パークホームズ目白ザ・フォレスト

反対運動なんてないも同然ですよ。
写真の通りコピー用紙がひっそりと貼り付けているだけです。
実際販売されてしまえば70世帯vs数軒なので多勢に無勢です。
上り屋敷公園に浮浪者はいませんしトイレも匂いません。

ただ、クリティカルにネガ情報なのは劇場通りの延伸です。
片側2車線なので、交通量は半端ないと思います。
豊かな森を携えたはずのマンションが、敷地を60％もえぐられ、幹線通り沿いの窮屈なマンションに早変わります。
それを便利ととらえるかネガティブととらえるかは人によると思いますが、自分はちょっとないなという感じです。
すぐ近くの賃貸マンションに住んでいるので、期待していたんですけどね。

このマンションから1ブロック離れた西池袋3丁目にも巨大マンションが建築中です。
そちらはそちらで祝日も工事をし、早朝にも重機を搬入すると言うことで近隣と揉めていて胡散臭いのですが、
ちょっとそちらも注視してみようと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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それはなんという名前のマンションですか

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不適当なレスが整理されたね
やっと買いたい人同士の情報交換ができる

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74号線無理でしょう。
目白以上に下落合地区が猛反対しますよ。

もう待ち構えてます。
昔から下落合、中落合地区は西武の高級分譲地でしたので、目白=高級の牽引役の街でした。
豊島区目白は、下落合のあやかり組ですが、徳川さんがいるため、昔から下落合地区と共同戦線です。
しかし、地名からか地価、環境は、下落合のほうが高いのにお金持ちの流入は、ここ10年以上
目白のほうがたくさん流入しています。

安い不動産賃貸探すなら、目白より下落合へなんて不動産屋の記事にあるくらいです。
実際は、目白台と下落合、中落合、西落合が目白ブランド牽引してきたんですけどね。

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前の方に出てる豊島新聞の記事だと、
とりあえず目白通りまでの延伸を要望してるらしいよ

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道路できても２０年後とかでしょ？
立教裏の道路もかなりかかったよ。

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そのへんの見極めは非常に難しいと思います。
たとえば２０年後、道路計画が進んでいるかもしれないし、
今のままかもしれない。

仮に今後道路計画が進められたとして反対運動を他の住民と共にするのかどうか。
計画以前からこの周辺に住んでいる人は反対運動をするかもしれませんが、
計画があることを知った上でこの物件を購入した場合、
反対する権利はあるのかどうか。

池袋から徒歩圏内は魅力的です。
さらに検討を続けたいと思います。

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坪270~280が妥当だろう。

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価格発表まだかね。
坪300弱だとは思うけど。
計画があろうがなかろうが、弱気価格は出さないデベでしょう。

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なんで道路が20年後って話が出てくるの？
20年後かもしれないし、来年かも知れないよ

こればかりは行政の方針次第だから

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来年できる訳がない。
行政が決めたからって早急に事が運ぶものじゃないよ。

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実際に道路が出来るのはもっと先でも、
「道路作るから収用します。いついつまでに立ち退いてね」は来年でもあり得るでしょう。
そうすると、エントランスや駐車場がいつなくなるのかと心配しながら
周りの土地がどんどん歯抜けになっていき、空き地が資材置き場になり、車止めが増え、
殺風景になっていくご近所さんを眺めるしかありません。
現地を見ればわかりますが、近くのマンションはすでに収用を見越して変な位置に出入り口があったりするし、
道路予定地上はボロ家や軽量鉄骨っぽい家しかありません。
「道路が出来ない」は楽観的すぎます。

このマンションの道路予定地も以前はテニス場で、それは今後の収用を見越してだと思っていました。
そんな場所にまさか、わざわざマンションのエントランスを作るとは思いませんでしたが・・・

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このページの上のほうにあるYahoo!不動産のリンク先、
物件詳細トップの完成予想ＣＧ画像が変わってる。

サブエントランスを手前にして、
奥のメインエントランスが見えない絵になってる。
いろんな反響を見て変えたのかな。

個人的には将来取り壊すメインエントランスなんか作らないで、
その分、道路開通に備えた二重窓とか高機能の換気設備とか、
そういう部分にコストをかけてもらいたい。

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三井さんはいちいちこんなところ見ないでしょう。
下の物件のコンセプトのところにメインエントランスはしっかりとのってるじゃないですか。

