家って資産なの？

地震国日本だと、分譲の持つ潜在的リスクはかなり大きい。

いくら地震保険をかけても、半分しかカバーされない。
地震でつぶれると、元には決してもどらず、半分はパーになる。

自宅使用の不動産なんて、資産とは言えない、費用項目に近いね。
賃貸でも、分譲でも、生きるためには必要なコストであって、
分割払いの方法がちょっと違うだけじゃないの？

>>1

ローンまみれの自宅なんか、1さんの言うとおり単なる負債といっていいと思う。足枷になっても、家計のプラスになるとは思えない。

保険は保険でちゃんとはいったほうがいいですよ。
住宅ローンの成人病特約とか、なかなか保険金払ってもらえないらしいよ。

>>127
>物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。

まったくでたらめなんだよね。不動産価格の下落率や頭金の額は、資産性に直結する。

下落率が少なければ少ないほど、
頭金を多く入れれば入れるほど、不動産資産が焦げ付くリスクは少なくなる。

5000万のマンションを購入、15年後、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとなんて場合は、

・頭金500万だとローンは4500万円もすることになる。
35年ローンだと、15年返済しても残債は、2500万以上あるから、マイナス資産。

さらに、その不動産が運の悪いことに、土地が暴落している田舎だった場合、15年後の価格が2000万円じゃなく、1000万円だったら、マイナスはさらに拡大する。


ところが同じ物件で、3000万円頭金を入れたら、買った瞬間から残債は2000万で、毎年その残債は少なくなる。その不動産は、15年後、2000万円に価値が下落するが、頭金を3000万円入れた人は、ずっと残債＜売却益となるから、ずっとプラス資産だよ。

不動産というのものは、大体買うときのタイミングや頭金の額で、大体、成功するか失敗するか別れるね。
頭金2割以下なんていうのは、高度成長期で、不動産価格が毎年上昇するような時代じゃないと、ペイしないと思うよ。

>>122
論外。反論になっていない。

＞簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。
＞賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。

分譲でも「駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外」なら、賃貸に出して、自分は安い借家住まいにすればよい。こんなこと、いちいち言わんとわからんかな？


＞たとえば、天変地異で

飛躍しすぎ。そのレベルでよいなら、保険だって保険会社が潰れればお終い。天変地異まで含めれば、もう何でもありだ。


＞地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると

崖がそばにあるようなのは駄目物件だろ。


＞保険は、保険でかけないとだめでしょうね。

分譲は本人が死んでも団信で残債は無くなり残された家族に家が残るが、賃貸は本人が死んだら残された家族には何も残らない。保険そのものとセットになってるのも長所だな。団信は掛け金も安い。

今はノンリコースもあるから
潜在価値のある不動産は資産だぜぃ！

ノンリコースファイナンスはもっと普及すべきだと思うけど、戸建じゃないとだめでしょう。マンションはまだノンリコース適用されにくいと聞きました。

ノンリコースとリバースモゲージは同じですか？

リバースの場合土地評価が７千万以上だった記憶していますが。。。

>>134
ちがうって！！

あと132さん。住宅ローンでノンリコースって成り立つんですか？
聞いたこと無いですそんな話。

ノンリコースは、投資物件を購入するためのローンですね。
自宅は家賃収入がないから成立しません。

リバースモゲージ
リバースモゲージとは、持家を担保に融資を受けるシステムのこと。

逆抵当融資方式という意味。老後の生活資金調達方法の一つとして注目されている融資システム。持ち家の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることがでる。そして、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという仕組み。このシステムには、地方自治体が運営する「公的プラン」と信託銀行などによる「民間プラン」がある

>>136さん

ですよね〜。自宅が家かという疑問のスレにいきなりノンリコースなんて出てくるから変だと思いました。

てっきり、利払い不要な『ノン利息コース』かと思っちゃいます。
（寒っ！）

138の訂正。
自宅が家か、じゃ無くて、自宅の家が資産か？でしょ？

いざとなれば担保価値以上に高額で買い取ってくれるなら資産じゃない？

たとえば
担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンドでも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。
そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。

ただ、住みながらは無理だね。
最終処分時の話だね。

路線価発表になりましたね。

うちは昨年まで３年連続横ばいで、今年やっと上がりました（ほっ）

皆様はいかがでしたか？

＞担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンド
＞でも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。
＞そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。

