パークホームズ目白ザ・フォレスト

>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます

それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート

しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…

あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？

これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ

デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね

大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。

現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。

いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。

ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。

あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない

リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。

敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。

と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？

20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。

敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。

保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。

土地の評価なら、良くて坪１６０万位では？

私の経験では相続路線価の1.3から1.5倍位の平米単価です。

＞３１１

１．５倍とすると３１０さんがおっしゃる値段にほぼ近くなりますね

同じ豊島区でも住所が目白だったら坪あたり１００万は高いのに・・・

大雑把にいいますと、拡幅道路を基準路線として、
そこに幅8メートル、奥行12.5メートル、100平米の整形地があると仮定します。
不動産鑑定事務所複数に依頼して、この仮定の平米単価を算出してもらいます。
それを参考にしながら基準の平米単価を決定しますが、相続路線価の1.3から1.5倍が多いです。
実際に買うさいには、買い上げる土地の形状に応じて、基準の平米単価に修正を加えます。

じゃあ、デベが、この、土地買い取った時、
いくらで、かいとったの？
坪300なんかで買い取るわけないよね

>>307
1世帯2300万も出ないから
雑な計算してんじゃないよ。
概算で言えばその半分出ればﾎｸﾎｸ状態な。

そうですね。
土地の値段が坪３００万なんてどこの話？
最近やや上昇傾向とはいえ、その半分ちょっとくらいでしょう。

多少の補償金が入ることと、エントランスや駐車場駐輪場が無くなって道路騒音と排気ガスまみれになること
とてもつり合うとは思えないのですが。

桜は散ってしまいましたが、
新緑がさわやかに感じられる季節になってきました。
公園の緑が楽しめる東側の部屋が人気になるのでしょうか。

モデルルームの建物に不動産会社名、物件名のロゴが入りました。
ついにいよいよ営業開始なのでしょうか。
人気は公園の前の部屋になるのでしょうか。
当たり前のことですが良い部屋から売れていくのでしょうね。

このスレには資料請求して具体的に検討してる方は少ないようですね

真剣な検討者はここ見ないか・・・

初めは検討していましたが、今は...

やっぱりあまりに土地が削られることと、早くからクローズアップされている
エントランスのイラスト（これに惹かれて興味を持った方も多いと思います）が、
その売りの部分が無くなるという事で、初めほどの検討はいたしておりません。

何か、それを超えるような魅力が見いだせると別ですが、今のところは、
積極的検討ではなくなりました。
早くに目をつけていたのに、（土地が減る物件とは知らず）残念です。

うちは、２Ｌ希望だけど、最上階、坪280前後なら、
真剣に検討します。

道路の件を、何処まで価格に反映させるかによるなー。

いくらマイナス要素があるとはいえ、
坪300万以下ということはないでしょう。
最近は都内の物件、かなり強気ですから。

>>321
資料請求しましたよ。そして今検討から外す方向です。
不安定な要素がでかすぎます。
たとえば隣の敷地にマンションが建つ、っていうのと同じようなものと割り切りできるか？
自分は無理です。
将来、結果的に安かったなと思える可能性もあるけど、どうしても逆の危険性を
重く見積もらざるを得ない。