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取り壊すのはマンション住人なんだから、壊しやすいのにしてほしい。

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計画道路ができることになっても私たち個々の居住場所には、
直接影響がでるような設計にはなっていないし、
そこだけにこだわりすぎて他の良いところが注目されなくなるのも
もったいないと思います。

池袋交通の便は本当に良いですよ。
都心へのアクセスは申し分なし。
休日に遊びに行く時は最近横浜みなとみらい方面へ直通できるようになりましたし、
湘南新宿ラインで鎌倉へ直通、お台場へも直通電車があります。
ちょっと旅行気分を味わいたければ西武線レッドアローに乗って秩父方面へ、
また日光への直通電車もあります。
このような駅へ徒歩でいけるところも魅力であると思います。

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駐車場廃止と駐輪場の移設さらに解体を自分たちでやらなきゃいけないのは萎える。

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>>281

＞個々の居住場所には、直接影響がでるような設計にはなっていないし

壁の外側は庭だろうが幹線道路だろうが関心がないのですね
とてもドライな割り切り方で素敵です
生粋の都市住人とでも言うのでしょうか　憧れます
でもここは環境が良く価格もたぶん高いので、そういう方は少数だと思いますよ


おっしゃっている交通の便だけ評価するなら、
池袋駅徒歩圏に山ほどマンション売ってますよ
ええ、有り余るくらいに

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計画道路ができても最近の道路計画は舗道は広めにとってあるし、
街路樹を植えたりするから空間が広く感じるようになるのではないでしょうか。

なまじ隣もマンションなんてことになると、
敷地面積一杯に建物をつくって圧迫感が生じるかもしれません。
計画道路ができるメリットもあると思います。

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たしかに、シティハウス立教南も圧迫感はないですね。

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＞２８８　

このマンションの広い敷地が削られることが問題であって、
隣にマンション云々というのは論点がズレてます



＞２８９

住友の立教南でさえ１ｍくらい道路から引いてるんですよ
建物と歩道の間に狭いながらも緑地があって木が植えてあります

こちらは（近所住民の方の図によれば）建物の壁＝道路境界線
草１本生えるスキマもございません

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昨日は子供を連れてお花見がてら工事中の現地を見てきました。
大きなクレーンが２つも立ってフル回転してました。
一年中で一番きれいな時だと思います。

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さくらが綺麗ですね！
目の前が公園のマンションは眺望がふさがれないのがいいですね。

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昨日現地周辺を回ってみました。
桜が満開、ただ天気が悪かったのでお花見している方はいませんでした。

大型クレーン２台が動いていましたがかなりの騒音でした。
ミキサー車もエンジンかけっぱなしでかなりの騒音。
土曜日なので自宅でゆっくりしたい近隣さんには、大変な迷惑だと思いました。

入居すれば近所づきあい町会の集まりで一緒になるので、
自分達のマンション建設で迷惑をかけてしまったということを、
頭の片隅においておくことも必要かなと思いました。

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まあ、それはどこのマンションも一緒で、ここだけの話じゃないしな。
ここは駐車場、駐輪場がなくなることと、土地補償金のバランスをどう考えるかだな。

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関東はマンション自体過剰供給気味なのよ。
ここが完成する時は今まで通りの値段で売れるだろうが
ここに限らず20年後は何処も過剰供給の後として価格下落は間違いない。
さあ買え社築共よ

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北側を通ります。皆さんご存知の通り実行に移されたら敷地の5割程持っていかれます。

ここは場所的に文京地区であり殆どが3LDKタイプです。この物件は完全にファミリー向けなので1LDKは4戸しかない
道路計画なんて大したデメリットでは無いですけどね。ちなみに道路の計画は少なくとも3年間は実行に移されないがそこから先の未来は誰にも分からない。
価格は･･･周辺物件とまったく同じだと思いますね。むしろデベが三井だから周辺より高め設定かも。

坪200なんてドリーム見たい人は来世でお願いします。

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ってか半分以上削られてかなり横長の敷地に
なるわけだけど、建物は残るとして何がなくなるの？
駐車場？駐車場？誰かランドプラン教えてもらえませんか

