パークホームズ目白ザ・フォレスト

上がり屋敷のとこにできるのか
あの辺は夜道暗そう

隣がパークホームズ目白だから、ここはフォレストを入れたんだね。
うち近所だけど、この辺は道が狭いし専門学校生が多く、スクールゾーン、一通など車持ちには不便ですよ。
隣の公園には夜中まで若いのがたむろしてます。

小学校近くの広い青空駐車場が閉鎖されたけどマンションが建つのかな？

営業さんの話によると敷地だいぶけずられるみたいだけど、既存不適格物件になるんじゃないの。大丈夫？

確かに人気の少ない場所ですが自分は池袋駅に近いのに静かで好きな場所なだけに気になります

>>4
敷地面積と延べ床面積を見比べると、
容積率一杯には使ってないようです
断定できませんが既存不適格にならないのではないでしょうか

西池袋というアドレスが気にならなければ、ここは買いだと思います。
（もちろんお値段次第ですけれど）
環境がいいし池袋と目白が使えるのが便利。
池袋警察署がすぐ近所なので治安もいいです。

目白駅前の再開発ビル、来春にはクイーンズ伊勢丹がオープンするそうです。

１ヶ月くらい前に撮影した現地です
敷地南西から

背後のタワマンは右が芸術劇場横の賃貸
左がタワーグランディア

続けて失礼します
現地を東側から撮影

左手に見える南側の公園、
このマンションの目の前にトイレがあるので念のため。

この辺って容積率どのくらいまでＯＫなんですか？２００％ぐらいなんじゃないですかね
都市計画道路で半分近く敷地削られてしまうらしいですけど
環境もかなり変わるし資産価値にかなり関わってくると思うんですが…
立地が好きな場所で低層の豪華なマンションっぽいので気になる。まあこんなとこで聞くより営業さんに聞いたほうがいいですけど

豊島区の都市計画図で見ると容積率３００％ですね
計画道路（補助７３号線）で約半分取られても既存不適格にはならないと思います

すぐ裏が道路になってしまうわけですが
上の画像で見る限り冬でも１階まで陽が当たりそうで
やはり南側が公園というのは魅力的です

あれ、補助７３号線って上がり屋敷公園の大半を潰して目白のほうへ通す計画じゃなかったの？

南側に道路が通りそうだね。

「補助73号線」
ttp://chinchiko.blog.so-net.ne.jp/2005-09-22

公園、ほとんどなくなりそう。

計画があること自体嫌だけど、実際どうなんだろうね笑

住民の猛反対あるらしいけど

>>11
上り屋敷公園をつぶすというのは誤報
豊島区の都市計画図がネットで見られるから確認したほうがいいよ
公園はそのままで、このマンションの敷地の北半分をスライスするように通ってる

でもこの計画、実現するか微妙
高齢化で都内の車が減ってるし、
公共投資も今後は「既存施設の更新」に振り向けられるだろうし
ある意味で賭けかも知れないね

>>14本当だ。区のやつ見ると上がり屋敷は避けてるね。このマンションの北側

だけど図で見る限り相当削られてないか？笑

自分詳しくないんですけど道路通ると容積率の制限とか変わるんだっけ

これもし道路通されたら、立て直しするにしてもかなり横長の長方形の敷地になるな

重要な事だから貼っとこうか
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

目の前の公園は夜浮浪者溜まってますか？池袋とは思えない閑静な環境が気になってるんですが、池袋だけにそこが気になります。

10年前〜5年前まですぐ近くに住んでました。道は細いですが治安は良いですよ。桜の時期には若者がいることもありますが気にならない程度です。
立教側にスーパーもできたみたいだし(かつてはスーパー砂漠だった)また池袋住むならこの辺りが第一希望ですね。

西池袋なのに目白の名前？
これで値段も目白価格だったら無理だなぁ
既存不適格の可能性アリだし…

西池袋二丁目のマンションはマンション名に「目白」がつくのが多いです。
ここの隣の三井の兄弟マンションも「パークホームズ目白」です。

パークホームズ目白は時期が違うけど安かったよね。

「なんちゃって目白」なら安いかも知れませんね


心配なのはＨＰのＣＧにある間口の広いエントランス、
道路作る時はあれが全部取られちゃうんでしょ？
ただ東西に長いだけの賃貸っぽくなりそうですね

道路が通っても共用部の破却とかは発生しないように計画するんじゃないですか？
その辺は財閥系ですから、しっかりやると思いますけどね。

考えてみたらすでに都市計画があるわけですから、その部分にはそもそも堅固な建物は建てられないですね。
敷地3500、のべ床5700という数字を見ても、推定ですが敷地が削られることを想定して不的確にならないよう
計画されていると思われます。

