家って資産なの？

１２の理屈だと、社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？ということになるよ。

資産収益率を上げるために、収益に貢献しない不動産を売るのがわからないのか

>>43=38

12だ。苦しい言い訳? 何も苦しくない。中途半端にくだらない突っ込みいれてないで何がどう「両者は評価が異なる」のかキッチリ説明してみろよ。こっちは具体的に説明してるのに「よく考えれば分かる」だの「キャッシュフローが違う」だのって・・・ ほんとくだらねえヤツだな（笑）

「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュウフロー」等のちゃんとした言葉で、あんたのいうA,Bの何がどう違うのか説明してみな。

できないなら、恥ずかしすぎるからもう出てくるなよ（苦笑）

>>44　

12の理屈からどうやったら、「社員寮を売却したり、自社ビルを売却して、証券化したりリースバックする企業は馬鹿？」という結論が導出できるの？

不動産売却は、おもに不動産不況時における時価会計への移行に伴う資産価格変動リスクの回避とオフバランス化によるROAのためというのがその理由。

全く意味がわからんぞ

オフバランス化だよ。

12は借金してもBSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。
12の馬鹿はそこにある。

キャッシュウフローか。

ろくにタイプもできない馬鹿のようだね

>>47、48

はは。12だよ。

”BSを水増ししたほうがいいと主張しているだろ。”

はぁ？ 頭おかしいんじゃないの？ どこをどう読めばそうなるかなぁ（笑）


”キャッシュウフローか。”

　挙句にはタイポの指摘か・・・小学生並みだ。ココの反論・突っ込みは無知・幼稚すぎて全然面白くないな。まともな議論にならんねぇ（苦笑）くだらない揚げ足とらないで、ちゃんと説明してみろって。

誰か、おバカな私に「機会コスト、割引率、金の時間価値、インフレ、キャップレート、キャッシュフロー」等のちゃんとした言葉で、説明してくれませんかね？

まぁ、次は粘着質とか、そんな突っ込みなんだろうな〜（笑）

１２はとうとう発狂しましたか。
使えない銀行員ってところかな。
さようなら。

すみません、専門用語がちっとも分かりません。
素人なので、分かりやすく説明してくださいませんか？
皆さんすごいですね。

>>51
それぐらい自分で調べたらいかがでしょう？

あなたのような方が、銀行員のうまい話を鵜呑みにして
ローン＝負債を抱え込むのですよ、、、、。

12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。

ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。

反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。

不動産屋だが12さんは銀行員ではないだろう。
銀行員なら使えないかもしれないが、
不動産屋なら素晴らしい説得力で抜群の営業成績を収めると思うど。

>>49
>誰か、おバカな私に．．．説明してくれませんかね？

バカには理解できない！

このBBSは、馬鹿な不動産業者と能無しの銀行員の
マスターベーションの場ですな

「盗人」猛々しいならぬ、「無知・不明」猛々しいってところですか？（苦笑）

まあ、会計士でも税理士でもない人の一般的な感覚では、資産とは思えないんじゃないかな？
そういう人は「保険」と思っておけば良いだろう。元本保証の無い貯蓄型保険みたいなもんだな。ローン時の団信を前提とすれば、掛け金のものすごく安い、元本保証の無い貯蓄型生命保険と思えば良い。
死んだり重病になれば、ローンは返済され家が家族に残される。住み続けて良し、賃貸に出して良し、売却して良し。下手な生命保険より、はるかにお得だろう。
ローンを無事払い終わり老後になれば、ローン−家賃くらいの残高は手元に資産として残り、しかも住居が保証される(資産価値は別として、鉄筋コンクリート構造物自体は100年持つ。)。
リストラされても、賃貸に出せばローン返済額を差引いても、小遣い銭くらいは賃料が入ってくる。
無論、保険は選ばなくちゃいけないのは、普通の生保や損保と同じ事。賃貸にも出せないようなエリアの悪い物件とか、手抜工事物件とかは避けなくてはならない。