区役所タワーが平均＠３５０～３６０とか。
となるとこっちは敷地削られるマイナスを入れても＠３２０くらいでは？

ウチは永住前提なのでここの検討順位はだいぶ下がってますが、
環境がいい間だけ自己居住で道路ができたら賃貸に出す、という覚悟ならアリかと思います。

あっちは免震で地下鉄直結で共用施設や
グレードがこことは違いすぎるわ。
俺はモデルルームいってきたけどね

あそこのタワーも割高だが西池袋で都市計画道路で半分削られるリスクあって
平均300越えは割高です。

まああっちが高いから三井はしめしめと思ってるかもね

ここも免震だったら坪330とれるけどね

あの東池袋駅とこのへんの、相場は違うよ

あのへんは再開発で高くなりすぎた

区役所タワー350はアウルタワーがあの状態なのにかなり強気だねぇ

小さい間取りは得意客の投資家に売っちゃうんじゃない？
エントランスから一番遠くて住みづらそうだけど

ファミリータイプばかりかと思ってましたが３８㎡もあるんですね。
この辺りは賃貸需要もありますからね。

賃貸ならいいかもしれませんね。
ファミリータイプの部屋を賃貸してくれる投資家さんいないですかね。

竣工と入居が同時期って突貫も突貫であり得んよ・・・
手直しもナシと考えているお粗末さ・・・
ご愁傷様物件・・・
残念・・・

334様
本当ですね。
記憶違いかも知れないですが以前は３月上旬竣工だったような。
工事が少し遅れ気味で、だけど消費税の関係で引渡しは年度内に、ということでしょうか。

突貫工事は気になります。
ただでさえ今は職人不足でクオリティが気がかりなのに。

業界ナンバーワンデベで職人不足で突貫工事になることなどありませんよ。

業界ナンバー１とか財閥系とか、
そういう信頼が全く通用しないのがマンションですよ
三井三菱クラスでも欠陥問題はあるし、
無名なデベでもいい物件がある

話がループしてるな(笑)
買いたくないなら来ないで結構、どの道70余人しか買えないんだから(笑)

今日の午後に現地前を通ったのですが、
上り屋敷公園でエレキを弾いてる方がいました。
昭和歌謡風の、亡くなった田端義男さんのギターっぽい音が鳴り響いていましたが、
あの方は毎日いるのでしょうか。
子どもの歓声は我慢できますが、あの音が毎日聞こえるとしたらイライラしそう・・・

ある程度の騒音は仕方ないのではないでしょうか。
ここのマンション建設に関しても近隣住民に騒音の被害を我慢してもらっているわけですから。

いよいよ明日からですね
ウチは申込が遅れたのでＧＷ後半ですけれど・・・
明日行かれる方、おおよその価格情報をお願いします！
（予算オーバーなら別物件の下見会に切り替えます）

342さん
是非、教えてください。
高くびっくりですか？
いく必要ない価格なら、やめようかな…。

驚きの価格でした。同感です。心から興味があっただけに残念。
都市計画道路の事業が実行された場合、駐輪場はやはりなくなり、トランクルームの部分を使用してシェアド自転車のような形で自転車を共有する方向になるのではないかということでした。もちろん管理組合の決議が前提なのだと思いますが。

坪300は3階でもあたりまえの世界でした。2階でもそれくらいだったかな。5階に至っては推して知るべしということで。1階だけは群を抜いて安いという印象でした。270くらい。まあ安いとまでは言えないかもしれませんが、比較論で言えばという意味です。