何を言っているのかさっぱり意味がわかりません。
皆さんの会話は難しすぎてついていけないナー。
出所がノンリコースっていったいどういう意味なんだろ？？？

>>142
喜んでいる場合ではありませんよ。
路線価が上がったということは、相続税の評価額が上がったんですよ。

>>143
わからなかったら調べたらいかがですか？
不動産で問題が起きても、他に影響しない契約のことだよ。

普通は、債務が滞ってしまうと、当然に弁済。それでも足りなきゃ他の物件を処理する必要があるけど、これだとそれ以外の物件には弁済が及ばない。

>142さん

固定資産税も上がりますよ。
売る気が無い土地や先祖代々からの土地ならば、
地価なんか下がった方がよい。

その通り、
地価が上がって喜べるのは、これから売ろうとしている人と、
担保にしてお金を借りようとしている人くらいだよ。

ローン返済者にとって一番望むべきは、
地価上昇よりも、イ・ン・フ・レ !

インフレになると地価も上がり、固定資産税あがるだろうが、収入も増えるけどね。
年金生活者は困るのだろうが、年寄りには泣いてもらって、ここはインフレで、若い世代のローン負担をふっとばしてもらいたいです。
今の年寄りは、年金があるし、蓄えも多いから大丈夫。

今の年寄りは、余裕のある年金原資と、バブル期に溜め込んだ預金で、
実質的にデフレの現在の経済状態をもっとも堪能している、もっとも恵まれた世代なんだよ。団塊世代のやつらもその仲間入りしようとしているが、もうそろそろ年寄りから、ボーナスは取り上げよう。

インフレで、年寄り世代は泣いてもらって、今度は、インフレ状況下で、若い世代の年金制度を立て直すべきだろう。

うちは子ども３人いるから、多分相続税はかからない範囲だと思います。
もしかかっても相続問題は子どもが考えたらいいんですよ。
タダで譲ってやるんだから、それぐらい払えって！

それよりも親の土地が問題。
こちらも調べるとわずかながら上昇。
なぁんにも相続対策していないから２千万はくるでしょう。
いざとになれば切り売りするか、物納という手もある。
親の不動産は確実に資産と言えますね。
それは皆さんも同じではないでしょうか？
何か相続対策していますか？

固定資産は建物が建っている限り安いですね。
路線価が少々上がっても租税公課は数万もあがりません。
仮に数万程度アップしても、家計に影響はしないです。
建物評価は年々下がりますから、意外と相殺になっているのかも。
旧宅では２０万が８万まで下がりましたからね、但し２０年過ぎても新築の３割以下には落ちませんから上手い仕組みです。

いずれにしても、路線価が上がったのは素直に嬉しいと感じてます。

ノンリコース型のローンは融資額が「最低３億以上」なんでつか？

>>151
路線価は、相続や贈与の際の土地評価額を求めるためにあるんですよ。
それが上がって素直に嬉しいとは？？？
親の財産を相続する時に、思い知らされますよ。

バブル崩壊後の地価下落がオーバーシュートした反動が出ているだけで、今のままでは地価上昇も頭打ちでしょう。
地価だけが上昇しても、国民の購買力が上がらなければ、不動産市場は低迷します。インフレと賃金引上げを伴わない地価上昇は、やがて押し戻されて地価は下落します。

ただ、政府は財政危機克服のために、のどから手が出るほどインフレを望んでいるはず。
公示地価とか路線価をはじき出す不動産鑑定士の評価基準には、政府の思惑も少なからず入っていますから、デフレ脱却のためにあらゆる手を尽くしている姿も伺えます。

政府の思惑通りになれば、ローンを組んでまで住宅を買った人も恩恵に預れます。特に長期固定の人は。
さて、どうなりますか．．．

>>155

その通り、自宅使用目的で相続するような資産は、豪邸でもない限り、
控除範囲内がほとんど。

一般的には、カネで残されるより、家で残されたほうが、相続税対策になる。

>>156
１５１さんの親が財産を持っているんでしょう。
本人はそんなにもっていないと書かれている。

もらう親の財産評価が膨らんでいくのに、喜んでいるところが、何をかいわんやである。

自分は、古屋と土地の財産を、貸家建付地と借入金として、相続税対策とした。

>144
評価額が上がって嬉しい理由ですか・・・
個人的な理由ですが、自分が選んだ土地を第三者から認められたことが素直に嬉しいですね。
それと老後の小遣いを増やすためにも１０年後くらいにテナントビルもしくは賃貸マンション建設の計画も立てています。
うちは娘ばかりなので跡継ぎもいないし、誰か一人しか住めない家として残すよりも賃料が取れる建物として残してやるほうが平等に分けられるでしょう。
また私名義の債務を残すことで相続税対策にもなりますしね。
もっとも法定相続人が配偶者含めて４人もいますから、相続税はかからないです。

