パークホームズ目白ザ・フォレスト

リスクがある物件はって、他の物件と間違って投稿してませんか？

リスクは道路が開通するということです。
面倒なことに巻き込まれる可能性もあるということです。

今の状態じゃ巻き込まれない可能性のほうが高そうだけどね
それにしてもネガさんはウソばっかだね～

多少なりともあるということで、可能性の問題です。
ネガというよりも現実の話しです。何も無いのが一番です。

地元の人なら、現状あそこの計画道路が実現される可能性は限りなく低いって分かりきってることだけどね
もちろんデベはそんな確定的なこと言わないだろうけど
現地も知らない部外者の戯言は中々面白いですね

計画道路が出来るかどうかいくら論じても残念ながら今の段階では、
単なる憶測以上の情報は出てこないのではないでしょうか。
やはり考え方を替えて、計画道路についてのメリットを前向きに検討するのが
賢い方法と思えないでしょうか。
四方が道路に囲まれる解放感は、密集地のマンションでは決して得ることのできない
ものがあると思えます。
道が出来ることによる騒音に関しても最近のマンションは防音対策も万全ですし、
あまり心配しなくてよいと思います。

池袋でこれだけの閑静な物件はなかなかないと思えます。

現地から徒歩圏に住んでおりますが・・・
555さんも地元の人なんですね。
ま、面倒には巻き込まれたくないということだけです。
購入する方は、メリットを考えるのが良いのかもしれません。

リスク管理も大事だけど、結局ここの計画道路程度じゃさしたるリスクには思えない。
実現の可能性は低いうえに、いざとなってもお金は返ってくるわけだし。
それよりもこの住環境が気に入ってます。

住んでいるととても便利ですよね。
道路の件はどうでも良いのかもしれませんね。

リセールで多少手こずるのがデメリットかな

もしあっても多額の補償金で万事解決じゃない

解決はしないでしょうね。
マンションで土地収用法の適用を受けずに契約に至る例は
ほとんどありせん。
計画線内が植栽だけとかですらそのありさまですから。

初めから計画内を想定して買うのと後から組み込めれるのでは全然違うでしょうけどね

というかまずここに道路通らないと思いますけどね

行政に問い合わせしたら優先順位が低いから～って回答を昔に貰いましたよ。
まあ今も変わってないでしょうね。
買収がすんなり進みそうなも感じも全くないしね。この周辺。
限りなく実現可能性の低い道路ですよ。ここ..

計画道路の事を考慮して建つ初めての住宅がこのマンションです。
このマンションより以前に計画道路に対応した建築物はありません。

↑え？新しい建物ここ以外にも建ってますけどｗ
あなたはどこのエセ業者ですか？

池袋本町側の延伸が事業決定したら、こちら側もそこそこ可能性は高まると思うけどなぁ。池袋西口側は道路計画の推進派が結構力あるよ。豊島新聞とかでたまに取り上げてるよ。

計画道路予定地はすでに行政により建築制限がかかっているのでは。
そうなると計画道路はできる可能性が大。
ここもそれに従っているのではないですか。
デベが自主的に計画道路を避けて建てているのですか？
前のレスでは計画道路はできるはずがない、予定地には新しい物件が建っているとのことでしたが、どちらなの？

道路になるところは、庭とか駐車場になります。
道路を避けてマンションが建設されます。
ポジティブな方達が道路はできないといっているだけです。
いつかはできるのかもしれないのでリスク物件ということです。

目白でねーし！西池袋でしょ！

まあまあ

計画道路に関してはやはり皆さん関心高いですね。
ただここ数日の書き込みを見ると道路ができる可能性はかなり低いのではないか、
仮にできるとしても遠い未来の話ではないか、という意見が多いように思えます。
ただしあくまで可能性や憶測なので必ずそうなるとは言い切れません。
そんな中で周辺住人さんの意見は大変参考になりました。

さて、人気の部屋はどこになるのでしょうか。
やはり東側公園の前の角部屋が倍率高くなるのでしょうか。
計画道路のことばかりにとらわれて他の大事な部分を見落としてしまうと、本末転倒。
いろいろな情報でしっかり検討したいと思いますね。

