家って資産なの？

うちは子ども３人いるから、多分相続税はかからない範囲だと思います。
もしかかっても相続問題は子どもが考えたらいいんですよ。
タダで譲ってやるんだから、それぐらい払えって！

それよりも親の土地が問題。
こちらも調べるとわずかながら上昇。
なぁんにも相続対策していないから２千万はくるでしょう。
いざとになれば切り売りするか、物納という手もある。
親の不動産は確実に資産と言えますね。
それは皆さんも同じではないでしょうか？
何か相続対策していますか？

固定資産は建物が建っている限り安いですね。
路線価が少々上がっても租税公課は数万もあがりません。
仮に数万程度アップしても、家計に影響はしないです。
建物評価は年々下がりますから、意外と相殺になっているのかも。
旧宅では２０万が８万まで下がりましたからね、但し２０年過ぎても新築の３割以下には落ちませんから上手い仕組みです。

いずれにしても、路線価が上がったのは素直に嬉しいと感じてます。

ノンリコース型のローンは融資額が「最低３億以上」なんでつか？

>>151
路線価は、相続や贈与の際の土地評価額を求めるためにあるんですよ。
それが上がって素直に嬉しいとは？？？
親の財産を相続する時に、思い知らされますよ。

バブル崩壊後の地価下落がオーバーシュートした反動が出ているだけで、今のままでは地価上昇も頭打ちでしょう。
地価だけが上昇しても、国民の購買力が上がらなければ、不動産市場は低迷します。インフレと賃金引上げを伴わない地価上昇は、やがて押し戻されて地価は下落します。

ただ、政府は財政危機克服のために、のどから手が出るほどインフレを望んでいるはず。
公示地価とか路線価をはじき出す不動産鑑定士の評価基準には、政府の思惑も少なからず入っていますから、デフレ脱却のためにあらゆる手を尽くしている姿も伺えます。

政府の思惑通りになれば、ローンを組んでまで住宅を買った人も恩恵に預れます。特に長期固定の人は。
さて、どうなりますか．．．

>>155

その通り、自宅使用目的で相続するような資産は、豪邸でもない限り、
控除範囲内がほとんど。

一般的には、カネで残されるより、家で残されたほうが、相続税対策になる。

>>156
１５１さんの親が財産を持っているんでしょう。
本人はそんなにもっていないと書かれている。

もらう親の財産評価が膨らんでいくのに、喜んでいるところが、何をかいわんやである。

自分は、古屋と土地の財産を、貸家建付地と借入金として、相続税対策とした。

>144
評価額が上がって嬉しい理由ですか・・・
個人的な理由ですが、自分が選んだ土地を第三者から認められたことが素直に嬉しいですね。
それと老後の小遣いを増やすためにも１０年後くらいにテナントビルもしくは賃貸マンション建設の計画も立てています。
うちは娘ばかりなので跡継ぎもいないし、誰か一人しか住めない家として残すよりも賃料が取れる建物として残してやるほうが平等に分けられるでしょう。
また私名義の債務を残すことで相続税対策にもなりますしね。
もっとも法定相続人が配偶者含めて４人もいますから、相続税はかからないです。

親の資産については両親は数十年前に離婚しお互いが不動産を持っています。
法定相続人は２人、基礎控除額は７千万ですから母方は問題なしです。
父方は国税庁のＨＰから計算してみたのですが、税率３０％となり一人あたり１１６０万の相続税が発生するようです。（不動産だけだと税率１０％となり一人あたり１３０万でした）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm
孫のうち一人と養子縁組することも考えましたが、いとこ同士で不公平になるのも良くないと父から反対されこちらは見送りました。

親の資産を相続する時に思い知るとは？？？
親の残した資産の一部を国に税金として収めるだけですよね？
本人が何もしないということは収めてほしいんでしょ、たぶん。
結婚する時に
私はもったいないので対策を考えてますが、考えてる人間には収める必要がないわけで・・・皮肉なものです。

＞156
豪邸ですか？
とんでもない、ただの古い家です。
市街地１キロ内なので行政側が勝手に用途地域を変更して、資産価値を高めてくれました。
実家の土地は昭和３０年代後半に購入したもので、皆さんの親御さんも同じでしょう？
不動産だけが相続資産になる人も少ないと思いますよ。
皆さんの親は何年生まれですか？
うちは配偶者側が大正、私側は昭和一桁です。

すみません。途中で送信してしまいました。
結婚する時に父から老後の心配はするな、お前達に負担はかけない。
税金も納めたらいい、その分も含めて現金で残してやると言われました。
私の代では売れないと思っています。

＞144
親の相続資産が増えて嬉しいとは書いておりませんが・・・
自分が購入した土地の評価が上がったのは嬉しいと書いたつもりでした。
誤解を与えたなら誤ります。

親の相続財産は膨らんではおりません。
過去の最高評価であるバブル期のまだ１／３にしかなっていませんからね。
実家の取引銀行からは五月蝿いくらいに、何か事業をしろ、資産活用をと言われましたが父が頑固な性格で聞く耳を持ちません。
流石に７５過ぎると何も言ってこなくなりました。
144さんはどのように言って親御様を説得されたのでしょう？

>>159
うちの親は明治と大正の生まれでしたので、既にこの世におりません。
１５年程前から貸し店舗で収益を上げてきましたが、老朽化で借家人に出ていってもらって、全額借金（約１憶１千万円）で建物を再築しました。
数百万円の立ち退き料を払いましたが、再築後は収益が２倍です。

住む家は実家の近くで歩いて5分の６０００万円弱のマンションを、殆ど即金で購入しました。

不動産を運用する人には資産。
住むだけの人には、それだけの価値。

家が資産か？と問われれば、「資産です」以外に答えはないでしょう。

もちろん、ローンを組んでいれば、バランスシートの右側に借入金額が計上されますが。

借入により取得したからといって、不動産の資産性(換金性)がなくなるわけではないし。

資産の定義があいまいだから、話がつながらなくなる。

投資家にとっての資産とは、それを持つことによって、
キャッシュ(株や債権の配当、家賃収入)を生み出すものが資産である。
でも、一般庶民が考える資産とは、自分の持ち物全てが資産で、
手放すことによってキャッシュを生み出す。

ここの認識の違いだろうな。
本来は、前者の意味だから、自宅は資産でないという考えになる。

参考までに、
会社の土地・建物は、そこで生産・販売などの営利活動をするから、
持つことによってキャッシュを生み出すので資産と考えてよい。

>手放すことによってキャッシュを生み出す。

正しくは、

手放すことでしかキャッシュを生み出せない。

>>163
人に貸していた家に大家が住むと、それまで資産だったものが資産じゃなくなるのかい？

もちろん、家が資産として考えられるケースもある。

・転勤などで、空き家になった家を賃貸に出している場合
・自宅で営利活動(副業や教室など)して、大きな収入を得ている場合
・太陽光発電で売電している場合 ←ちょっと強引か?

