記ができるようにする必要があります。最後の場面で単に司法書士費用と登録免許税額の上乗せをするかどうかだけのミクロの問題ですね。

>>原因証書

「登記原因証明情報」ですね。

ハンコ押した人が、「登記の原因」を「証明」するんですよ。

なにか中間省略が当然みたいな言い方をしている人がいらっしゃいますが、

今回の改正で何かが変わったからではなく、昔からダメですよね？

>>法務省のOK

勉強不足につき存じ上げません。いつの通達ですか？よければお教えください。

>>今回の改正で何かが変わったからではなく、昔からダメですよね？
　昔からだめなら、なぜ司法書士会は組織的に中間省略登記の方法を初任者研修などで教えてきたのでしょうか。司法書士会の正式な書式に、中間省略登記のチェック欄まで設けている例もあります。中間省略登記の承諾書の書式を配布していた例もあります。これって「昔からダメ」って考えの方のとる行動でしょうか？
　急にやってくれなくなった、というほうが当たっているでしょう。
　当然のように昔からやっていたことについて、どのように説明するのですか？　悪いことをしていたというなら、過去のことについてきっちり処分するなり、けじめをつけないと全く説得力ないですよ。もちろん悪いことではないので、これからもそのままやっていただければよいだけです。
>>法務省のOK
　なお、「買主の地位の譲渡」については、改正後に東京法務局で正式に受理されたという例があるようです。これは権利変動が単一なので当然登記できるものです。いちいち通達など出すかどうか。

中間省略登記ができなくなったとは初耳です。
できないのは、現在の登記名義人に何らかの問題があったのではありませんか？
不動産業者が仲介物件を自ら売り主や買い主になって、利ざやを稼ぐ場合、中間省略登記は経緯をうやむやにできるので、重宝されるのでしょう。

　確かに、法務省はやってほしくないが、仕組み的に阻止できない。だから、いままでもこれからもできるわけです。
　この点、最高裁は中間省略登記に肯定的で、３者の合意があれば請求できるという判例を出していますね。
　この判例については、訴訟になったときだけの例外だという人がいます。でも、元々請求する権利があるから、その権利を裁判で認めるわけですよね。つまり最高裁は、裁判以外の場で中間省略登記を請求する権利を認めている。そう考えるのが素直な取り方です。
　不動産業界では法改正後、最高裁判所の元裁判官に、「判例に基づいて、中間省略登記は通常の申請で従来通りできる。」という講演をしてもらったようです。中間省略登記をする場合の「登記原因証明情報」の書き方まで、その場で解説があったとか。はじめのご質問の大手不動産会社が強気なのは、最高裁の立場に立っているという確信があるからでしょう。
　要するに、最高裁の立場では適法です。
　とどのつまり、中間省略登記の可否をめぐって、三権分立の行政と司法が根本的に対立しているのです。ですから、法務省サイドにつくか、最高裁サイドにつくかで考え方が割れるわけです。今まで司法書士会は最高裁サイドについていたのです。中間者に承諾書を書かせていたのも最高裁の判例に基づいています。
　私は、消費者の都合が一番良くなればと思っています。不動産会社から打診があったときに消費者が中間省略登記を望む場合はできる、そのようになったらといいと思っています。

まず、売買契約を結んでも、登記しなくてもいい、という曖昧なことがあるから、いけないのです。法で登記を義務付けるべきだ。われわれとしては、買う前に登記簿で売主と持ち主が一致しているか、確認すべきだね。そして、そんな物件は買わなきゃいいんですよ。そして、ずっと、売れ残ればいいんですよ、そんな物件は。

>>売買契約を結んでも、登記しなくてもいい、という曖昧なことがあるから、いけないのです。
>>法で登記を義務付けるべきだ。
　傾聴に値するご意見だと思います。その場合は、移転登記の登録免許税を１回１０００円とかね、同時に安くしていただきたいですね。売買したときに、しないでよかった登記を義務化するわけですから。
　移転登記は現行では本則で不動産評価額の２％。これが高すぎるのが根本問題なのです。諸経費の高さが商品の価格の高さにつながります。しわ寄せは消費者に来ます。売主の不動産会社がいくら税金高く払っても、買う物件がよくなるわけじゃあありませんからね！
　登記１回１０００円なら司法書士に手数料を払っても中間者は登記を喜んでやりますよ。むかしは５％でしたが、いろいろ特例はありますが、安くなったとはいえ本則２％は決して無視できる金額ではありません。これを１回１０００円というような「事務手数料」程度に下げていただく。ここらへんは、中間省略登記の推進派（私？）、否定派ともに手を握れる落としどころかもしれません。
　ただ、現実問題、にわかに国が登録免許税を実質的に手放すとは考えにくい。不動産登記の年間税収だけで法務省の年間予算以上の税収があるといいます。確か、検察庁の年間経費まで含めて登記の税収でまかなえていたはず。申告制とは違うので、集めやすい財源ということもあり政府には魅力のある部分・・・
　このように考えると、登録免許税をタダ同然にしてもらえるなら別ですが、いまのところ「登記しないで済ます権利」は必要なのではないでしょうか。