>>58


同感だね。自宅の不動産はその程度の価値だよ。

やはり収益性を追求した投資用不動産とごっちゃにしている１２は馬鹿です。

↑ バカはお前だよ。不動産ファイナンスのイロハも知らずにしたり顔で語るなっつーの。

都心等の億ションともなれば、資産価値（いずれ売っても貸しても）は
でるだろうが、適当なマンション購入したとこで、安くなるばかり。

家を購入したとしても、そこらの地方なら、やがて残るのは土地の評価
のみだろう。

>12さんの主張は基本的に的を得たものだと思います。
>ツッコミをいれてる人たちは、揚げ足取りや感情論ばっかりでぜんぜん説得力がありませんね。
>反対勢力がもう少し説得力のある説明をすればいい議論になりそうなのに残念です。

的を得た主張かどうかは別として、感情的という意味ではどっちもどっちです。煽りに煽りで返すようではいい議論にはなりません。

>>53さん

×的を得る
○的を射る

自宅が資産かって?

自宅が資産扱いされるのは、
①売却する時
②担保にして金を借りる時
③相続で残された家族が争う時
だ。

それ以外は、税金はかかるわ、メンテ費用はかかるわで
負債以外の何物でもない！
あとは自己満足のステータス的存在なだけだ。

＞＞６２

ここは議論の場か？

１２の空論はやはり鼻につくぞ…。
『家』（たぶんマイホームという意味）が資産か？という問いに対して、不動産ファイナンスのイロハがどうだかとか、お高くとまって…。
やっぱり自分の知識をひけらかしていい気になっている様にしか読めないが。

生活する場とそれに対するローンの負担感の関係についてキャップレートや現在価値がどうだとか算数しても意味がないよ。

６４さん正解！！

いっちょまえの理屈ならべておいて>>63とは情けないな。
理屈事態、何かの受け売りだってすぐわかるし。
こういう人は資産云々を語る前に他に勉強することあると思うよ。

>ここは議論の場か？

“いい議論になりそうなのに残念です。” というコメントに対してコメントしました。必ずしも議論をする必要はないと思います。

議論はつきないが、12は専門馬鹿であることははっきりした。
庶民感覚では、ローンで買う家は負債でしかないでしょう。
ローンが終わっても、今度は修理にカネがかかるし、金食い虫には変わらない。投資物件のように、はじめから他人に貸して儲かるように計算されたものでないと資産とは言えないでしょう。

自宅は個人の趣味的要素もあるから、無駄にカネをかけたり、虚栄心をみたすことに意味があったりする。究極の道楽じゃないの。

一時は日本一の金持ちだった、西武グループの総帥、堤義明氏の自宅も、
会社保有の社宅だった。。。恐ろしいほどの節税意識。自宅を保有することで、税金払うのがいやだったのだろうな。

あの楽天の三木谷社長も、自宅は高級だけどただの賃貸マンション。保有株式だけでも素数百億ある人で、億ションだろうがなんでも買えるのに、自宅しての不動産はもってないみたいです。
理由は不動産を保有しても意味がないということらしい。
（三木谷は、関西人だから、東京が嫌いなのかもしれないが）

12さんの（エクイティ）がプラスの額だけが資産ではないのですか？
物件価値が購入直後に8掛けくらいに落ちた場合は、
ローン返済中はマイナス資産で、
ローンが終わる数年前に初めてプラス資産に変る。

このマイナス資産の状態であれば会計上破綻しているのに、
ローンを返済している間は表面化しないので、
そのまま返済終了すればＯＫということ。

ローンで購入した物件は真の資産ではないということでしょうか？

１２の言ってる事は経済学的には間違いではない。ただ、不動産の価格がどうやって決定されているのか、需給が均衡するのかをファイナンス面から説明する理論であって、不動産価格がどうやって形成されるのか、なぜ個人がこの価格で購入するのかを理論付けるものであっても、購入した人のその後の意思決定には余り関係ない。
個人にとって、ローンで購入した家が資産足りえるかどうかを、人生設計を含め意思決定する場合は、>>58のような、保険としての説明が良いだろう。貯蓄型生命保険も具体的に現金が手元にあるわけでもないし、売却も出来ないが、資産であることは容易に腑に落ちるだろう。