丸の内線のホームまでは15分くらいみた方がいいですか？
抜け道ルートなどあれば知りたいです…。
ラッシュ時はやはり数本待たないと座れないですかね？？

この道路の延長線上で、すんなりと土地の取得が進みそうなとこが全くないからなぁ
大して需要が見込めない道路だし、行政の腰が重いのも分かる気がする。

目白方面に向かうに従って強固な反対派がいるからね～
北側のようには上手くいかないでしょ

地元民ですが、うちは検討やめました。
場所は良いのですが、少し高く感じます。
住むと分かるのですが、大変快適な生活が待っています。
道路云々というのは、572さんが言うように大事な部分を見落として
しまうかもしれませんね。

角住戸高く無いですか？？
驚きました・・・、妥当な金額なのでしょうか？

道路作ったら目白ブランド崩壊だしね。
わざわざ目白を売り出してる区が自ら馬鹿なことはせんでしょう
本末転倒

大震災を期に防災関連の道路は認可が増大してます。
電車を無視して道路だけ認可をとるやり方が主流になりました。
ちなみに計画道路の事業主体は東京都です。
区は関係ないですね。

え？池袋駅まで15分？
てことは目白の方が近いのかな

計画道路も気になるところではありますが、近くに戸建用地とかないのでしょうか。金額も金額なので戸建も検討をしようかと考えてきました。周辺を見る限りはエリアが良いので、出来れば住みたいとは思っていますが。。。

この地域は木造家屋多いけど防災関連の対策は道路の拡張などではなく
別の方法でこの地域は考え中って話が出てきてるよ。
地元の反対が根強いからね、まあ現実的にここに道路通すのは無理..

計画道路も昨今は、環境の変化により見直され廃止にされる案件も増えてますからね。
現状ここの道路も推進案件ですらありませんから。そのうち廃止案入りもあるかもね。
とりあえず行政が積極的に動いてはいないのは間違いないと思います。

都市計画道路で廃止なんてありましたっけ？
東京都では聞いたことないです。
都市計画道路は昭和20年代に線形がきまったものです。
あとはいつ事業認可がおりるかが焦点です。
東京都は震災後に特定整備路線をうちだしたり、
あと一、二年で第４次の計画もだしますし、
不燃化関連の動きは加速してますよ。

震災以降東京都の都市計画道路の動きはそれ以前と比べかなり急ピッチですよ。要注意です。

廃案も増えてますよ。
分類もいくつかあり推進、廃止見直しなどもありますがここは
その他に分類されてるはずです。
積極的に動く気配は今のところ全くないですね

ここは計画はあるが優先整備道路ではないし、優先順位は限りなく低い
あとここは区の施工路線です。都ではありません。
そして豊島区はこの案件にはとっても消極的でございます。
この辺は面倒な地権者が多いからね。

地方では廃止、東京でも見直し候補路線がすでにいくつか挙げられてますよ。
ここはまだ入ってはおりませんが、とりあえず推進されてる路線ではないです。
どちらかと言うと放置されてる路線という感じです。

ここが区の管轄ならより道路開通は困難でしょうね。

この計画道路は都です。
補助73号線です。
西新宿7丁目～北区赤羽台3丁目、全長10.74km 幅20m～28m ここのところは26m、
豊島区内2887m 区内は45％完成（劇場通りの所ができている)
他の区でも部分的に出来ている。
豊島区内計画道路で事業化が未定なのはこの線の残りだけとなりました。

補助73号線は十条の住宅地を突き抜ける、
地元でまさかと言われた場所が東京都の特定整備路線になりましたよね。
73は狙われてますよ。

十条の補助73号線って
最近急に決まりましたよね。
反対が多いし、道もない住宅地を縦断する。
びっくりですよ。

1年ほど前に豊島区内の都市計画道路が5路線も進めることに都が決定したと区長が喜んでましたよ。
補助26,172,73,81,82号線が特定整備路線候補に決定。
73号線はここ西池袋の所でなく劇場通りの先（川越通りの向こう）の池袋本町の所。
73号線は他にも新宿とか北区でも急に動きが出てきた。
住宅密集地域を通すので反対が多いが、これらの道路の目的は木道密集地域不燃化プロジェクトの一環。
すなわち防災のためわざと住宅密集地帯を通すのです。
豊島区の整備道路が多く急いでいるのはそれだけ木密のスラム街みたいな所が多いと言うこと。

寂れた商店街などを有するところは賛成のとこもあるだろうけどね
どこもかしこも賛成のわけでないしね。特に目白周辺なんて地元愛が強いとこだから
遅々として進まないエリアも多数出てくるでしょうね

