家って資産なの？

自宅が資産かって?

自宅が資産扱いされるのは、
①売却する時
②担保にして金を借りる時
③相続で残された家族が争う時
だ。

それ以外は、税金はかかるわ、メンテ費用はかかるわで
負債以外の何物でもない！
あとは自己満足のステータス的存在なだけだ。

＞＞６２

ここは議論の場か？

１２の空論はやはり鼻につくぞ…。
『家』（たぶんマイホームという意味）が資産か？という問いに対して、不動産ファイナンスのイロハがどうだかとか、お高くとまって…。
やっぱり自分の知識をひけらかしていい気になっている様にしか読めないが。

生活する場とそれに対するローンの負担感の関係についてキャップレートや現在価値がどうだとか算数しても意味がないよ。

６４さん正解！！

いっちょまえの理屈ならべておいて>>63とは情けないな。
理屈事態、何かの受け売りだってすぐわかるし。
こういう人は資産云々を語る前に他に勉強することあると思うよ。

>ここは議論の場か？

“いい議論になりそうなのに残念です。” というコメントに対してコメントしました。必ずしも議論をする必要はないと思います。

議論はつきないが、12は専門馬鹿であることははっきりした。
庶民感覚では、ローンで買う家は負債でしかないでしょう。
ローンが終わっても、今度は修理にカネがかかるし、金食い虫には変わらない。投資物件のように、はじめから他人に貸して儲かるように計算されたものでないと資産とは言えないでしょう。

自宅は個人の趣味的要素もあるから、無駄にカネをかけたり、虚栄心をみたすことに意味があったりする。究極の道楽じゃないの。

一時は日本一の金持ちだった、西武グループの総帥、堤義明氏の自宅も、
会社保有の社宅だった。。。恐ろしいほどの節税意識。自宅を保有することで、税金払うのがいやだったのだろうな。

あの楽天の三木谷社長も、自宅は高級だけどただの賃貸マンション。保有株式だけでも素数百億ある人で、億ションだろうがなんでも買えるのに、自宅しての不動産はもってないみたいです。
理由は不動産を保有しても意味がないということらしい。
（三木谷は、関西人だから、東京が嫌いなのかもしれないが）

12さんの（エクイティ）がプラスの額だけが資産ではないのですか？
物件価値が購入直後に8掛けくらいに落ちた場合は、
ローン返済中はマイナス資産で、
ローンが終わる数年前に初めてプラス資産に変る。

このマイナス資産の状態であれば会計上破綻しているのに、
ローンを返済している間は表面化しないので、
そのまま返済終了すればＯＫということ。

ローンで購入した物件は真の資産ではないということでしょうか？

１２の言ってる事は経済学的には間違いではない。ただ、不動産の価格がどうやって決定されているのか、需給が均衡するのかをファイナンス面から説明する理論であって、不動産価格がどうやって形成されるのか、なぜ個人がこの価格で購入するのかを理論付けるものであっても、購入した人のその後の意思決定には余り関係ない。
個人にとって、ローンで購入した家が資産足りえるかどうかを、人生設計を含め意思決定する場合は、>>58のような、保険としての説明が良いだろう。貯蓄型生命保険も具体的に現金が手元にあるわけでもないし、売却も出来ないが、資産であることは容易に腑に落ちるだろう。

>>70
あのような超大金持ちには、保険はいらないんだよ。逆説的だが、都心の一等地に家族で住めるような家をキャッシュで買える人は、自宅を買う必要が無い。もし不動産を買うにしても、一等地の家をキャッシュで買って、その家賃で自分が高額賃貸を借りれば、自分の住居を確保できる上に、必要があれば賃貸物件を担保に入れて低利の資金を銀行から引き出せるのでお得だ。
自宅を買う必要があるのは、ローンを組まないと購入できないような貧乏人だけ。意外な結論で面白いでしょ。

>>71
保険として考えれば、B/Sが債務超過であっても、資産性はあるよね。

>>72

ローンを組まないと購入できないような貧乏人ですが、何か？
賃貸物件に金持ちが住んでるなんて不思議だけど、そういう
考え方もあるんだね。

負債かもしれないが、いざというときは貸すことも売ることも
可能だから資産じゃないって言う理論をそう熱をこめて言わない
ように。大概の人は私も含めてあなたの言う貧乏人なんだから。

私は、持ち家を終の棲家などと考えないので、利便性と「高く売れる」事も考えて土地を購入し、家を建てた。10年経って子供も独立したので、そろそろ住み替え時期と考えている。
　現状、土地価格の上昇で、購入時と同じか＋アルファの価格がついているので、資産性は無視できない。家を不動産と考えると、家族環境や仕事の変化に対応できない。将来の売却を考えれば、資産性は無視できない。

