家って資産なの？

↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額＜家賃なら、さらに「＋α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。

頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。

地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
２重ローン・・・

こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは？

>>83
もちろんその通り。
それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。
でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。
保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。

>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。
そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。

>>83さん

それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。

家が資産かどうかの問題とは別次元です。

預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。
株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。

家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。

ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？

>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。
それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。

>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。
同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？　それは羨ましいですなあ。

>>89さん

『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』
というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。

早く日本もそうなるといいですね〜

>>91さん

残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。

小難しい議論は抜きにして、

結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。

何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。

スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。

>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...

経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。

①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
②金利が上昇
↓(少し遅れて)
③不動産販売が不振になり、相場が下がる。
↓(少し遅れて)
④不動産がまた売れ始める。
↓(少し遅れて)
①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
以下繰り返し。

不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、
ほぼこういう見方でいいと思う。

米国は、現在②から③へ移ったところだ。
不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。

日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。
買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。
それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。

よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから
貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。
持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、
貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。
定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。

>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの？と考えれば、１２のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。

>>89
代わりに説明ありがとう。

＞ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる

については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな？
というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。
逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。
ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。
しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。
だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、＋１０％と−１０％では大違いというかもしれないが・・・。

>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。

貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。
マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。

先日の報道ステーションで、
ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、
まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている
というのがあった。
孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。
この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。

>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。

自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
善の循環でしょう。

>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。

>格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
>善の循環でしょう。

確かにそうかもしれない。
似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。
でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
特に>>95さん。
50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、
余程の物件でなければありえない。

ごめん、ちょっと舌足らずだった。

>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。

誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。
Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。

>>95には、
貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める
と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。
賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、
悲惨な人生の最後が待っているということだ。

９５さん、
あらそうなの。
俺は嫌だよ。そんな生活。

何でいきなりブルーテントとか死ぬとかになるのかな。

リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、
選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。
そんなに、自分に自信がない?

誤解を恐れずに言えば、ブルーテント暮らししている人は、
やっぱりそれなりにその人にも原因があるよ。

夫にもしものことがあれば妻は持ち家を資産だと感じます。

老後になくて寂しいもベスト３
愛・金・家だそうです。

ちなみに中高年の女性向きの雑誌から
夫亡き後が本当の意味での女の老後である
年齢差も考慮して
平均して２０年の【お一人様】期間がある。

団塊奥様のほとんどが
老後は子どもに頼りたくないと答えている
【お一人様】の期間、誰と・どこで・どのように過ごすか
お金ももちろん大切だが、家も大切なのだ。

寂しいもの　でした。

>>105
あ，その考えは，少し改めたほうがいいと思うよ．
今の時代，まともな会社から放逐されるというのは，
まさに堕天だからね．

まぁ，確かに，そういう場合，理由があるのかもしれないが，
今の雇用状況に対する甘い考えというのも，結構メジャーな
理由だったりする．
選り好みしなければまともな生活のできる仕事があるなんて，
バブル期の妄想を信じちゃ駄目だよ．

嫌味とかではなく，より気をつけることをお勧めするよ．

>>105
＞リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、
＞選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。

正直、「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける方を望ましいと思う人が大多数なことは間違いない。
「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、どう考えても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで年金生活を楽しむ方が確実に幸せな人生と思う。

↑
それじゃ、そうなった場合、君は全く働く気がないのか？
そういう考えでは、ブルーシートか死かという考えになるよ。

理解に苦しむが、そういう人も居るということか。
十人十色ともいうし。

ただ今時、年金に期待している人も甘いと思う。

>>110
ポイントがずれているんだよ。
年金がどうとか、この際関係ないだろう。
リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、購入派は働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける可能性があるが、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住まなければ、ブルーシートか死かになる。
もちろん、購入派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くことも選択でき、その場合は賃貸派に比べ同じ収入なのに賃貸料を節約できるのだから、より豊かな消費生活を送る事ができるだろう。一方、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くような状況で賃貸料も捻出するのだから、生きてくのがやっとの状態になり、とても生活を楽しむゆとりは無い。
万一の状況になった時、購入派の方が賃貸派よりより豊かな生活を送れる可能性が高い、選択肢がより多い、ということがポイントなんだよ。

>>111
いやー、それは違うな。
現役時代のローンが無事にクリアできれば、という論点がまったく欠けてますよ。
仮に３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひとにはご指摘の意見はまるで当てはまらない。

ここで１２さんにまたご意見を伺いたいです。

住宅ローンの場合、不動産アセットファイナンスと違って、２０年から３５年のローンを組み、ローンが実質マイナスの自己資本（断じて自己資本ではないが）であるがごとき役割を果たすことなのではないんでしょうか？

会計学的に考えて、この膨大なマイナスの自己資本を前提とした場合は、ご見解はどうなりますか？それでもやっぱり１２さんの主張は（意思決定のための会計として）一貫しますか？
素人にも分かりやすくご説明願いませんか？

例えば、手持ち現金を頭金として２割入れた後は、預貯金や株式保有無し、残り８０％は全額ローンという家計を考えたら、よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？