など。

>>165
厳密に言えば、そうなるね。
アパートや借家に誰も住まなくなれば、キャッシュを生み出さないから。
言い換えれば、キャッシュを生み出す価値がない建物ということになる。

でも、それまで大家はどこに住むの?
まさか、賃貸?

>>166
もう一つ、

・はじめから転売目的で買って、キャピタルゲインを狙う場合

他にもあるかな。

>>167
誰も住まなければ資産ではない、ということには同意。あくまでも誰かが住む程度に魅力があることが前提ね。

>でも、それまで大家はどこに住むの?　まさか、賃貸?
その通り。それまで大家は家賃を払っていたが、それを払わずに済むようになるのだから、キャッシュを生み出すことには変わりない。逆のパターンも同じ。
つまり、所有者だろうが他人だろうが、誰かが住んでいればキャッシュを生み出す効果があるので、資産と言えるのでは？

>>169
賃貸物件として運営できているなら、資産と考えていいんじゃない?
当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。

>逆のパターンも同じ。
これは、自分が家賃を払って、その家賃を自分がもらっているという考え方かな?
あなた自身のキャッシュフローで考えれば、±ゼロだからキャッシュを生み出しているといえないでしょ。

まあ、自宅が資産だと自分を納得させるには、いい理由かもしれないが、
普通のファイナンスではそうは考えないよ。

>当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。

ここの考え方だけど、ローンを組んで買った自宅を賃貸に出す場合、
もし、家賃収入と自分の家賃がトントンくらいだったら、
それは、苦しいローン返済を何とかやりくりするための、
苦肉の策でしかない。
つまり、あなたの自宅を貸し出してキャッシュ(家賃)を得るために、
自分が別の借家を借りてキャッシュ(家賃)を同じくらい払わなければ
ならないということが、キャッシュを生み出す資産性があると
考えていいものかどうか。

この辺が、>>163でいう資産という定義の認識の違いだろうね。

財務会計的に考えれば、ローンが有ろうが無かろうが、土地家屋は資産。
清算価値と考えても、土地家屋は土地家屋、ローンはローンで計上すべきなので、やはり資産。

意思決定のための投資価値計算の場合は、将来の予定・予測で異なる。

１）今現在売却する仮定でしか価値を認めん！将来の事なぞ考えられねぇ！という刹那的な人の場合は、「土地家屋の時価評価額−ローン−売却諸費用」が＋なら資産、−なら負債になるわけだな。会計学的には資産負債とは違うが、一般人感覚ではそうなるだろう。しかし、これはそういう刹那的な人を前提とした、もの凄く特殊なレアケースに過ぎない。

２）もし、今後50年住みつづけ、この家で死ぬ！という人の場合は、50年間、賃貸で暮らした場合と費用を比較して、得なら資産、損なら負債となる。具体的には、「(更新料等も含めた)各年度の賃借諸費用−各年度のローンの支払額−(修繕費等の)諸費用」の各年度の「割引現在価値合計」を算出し、これが＋なら資産、−なら負債だ。もちろん、デフォルトのリスクや賃貸で老後に家賃を払えなくなるリスク、等もあり、それらを加味するのも良いだろうが、話が複雑になるのでここでは割愛。

３）投資目的で買った人の場合、「(投資物件の)各年度の賃貸収入−(修繕費等の)各年度の賃貸−当該投資物件以外の投資を行ったならば安定的に得られていたであろう各年度の投資利回り」の各年度の「割引現在価値合計」が＋なら資産、−なら負債だ。途中で売却したら、とかさらに複雑なシナリオも当然ありえるが、煩雑なので割愛。

購入した土地家屋は土地家屋、ローンはローンであり、別物。売却という「意思決定」をしたときに初めて両者が一体となるわけで、その資産価値を適正に評価しようと思うならば、上記のような意思決定による影響を踏まえた機会原価計算が必要になってくるわけだ。一般的には１）のケースは少ない。従って、まあ今の自宅に「満足している」人はずっと住みつづけるだろうから、資産になる可能性が高い。これがファイナルアンサー。

うーむ。
よく考えれば、自宅は資産というより単なる所有物だな。
自宅を持つことでお金儲けができるというわけではなく、
単に出費の一部を自宅という所有物で補填しているだけのような。

資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。
これをどう解釈するかだ。

資産運用している富裕層にとっては、毎年の運用成績を計算する上で、
自宅の評価額を入れる人はいない。
逆に、自宅が自分の所有物の時価評価額でかなりのウェートを
占める庶民にとっては、資産として考えたい。この気持ちはわかるよ。
>>172の理屈も、そういう人を納得させるには十分だろう。

でもこういう発想は、老後はブルーシートか老朽化した家に
住み続けるかかという、前の方でも出てきたような不毛な考え方
につながりかねない。

できれば、自宅を資産かそうでないかなんて考えなくてもいいくらい
リッチな生活を目指したいものだ。
これが、ファイナルアンサー?