親の資産については両親は数十年前に離婚しお互いが不動産を持っています。
法定相続人は２人、基礎控除額は７千万ですから母方は問題なしです。
父方は国税庁のＨＰから計算してみたのですが、税率３０％となり一人あたり１１６０万の相続税が発生するようです。（不動産だけだと税率１０％となり一人あたり１３０万でした）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm
孫のうち一人と養子縁組することも考えましたが、いとこ同士で不公平になるのも良くないと父から反対されこちらは見送りました。

親の資産を相続する時に思い知るとは？？？
親の残した資産の一部を国に税金として収めるだけですよね？
本人が何もしないということは収めてほしいんでしょ、たぶん。
結婚する時に
私はもったいないので対策を考えてますが、考えてる人間には収める必要がないわけで・・・皮肉なものです。

＞156
豪邸ですか？
とんでもない、ただの古い家です。
市街地１キロ内なので行政側が勝手に用途地域を変更して、資産価値を高めてくれました。
実家の土地は昭和３０年代後半に購入したもので、皆さんの親御さんも同じでしょう？
不動産だけが相続資産になる人も少ないと思いますよ。
皆さんの親は何年生まれですか？
うちは配偶者側が大正、私側は昭和一桁です。

すみません。途中で送信してしまいました。
結婚する時に父から老後の心配はするな、お前達に負担はかけない。
税金も納めたらいい、その分も含めて現金で残してやると言われました。
私の代では売れないと思っています。

＞144
親の相続資産が増えて嬉しいとは書いておりませんが・・・
自分が購入した土地の評価が上がったのは嬉しいと書いたつもりでした。
誤解を与えたなら誤ります。

親の相続財産は膨らんではおりません。
過去の最高評価であるバブル期のまだ１／３にしかなっていませんからね。
実家の取引銀行からは五月蝿いくらいに、何か事業をしろ、資産活用をと言われましたが父が頑固な性格で聞く耳を持ちません。
流石に７５過ぎると何も言ってこなくなりました。
144さんはどのように言って親御様を説得されたのでしょう？

>>159
うちの親は明治と大正の生まれでしたので、既にこの世におりません。
１５年程前から貸し店舗で収益を上げてきましたが、老朽化で借家人に出ていってもらって、全額借金（約１憶１千万円）で建物を再築しました。
数百万円の立ち退き料を払いましたが、再築後は収益が２倍です。

住む家は実家の近くで歩いて5分の６０００万円弱のマンションを、殆ど即金で購入しました。

不動産を運用する人には資産。
住むだけの人には、それだけの価値。

家が資産か？と問われれば、「資産です」以外に答えはないでしょう。

もちろん、ローンを組んでいれば、バランスシートの右側に借入金額が計上されますが。

借入により取得したからといって、不動産の資産性(換金性)がなくなるわけではないし。

資産の定義があいまいだから、話がつながらなくなる。

投資家にとっての資産とは、それを持つことによって、
キャッシュ(株や債権の配当、家賃収入)を生み出すものが資産である。
でも、一般庶民が考える資産とは、自分の持ち物全てが資産で、
手放すことによってキャッシュを生み出す。

ここの認識の違いだろうな。
本来は、前者の意味だから、自宅は資産でないという考えになる。

参考までに、
会社の土地・建物は、そこで生産・販売などの営利活動をするから、
持つことによってキャッシュを生み出すので資産と考えてよい。

>手放すことによってキャッシュを生み出す。

正しくは、

手放すことでしかキャッシュを生み出せない。

>>163
人に貸していた家に大家が住むと、それまで資産だったものが資産じゃなくなるのかい？

もちろん、家が資産として考えられるケースもある。

・転勤などで、空き家になった家を賃貸に出している場合
・自宅で営利活動(副業や教室など)して、大きな収入を得ている場合
・太陽光発電で売電している場合 ←ちょっと強引か?

など。

>>165
厳密に言えば、そうなるね。
アパートや借家に誰も住まなくなれば、キャッシュを生み出さないから。
言い換えれば、キャッシュを生み出す価値がない建物ということになる。

でも、それまで大家はどこに住むの?
まさか、賃貸?