本当にびっくりでしたね
皆さん帰る時のテンションが低いのがわかりました。

あの値段なら本物の目白で新築が買えますよ。
デベは中小ですが。

いろいろ難ありであの価格設定、私はリタイアです。

一番大きな部屋はいくら位なのでしょうか？？
金曜日行くのですが、皆さんの様子を見る限り、
行く意味もないなおかなと・・・
リスクが高い割に、値段も高いのですね。

いえ、モデルルームは一見の価値がありますから是非。

いろんな意味で伝説のマンションになると思うので。

伝説？！ですか。
それは興味本意ですが、面白そうですね。
素人でもわかるレベルの、伝説ですか？
一見の価値の内容をご教示願います。

ブリリア区役所とここ、価格の勘違い具合はここのほうが上かも。

近くのパークホームズやブリリアガーデン、坪単価で100万近く安かったんじゃ？

でもこの辺りはあまり分譲マンション出ないから、地元の人の需要で捌けちゃうんだろうなと。
公園横はここくらいですから。

実際道路どうなんだろうね。通らないならつぼ300~でもおかしくない
マンションだと思うが。通って残ったあとの敷地や施設を考えると
とてもじゃないが冒険できない。

仮にリセールだす時も購入希望者に都市計画道路の
告知義務あるんだよね？売れると思うか？笑

周辺で売れ残ってるマンションはないですから売れると思いますよ。

ここの物件は都心のターミナル駅に徒歩圏内、にもかかわらず周辺は比較的静かな環境、
大手のデベロッパーか手掛けて信頼度は申し分なし、
このような好条件がそろっているわけですがその反面計画道路というネガな部分も
あるわけでそれをどう判断するかということになります。
そもそもすべての条件を満たしている物件など無いと思います。
ここの物件は計画道路が出来た場合も見据えてしっかりした設計がなされていると思います。
周辺の相場に比べて若干高めかもしれませんが、中小のデベの物件も比較対象になっているようです。
そう考えると大手の信頼できるデベロッパーの物件は多少高くても十分元は取れると思います。
なんだかんだいっても良い部屋から売れていくのではないでしょうか。

上記で述べられた好条件が揃っている物件なんて山程ある。一方で、計画道路が出来て敷地半分奪われるなんてネガティブ物件なんてそうあるもんじゃない。全くもって、反面と言える程度には思えないのだが。

5階だと340くらいでしたね。さすがに想定の範囲外でした。結局、リスクは不可抗力的な要素があるので承知せざるを得ないとして、そのリスクをどれだけ価格に織り込んでくれるかというのが一番重要なことだと思っていますが、この値付けを妥当と思うお客さんがどれだけいるのかなと、素人ながらに思ってしまいました。初球にしてもずいぶんなハイボールという感じ。

申し訳ないけどここで３４０出すならまだクヤクションに出したほうが資産価値維持できそう。あっちも割高だと思うが
ここは普通に耐震だしね。まあタワマンはいやだっていう人もいるだろうが

坪３００買えないこともないけど、自分は２５０～２７０でようやく検討するレベル。
道路通った時のあの削られ方はすごいよ、絶対リセールのときも影響あるレベル

まあ都市計画道路の計画自体なくなる可能性もあるんだっけ・

だいたい個人の自転車も置けなくなるなんて、公営の団地でもあり得ません。
自転車はサイズや仕様が多様ですからシェアサイクルなんて嫌。

エレベーターて各戸内に入れるとしてもサイズと位置の関係で無理っぽい。

道路計画が取消になるとか、三井はそういう裏情報でも持ってるのかな？


前の方が書いたとおり、クヤクションのほうか数倍マシ。
公園フロントとは言うものの大きい児童公園。御苑や芦花公園のような有り難みはない。

難ありだから手頃な値段を期待してました。
買えない者の僻みです。

いやいや、僻みじゃないですよ。
そういうリスクを織り込んでいない価格に、当方も驚きました。
中途半端な価格過ぎる…

タワマンが嫌で低層希望、地元需要だけでそれなりに売れそうだからこその価格設定でしょ。
戸数もそこそこな上に、エリアの供給少ないし地縁がある人が買うから行けると踏んでるのでしょう。
ここであーだこーだ言っても価格は変わらないし
高いと思う人は素直に撤退したほうが時間の無駄にならないのでは...

マンションは一物多価の世界。小規模物件では市場参加者の大多数が高すぎると思う値段でも、その値段でOKな人が供給戸数分居ればいい。

プレミストもあの値段で完売しましたしね。

モデルルーム行きましたが高いですね
しかも低層階は床など色のセレクト不可との事、、、
突貫工事で既に発注してしまったんですかね。
何もかも残念です。
っていうか、道路が通ったら半分の敷地がなくなるってことは古くなった時
建ぺい率の問題で同じ規模では建て替えられないってことになりません？