＞資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。

この定義がまず間違ってると思いますよ。
売ってお金になるものは　資産じゃなくてなんなんですか？
固定「資産」税もかかるでしょ？
税法的にも　財務会計的にも資産です。

ただ　大部分の人は　家と言う資産に伴って負債がくっついてきてるわけですが
資産　−　負債　がいくらになるのか　ぱっとみ分からないのが特徴なわけで。

私としては　家は資産だけど保有コストが高すぎるし
借金して家を買うなんて　ものすごいギャンブルだと思います。

>>174
＞借金して家を買うなんて　ものすごいギャンブルだと思います。

まあローンの額にもよるだろうね。
よく年収の5倍とか言うけど、実際は年収の3倍を超えるか、返済額と管理費修繕費駐車場代固定資産税等の合計が手取りの30%超えたら、ギャンブルと思う。

144さん、うちの親の土地もテナントビルや賃貸マンションも建てられる立地にありますが、親の目が黒いうちは土地活用は無理だと諦めています。
払うものを払ってから、兄弟とその後を話し合っています。
容積率いっぱいの７階建てのマンションを建てるなら、建設費は２億はかかるようです。
土地の評価は1億5千万程度ですが、建物も担保に入れれば可能な額だと思います。
テナント・賃貸マンションどちらの場合も、最上階を姉夫婦と2世帯に分け、そこをお互いの終の棲家にして住む計画を立てています。
144さんは親の土地には住まないで近くのマンションを購入されたと書かれていますが、大家としてその建物に住むことが出来なかったのは何故でしょうか？
何か問題があるのでしょうか？よろしければ教えて下さい。

>>176
うちの場合は実家と言っても、私が独力で買い上げた土地建物なのです。
そこに親を住まわせ、元々貸家だった建物も居抜きで買い上げた。
親が亡くなり、そこも他人に貸家した。
そんな状態で、２軒の貸家で収益を上げていました。

自分たちはその間どこに住んでいたかって？
会社の社宅に家賃１万円以下で住んでいました。
山手線の駅近で、貸家はそれより少し離れた東京２３区内。

２年半ほど前に貸家はそのままにして、マンションを購入して住んだ。
社宅が廃止されたんで移らなきゃならなかったが、貸家の近くにマンションが出来て、住み易い場所だったから移転しました。

その後に、貸家の１軒が倒産。もう一軒の建物も居抜きの方も老朽化。
最初に購入した頃の借金が若干残っていたけど、全て返した。
株式市場で数千万円利益を上げていたからこそ、マンションを別に購入して、貸家と土地の借金も全額返済出来ました。
だから、建物だけを全額借金して４階建の賃貸マンションにした。

貸家のままでも収益は月々３０万円くらいプラスだったんで、そのような事象が無ければ、まだ貸家のままだったかもしれない。
丁度、金利や物件費が上がりだす時だったんで、うまい時期に建て替えとなった。
建物本体だけだと地盤も良かったんで１億円を切り、月５０万円くらいのプラスです。
念願だった事業的規模の１０戸になりました。青色申告の税制上の恩典が大きいです。

>この定義がまず間違ってると思いますよ。
>売ってお金になるものは　資産じゃなくてなんなんですか？

別に間違っていないと思うけど、
資産とは何ぞやをちゃんと理解した方がいいよ。

例えば、遊ばせてる土地の有効活用は資産運用だけど、
自宅が資産運用だなんてあまり聞いたことがない。

資産運用の資産と、賃借対照表の資産を、みんな混同して
使っていると思われる。
前者は、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。
言い換えれば、今の価値よりもっと大きい価値を生み出す、
あるいはなれるもの。
後者は、「とにかくお金に換算できるもの」。
これは基本的に価値が増える増えないは関係ない。

このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。

自宅のキャピタルゲインを狙って、いずれ高値で売るつもりなら、
資産と考えてもいいと思う。
でも、最初からそう考えて買う人はほとんどいないよね。

ちょっとわかりづらい?

誰とは言わないが、勘違いしている人が一人いるみたいだね。
他の人はだいたい意見が一致しているようだが。。

まあ一度、「資産とは」でググッてみ。

最近は企業会計でも、「減損会計」という概念を導入している。
今後もあまり利用されず、収益への寄与が少ない財産は、それなりに貸借対照表上でも考慮するものです。
企業では社宅などがその具体例となっております。
個人で減損会計を採用するなら、まさしく自宅がその対象になるでしょう。

＞このスレで言う資産とは、どちらかといえば前者のような気がする。

それって　自分で勝手に定義づけてるだけですよ。
インカムゲインだとかキャピタルゲインが見込まれるかどうかっていうのは
資産の一側面に過ぎないでしょう。
（自宅が　資産運用として　上手くない投資先だと言うのは私もそう思ってますが）

まずは辞書でも引いて見たら？

>>182
バランスシート上でも、減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。

税務上の価格は、当然購入時の価格から減価償却費を引き、入居までの金利・諸経費を加算した金額です。
減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、実際に売却可能な金額とそれに伴う諸経費を引いた金額を計上し、税務上との差額を別に計上しておきます。

賃貸住宅を建設または購入する資金は、負債で賄うのが税務上でも常道ですが、
自宅購入資金はいくら住宅取得促進税制があっても、出来るだけ自己資金で購入するのが、
広い意味の資産運用では、賢い選択になると考えます。

>>178
貸借対照表上の資産は、「売れるもの」じゃないよ。国際会計基準でも日本の会計基準でも、原則として取得原価主義であり、それは過去に支出した額をその効果の及ぶ期間に適正に配分する費用配分の考えから資産として計上される。会計学的には、資産は取得時の判断を示す記録である(従って売れないものでも資産計上)、将来収益獲得能力を示す物である、現在の換金価値を示す物であるというおおまかに３つの考えがあって、現在の会計基準は３つの折衷になっている。

>>181
個人を一つの会社と見て減損会計を適用するなら、減損の会計基準に従う限り、自宅はその人が仕事も含めた生活を継続するのに必須の財産であるから、正業と一体にグルーピングされ、継続的に収入＜生活費であるか、そうなる可能性が極めて高く無い限り、減損の兆候無しと判定され、減損の対象にはならない。
認識、測定の前にグルーピング→兆候の判定は基本だよ。

>>183
＞減損会計だと自宅の場合は２つの価格が存在できます。
細かい事で申し訳ないが、税務上と財務会計上の２つの価格ね。減損会計は税務と財務会計の並列とは別次元の話だから。