１２の主張は、会計の名を借りた屁理屈だと思う。

＞よほど収入が多いか、購入物件が安くない限り、債務超過ということになるのでは？

収入の多寡、購入物件の購入価額(簿価ですね）は、
債務超過か否かには関係しません。
債務超過か否かを決するのは、
購入物件の換金価値と残債務の大小だけです。

>>111
どこも違わないよ。論点が欠けてるのではなく、論点で無いものをあなたが論点と勘違いしているだけ。
駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外で、「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？挙げられんだろう。
もう何度も何度も繰り返し繰り返し説明申し上げたとおり、保険と同じ。
保険だって年金だって、資金が続かず満期まで払い込むことができなければ払い込んだ金額より少ない金額しか戻ってこないものもある。満期まで払い込んでも元本割れするものすらある。
しかし通常は、保険によってカバーされるリスクが、保険によって逆に増えるリスク(満期まで払い込めない、元本割れ等)を上回り、最終的に(安心感と言った面も含め)得だと思うからこそ、人は保険に潜在的資産性を認め加入する。
あなたの論は、保険に入っていなくて悲惨な事になった多くのケースを無視して、保険に加入したが故に損した少数のケースをあげつらって保険を無意味と言うのと同じ難癖の屁理屈に過ぎない。

駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケースを論じるのは言うまでも無く無意味だから(そのようなケースでは株でも保険でも全部損するだろう)除外するとして、通常の堅実な物件を余裕のあるローンで購入した人なら、デフォルトのリスクより、住居の安定的確保によるリスクの低減効果の方が高い(団信もあるしね)。

>>115さん

12です。全く正しいです。ほんとこの程度のオツムの奴等ばっかりなんですよ。自分の無知・不明を棚に上げて、屁理屈だのバカだのって、ほんと恥知らずなヤツばっかなんですよね。「債務超過」って言葉さえ何を意味してるか理解できないんですよ。資産＝物件市場価格＜ローン残債なら債務超過、産＝物件市場価格＞ローン残債ならエクイティ、ただそれだけなんですけどね・・・。

不愉快になるので、バカどもとはあまり関わらないほうがいいですよ。

>>117
それを言っちゃあお終いだよ。その途端にあなたも同類になってしまう。

↑ 12です。失礼しました。言い過ぎました。同類になるのは絶対にイヤです。

>>115

収入が多ければ、現金や株式などの資産が増えると思いますけどね。

たとえば、年収2000万円で、現金が、1億円ある人とが、８０００万円の投資物件を７０００万円のローンで買ったのだが、買ったあとに物件価値が暴落して、１０００万円焦げ付いたと。
不動産は１０００万円焦げ付いているけど、年収の半分しかないし、債務超過にならないと思うけど。

１２あたりは、会計の素人じゃないの。わかってないね。

「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？

簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。

賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。危機を乗り越えれば、家賃レベルを上げて復活もできる。


分譲は保険という奇妙な説はあるが、そーかなーと思うことがあるよ。

たとえば、天変地異で家を失って路頭に迷う気の毒な人をニュースで見たりするが、賃貸なら、家がつぶれようが、逃げればいいだけだけ。家財道具を捨てれば、翌日から、復帰は可能。分譲だとそうはいかない。

地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると、分譲だと悲惨。ローンが残ってなくても、土地の価値もゼロだから、新しい土地の購入と家の建築費がないと元にもどせない。年寄りならまず現状復帰は難しいだろう。
こういう潰しがきかないものを保険というのは違和感がある。
保険は、保険でかけないとだめでしょうね。

１２はB/SとP/Lの関連性を無視しているから、滑稽なんだよね。

地震国日本だと、分譲の持つ潜在的リスクはかなり大きい。

いくら地震保険をかけても、半分しかカバーされない。
地震でつぶれると、元には決してもどらず、半分はパーになる。

自宅使用の不動産なんて、資産とは言えない、費用項目に近いね。
賃貸でも、分譲でも、生きるためには必要なコストであって、
分割払いの方法がちょっと違うだけじゃないの？

>>1

ローンまみれの自宅なんか、1さんの言うとおり単なる負債といっていいと思う。足枷になっても、家計のプラスになるとは思えない。

保険は保険でちゃんとはいったほうがいいですよ。
住宅ローンの成人病特約とか、なかなか保険金払ってもらえないらしいよ。

>>127
>物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。

まったくでたらめなんだよね。不動産価格の下落率や頭金の額は、資産性に直結する。

下落率が少なければ少ないほど、
頭金を多く入れれば入れるほど、不動産資産が焦げ付くリスクは少なくなる。

5000万のマンションを購入、15年後、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとなんて場合は、

・頭金500万だとローンは4500万円もすることになる。
35年ローンだと、15年返済しても残債は、2500万以上あるから、マイナス資産。

さらに、その不動産が運の悪いことに、土地が暴落している田舎だった場合、15年後の価格が2000万円じゃなく、1000万円だったら、マイナスはさらに拡大する。


ところが同じ物件で、3000万円頭金を入れたら、買った瞬間から残債は2000万で、毎年その残債は少なくなる。その不動産は、15年後、2000万円に価値が下落するが、頭金を3000万円入れた人は、ずっと残債＜売却益となるから、ずっとプラス資産だよ。

不動産というのものは、大体買うときのタイミングや頭金の額で、大体、成功するか失敗するか別れるね。
頭金2割以下なんていうのは、高度成長期で、不動産価格が毎年上昇するような時代じゃないと、ペイしないと思うよ。

>>122
論外。反論になっていない。

＞簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。
＞賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。

分譲でも「駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外」なら、賃貸に出して、自分は安い借家住まいにすればよい。こんなこと、いちいち言わんとわからんかな？


＞たとえば、天変地異で

飛躍しすぎ。そのレベルでよいなら、保険だって保険会社が潰れればお終い。天変地異まで含めれば、もう何でもありだ。


＞地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると

崖がそばにあるようなのは駄目物件だろ。


＞保険は、保険でかけないとだめでしょうね。

分譲は本人が死んでも団信で残債は無くなり残された家族に家が残るが、賃貸は本人が死んだら残された家族には何も残らない。保険そのものとセットになってるのも長所だな。団信は掛け金も安い。