三井はかるーく値下げしてくる。戸数が少ないが、売れ残れば買い得価格になるでしょう。

偶然でしょうけどすぐ近くの「パークホームズ目白」中古のチラシが入っていました。
築５年、７２．８８㎡　３ＬＤＫ　２階　５，４８０万円
坪単価だと２５０万をちょっと切る感じ。

これくらいが妥当なのでしょうね。
新築で公園前とはいえ、道路問題を抱えたこの物件は↑の中古程度の値段が妥当に思います。

2006年築なので厳密には築7年だよね。
当時の分譲価格坪230万円くらいの筈だから、ちょっと上乗せしたくらいか。
当時の土地値やマンション価格は安かったからね。
今はデベも無理しないと土地が買えないから、販売価格に上乗せせざるを得ないのでしょう。

こんな都市計画道路が通って西池袋の立地で坪３００～って出す奴いるの？笑
最初ちょっと削られるだけかなと思ったら半分ぐらい削られるし、残った後の敷地は
すっごい横長のいびつな敷地

都市計画道路の計画がなくなるなら３００～でも買っていいけどなあ

話ループさせるなよｗ
3年は工事始まらないのが確定してて、仮に始まっても最低100世帯との交渉。
最悪工事が現実化しても補償金が得られる。

これで要らない奴は来なくてよろしい

永住するならともかくリセールの時高く売れると思う？
例え１０年たって、売るときに都市計画道路のこと説明して高値で売れると思う？

まあ補償でいくらもらえるかだよね。それは三井は説明してくれるの？

ここは低倍率で完売する。

祭りは終了です。

問題はマンションの場合、土地収用法の特例が多いから、
マンション住人同士でいがみ合いが起こることだね。
詳しくはグランスイート六義園のスレッドへ。
事業認可がおりるはずがないから、実際に事業認可がおりて悲喜こもごも、土地収用の専門家みたいな人まででてきてなかなか勉強になります。

370さん、有難うございます。グランスイート見に行き熟読しましたが、大変参考になりました。もちろん自分で裏付けを取って真偽は見極めたいと思います。それにしてもあちらは荒れてましたね（笑）

第三次事業化計画の優先整備路線に指定されている敷地が対象のようでしたので、その点はこちらとやや様相が異なりましたね。

あちらでもどなたかがご指摘されていましたが、計画道路のリスクを十分に承知した上で購入検討したいものです。分野が専門的過ぎてなかなか理解が進まないのが大変ですが。

びっくりガードから山手通りを結ぶ補助172号線は20年近くかかったけど、問題はその間。
敷地が空いたところを逐一フェンスで囲っていくから虫食い状態で異様な雰囲気。初めて
見たときは、「ここは地上げか何かが解消されないまま放置されたやばいエリアなのか」
と思った。そんな状態が何年も続く。

>>372

50年弱かかってるよ。

ここの周辺のマンションを見るとどこも狭い敷地に
無理やりマンションを建てたのではないかと思われるものもあります。
敷地いっぱいに建物を作るので圧迫感があり窓をあけても
お隣さんの壁などという状態もめずらしくありません。
また近隣とのトラブルのもとになる可能性もありそうです。
その点ここの物件は計画道路も含めて四方を道路に囲まれて、
近隣との境界を気にすることもなく良いとは思えないでしょうか。
大手のデベが計画している分高級感があるため多少価格が高くなりますが、
その分パフォーマンスは十分とも思えます。
都心のターミナル近くでこれだけのものは
今後出るかどうかも含めて検討する価値はありそうですね。

>374

営業さん、夜遅くまでご苦労様です。

今後でるかどうかなんて、
この物件の北側も、
三井が農中から買った社員寮跡地で、
三棟建てのマンションを計画中ですよね。
年内は社員寮を立て壊し工事で、出来上がるのは、再来年でしょうか？

北側のあの土地もマンションになるなら、南側が道路になるにしても明らかに土地としてはそっちの方が良いからなぁ。ここは値付けどうするかが興味深かったのに、本当に340とかなら道路計画なくても躊躇うレベルだわ。