＞減損会計上では、自宅は収益を得られませんから、
こんなグルーピングは有り得んよ。企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、正味売却価格で判定では、０点だ。即減損の兆候あり、正味売却価格で判定とできるのは遊休資産。生活の用に給しているなら、それは遊休資産ではない。

＞出来るだけ自己資金で購入するのが、広い意味の資産運用では、賢い選択

逆逆。運用するほど資産があるなら、いくらでも今の長期固定以上で運用できる。資産運用の鉄則は、できるだけ人の金を回す事(もちろん、コストが安ければ)。住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。

>>184
＞企業の本社ビルだって収益は生まないが、だから即減損の兆候あり、
＞正味売却価格で判定では、０点だ。
原価計算の基礎も理解していないな。
本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。
住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。

＞住宅ローンほど、個人が低利で資金調達できるものは他に無い。
住宅ローン金利はアパートローンより多少低いが、金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて、自宅対象の住宅ローンではそれが出来ない。
見かけ上の金利が住宅ローンでは低くとも、実質金利はかなり割高であり、ローンは必要最小限に抑えるべきだと考える。

１８５投稿の補足

土地に対するローン費用（支払利子）は、不動産所得の損金（費用）としては認められますが、他の所得との損益通算としては認められません。
投資マンションの購入のように、建物と土地を一体不可分で購入する場合のアパートローンなどが、これに該当します。
土地を無借金状態にしてから、建物を全額借金で建てるようなケースでは、支払利子を全額、他の所得との損益通算に出来ます。

このスレッドのテーマは、税制度上の資産云々ではなくて、もっと心理的な問題なのでは？

多額の借金を背負ってまで家を買うのはなぜか？　「負債」としか思えないにもかかわらず、それを選択する人が大勢いるところを見ると、それには何か合理的な理由があるのではないか？　「負債」を上回る効用があるのではないか？

こっちの方を知りたいんだけど。

だと思う。
別に、会計上の扱い方を議論したいわけではない。
会社と個人は違うから、解釈の仕方でどうにでもなるよ。

要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、
頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。

老後の備えや子供の養育費など将来に備えて。
そこんとこはどうよ。

>>187
＞「負債」としか思えないにもかかわらず
スレ投稿と同じだが、負債と資産の両立だと考えれば、理解出来る。
世の中一般の人の大半は、そう考えているだろう。
それに、賃貸と分譲のグレードを考えると、分譲の方が良く見える。
賃貸の大半は儲けが主体での建築だから、採算重視でどうしても安っぽくなる。（すべてがそういう訳ではないけど）
「多少無理しても、購入したい。」という気持ちは理解出来る。
（自分はそのような道をとらなかったけど）

バランスシートでの実態の金額は、
負債側はローン残高、資産側は売却価格が現実だから、
差し引いて金額をはじくと、
「負債」としか思えない
とあなたやスレ主は考えるんではないですか。

>>188
＞要は、せっかく貯めた資金を、株式や債券などで資産運用するよりも、
＞頭金にしてローンを組んで家を買うほうが得なのかどうかということだ。
バブルがはじけた９０年代後半からは、株式運用する方がはるかに利回りも良く、値上がり益をあまり求めなくとも、数％の利回りが採れた。
地価はずっと下がり続けていた。
住宅ローン金利も９０年代後半にはすごく低くなった。
実際、５年前以前に住宅購入を選択した人は、かなり損したはずだ。
実際、自分もこの時期に大儲け出来た。１０００万円の投資で毎年５０万円くらいの配当をもらうことが出来た時代もかなりあった。

しかし、大半の人は、そのような投資が怖くて出来なかったはずだ。
株式の大幅な値下がりや金融機関の倒産、９０年代の前半から派手だった。
やはり、堅実に自宅購入を選択する人が多いのさ。

有名な格言。
「相場は悲観の中で生まれ、懐疑とともに育ち、
楽観の中で成長し、幸福の中に消えていく。」

144さんは、懐疑と楽観の中で一儲けできたからよかったですね。
今は幸福の真っ只中なので、そろそろ次のチャンスでも狙ってみますか。

土地に関して言えば、
ここ数年は地価が最も低迷して、悲観の中にいた。
この時期に土地を買った人は案外ラッキーかも。

自分の住み家は、耐久消費財でしょう？
車、冷蔵庫とまったく変わらない。耐用年数が違うだけ。
ローンを払い終わったら、自分のもの。
その頃に残価格があればだけど。

ローン残高＞時価ならば、負債以外の何者でもない。


車も希少車ならプレミア付いて．．．ってのも有るし、
街金なら担保に金貸してくれる。

賃貸用など、それ以外の土地は、固定資産でしょ。
金融資産、有価証券資産などと同じく、必要に応じて他の資産
形態に変更が可能なもの以外は、資産とはいわないんじゃないかな？

世の中というものは、大勢が少しずつ損をして、少数がドカンと儲けることになっているんです。
不動産を買う人は、そんなことは承知しています。
多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。
なぜなのか？　そこが問題なんです。

>多少の損は覚悟のうえで、それでも家が欲しいという人が多いと思います。
>なぜなのか？　そこが問題なんです。

車と同じじゃないですか？　土日しか使わないのに、駐車場代や車検費払って、自家用車を買う（借金する人も居る）。
冷静に考えれば、必要な時だけ、レンタカーやタクシーを使った方が安い。
でも、買う。

最近、それにみんな気が付いて、国内の自動車販売は低迷しています。
（単純に足として軽自動車は買う）

家もそうなりますよ。

>>193
元自動車会社の技術屋さんが知り合いにおりますが、まさしく車はレンタカー。その方が週に１回程度のドライブ使用なら、車を持つより安いですと。
ただ、ひとつだけクリアするための条件があるんだと。
レンタカーって車によって、微妙に癖があるから、ある程度の運転操縦技術が無いと、事故る危険も大きいんだって。
自分は二輪車しか乗らないから、その辺りは良くわからないけど。