要はさ、家は資産なのは確かなんだけど、それを何かほかの資産に見立てたり、自分個人のイメージで図るから、ほかの人とのずれが出てくるんだよね。家は家という資産であって、ほかの何でもないのだから。

>>1もわかっているだろうけどね。
>>1は「その家を自宅として使用している」だから「その家を売却をしない＝通常の平穏な生活である」。だからといって、>>1はその家を固定資産じゃなくなると思っているのか？と聞けば、そんなことはないでしょ。

あくまで「>>1自身が想定している範囲の平穏な生活をする状況で」という条件付で「資産運用しにくい」というだけの話。まぁ、そういう点で、>>72のいう保険は似ているよ。どっちも担保にもなるしね。でもやっぱり保険とも違う。たとえば保険は投資には(すくなくとも今は)使いにくいとかね。

つまり、みんな自分独自のイメージで語っているから、「このケースではそうじゃない」と突っ込みを入れられるんだよね。「資産」に対するイメージとか、「平穏な日常生活」のイメージとか、「金があれば持ち家にすむにきまっている」とか。
自分のイメージで書くのは当然だし、それは決して悪いことじゃないけど、突っ込まれて当然だと思う。だから、突っ込まれたら、それは自分の視野を広げる何かだと思うべきだよ。

逆に、>>12のように、非常にgenericな範囲まで拡大すれば正しさは担保される。だけど、それは当初の論点では無意味なことだから、流れに従って>>1の論点を扱っている人の心に沁み難くくなって、単なる他人事になってしまうだろうけど。
人のいいシェフが作った飯を食っていて、これおいしいね、シェフの心意気が伝わってくるねとみんなで話していたら、>>12が突然立ち上がって、「君たちはわかっていないですね」と切り出して舌の味蕾細胞や認知心理学についてしゃべりだすようなもんでしょ。

正しいんだけど、ここにはそぐわないよね。突っ込みを入れる人は、その辺にも留意してほしいなと思うよ。

みなさん、今の家を半永久的に使えるものとして考えていませんか？

戸建、マンションに限らず、20年後から40年後には
建替え住替えが必要ですよ。
10年20年の短中期だけで考えると、人生の終盤で目論見が
外れて大変なことになりそう。

例えば、今30代40代の人は、平均寿命までの40年〜50年スパンで
考えなければ、家の資産価値云々の本質を見誤ります。

７２だけど>>73理解していないようだね。書き方が悪かったかな？
わかりにくかったかもしれないが、貸すことも売ることも可能だから資産という理解は全く違うし、そんなことはどこにも書いていない。いざという時は売却しても賃貸に出しても良しとは書いてあるが、それが本質ではないし、それじゃ保険とはいえないだろう。
一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。30年後なら購入組がローンが払い終わっているとすると、購入組みは体を壊しても、後は維持管理修繕費さえ出せれば住みつづけられる。いままで払い込んだローンが年金となって返ってくるようなものだ(賃借料と維持管理修繕費との差額分ね)。賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。もし30年後に体を壊してしまっていても、購入組みは持ち家がいわば「年金」の役割を果たしてくれるが、賃貸組みはそのような「年金」は無い。ここが、要するに保険との類似性だ。
賃貸よりローン購入者のほうが、同じクラスの家に対して支払う額の総額は若干大きいかもしれない。その差額は、いわば保険料ということだね。
ただ、リストラとかの危険性をカバーするには、売ったり貸したりに有利な物件が良いというだけの話で、もし売れなくとも賃せなくとも、保険としての効力はちゃんとあるわけだね。貯蓄型生命保険も、満期まで払い込まないと返戻金が支払額を下回るタイプと、満期前に解約しても支払額以上が戻ってくるタイプがあるよね。それと同じ。

>>75
通常、自宅は投資には使いにくいから、その点でも保険と同じで異ならないわけですよ。まあ、保険というのはあくまで比喩で、不動産は不動産だから違いがあるのはもちろんだけどね。イメージとして保険を考えると判りやすいかなと思って。

>>72さん
77の理屈からすると、表現は違うけれど12さんの考え方と同じですね。12さんのような屁理屈的な分析は気に入らないが、77の説明ならよく解る。真実はひとつということ？。

>>77

>一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。

だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？

>賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。

借金による購入と賃貸との違いは、元本を返済するかしないかの違いでしょう。借金の場合は、利子＋元本を返済するので元本分だけ不動産が自分のものになります。一方、賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。