73号って混雑する交差点なども存在せず事業の可能性は限りなく低く放置されてた道路でしょう
ただ防災って観点からだけで道路整備するみたいだけど、それじゃ地元民の理解は得られないでしょうね
戦後からある計画で反対派も多いのに今更動くのかねぇ。

道路を作ることが木造不燃化に繋がるの？てな疑問も各地で挙がってますけどね
完成予定って明らかに五輪意識してるよね
オリンピック誘致に失敗したら各地で計画頓挫しそうだけどｗ

十条は反対者多数でも特定整備路線ですからね。
延焼遮断帯として道路をつくり(がわ)、
周りの町を不燃化特区(あんこ)と考えているんでしょう。

オリンピックは関係ないですね。
あえていえば東京都の都市整備局と建設局の組織防衛です。
道路や不燃化どんどんやらないと、人、金、事務所がなくなりますから。

先行実施地区として攻めやすいエリアから攻めてるけど、しんどいエリアはしんどいでしょうね
十条は寂れた商店街などもあり賛成派も多かったですよ

五輪関係あるから完成目処が2020なんでしょ
まぁ土木利権を守るためでもあるでしょうけどね

十条は83号線は賛成ばかりだが、
73号線は反対多数ですよ。

震災後だけに防災を名目にすれば、反対しづらいという姑息な手法だよね。
延焼遮断帯設けたって効果ないって実験結果も出てるのにねぇ・・

土木利権は地方の考え方ですね。
東京都ではあまり考えません。
あくまで防災だと人、金がつきやすいというのがポイントです。
オリンピックも関係ないです。
道路事業は延伸が当たり前ですから。

73号線は十条でも賛成派多かったですよ。
地元商店街の要望でね、寂れてますから。
あとは震災が追い打ち。

この辺りとは状況が違います。

そうですか。
事業者側の認識とは違いますね。
これ以上はいいません。
延焼遮断帯だけでなく周りも不燃化で完璧。
よって建設局も都市整備局は安泰。
区も不燃化特区なんかやってみて都から金をもらい、
住民に防災やってますアピール。
みんなハッピー。
こんな感じでドンドン計画されてるんですよ。

ここはともかく計画道路は五輪でのインフラ整備も名目の一つです。
だから期限が平成32年なんですよ。
まあ防災目的といえど、誘致の結果如何で多少なりとも影響はあるでしょうけどね。

豊島新聞じゃ比較的十条エリアは整備に積極的な方って書いてありましたね。
計画決定もそのへんが考慮されたのでしょうが、目白方面は一筋縄ではいかないでしょうね。

この辺のエリアを先行実施地区に応募しなかったのは区の判断だし
緊急性を要するってことじゃないんでしょうね。あとは地元の反対度などもあるでしょうけど。

平成32年は国土交通省が決める事業認可期間からの逆算なだけですがね。しかも絶対延伸しますし。
オリンピックがこようがこまいが、地理的に補助73号線は関係ありませんよ。

活気のないエリアでしたら道路整備で地価の上昇もあるかもしれないので
ありかもしれませんが、目白でそれやったら良好な住宅街は完全に破壊ですからね
反対も当然かと思いますよ

オリンピックが来なかったら公共工事への税金の投入は確実に減りますしね。
計画道路に限らず、優先順位が低いものや難航しそうな計画は見直しや代替案もあるでしょう。

世界に向けて大震災からの復興、防災機能の向上をアピール
五輪に向けての都市整備一環って意味合いもあるから
期限が2020なんだよ、関係なくはないよ。

2020アクションプログラムだっけ？道路の整備も含め
あれに書かれてる内容なんて基本的に五輪に向けてのアピールでしょ。

>>しかも絶対延伸しますし。

へ？そうなの？根拠あるの？
地元の人間ですらそんな話聞いてませんけど..