デメリットないはずがないと思うわ笑
もちろん行政からたんまり金もらえるならべつだが。
それはない

坪200はありえないが坪300近くで買う物件でも
ないだろ。近くの三井のパークホームズだって
坪260ぐらいだったような

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＞２９９

ランドプランは　＞１６３

道路計画図は　＞７９

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>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます

それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート

しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…

あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？

これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ

デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね

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大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。

現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。

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いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。

ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。

あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない

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リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。

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敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。

と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？

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20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。

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敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。

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保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。

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土地の評価なら、良くて坪１６０万位では？

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私の経験では相続路線価の1.3から1.5倍位の平米単価です。

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＞３１１

１．５倍とすると３１０さんがおっしゃる値段にほぼ近くなりますね

同じ豊島区でも住所が目白だったら坪あたり１００万は高いのに・・・

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大雑把にいいますと、拡幅道路を基準路線として、
そこに幅8メートル、奥行12.5メートル、100平米の整形地があると仮定します。
不動産鑑定事務所複数に依頼して、この仮定の平米単価を算出してもらいます。
それを参考にしながら基準の平米単価を決定しますが、相続路線価の1.3から1.5倍が多いです。
実際に買うさいには、買い上げる土地の形状に応じて、基準の平米単価に修正を加えます。

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じゃあ、デベが、この、土地買い取った時、
いくらで、かいとったの？
坪300なんかで買い取るわけないよね

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>>307
1世帯2300万も出ないから
雑な計算してんじゃないよ。
概算で言えばその半分出ればﾎｸﾎｸ状態な。

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そうですね。
土地の値段が坪３００万なんてどこの話？
最近やや上昇傾向とはいえ、その半分ちょっとくらいでしょう。

多少の補償金が入ることと、エントランスや駐車場駐輪場が無くなって道路騒音と排気ガスまみれになること
とてもつり合うとは思えないのですが。

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桜は散ってしまいましたが、
新緑がさわやかに感じられる季節になってきました。
公園の緑が楽しめる東側の部屋が人気になるのでしょうか。

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モデルルームの建物に不動産会社名、物件名のロゴが入りました。
ついにいよいよ営業開始なのでしょうか。
人気は公園の前の部屋になるのでしょうか。
当たり前のことですが良い部屋から売れていくのでしょうね。

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このスレには資料請求して具体的に検討してる方は少ないようですね

真剣な検討者はここ見ないか・・・

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初めは検討していましたが、今は...

やっぱりあまりに土地が削られることと、早くからクローズアップされている
エントランスのイラスト（これに惹かれて興味を持った方も多いと思います）が、
その売りの部分が無くなるという事で、初めほどの検討はいたしておりません。

何か、それを超えるような魅力が見いだせると別ですが、今のところは、
積極的検討ではなくなりました。
早くに目をつけていたのに、（土地が減る物件とは知らず）残念です。

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うちは、２Ｌ希望だけど、最上階、坪280前後なら、
真剣に検討します。

道路の件を、何処まで価格に反映させるかによるなー。

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いくらマイナス要素があるとはいえ、
坪300万以下ということはないでしょう。
最近は都内の物件、かなり強気ですから。

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>>321
資料請求しましたよ。そして今検討から外す方向です。
不安定な要素がでかすぎます。
たとえば隣の敷地にマンションが建つ、っていうのと同じようなものと割り切りできるか？
自分は無理です。
将来、結果的に安かったなと思える可能性もあるけど、どうしても逆の危険性を
重く見積もらざるを得ない。

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区役所タワーが平均＠３５０～３６０とか。
となるとこっちは敷地削られるマイナスを入れても＠３２０くらいでは？

ウチは永住前提なのでここの検討順位はだいぶ下がってますが、
環境がいい間だけ自己居住で道路ができたら賃貸に出す、という覚悟ならアリかと思います。

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あっちは免震で地下鉄直結で共用施設や
グレードがこことは違いすぎるわ。
俺はモデルルームいってきたけどね