>>79
＞だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？
全ての人が生命保険とかに入ってるかい？
その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。
リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。

＞どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。
どちらが得かは、その人の将来に対する予想やリスクに対する態度
そして実際に将来がどうなったか、リスクが実現したかどうかで決まる。
何事も無ければ、保険なんて掛け損に決まっている。こんなことは言うまでもない事だね？
まあ掛け損でも、安心を与えてくれたからOKという考えも当然ありだ。

＞賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。

これは言うまでも無いが、間違ってるよね。賃貸は到底、ローンの利子分だけではない。
分譲マンションを投資で買う人がいるのがそのその証拠だ。分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。

↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額＜家賃なら、さらに「＋α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。

頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。

地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
２重ローン・・・

こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは？

>>83
もちろんその通り。
それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。
でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。
保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。

>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。
そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。

>>83さん

それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。

家が資産かどうかの問題とは別次元です。

預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。
株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。

家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。

ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？

>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。
それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。

>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。
同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？　それは羨ましいですなあ。

>>89さん

『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』
というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。

早く日本もそうなるといいですね〜

>>91さん

残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。

小難しい議論は抜きにして、

結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。

何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。

スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。

>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...

経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。

①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
②金利が上昇
↓(少し遅れて)
③不動産販売が不振になり、相場が下がる。
↓(少し遅れて)
④不動産がまた売れ始める。
↓(少し遅れて)
①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
以下繰り返し。

不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、
ほぼこういう見方でいいと思う。

米国は、現在②から③へ移ったところだ。
不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。

日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。
買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。
それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。

よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから
貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。
持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、
貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。
定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。

>>78
まあ、保険と考えても、じゃあ保険の価格はどうやって評価されるの？と考えれば、１２のような議論になるだろう。その意味では真実は一つなのかもね。

>>89
代わりに説明ありがとう。

＞ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる

については、保険を資産と考えるかどうか、またその人の将来の予想によって変わってくるんじゃないかな？
というのは、例えば本人が10年以内に死ぬか確率が90%で、死んだ場合団信でローン残高が返済される可能性が80%と判っていたら、その場合は例えローン残債が時価売却額を相当上回っていたとしても、資産といえる可能性が高い。まあ、この場合は資産というか子孫への遺産になるわけだな。
逆に、孫子も無く、本人が80歳まで元気に生き続け、老後の年金も十分で介護の世話にもならずポックリ逝くと確実にわかっていたら、いくら時価売却額がローン残債を上回っていたとしても、税金が増えるばかりだから、上回れば上回るほど費用が増えて、むしろ負債になるだろう。
ではどう考えるべきかというと、何歳で死ぬとか退職するとか地価が上がるとか下がるとか、考えられる限りの色々なケースの組合せのシナリオを考え、それぞれのケースで自宅をローン購入し保有する事に伴うキャッシュインとアウトを計算し、それにそれぞれのシナリオの発生確率を乗じると共に時間価値を考慮した割引計算を行い、算出された各シナリオのキャッシュインとアウトを合計して、今現在の自宅の資産価値を求めるのが、正しいという事になる。企業会計におけるPBOの計算と同じだな。貸借逆だけど。
しかしながら、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅の価値を、そんな苦労して求めた所で特に意味はなく、また実際、集団的にならともかく、個々人の将来のシナリオの発生確率などわかるはずも無く、無意味な話だ。
だから、俺が思うには、投資物件でもなく現に住みつづけているし住みつづける予定の自宅が、一般的な感覚における資産であるとか負債であるとか論じる事自体がむなしく、等しく元本保証の無い貯蓄型保険程度に考えておけば良いのではないかと思う。その意味では、どんな値上がり物件だろうが値下がり物件だろうが、利回りの差程度の話に過ぎない。まあ、＋１０％と−１０％では大違いというかもしれないが・・・。

>まあ100年持つかどうかは別として、売却価値など
>ほとんどなくなっていても取りあえず住む事はできるだろう。

貯蓄する余裕のない人は、結局そうなるわけね。
マンションの場合、建替え動議が決議されなければいいけど。

先日の報道ステーションで、
ニュータウン全体が老人ホーム状態になって、孤独死を防ぐため、
まだ元気な人が見回って、生きているかどうかチェックしている
というのがあった。
孤独死などがあった部屋は、事故部屋として安く貸し出されるとのこと。
この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。
まさに悪魔のサイクル。なんかゾッとした。