>>70
あのような超大金持ちには、保険はいらないんだよ。逆説的だが、都心の一等地に家族で住めるような家をキャッシュで買える人は、自宅を買う必要が無い。もし不動産を買うにしても、一等地の家をキャッシュで買って、その家賃で自分が高額賃貸を借りれば、自分の住居を確保できる上に、必要があれば賃貸物件を担保に入れて低利の資金を銀行から引き出せるのでお得だ。
自宅を買う必要があるのは、ローンを組まないと購入できないような貧乏人だけ。意外な結論で面白いでしょ。

>>71
保険として考えれば、B/Sが債務超過であっても、資産性はあるよね。

>>72

ローンを組まないと購入できないような貧乏人ですが、何か？
賃貸物件に金持ちが住んでるなんて不思議だけど、そういう
考え方もあるんだね。

負債かもしれないが、いざというときは貸すことも売ることも
可能だから資産じゃないって言う理論をそう熱をこめて言わない
ように。大概の人は私も含めてあなたの言う貧乏人なんだから。

私は、持ち家を終の棲家などと考えないので、利便性と「高く売れる」事も考えて土地を購入し、家を建てた。10年経って子供も独立したので、そろそろ住み替え時期と考えている。
　現状、土地価格の上昇で、購入時と同じか＋アルファの価格がついているので、資産性は無視できない。家を不動産と考えると、家族環境や仕事の変化に対応できない。将来の売却を考えれば、資産性は無視できない。

要はさ、家は資産なのは確かなんだけど、それを何かほかの資産に見立てたり、自分個人のイメージで図るから、ほかの人とのずれが出てくるんだよね。家は家という資産であって、ほかの何でもないのだから。

>>1もわかっているだろうけどね。
>>1は「その家を自宅として使用している」だから「その家を売却をしない＝通常の平穏な生活である」。だからといって、>>1はその家を固定資産じゃなくなると思っているのか？と聞けば、そんなことはないでしょ。

あくまで「>>1自身が想定している範囲の平穏な生活をする状況で」という条件付で「資産運用しにくい」というだけの話。まぁ、そういう点で、>>72のいう保険は似ているよ。どっちも担保にもなるしね。でもやっぱり保険とも違う。たとえば保険は投資には(すくなくとも今は)使いにくいとかね。

つまり、みんな自分独自のイメージで語っているから、「このケースではそうじゃない」と突っ込みを入れられるんだよね。「資産」に対するイメージとか、「平穏な日常生活」のイメージとか、「金があれば持ち家にすむにきまっている」とか。
自分のイメージで書くのは当然だし、それは決して悪いことじゃないけど、突っ込まれて当然だと思う。だから、突っ込まれたら、それは自分の視野を広げる何かだと思うべきだよ。

逆に、>>12のように、非常にgenericな範囲まで拡大すれば正しさは担保される。だけど、それは当初の論点では無意味なことだから、流れに従って>>1の論点を扱っている人の心に沁み難くくなって、単なる他人事になってしまうだろうけど。
人のいいシェフが作った飯を食っていて、これおいしいね、シェフの心意気が伝わってくるねとみんなで話していたら、>>12が突然立ち上がって、「君たちはわかっていないですね」と切り出して舌の味蕾細胞や認知心理学についてしゃべりだすようなもんでしょ。

正しいんだけど、ここにはそぐわないよね。突っ込みを入れる人は、その辺にも留意してほしいなと思うよ。

みなさん、今の家を半永久的に使えるものとして考えていませんか？

戸建、マンションに限らず、20年後から40年後には
建替え住替えが必要ですよ。
10年20年の短中期だけで考えると、人生の終盤で目論見が
外れて大変なことになりそう。