あそこのタワーも割高だが西池袋で都市計画道路で半分削られるリスクあって
平均300越えは割高です。

まああっちが高いから三井はしめしめと思ってるかもね

ここも免震だったら坪330とれるけどね

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あの東池袋駅とこのへんの、相場は違うよ

あのへんは再開発で高くなりすぎた

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区役所タワー350はアウルタワーがあの状態なのにかなり強気だねぇ

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小さい間取りは得意客の投資家に売っちゃうんじゃない？
エントランスから一番遠くて住みづらそうだけど

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ファミリータイプばかりかと思ってましたが３８㎡もあるんですね。
この辺りは賃貸需要もありますからね。

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賃貸ならいいかもしれませんね。
ファミリータイプの部屋を賃貸してくれる投資家さんいないですかね。

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竣工と入居が同時期って突貫も突貫であり得んよ・・・
手直しもナシと考えているお粗末さ・・・
ご愁傷様物件・・・
残念・・・

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334様
本当ですね。
記憶違いかも知れないですが以前は３月上旬竣工だったような。
工事が少し遅れ気味で、だけど消費税の関係で引渡しは年度内に、ということでしょうか。

突貫工事は気になります。
ただでさえ今は職人不足でクオリティが気がかりなのに。

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業界ナンバーワンデベで職人不足で突貫工事になることなどありませんよ。

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業界ナンバー１とか財閥系とか、
そういう信頼が全く通用しないのがマンションですよ
三井三菱クラスでも欠陥問題はあるし、
無名なデベでもいい物件がある

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話がループしてるな(笑)
買いたくないなら来ないで結構、どの道70余人しか買えないんだから(笑)

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今日の午後に現地前を通ったのですが、
上り屋敷公園でエレキを弾いてる方がいました。
昭和歌謡風の、亡くなった田端義男さんのギターっぽい音が鳴り響いていましたが、
あの方は毎日いるのでしょうか。
子どもの歓声は我慢できますが、あの音が毎日聞こえるとしたらイライラしそう・・・

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ある程度の騒音は仕方ないのではないでしょうか。
ここのマンション建設に関しても近隣住民に騒音の被害を我慢してもらっているわけですから。

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いよいよ明日からですね
ウチは申込が遅れたのでＧＷ後半ですけれど・・・
明日行かれる方、おおよその価格情報をお願いします！
（予算オーバーなら別物件の下見会に切り替えます）

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342さん
是非、教えてください。
高くびっくりですか？
いく必要ない価格なら、やめようかな…。

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驚きの価格でした。同感です。心から興味があっただけに残念。
都市計画道路の事業が実行された場合、駐輪場はやはりなくなり、トランクルームの部分を使用してシェアド自転車のような形で自転車を共有する方向になるのではないかということでした。もちろん管理組合の決議が前提なのだと思いますが。

坪300は3階でもあたりまえの世界でした。2階でもそれくらいだったかな。5階に至っては推して知るべしということで。1階だけは群を抜いて安いという印象でした。270くらい。まあ安いとまでは言えないかもしれませんが、比較論で言えばという意味です。

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本当にびっくりでしたね
皆さん帰る時のテンションが低いのがわかりました。

あの値段なら本物の目白で新築が買えますよ。
デベは中小ですが。

いろいろ難ありであの価格設定、私はリタイアです。

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一番大きな部屋はいくら位なのでしょうか？？
金曜日行くのですが、皆さんの様子を見る限り、
行く意味もないなおかなと・・・
リスクが高い割に、値段も高いのですね。

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いえ、モデルルームは一見の価値がありますから是非。

いろんな意味で伝説のマンションになると思うので。

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伝説？！ですか。
それは興味本意ですが、面白そうですね。
素人でもわかるレベルの、伝説ですか？
一見の価値の内容をご教示願います。

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ブリリア区役所とここ、価格の勘違い具合はここのほうが上かも。

近くのパークホームズやブリリアガーデン、坪単価で100万近く安かったんじゃ？

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でもこの辺りはあまり分譲マンション出ないから、地元の人の需要で捌けちゃうんだろうなと。
公園横はここくらいですから。

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実際道路どうなんだろうね。通らないならつぼ300~でもおかしくない
マンションだと思うが。通って残ったあとの敷地や施設を考えると
とてもじゃないが冒険できない。