ここ、ディスポーザーありますか？
浄化槽の設置スペースがなさそうですが。

ディスポーザーなし。残念。
食洗機は、パナ。
間取りによりカップボード(背面収納)あり。
ミストサウナなし。

隣の兄弟マンション（パークホームズ目白）にはミストサウナあったよね。
いらない設備でも上位だし、流行が終わったってことかな。

計画道路があるから、この値段は高いね

この値段出してディスポーザーなしって、どんな罰ゲームよ？
多少管理費が上がってもいいから付けるべき。

まさか３７８さんが指摘したスペースの問題？
そんなに敷地の余裕ないの？

北側の物件ですが今から取り壊しだと販売は来年以降？
消費税がアップしてからになってしまうのでしょうか。
南側が計画道路になるとするとベランダ側が
騒音や排気ガスの影響が出る可能性があるかもしれません。
値段にしても今回の物件に比べて大幅に安くなる可能性もあまりないでしょう。
そうすると消費税アップ前に購入できる今回の物件のメリットも
かなり出てくると思います。
立地条件などはほとんど変わりませんからね。

ディスポーザーもミストサウナもないんですね・・・
値段を高くして、設備はケチったってことですか。。。

383さん、営業お疲れ様です。

え！ディスポーザーないんですか？
見てなかった…
値段はとりあえず確認にいこうかと思ってましたが検討外かな。
三井って東口のタワマンにもディスポーザーいれてなかったりしますよね。設備けちってもうけ重視なの？

ゴミ置き場は建物１階の西端ですよね。
公園ビューの部屋からだと、生ゴミを持って歩く距離が長い。
7,000万円出すのはちょっと躊躇う。
これからの季節、少し油断すると匂うし。

道路できるなら北側の物件の方が明らかに良いでしょ。敷地削られないから容積率の緩和とかのメリットをフルに享受できるし。

パークホームズ目白トレサージュ。

>>388
えっ、このマンション、ゴミは各住人が各々出すの？
今住んでるマンションは地下にゴミステーションがあって、
そこに置いとけば管理人さんが勝手に出してくれるので、
マンションって普通そういうものだと思ってた・・・

違う違う。
そのゴミステーションがエントランスと反対側の西端にあるの。
朝の出勤ついでに出そうとすると大変。

今日モデルルーム見に行きました。
価格が高いと思ったのですが、実際はどうなのでしょうか？
購入できる人は限られると思うのですが・・・。
販売員の方は、とても強気で、驚きました。

＞393

過去レス50くらい読んでください。

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html
豊島新聞をみると推進派がいるようですね。
どこまで実現性があるのか心配です。

＞３９３
強気なのですか？
私も近々予約の日なのですけど。

この値段で売れてしまうのなら見に行っても無駄でしょうか。
連休最後に不愉快になるのもイヤだし・・・

396さん

393です。部屋によっても値段は異なりますが、
3LDKで7000万の部屋がほとんどです、
そして、モデルルームの部屋は、2階で7500万くらいでした。
周辺の中古相場が坪225万程度ですので、リセールの際は、
2000万くらい損を覚悟しないといけないかもしれません。

計画道路の件もあるので、かなりリスクが高い物件で
あるのは間違いないと思います。

強気というのは、買えないなら、いくらでも客いるから
時間の無駄という接客態度でした。

ありえないな、この価格だったらクヤクション買ったほうがまだ地震に対しても資産価値の維持に関しても安心できる

ここは７０㎡で６０００万が適正だね。それでも都市計画道路の事考えると微妙だが

板橋の価格で池袋に買えると思ってる人がいるなんて。

板橋は７０㎡で５０００万ですよ笑

こんなリスクある物件であって池袋のほうでも西のほうなのにこんな割高つかまされる人かわいそう

近くのパークホームズ目白なんか全然安かったのに笑

もし計画道路通って１世帯１０００万円もらえるなら考えるけどありえないし笑