例えば、今30代40代の人は、平均寿命までの40年〜50年スパンで
考えなければ、家の資産価値云々の本質を見誤ります。

７２だけど>>73理解していないようだね。書き方が悪かったかな？
わかりにくかったかもしれないが、貸すことも売ることも可能だから資産という理解は全く違うし、そんなことはどこにも書いていない。いざという時は売却しても賃貸に出しても良しとは書いてあるが、それが本質ではないし、それじゃ保険とはいえないだろう。
一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。30年後なら購入組がローンが払い終わっているとすると、購入組みは体を壊しても、後は維持管理修繕費さえ出せれば住みつづけられる。いままで払い込んだローンが年金となって返ってくるようなものだ(賃借料と維持管理修繕費との差額分ね)。賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。もし30年後に体を壊してしまっていても、購入組みは持ち家がいわば「年金」の役割を果たしてくれるが、賃貸組みはそのような「年金」は無い。ここが、要するに保険との類似性だ。
賃貸よりローン購入者のほうが、同じクラスの家に対して支払う額の総額は若干大きいかもしれない。その差額は、いわば保険料ということだね。
ただ、リストラとかの危険性をカバーするには、売ったり貸したりに有利な物件が良いというだけの話で、もし売れなくとも賃せなくとも、保険としての効力はちゃんとあるわけだね。貯蓄型生命保険も、満期まで払い込まないと返戻金が支払額を下回るタイプと、満期前に解約しても支払額以上が戻ってくるタイプがあるよね。それと同じ。

>>75
通常、自宅は投資には使いにくいから、その点でも保険と同じで異ならないわけですよ。まあ、保険というのはあくまで比喩で、不動産は不動産だから違いがあるのはもちろんだけどね。イメージとして保険を考えると判りやすいかなと思って。

>>72さん
77の理屈からすると、表現は違うけれど12さんの考え方と同じですね。12さんのような屁理屈的な分析は気に入らないが、77の説明ならよく解る。真実はひとつということ？。

>>77

>一番本質的な面は、賃貸は将来のリスク回避に貢献しないが、ローンでも何でも購入ならリスク回避に貢献するという事。

だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？

>賃貸組みが途中から購入に切り替えようとしても、今まで払ってきた賃貸料はもう取り戻せず、ローンの返済に充てることはできない。

借金による購入と賃貸との違いは、元本を返済するかしないかの違いでしょう。借金の場合は、利子＋元本を返済するので元本分だけ不動産が自分のものになります。一方、賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。

>>79
＞だとしたら、賃貸を選ぶ人はいなくなりそうなものですが？
全ての人が生命保険とかに入ってるかい？
その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。
リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。

＞どちらが得かは、市況や運用手腕によるので一概には言えないと思います。
どちらが得かは、その人の将来に対する予想やリスクに対する態度
そして実際に将来がどうなったか、リスクが実現したかどうかで決まる。
何事も無ければ、保険なんて掛け損に決まっている。こんなことは言うまでもない事だね？
まあ掛け損でも、安心を与えてくれたからOKという考えも当然ありだ。

＞賃貸の場合は、利子（家賃）しか返済しないので、いつまでたっても不動産は自分のものにならないが、元本分の現金が手元に残ります。

これは言うまでも無いが、間違ってるよね。賃貸は到底、ローンの利子分だけではない。
分譲マンションを投資で買う人がいるのがそのその証拠だ。分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。

↑つまり、オーナーのローン返済額のうちの元本部分に加え、ローン返済額＜家賃なら、さらに「＋α」のプレミアムを支払うことになる。賃貸の人はオーナーの借金の元本を返してあげているということですよね。これじゃ、賃貸の人はなかなかお金はたまりませんよね。

頼むから「賃貸」と「賃借」をきっちり区分して書いてくれ。
あんたは頭いいから分かるんだろうけど、偏差値低めのオレみたいなのにも少しは分かりやすいように頼むよ、よろしく。

地震で被災してマンションの建て替えが必要になり、
２重ローン・・・

こんな最悪の場面では、逆に賃貸の方が被害は少ないのでは？

>>83
もちろんその通り。
それは保険で言うなら、保険会社が潰れて掛け損になってしまったような場合だよね。
でも普通は、保険会社が潰れるより自分が事故や病気になる確率の方が高いと思うから、保険に加入するわけだ。
保険に入るとき、保険会社についても調べて、怪しい保険会社は除外するよね？それと一緒で、マンション購入を保険と考えても、資産としての価値を高めたいなら、災害に弱い物件とかを掴まないようにする必要はあるね。