>>166
もう一つ、

・はじめから転売目的で買って、キャピタルゲインを狙う場合

他にもあるかな。

>>167
誰も住まなければ資産ではない、ということには同意。あくまでも誰かが住む程度に魅力があることが前提ね。

>でも、それまで大家はどこに住むの?　まさか、賃貸?
その通り。それまで大家は家賃を払っていたが、それを払わずに済むようになるのだから、キャッシュを生み出すことには変わりない。逆のパターンも同じ。
つまり、所有者だろうが他人だろうが、誰かが住んでいればキャッシュを生み出す効果があるので、資産と言えるのでは？

>>169
賃貸物件として運営できているなら、資産と考えていいんじゃない?
当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。

>逆のパターンも同じ。
これは、自分が家賃を払って、その家賃を自分がもらっているという考え方かな?
あなた自身のキャッシュフローで考えれば、±ゼロだからキャッシュを生み出しているといえないでしょ。

まあ、自宅が資産だと自分を納得させるには、いい理由かもしれないが、
普通のファイナンスではそうは考えないよ。

>当然、家賃収入が自分の家賃より高いことが前提だけどね。

ここの考え方だけど、ローンを組んで買った自宅を賃貸に出す場合、
もし、家賃収入と自分の家賃がトントンくらいだったら、
それは、苦しいローン返済を何とかやりくりするための、
苦肉の策でしかない。
つまり、あなたの自宅を貸し出してキャッシュ(家賃)を得るために、
自分が別の借家を借りてキャッシュ(家賃)を同じくらい払わなければ
ならないということが、キャッシュを生み出す資産性があると
考えていいものかどうか。

この辺が、>>163でいう資産という定義の認識の違いだろうね。

財務会計的に考えれば、ローンが有ろうが無かろうが、土地家屋は資産。
清算価値と考えても、土地家屋は土地家屋、ローンはローンで計上すべきなので、やはり資産。

意思決定のための投資価値計算の場合は、将来の予定・予測で異なる。

１）今現在売却する仮定でしか価値を認めん！将来の事なぞ考えられねぇ！という刹那的な人の場合は、「土地家屋の時価評価額−ローン−売却諸費用」が＋なら資産、−なら負債になるわけだな。会計学的には資産負債とは違うが、一般人感覚ではそうなるだろう。しかし、これはそういう刹那的な人を前提とした、もの凄く特殊なレアケースに過ぎない。

２）もし、今後50年住みつづけ、この家で死ぬ！という人の場合は、50年間、賃貸で暮らした場合と費用を比較して、得なら資産、損なら負債となる。具体的には、「(更新料等も含めた)各年度の賃借諸費用−各年度のローンの支払額−(修繕費等の)諸費用」の各年度の「割引現在価値合計」を算出し、これが＋なら資産、−なら負債だ。もちろん、デフォルトのリスクや賃貸で老後に家賃を払えなくなるリスク、等もあり、それらを加味するのも良いだろうが、話が複雑になるのでここでは割愛。

３）投資目的で買った人の場合、「(投資物件の)各年度の賃貸収入−(修繕費等の)各年度の賃貸−当該投資物件以外の投資を行ったならば安定的に得られていたであろう各年度の投資利回り」の各年度の「割引現在価値合計」が＋なら資産、−なら負債だ。途中で売却したら、とかさらに複雑なシナリオも当然ありえるが、煩雑なので割愛。

購入した土地家屋は土地家屋、ローンはローンであり、別物。売却という「意思決定」をしたときに初めて両者が一体となるわけで、その資産価値を適正に評価しようと思うならば、上記のような意思決定による影響を踏まえた機会原価計算が必要になってくるわけだ。一般的には１）のケースは少ない。従って、まあ今の自宅に「満足している」人はずっと住みつづけるだろうから、資産になる可能性が高い。これがファイナルアンサー。

うーむ。
よく考えれば、自宅は資産というより単なる所有物だな。
自宅を持つことでお金儲けができるというわけではなく、
単に出費の一部を自宅という所有物で補填しているだけのような。

資産とは、「持つことによってキャッシュを生み出せるもの」。
これをどう解釈するかだ。

資産運用している富裕層にとっては、毎年の運用成績を計算する上で、
自宅の評価額を入れる人はいない。
逆に、自宅が自分の所有物の時価評価額でかなりのウェートを
占める庶民にとっては、資産として考えたい。この気持ちはわかるよ。
>>172の理屈も、そういう人を納得させるには十分だろう。

でもこういう発想は、老後はブルーシートか老朽化した家に
住み続けるかかという、前の方でも出てきたような不毛な考え方
につながりかねない。

できれば、自宅を資産かそうでないかなんて考えなくてもいいくらい
リッチな生活を目指したいものだ。
これが、ファイナルアンサー?