>>185
＞原価計算の基礎も理解していないな。
＞本社の管理費用は、製品原価などを通して収益に反映されている。

原価計算で本社の減価償却費が製造原価に算入されるわきゃないだろ。
本社などの管理部門費は販管費として期間費用処理。基本中の基本。
お前さん、簿記2級の工簿程度の知識も無いだろ？

＞住宅は、売却しても別に住みかを求めることが出来るので、売却価格で計算するのが基本。買値で計上しても意味が無いし、その方が実態に近い状態である。

本社も売却して賃借できる。それ以前に、減損会計はこういう機会原価的な考え方をしない。お前さん、減損会計の基準、全く知らんだろ。読んだことすらないのが良くわかる。
所得税の知識は有るようだが、財務会計の知識は皆無に近いから無理しない方が良いぞ。

＞金利を必要経費に計上出来る賃貸住宅経営に比べて
住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・

>>187-188
それは上のほうの議論にも出てた、保険としての意味でしょ。
後は賃借よりいじる事の自由度が高いことに価値を見出す人もいるわな。

>>195も
もう、このスレでそんなことを議論してどうする。
スレ違い。

お前、そういうことをここで議論したいのか?
馬鹿じゃないの。

もっとスレの趣旨をくみとれよ。

>>195
ああ確かに。科目上ではね。
工場でも管理職の人件費は本社の管理費と同様の扱いだ。
私が言いたかったのは、「本社だから収益を生まない」ということに関してだ。

あなたは形式的なことに関しては色々と言っているけど、実質的なことはあまり理解していないようだね。

＞住宅ローン減税を考慮すれば、そんなに変わらんと思うが・・・
一億円の借金の利子支払いが必要経費として丸々認められるか？
年３％で３００万円だ。これが損益通算出来るんだよ。
住民税と所得税の合算で、最低６０万円くらいが戻ってくる。
（実際は所得が多いから、１５０万円近く戻る。）
ローン減税だと上限が少ない上に最大でも戻し減税で１％まで。
全然、違うんだよ。

ロバートキヨサキの金持ち父さんによれば、
自宅は基本的には負債だそうな。

資産とは
「財布の中にお金を入れてくれるもの」、
株式、債権、投資用アパートなど。

負債とは
「財布からお金を取っていくもの」
持ち家や、自家用車など。

ただ、持ち家も使い方次第で、資産にもなるし負債にもなるとある。
持ち家の2階の部屋を他人に貸すとか、1階を店舗にするとか、
庭の一部を月極駐車場にするとかして、キャッシュを得れば
立派な資産だ。

>>201
そうですか。
財布から金を取っていくのが負債で、財布の中にお金を入れてくれるのが資産ですか。
うちのかみさんはどちらにも当てはまる。

株式も無配転落したり、買値から大幅に下がっても持ち続けていたらどうなるの？
債券だと、定期的に利子がもらえても、デフォルトで返済してくれなくなったり、金利が上がって額面割れしていて、売却したら損してしまうような状況ならどうなるの？

>>202
企業は、利益を上げるために活動しているので、
基本的には株式を持っていれば、配当を得られ、
業績向上によって株価も上昇します。

しかし、企業業績はプラスの年もあればマイナスの年もあります。
それによって、配当や株価が変動します。
この変動をボラティリティというのですが、投資をする以上
このリスクから逃れることはできません。
でも、株式運用の利回りの期待値は10％程度といわれています。
分散投資で長期運用(10年〜20年)すればするほど、この期待値に
収束していくことが、過去のデータからわかっています。

202さんの心配は、ある銘柄だけに一度に集中投資してしまって、
1年2年という短期間のレベルでは、よく起こりうることです。
投資の初心者が犯しやすいミスです。

>>203
私は２０１の投稿に対して意見を言っているのです。
だれも株式投資の指南を聞いているのではありません。

＞分散投資で長期運用(10年〜20年)すればするほど、
＞この期待値に収束していくことが、過去のデータからわかっています。
全然そうではありません。
落ちこぼれ銘柄と新規銘柄を指数では入れ替えていますから、
見掛け上でそのような結果になるだけです。

３０年以上の投資経験がありますが、いつでも相場をはるべきではありません。実質３５年のうち、投資していたのは１５年くらいかな。
銘柄を分散すると、投資効率が落ちます。
企業の不正とかに関するリスク分散は必要だけど、
ある程度の材料を自分で調べて、投資してきました。
結果は昭和５０年代と平成１０年代後半で大儲け。
昨年の５月で手じまっております。

投資は絶えず続けることで利益を生みます。
あなたは35年間のうち20年は投資していなかったんですよね。
その間の機会損失はかなり大きいと推測します。

また、銘柄分散は損失を抑えるためのテクニックです。
あなたが20年間も投資を休んでいたのには訳があるはずです。
(もしかして日本株だけをやってた?)

一度、ランダムウォーカーや敗者のゲームでも読んでみてください。

>落ちこぼれ銘柄と新規銘柄を指数では入れ替えていますから、
>見掛け上でそのような結果になるだけです。

これって、日経平均のことをいってますか？
日本株の指数を見るなら、TOPIXでないと．．．

>いつでも相場をはるべきではありません。

余裕資金を超えて、相場をはっている場合はそうですが、
当面使い道のない資金を、グローバルに分散してゆっくり
(20年位かけて)増やそうと考えるなら、話は別だと思いますが
いかがでしょう。

昭和50年代の成功体験が焼きついていると、
ちょっと頑固にもなってしまいますかね。^^;

家=夢
だよ

>>206
ＴＯＰＩＸでも同じ。
東証時価総額の意味を考えな。

「休むも相場」という格言もある。
いつも相場をやる必然性は無い。
自分が確信を持てないことまで、たまたま手が空いていたからとやる必要は無い。
相場は自分のわかることだけでやるのが鉄則。
わからないものには手を出さない。

遊んだ資金は別に確実な運用をしている。
昭和６０年代前半にマル優廃止となったけど、その受け皿は生命保険の養老保険や終身保険へ。年７％の利回りがずっと続いている。
勿論終身保険では、更新型なんか選んでいないよ。