>>80
>分譲マンションを賃貸に出せば、ローン返済額＋αが賃貸料として得られ、得をするから投資になる。逆にいえば、賃貸している人は＋αだけ損している。
そうとは限らない。−αの大家さんもいるよ。特に、自分に貸してる大家さんにはね。

>>83さん

それは資産を持つ場合の当然のリスクでしょう。

家が資産かどうかの問題とは別次元です。

預金を持っていても、銀行が倒産すればＯＵＴ。
株を持っていてもキャピタルロスはある。同様に不動産も市場価値が変動する。

家の資産としてのリスクをオプションで軽減するのが火災保険なんじゃないですか。

ただ、不動産の場合は流動性が極めて低い割りに相対的にリスクが大きい。故に投資用不動産の取引利回りが金融資産より高いわけでしょう？

>>80
>全ての人が生命保険とかに入ってるかい？その人の将来に対する予想やリスクに対する態度で全然違うだろう。リスクをテイクして問題無いと思う人は、当然リスク回避しない。
それはちょっと違うな。生命保険に入らなければ保険料が浮くというメリットがあるから、当然リスクを取る人もいるだろう。しかし、住宅の場合は購入にせよ賃借にせよ支払いが発生するのだから、賃借にはリスクを取るメリットが無いことになる。メリットが無いものを好き好んで選択する人はいないはずだ。

>>89さん
>立地や広さ、仕様によって大きく違いが出ると思いますが、結局はそこになるのでは。
同意します。資本主義の原則からすると、不動産所有者のうち上位二割の人が全不動産収益の八割を得ているんでしょうね。そういった人達が持っている不動産は資産と呼ぶにふさわしいと思います。え、あなたも持っているって？　それは羨ましいですなあ。

>>89さん

『ローン残債が時価売却額を下回ったとき、分譲は資産と考えられる』
というのが結論でしょう。正確にはエクイティですね。住宅の価値が下がるというのが前提の日本ではあまりポピュラーではないですが、住宅の資産価値は上昇するものという前提のアメリカでは、このエクイティ部分を担保にして借入れができますよ。そうなると資産以外の何ものでもないですね。

早く日本もそうなるといいですね〜

>>91さん

残念ながら、「住宅の資産価値は上昇するもの」というアメリカの前提も崩れつつあります。

小難しい議論は抜きにして、

結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴みしてしまったら株も住宅も単なる負債ですね。

何事も「買い時」を見極める目が重要です。これが難しいですが・・・。

スレへの回答でいうと、２〜３年前に底値で超低金利で購入できた家は、資産になりますが、今後、都内で購入する不動産は負債になる可能性が高いでしょうね。

>結局、株・不動産にかかわらず「安く買う」のが重要であって、高値掴み...

経験則からいけば、金利は不動産価格を後追いする形になる。

①不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
②金利が上昇
↓(少し遅れて)
③不動産販売が不振になり、相場が下がる。
↓(少し遅れて)
④不動産がまた売れ始める。
↓(少し遅れて)
①' 不動産価格が上昇、つまり景気が良くなる。
↓(少し遅れて)
以下繰り返し。

不動産価格と景気はまったく連動しているわけではないが、
ほぼこういう見方でいいと思う。

米国は、現在②から③へ移ったところだ。
不振に加え、差押え物件の投売りがさらに拍車をかけている。

日本は、今①から②へ移ろうとしている段階。
買うかどうか迷っている人は、③まで待った方が賢明だろう。
それまで(あと5〜10年?)は賃貸で、できるだけ頭金を貯めた方がいい。

よく、賃貸だったら家賃を払わなければいけないから
貯蓄ができないと言う人が多いが、考え方がおかしい。
持ち家の人だって、ほぼ同額のローンを返済しながら、
貯蓄をしなければ、将来の建替え・住替え費用を捻出できない。
定年近くで、またローンを組むのは難しいからね。