仮にリセールだす時も購入希望者に都市計画道路の
告知義務あるんだよね？売れると思うか？笑

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周辺で売れ残ってるマンションはないですから売れると思いますよ。

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ここの物件は都心のターミナル駅に徒歩圏内、にもかかわらず周辺は比較的静かな環境、
大手のデベロッパーか手掛けて信頼度は申し分なし、
このような好条件がそろっているわけですがその反面計画道路というネガな部分も
あるわけでそれをどう判断するかということになります。
そもそもすべての条件を満たしている物件など無いと思います。
ここの物件は計画道路が出来た場合も見据えてしっかりした設計がなされていると思います。
周辺の相場に比べて若干高めかもしれませんが、中小のデベの物件も比較対象になっているようです。
そう考えると大手の信頼できるデベロッパーの物件は多少高くても十分元は取れると思います。
なんだかんだいっても良い部屋から売れていくのではないでしょうか。

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上記で述べられた好条件が揃っている物件なんて山程ある。一方で、計画道路が出来て敷地半分奪われるなんてネガティブ物件なんてそうあるもんじゃない。全くもって、反面と言える程度には思えないのだが。

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5階だと340くらいでしたね。さすがに想定の範囲外でした。結局、リスクは不可抗力的な要素があるので承知せざるを得ないとして、そのリスクをどれだけ価格に織り込んでくれるかというのが一番重要なことだと思っていますが、この値付けを妥当と思うお客さんがどれだけいるのかなと、素人ながらに思ってしまいました。初球にしてもずいぶんなハイボールという感じ。

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申し訳ないけどここで３４０出すならまだクヤクションに出したほうが資産価値維持できそう。あっちも割高だと思うが
ここは普通に耐震だしね。まあタワマンはいやだっていう人もいるだろうが

坪３００買えないこともないけど、自分は２５０～２７０でようやく検討するレベル。
道路通った時のあの削られ方はすごいよ、絶対リセールのときも影響あるレベル

まあ都市計画道路の計画自体なくなる可能性もあるんだっけ・

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だいたい個人の自転車も置けなくなるなんて、公営の団地でもあり得ません。
自転車はサイズや仕様が多様ですからシェアサイクルなんて嫌。

エレベーターて各戸内に入れるとしてもサイズと位置の関係で無理っぽい。

道路計画が取消になるとか、三井はそういう裏情報でも持ってるのかな？


前の方が書いたとおり、クヤクションのほうか数倍マシ。
公園フロントとは言うものの大きい児童公園。御苑や芦花公園のような有り難みはない。

難ありだから手頃な値段を期待してました。
買えない者の僻みです。

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いやいや、僻みじゃないですよ。
そういうリスクを織り込んでいない価格に、当方も驚きました。
中途半端な価格過ぎる…

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タワマンが嫌で低層希望、地元需要だけでそれなりに売れそうだからこその価格設定でしょ。
戸数もそこそこな上に、エリアの供給少ないし地縁がある人が買うから行けると踏んでるのでしょう。
ここであーだこーだ言っても価格は変わらないし
高いと思う人は素直に撤退したほうが時間の無駄にならないのでは...

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マンションは一物多価の世界。小規模物件では市場参加者の大多数が高すぎると思う値段でも、その値段でOKな人が供給戸数分居ればいい。

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プレミストもあの値段で完売しましたしね。

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モデルルーム行きましたが高いですね
しかも低層階は床など色のセレクト不可との事、、、
突貫工事で既に発注してしまったんですかね。
何もかも残念です。
っていうか、道路が通ったら半分の敷地がなくなるってことは古くなった時
建ぺい率の問題で同じ規模では建て替えられないってことになりません？

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三井はかるーく値下げしてくる。戸数が少ないが、売れ残れば買い得価格になるでしょう。

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偶然でしょうけどすぐ近くの「パークホームズ目白」中古のチラシが入っていました。
築５年、７２．８８㎡　３ＬＤＫ　２階　５，４８０万円
坪単価だと２５０万をちょっと切る感じ。

これくらいが妥当なのでしょうね。
新築で公園前とはいえ、道路問題を抱えたこの物件は↑の中古程度の値段が妥当に思います。

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