遊んでいる資金は、とりあえずは今はＭＭＦだね。０．３％程度の利回りは確保出来る。

株式で運用していない時は、建物を建てて運用していた。
有価証券ばかりが投資対象では無い。
時期を見て、資産を移動させる考えは理解するけど、
投資は自分のわかる範囲でするのが一番。

>>200

＞あなたは形式的なことに関しては色々と言っているけど、実質的なことはあまり理解していないようだね。

減損会計の実質なら、あなたより明らかに理解している（というか、あなたまったくわかってない）と言いたいだけですので、まあそれ以外の事は良いです。減損会計で大事なのは、機会原価的な概念は存在しないという実質です。

＞ローン減税だと上限が少ない上に最大でも戻し減税で１％まで。

「お前、そういうことをここで議論したいのか?
馬鹿じゃないの。

もっとスレの趣旨をくみとれよ。 」
ってとこですね。上限については、自宅を購入する一般的な人を議論の対象にしているのだから、１億とか明らかにスレの趣旨から見て少数派について議論するのはスレ違いと言うものでしょう。
１％についても、普通の人が借りる場合に優遇が充実していて、最も低利で借りられるのだから活用すべきという趣旨なのだから、あなたの反論はまったくの筋違い。
ついでに言えば、損金参入と控除はまったく違うでしょ。損金算入は税率分しか戻ってこないけど、控除は１％なら、ほぼまるまる１％戻る。平均的な所得を前提とすれば、３％の利息を損金算入するのも１％控除するのも大差ないですよ。
こういうあたりが、どうもあなたは全て一知半解なんだよなあ。

>>199
２００さんにぴったりの言葉をありがとう。200さんが議論を継続するのには何も言わないんですね。まあ、あなたが言えるわけは無いですけど。
寺作乙

>>209
人を見下しているという意味では、あなたも144と同類ですよ。

それより、家が会計上どこに分類されるかという程度の存在なら、
資産というより、単なる持ち物というのを証明しているようなものだ。
もっと資産の本質を見極めよう。

>「休むも相場」という格言もある。

よく言われる格言だよね。
でも、この格言は投機に対しては当てはまるが、
投資には必ずしも当てはまらないと思う。

たぶん、あなたのいう投資って、どちらかというと投機に近くない?

不動産登記に抵当権が付いていたら、
本当はその抵当権者の資産でしょ？

抵当権の無いきれいな登記でないとね。

スレに戻りましょう。
家は資産なのか？→資産ではなく消費です。
なぜ借金してまで家を買うのか？→夢だから。

>>資産とは「財布の中にお金を入れてくれるもの」、株式、債権、投資用アパートなど。
負債とは「財布からお金を取っていくもの」持ち家や、自家用車など。
　
人生の目的や幸福についての考え方次第ではないですか？
「お金が増えること≒幸福」という人は上記の考え方になるし、
「お金は、使って楽しく生きるための手段」という人には、
家は立派な資産になり得るでしょう。
ローンの有無なんて返済に無理ない範囲であれば付随的な問題。

>>215さんに賛成です。

私も新築マンションを購入して一時期悩みましたが、実際に住んでみて、とても居心地がいいので、買ってよかったなって思います。今の立地でグレードの高い物件は賃貸では、結構な家賃になるので、購入してよかったと思っています。

賃貸のときも結構いい物件だったんですが、2階だったのと窓を全開に出来なかったのでフラストレーションがたまってました。でも今は一部の窓を除いては、窓を全開にできます。風通しも最高です。

物件を所有したことで、なんか安心している自分がいます。今は何かあってもまあしばらくはここに住めるほどの貯金もあるので（頭金はあえて1割しか払わなかったです）、しばらくはいいかなって思っています。もちろん何事もなければ、早めにローンは完済できる予定です。でもあえて完済は延ばします。

負債かもしれないけど、私にとっては資産ですね。
お仕事がんばらなくっちゃ。

>負債かもしれないけど、私にとっては資産ですね。お仕事がんばらなくっちゃ。
サラリーマンにとって大きな借金は会社に急所を握られているようなもの。
君い、マンション買ったそうじゃないか？うらやましいねえ。ところで急な話で悪いけど、来月から子会社に出向よろしくたのむよ。

>>217
そのとおり。

そして、一生ローン返済の為に働き続ける。と、、、。

>>217

自分で転職しなければ転勤はない職場なので、大丈夫なんですよ。
ただ、もっといい転職の話があっても、異動がしにくい足かせには
実際になっています。今年はじめに昇任人事で転職の話があったけど
マンション購入してたのであきらめちゃいましたから。

休むも相場。
国内株ばかりではなく、色々と幅広く投資していても、リスク分散にはならないよ。

自宅は、出来ればローンをしないで購入するのが一番だね。
仕事場所まで制約されたくは無いな。

>>220

それが出来ればいいですよね。でも通常は出来ないんですよ。
あれこれと雑誌を読みすぎて結局は、あんまりいいローンを組まなかったように思います。今頭が痛いです。

＞早めにローンは完済できる予定です。でもあえて完済は延ばします。


意味がわからない。金利を銀行にあげるのがそんなに楽しいのか？

金利を1円でもあげたくない私は、預金連動ローンで、ゼロ金利にして、

住宅ローン控除だけ頂くことにしましたよ。

ゼロ金利にしたということは、現金買いしたと同じなんだが、

住宅ローンを返済した後で、はじめて家は資産といえそうだが、

自分はそれでも、自宅は資産とは思えないがね。

理由は、家は、ローンを完済した後でも、自宅であれば、維持費用

を食潰していくから。それはマンションでも戸建てでも同じ。

メンテナンス費用の負担ゼロで、不動産は維持できないから、

将来にわたって負担は続くのに、なぜ安心なのかよくわからん。

他人に貸す投資物件なら、家賃収入でメンテナンス費用をカバーできるか

らいいけど、自宅じゃ無理。

家を買って安心と錯覚している人は、先々あるであろうメンテナンス費用

を計算いれてないよ。不動産は買うことより、維持する方が大変なのに

な。

>>220
だから、あなたの言う「投資」は「投機」っていうんだよ。

うちはまだ資産形成段階なので、ジタバタせずにドルコスト積立てを継続中だよ。暴落してくれれば、購入口数が増えてくれるので大歓迎だ。
さらに、来月からの積立額を増額する手続きもしたよ。