>この事故部屋を、年金の少ないお年寄りが借りているという事実。

自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
善の循環でしょう。

>自然死なら、孤独であっても、事故とは言えないでしょう。

でも、世間では事故部屋として扱っているみたいだよ。

>格安な部屋を、年金の少ないお年寄りが借りていると読みかえれば
>善の循環でしょう。

確かにそうかもしれない。
似たような境遇の人達が集まれば、助け合いの精神も出てくるだろう。
でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
特に>>95さん。
50年100年経ったマンションに富裕層かそれに近い人達が住み続けるなんて、
余程の物件でなければありえない。

ごめん、ちょっと舌足らずだった。

>でも、そういう人達の仲間入りになりたいの?
そういう人達というのは、Ｂ，Ｂ’の人達という意味。

誰だって、Ａ，Ａ’の人になりたいだろう。
Ｂ，Ｂ’になりたいなんて人はいないよ。

>>95には、
貯蓄ができなくても、建物いくら古くなっても、住もうと思えば住める
と開き直ったように読めたから、そう聞いてみたわけ。
賃貸派だろうと、持ち家派だろうと、もし老後の蓄えがなかったら、
悲惨な人生の最後が待っているということだ。

９５さん、
あらそうなの。
俺は嫌だよ。そんな生活。

何でいきなりブルーテントとか死ぬとかになるのかな。

リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、
選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。
そんなに、自分に自信がない?

誤解を恐れずに言えば、ブルーテント暮らししている人は、
やっぱりそれなりにその人にも原因があるよ。

夫にもしものことがあれば妻は持ち家を資産だと感じます。

老後になくて寂しいもベスト３
愛・金・家だそうです。

ちなみに中高年の女性向きの雑誌から
夫亡き後が本当の意味での女の老後である
年齢差も考慮して
平均して２０年の【お一人様】期間がある。

団塊奥様のほとんどが
老後は子どもに頼りたくないと答えている
【お一人様】の期間、誰と・どこで・どのように過ごすか
お金ももちろん大切だが、家も大切なのだ。

寂しいもの　でした。

>>105
あ，その考えは，少し改めたほうがいいと思うよ．
今の時代，まともな会社から放逐されるというのは，
まさに堕天だからね．

まぁ，確かに，そういう場合，理由があるのかもしれないが，
今の雇用状況に対する甘い考えというのも，結構メジャーな
理由だったりする．
選り好みしなければまともな生活のできる仕事があるなんて，
バブル期の妄想を信じちゃ駄目だよ．

嫌味とかではなく，より気をつけることをお勧めするよ．

>>105
＞リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、
＞選り好みしなければ、働くところはいくらでもあるでしょ。

正直、「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける方を望ましいと思う人が大多数なことは間違いない。
「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住むより、どう考えても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで年金生活を楽しむ方が確実に幸せな人生と思う。

↑
それじゃ、そうなった場合、君は全く働く気がないのか？
そういう考えでは、ブルーシートか死かという考えになるよ。

理解に苦しむが、そういう人も居るということか。
十人十色ともいうし。

ただ今時、年金に期待している人も甘いと思う。

>>110
ポイントがずれているんだよ。
年金がどうとか、この際関係ないだろう。
リストラされようが、会社がつぶれようが、障害を持とうが、購入派は働かなくても住み慣れた貧乏老人の助け合い老朽マンションで暮らしていける可能性があるが、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働いて賃貸に住まなければ、ブルーシートか死かになる。
もちろん、購入派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くことも選択でき、その場合は賃貸派に比べ同じ収入なのに賃貸料を節約できるのだから、より豊かな消費生活を送る事ができるだろう。一方、賃貸派は「選り好みしなければ、働くところはいくらでもある」レベルのところで必死に働くような状況で賃貸料も捻出するのだから、生きてくのがやっとの状態になり、とても生活を楽しむゆとりは無い。
万一の状況になった時、購入派の方が賃貸派よりより豊かな生活を送れる可能性が高い、選択肢がより多い、ということがポイントなんだよ。

>>111
いやー、それは違うな。
現役時代のローンが無事にクリアできれば、という論点がまったく欠けてますよ。
仮に３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひとにはご指摘の意見はまるで当てはまらない。

ここで１２さんにまたご意見を伺いたいです。

住宅ローンの場合、不動産アセットファイナンスと違って、２０年から３５年のローンを組み、ローンが実質マイナスの自己資本（断じて自己資本ではないが）であるがごとき役割を果たすことなのではないんでしょうか？

会計学的に考えて、この膨大なマイナスの自己資本を前提とした場合は、ご見解はどうなりますか？それでもやっぱり１２さんの主張は（意思決定のための会計として）一貫しますか？
素人にも分かりやすくご説明願いませんか？