2020年ねぇ・・
あと７年で事業完成なんてまず無理だと思うけどね。
本町の方は推進派の人が色々と活動してたのは知ってますが
この辺ではそういう方や一派は見かけないですね。

国土交通省の事業認可は七年です。
しかし、それで道路ができることはほとんどありません。
そこで国土交通省に延伸の手続きをします。
五年の延伸が認められます。
12年目になるとおよそ9割程度用地取得ができてますから、
残りを土地収用にかけてかかる年数を勘案して、
国土交通省に延伸の手続きをします。
これがほとんどです。
ゆえに、2020年まで、オリンピックに合わせてなんて事業者は考えていないのですよ。

73号線は池袋本町は賛成の人が多いようです。商店街、町内会はこぞって賛成のようです。
ここができると劇場通りが川越街道を超えて下板橋駅の所につながり、この先は中山道までは完成済なので便利になります。
新宿区も新目白通りの所などで動きがあり、またルート上の下落合の新宿中央図書館も移設となります。
この西池袋も道路は狭く一方通行ばかりで住宅が密集しているので、計画道路の必要性はあると思います。

都の計画道路の書類を見ると道路予定地には２階建（３階に緩和？）までは良いが、それを超えるのは建築不可となつている。
ここは５階なので予定地にマンション本体は建てられないのだと思う。

買うつもりで現地に何度か通いました。
目の前の公園の手入れがなく汚いこと、24時間様々な人が使用する公衆トイレの状況を実際見て申し込みしないことに決めました。

ここのところの都市計画道路、本当に最近急に進みだしましたね。
もともと昭和20年代の戦災復興で計画され、その後あまり進展がなく休眠状態だったのが、2年前の震災をきっかけに突然ピッチを上げているように見えます。
でも目白と落合のところは反対が多いようなので最後まで残るような気がします。

気がするだけでは仕方がないので、
事業認可がいつかおりると想定し、
メリット、デメリットを勘案するのが必須です。

本町の方は土地の取得が割と進んでた地域だからね。
この辺のように全く進んでいない地域は手こずるでしょうね
反対意見が強く散々放置されてたエリアゆえに道路が通るかどうかも怪しいものです。

どうせいつも通りの東京都の計画倒れになる気もしますが。
2020年完成の計画なんてまず無理でしょうしね。
元々は戦後からの計画ですしね。

周辺に混雑する交差点などはなく、交通としての緊急性は低いうえに
防災の効果としても疑問が付きまとう道路建設
防災目的なら必ずしも道路作る必要はないわけですしね。

目白の景観、環境を破壊する道路建設より
他の方法で提案して頂きたいものですね。

このマンションを買うのに計画道路はできないと思い込ませるのは不誠実ですよ、デベさん。
通常なら計画線外にたてるか、植栽程度にするはずです。
このマンションは駐車場、駐輪場というまれに見る計画だから、計画道路はできないとしたいのはわかりますがね。

道路が出来たら出来たで沿線の地価は確実に上昇するだろうけどね。
変わりに静かな環境は失われるわけだけど。
でも場所的には本当にいい所ですね。

先行地域の対象から外されたのは緊急性に乏しいからという点と
反対が根強いからです。区の担当者さんに伺いました。
ここだけではないですが、そんな地域ですから結構難航するとは思いますよ。

もういいよそういう願望の類は

>>621の言う通りでしょう

どうせいつかはできるのだから目白通りまで早く作ってしまう方が早く便利になって良いのに。

販売開始しないと反応が分からんけど、開始前ではあるが検討書の類を受け付けてる？

沿線の地価は上がるけど、土地削られたマンションの価値は下がるので、
リセールを考えている方は避けた方が良いですね。

永住は、当初はそのつもりでいても、結局は永住できない場合がありますね。

転勤・通学・親との同居・子供誕生・通院・介護など意図せざる理由により転居が必要になる可能性もあります。
年老いてからも、配偶者が亡くなった後に孤独で老人ホームに入居する為にマンションを売却する人もいます。
近くに良い物件が出てきたので買い替えする場合もあります。

そうした場合に備え、当初永住目的でも処分に困らない物件を選ぶのが無難と思います。
それを考えると敷地に計画道路があるのはマイナスかもしれませんね。

分譲マンションの入居者は20年で2～3割くらい入れ替わるらしいですよ。

チラシでは資料請求数が2000超なんだって。
デベさんが超々強気なのはわかります。
計画道路の大問題があったとしても。
ここは部屋数が少ないので、池袋で人気の区役所のを上回る人気ですね。
通常資料請求数の数％、ＭＲに来る人の５～１０％ぐらいは購入すると言われているので、早期完売が見えている状況。
目白という名前が人気なんですかね。