>>223
投資だ、投機だと、あなたは言っているが、それはあなたの言葉のお遊び。
割安で不人気な銘柄を発掘して、それを何年間も追っかけて、インカムもキャピタルも得るのが、一番の効率いい投資だよ。
人気化した時には一部売却して、市場環境が多少落ちた時には、買戻しを掛けていく。砂糖会社・信号自動改札会社・自転車会社を一本釣りで大儲けした。
やばくなったら、売り方に回るか、資本市場から完全に手を引く。
儲けた会社は、今は完全に行って来い。

今は不動産投資で、暫くは資本市場での出直し時期を見て充電中だ。
２０００万円くらいは、待機資金を確保しているが、資本市場へは模様眺めだ。
３〜４年前に５０００万円くらい資本市場に投資していたのは、過去の話。

>>222
建物と土地に分けて考えましょう。
それと、改行がやたらと多いのは見づらいですね。

土地は、地盤が強い平らな形状な所で、水害の恐れが無い場所だと、道路付きが良ければ維持費はあまりかかりません。
まあ、そういう場所を選択するのが一番です。
川を登り坂で通るような地域は、出来れば避けるのが良いです。
（これは戸建・マンションどちらにも言えることです。）

建物は、当然に維持費がかかります。
マンションなら管理費として強制的に徴収されますし、戸建でも計画的な修繕が必要なのは言うまでもありません。
この点はあなたの言われている通りです。

従って、不動産で自宅を購入する際は、ローンや税金のことだけ考えるのでは確かに不十分です。
マンションだと、管理費と修繕積立金は考えている方が多いですが、これが後で大幅に増額されるか、そのままの費用支出でスラム化してしまうのかとなりますから、当初の金額を鵜呑みにすべきではありません。

生涯のライフプランとして、この程度の計算をしておくべきだと考えます。
従って、何度も書いておりますが、自宅購入は自己資金を充分確保してからにしないと、後々が大変です。
特に年金生活に入って以降のことまで、充分に考慮しておく必要があります。

>>222
土地と建物の関連ですが、土地で維持費が少ないと建物も維持費が少なくて済みます。

傾斜地や水害地域・地盤が悪い地域だと、土地も建物も維持費が増えます。
地盤の関係は、戸建よりマンションの方が影響は大きいです。
建物の基礎をマンションだと更新世（氷河時代の地層）まで打ち込むのが基本ですが、戸建だとベタ基礎で逃げることが出来るからです。
千葉県の東京湾沿い埋立地辺りは、まさしくこの状況です。

一部の人、というか一般の人は、「資産」という言葉の定義に勝手に条件をつけているよね。
（投資等に利用出来るような）「資産」と。

これは、金融資産（株や債券など）からくるイメージに引きづられているんだろうか？

住もうが賃貸に出そうが抵当に入っていようが、名義人が本人になっている住宅は本人の「資産」。

投資目的で持つ資産の場合にはそれから得られる便益は配当や利息やキャピタルゲインだが、自宅の場合の便益は「生活するための場の提供」。


自宅をローンで買おうが現金で買おうが、それによって自宅の資産性が変わるわけではない。単にB/Sの負債側に借入金が計上されるか、資産側の現金が減るかの違い。

家賃を大家に払わないだけ
持ち屋は資産と言っていいでしょうね。

>>228
＞家賃を大家に払わないだけ
それは明らかに違います。
建物のメンテナンス費用や税金は、賃貸と違って自前です。

>>227
その考えは否定しません。
しかし、貸借対照表上で取得費の計上方法（実態の価格と、実際の取得費）や、損益計算書上での修繕費の計上方法など、単なる企業会計とは異なる概念で見る必要があります。
実態と単なる会計帳簿の概念は、異なります。
自宅の場合は、実態で物事を考えないと、いけませんよ。

生きるためには、金がかかる。
自宅を持つか、他人の不動産を借りるか、ふたつにひとつ。
どちらも金がかかる。
大変さは変わらない。

>>227

商業高校の簿記の知識レベルを偉そうに書くなよ。

そんなことは理解した上で、各自が考えを議論しているのだから。

君の発言は低レベル。

>>231
世の中の実態に即して物事は考える。
これが基本。
別に形式的な会計をする必要があるのは、売却時だけ。

人に低レベルと書くのは勝手だけれど、どんな目的で何を考えるかを、少しは考えな。

スレ主が、何で購入したら「負債」なのかを理解すれば、わかるはずだよ。

>>230
どちらもお金はかかるが、何に対してどうかかるかを考えないと、投稿の意味がありませんね。

>>244

あなたは成功した投資体験ばかりを自慢しておられますが、
そのやり方で、投資に失敗したことが全くないのでしょうか？
ちょっと信じがたいですが．．．

あなたの話だけを聞いていたら、投資経験や知識の浅い人を
ミスリードしているようにしか思えません。
あなたのようなやり方では、大抵の人はカモにされると思いますよ。

↑
244 ではなく、224でした。

家って資産ですよ。
資産でないって認めてくれるならそうしたい。
毎年の固定「資産」税の支払いがつらいです。

>>234
別に自慢しているのではなく、「いつでも相場を張るべきではない」ことを言っているのです。
「まだ　は　もう　なり」「もう　は　まだ　なり」
忍耐と勇気が、いかに大切かは、経験して理解出来ますが、失敗はだれでもあることです。
最初の１０年間は２勝８敗くらいで、トータルでは数倍になりました。

昔は相場で全財産をなくしちゃった旦那とかいたんですよね？
今はネットとかもあって情報が自分でいろいろと取れるから
昔のように、踊らされることは少なくなったんでしょうけど・・・。

>>237

固定「資産」税をとられていますものね。
やはり資産だと思います。でも負債でもあるわ。

>>239
＞でも負債でもあるわ。
資産に対して税金を取られるのはともかくも、
何で負債になるのかが、その投稿では理解出来ないよ。

＞今はネットとかもあって情報が自分でいろいろと取れるから
＞昔のように、踊らされることは少なくなったんでしょうけど・・・。
却って色々な情報が入ってくるから、踊らされることは逆に多いでしょう。
情報の出所と、その周知度が問題なんですよ。