　この問題、政府が認める方向で調査を開始したようですね。

★中間省略登記の拒絶問題で、法務省と協議へ　内閣府★　

　法務省や司法書士が、不動産の転売時に行ってきた「中間省略登記」の申請を拒絶している問題で、土地・住宅市場の活性化の理念に反するとして、内閣府が実態調査に乗り出したことがこのほど明らかとなった。
　総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議で、中間省略登記が事実上できなくなって困惑している司法書士や不動産業者から、11月中にヒアリングを行う。
　ヒアリングを実施するのは同会議の住宅・土地ワーキンググループ（主査＝黒川和美法政大学経済学部教授）。ヒアリングの議事録は公開する方針だ。
　同ワーキンググループでは、中間省略登記を認める方向での答申案の作成に着手。司法書士や不動産業者のヒアリングの後、法務省民事局との折衝を開始する。法務省の了解を取り付けたうえで、12月末に答申を閣議決定し、法務省の実務の変更を実現させる予定だ。
　実務的には、Ａ→Ｂ→Ｃと売買があったときに、２つの売買と三者の合意があることを登記原因証明情報に記載することで、受理されるよう法務省と折衝していく。
　現時点で法務省は、「第三者のためにする契約」の活用で対応できると抵抗している模様だが、ワーキンググループでは、その方式ではあらゆる場合に対応できないとし、通常の売買契約の中で中間省略登記ができるよう働きかけていく。
　中間省略登記の問題は、法務省を相手取った行政訴訟でも争われているが、その結果を見ずに、内閣府の調整で決着がつく可能性が高くなった。
　住宅新報WEBのニュース（2006・11・06）から

中間省略登記について，一部認めるいう解釈を法務省が回答（通達番号は忘れましたが。）出ていますよ

認められることと権利の真正は別問題。　当行ならご遠慮願います。

>認められることと権利の真正は別問題。　当行ならご遠慮願います。

　都銀も法務省の回答した方法で中間省略登記に融資を開始していると聞きます。権利がユーザーに移転し、担保設定できれば問題ないと判断しているようです。「権利が真性」なので法務省が良いといっているのですが・・・。国交省による宅建業法の改正もあってコンプライアンス上の問題も完全になくなった。以前から貸さない金融機関もありましたが、従来以上に法的関係が整理されたので、やりやすくなると思いますが。
　安全性の確認は司法書士の仕事。司法書士会も近く実務対応をする方針です。


http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200707100002.html

中間省略登記が復活、宅建業法規則改正　国交省
2007年07月10日

　中間省略登記に関する不動産取引の運用を改善するため、国土交通省は７月10日、宅建業法規則を改正し同日施行した。宅建業者が不動産を全く取得しないで売却する取引方法を一般に認めることで、「中間省略登記」の運用を事実上再びできるようにする。

　この取引は、業者が売主となる不動産の売買契約において、物件の所有者から買主に直接物件を取得させるもの。ただし、「業者が指定する者に移転する契約」を業者と所有者の間であらかじめ結んでおくことが前提となる。買主は業者から移転先としての指名を受けることで、物件を取得する。業者は登記をする必要はなく、所有者から最終取得者に直接の移転登記ができる。

　登記費用など取引費用を節約させ、土地・住宅市場の活性化を図るねらい。05年３月の不動産登記法改正で、いわゆる中間省略登記が事実上できなくなり、登記費用などがかさんで物件価格へ上乗せするなどの弊害が指摘されていたが、政府の規制改革によりこの取引方法で問題の解決を図った。業者間取引以外では宅建業法上の疑義があったが、今回の改正でその適法性が明確になった。中古物件や土地だけでなく、新築マンションでもこのような取引を活用する強いニーズがある。

　他人の物の売主は、取得して買主に移転する義務を負うが、民法上この取得・移転義務を所有者が引き受けて「第三者の弁済」として履行することができる。第三者である所有者は、既に取得済みなので取得義務は履行しており、単に買主に移転すれば売主の取得・移転義務を第三者として全て履行したことになる。

　この改正を受け、売主となる業者が登記簿上の所有者ではないケースが増える可能性がある。このような売買契約の買主となって代金を払う際は、司法書士に依頼するなどして、業者が自分を指名すれば物件や登記を移転できる状態になっているか確認する必要があるとみられる。

これって、個人や宅建業登録をしていない法人で、２年後竣工の新築マンションを引き渡し時に第三者へ転売するケースでも適用されるのでしょうか。それとも業者＝宅建業登録をしている不動産業者が転売するときのみの特権なんでしょうか。

>>個人や宅建業登録をしていない法人で、２年後竣工の新築マンションを引き渡し時に第三者へ転売するケースでも適用されるのでしょうか。

　マンション開発業者＞（売買）＞非業者＞（売買）＞第三者という流れで、第三者が「保存登記」をするということですか？