あとはデベさんがきちんと計画道路がくるとして
メリット、デメリットを説明するかですね。
このスレのデベさんように、
こない前提でメリット、デメリット話されても
ミスリードがおきますから。

>624

HPに
※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますよ。

都計法、建基法で計画道路内にRC造や鉄骨でも３階建て以上の建物は立てられませんので、ここも建物本体は計画道路にかかっていません。
そうでないと建築許可が降りませんし、デベが確認申請なしにHPで広告を打つとは思えません。笑

この辺りに以前住んでいましたが、あの閑静な住環境のなかに道路をぶっ通すなんて行政のやることは節操ないですね。

計画道路いやなら小平市のように住民投票で決着を付ければ良い。
住民投票に持っていくまでがすごく大変だし、投票となれば圧倒的に賛成が多いと思う。
投票するのは新宿、豊島、板橋、北区。

近隣住民です。今回は価格が高いのでパスしますが、このエリアはマンション自体が
あまり供給されないエリアで多くの方が中古物件を探しているので、
新設道路にとらわれて躊躇していると、良い部屋から売れてしまうと思いますよ。

道路できたら、マンションの形が団地形なので音に敏感な方は止めた方が良いかもしれないですね。

うちは自分と家族用に2戸は欲しいと思ってます。

ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。

一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、
この物件の価値がはっきりしない。

一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）
２９９９万／３８．４９＝７７．９１（万／平米）
２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）＝２５７．５７（万／坪）

一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）
９７９９万／８９．１１＝１０９．９７（万／平米）
９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）＝３６３．５２（万／坪）

なお、販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で
新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。

１階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？
最上階だと眺望抜けますから。

パークホームズ目白の中古成約が２７４万ならば、新築で３００万以上の設定は妥当だと思います。

普通に売れそうな物件ですね～

274でしたっけ？現在売り出し中のは250程度ですね。
以前のは、確か・・・、小さめの部屋で4300程度で売れたと記憶しております。
周辺見渡す限り、中古は230〜270くらいが相場みたいです。
つまり購入価格を300とすると、最低で自動的に30くらいは価格が下がるということです。
エリアの供給数が少ないことを考えると、購入価格で売れるかもしれませんが、
計画道路を考えると、若干売却に影響を与えるかもしれないですね。

ついこの間までどん底だった不動産価格が、そぐそばで同じデベの物件（２００６年）の坪単価の
３００／２４４＝１．２２倍とは・・・・
やはりデベの三井さんは少し強気すぎかと思います。

土地の仕入れ値や建設費がどれくらいだったかわかりませんが、
一般的に、販売価格の１０％がの営業利益、１０％が販売管理費や近隣対策費と考えられるところ
（参照：http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/）、
この物件では、アベノミクス効果に便乗して、これ以上に利益を得ているんじゃないかと思わざるを得ない。

パークフロントですから高くて当然でしょう。

公園あまりきれいじゃないからな・・・、なんというか汚い。
あの公園見ながら生活するのはやだな。
子供をよく遊ばせているけど（笑）

30年近くも経てば、そのくらいの下落は普通でしょう？
築年：1985年、60m²だと、分譲価格は3500万円くらいじゃなかったですかね？

すいません。一件抜けました。

不動産取引情報提供サイト（REINS）によると、
豊島区西池袋の中古物件は３件で、平米単価で、４９万と５９万と６６万です。
すなわち、４００／１２１ 倍すると、坪単価で１６１．９８万／坪、１９５．０５万／坪、２１８．１８万／坪

建物の価値は、年４万／坪くらい減ると言われているので、１０年落ちで３００万／坪ー４０万／坪＝２６０万／坪以上
で売れれば、元をとれたと言えるところ、このような値段が本物件でつくか疑問です。

どうみても、車と同じように、買った瞬間に、価値が大幅に下落するんじゃないかと・・・
つまり高値掴みすることが最初からわかる物件ではないかと思うんです。

15 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：49万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2012年11月～2013年1月 一種中高層
16 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：59万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
17 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 66万円 60～80m² 2LDK
築年：2005年から2006年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
参照：
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=23895851613563...

営業費用が入るので、購入時点で資産価格は2割減が通常ですよね。
さらにこの物件は、高いので全体で3～4割程度は下落すると考えられます。

デベが強気にくるのはこの辺の供給が少ないからでしょうね
立地は申し分ないもの。地元民じゃなくても欲しいよ。