＞昔は相場で全財産をなくしちゃった旦那とかいたんですよね？
一任売買、信用取引で手数料稼ぎをされて、預けた資金をスッテンテンにされてしまう人は、今でも多いですよ。
一任売買そのものは禁止されていますけど、
一本の電話や窓口嬢の一声で、簡単に投資方針を決めてしまう人、今でもいっぱい見かけます。

>>238
過去のレスを拝見すると、相場を休んでいた期間も含めると、
あなたの運用期間は35年くらいでしたよね。
その間で数倍というのは妥当な線だと思います。
年平均の運用利回りは数%といったところでしょうか。

バフェットのような方を相手に話しているのかとも思いましたが、
普通の人なので安心しました。


参考までに．．．

つい先頃出た本「内藤忍の資産設計塾 外貨投資編」に、20年間長期運用
した場合の過去の実績(サンプル期間 1970〜2006年)がP31に出ています。
この本で推奨されている分散ポートフォリオで継続投資した場合、
別に相場を休まなくても、年平均利回りは4.6〜9.5%でした。

結局、144さんのように積極的にアクティブ運用しても、市場平均を
狙ったパッシブ運用を打ち負かすのはむづかしいともいえます。
これは、多くのアクティブファンドがベンチマーク(インデックス)に
勝てないことからもわかります。

すみません。結論が抜けていました。

要は、集中投資してリターンを狙っても、長期的には勝ち負けが入って、
市場平均程度になるのが関の山ということです。
それなら、あくせく悩み考えて相場を張ったり休んだりしなくても、
ただドルコストで積み立れる方が、資産形成は楽チンだと
言いたかっただけです。

>>241 >>242
その反対の結論となります。

なぜ、そのような結論を導いたのか、さっぱり理解出来ません。

資本市場に投資していたお金を引き上げていた期間まで、利回り計算の期間に含めて計算すること自体がおかしくないかい。

資本市場で儲けた資金を使って、貸家建付地を購入したりして、不動産賃貸業をやってきたし、小額資金は当時高利回りの養老保険や終身保険を契約して、長期間の安定利回りを確保している。

まあ、どっちにしても本業でしっかり働いて、種銭を稼ぐのが先決。

>なぜ、そのような結論を導いたのか、さっぱり理解出来ません。

これが、投資経験豊かな人のレスとは信じられませんが、
>>241, >>242を完全否定されているところを見ると、
今までの我流でやってこられたあなたの経験だけに基づいた信念で
語られているように思えますが。
と、それはとりあえず置いといて．．．


まさに、144さんのようなアクティブ派が大勢いるからこそ、
インデックス投資の真価が発揮されるのです。

よく、アクティブ派はインデックス派がタダ乗り(フリーライダー)
していると悪口を言うことがあります。
アクティブ投資家が、一生懸命 企業研究して、有望な企業へ投資して
いるから、企業の切磋琢磨と淘汰が進み、市場は効率化していくのに、
インデックス投資家は労せずして、それにタダで便乗していると。

もし、投資家全員がインデックス投資したら、市場は効率化しないので、
市場そのものが成り立たなくなってしまいます。
だから、市場には144さんのような人がたくさん必要なのも事実です。

また、一部のインデックス派は「あまりインデックス投資を広めるな！」
とも言っています。インデックス派が増えすぎると、市場の効率化
が阻害されて、インデックス投資の旨みがなくなってしまうからです。

最後に、144さんへのエールになりますが、
私から見れば、144さんのような人がたくさんいてくれる方が
ありがたいので、これからもその投資スタイルを貫いてください。
そして、私もあなた達の成果にタダ乗りさせていただきます。

>>244
私は、資本市場については昨年５月からオサラバしているんで、好きなようにやってください。

ただＲＥＩＴはかなり売られすぎですね。
アメリカのサブプライムとは全く無関係です。
どうなるのかな？

REITもサブプライムと関係なくはないですよ。

サブプライム問題の根幹は、欧米の多くの低所得者層が無理して
住宅ローンを組んだため、その後の金利Upで返済できなくなることです。
結果、差し押さえられた住宅の競売が増え、たたき売りされることで
不動産相場全体を押し下げています。

さらに、欧米の不動産だけでなく、日本の不動産も危ういです。
日本の不動産も海外のファンドがかなり買い上げていますので、
彼らの資金繰りが悪くなると、日本から引き上げてしまうでしょう。
そうなれば、日本の不動産相場の下落要因になります。

不動産価格の下落は賃貸相場の下落にもつながりますので、
あとはどうなるか、わかりますよね。
REITへ投資している人はその辺りまで読んでいるはずですよ。

日本の不動産のREITもアメリカのサブプライムローンも証券化されているから、買い手はグローバルな投資家たち。
そもそも日本の株式だって三分の一は海外投資家だし、全部つながっている。

アメリカの不動産バブル崩壊が、日本の株式市場にまず飛び火したのだが、それが、不動産REITに影響すると思うが、日本の不動産の実態経済までは影響しないと思う。リアルな不動産の買い手は日本人だしね。

>リアルな不動産の買い手は日本人だしね。

え``っ。
海外ファンドが都心のビルをたくさん買ってますが．．．

ただ海外ファンドの日本支社で働いている人は、日本人が多いです。

>>248

それは大規模なテナントビルでしょ。都心の商業地域限定の話ですよね。
都心の商業地は値下がりするかもしれないけど、その他の多くのリアルな不動産は関係ないじゃん。

住宅地の取引とか、分譲マンション、戸建て住宅は、日本人同士の取引ですよ。

おっしゃるとおり外資系ファンドで給料もらっている日本人もいますがね。

今まさに、地価上昇を牽引しているのは、その大都市圏の商業地域の
値上がりでしょ。
周辺の住宅地はそれに触発されているだけだと思いますよ。
二極化で、地方や郊外はまだ下落しているし。