少し寂しい立地だけど、良いなと思う。
でも、このスレ読んでると、三井はどういうつもりなんだろう？
腹が立ってきた！

都市計画道路の予定なければ敷地が広くて豪華な低層マンションですごいよさげなマンションだったのにな。

住民とかがすごい反対してるとはいえ行政だからこの先わからん

三井は売れると思ってるんだろうか

都市計画道路って、ある意味賭けですね
ここの道路計画も５０年以上前からあるみたいですし
でもマッカーサー道路みたく突然動きだす計画もありますし・・・
今の環境のままなら静かでいいですけど、裏に幹線道路が通ると落ち着かないでしょうね

三井だから大丈夫とか財閥だから大丈夫とか過信は禁物ですよ…

＞16
貼ってくれた図を見ると、上のほうの（北）池袋公園西の、未着工の哺73道路予定だけど動き出してる。
昨年散歩に行った時町内会の掲示に、いよいよ道路出来ることになったって張り紙があった。
3.11震災を受けて急遽動き出したとあったような・・。

既存不適格になるんで無ければしっかりした道路できるのは悪くない。
近くの立教南側の新しい道路は、出来る前は細い道に車が入り込んで歩きにくかった。
ただしここの道路予定地が駐車場だったりすると、道路広くなって車楽になったと同時に駐車場なくなりましたなんてことに。
その点確認ですね。

場所、環境的にはいいですよ。
西池袋って住所がちょっと・・ですけど。

>30
駐車場が平置22台というのは道路計画部分だから。

ずっと敷地内であるなら機械式にして台数増やしますよ
このエリアでこの価格帯ですからね

機械を設置しても償却期間到来前に道路になっちゃう可能性があるってことです
そうしたら敷地内駐車場ナシのマンションです

個人的には運転しないからいいのですが、
このあたりは流しのタクシーを捕まえにくいのでそれが気掛かりです
いっそ道路ができてくれたほうが老後は安心かも

>>31さん
近辺に住んでいますが、確かにタクシーはつかまえにくい場所かと思います。そして私が借りている
駐車場はここの近くに借りていますが２万６千円です。大体相場的には３万円位みたいですね。
もし物件を購入するとしたら、機械式だと結構出すのに時間はかかるしこのままの駐車場のままで
もいいかなとか考えています。

いい場所にあるマンションですね。

買い物は専ら池袋のほうがいいと思います（７分）。

上野秋葉原方面は池袋から、
新宿渋谷方面は目白からと使い分けのできる場所というのが自分的には魅力です。

西部池袋線って1駅隣は何駅でしたっけ??
乗る人はそっちに行ったほうが近いような。

ああ、確かに※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますね。
という事は、耐震性のある地震に強いマンションは建てられないという事になりますか？
敷地内に施設を建てても、簡単に撤去できるものと言う意味ですかね？

それって法律用語ですよ。恐らく都計道内に限り
・2階建て以下
・地下×
・鉄骨造等
の建物となるはずです。（ここって住居系ですよね？）
ただ、収用に伴って道路が拡幅されると容積率も緩和されて（幅員m×40%）
既存不適格を回避できる可能性ってないんですかね？
一般的には容積率超過になってしまうとは思うのですが
ここって300%に対し200%弱と、制限受けてるみたいじゃないですか。

ちなみに知ってる方教えていただきたいのですが
収用金って、原則、管理組合にプールされるんですか？
区分所有者に還元されるのであれば、引っ越しなどもしやすくなるので
建て替え時の面積が減ってしまっても、問題解決のハードルは
下がると思うのですが、その辺いかがなのでしょうか。

グランスイート六義園のスレに詳しくのってるよ。

目の前は緑が広がり、池袋の景色もありと。駅まではちょっとあるけれど遠いという距離ではなさそう。駅からのアクセスはいろいろ便利だし、車なしでも行けるかもと考えています。

車ある方が不便な立地ですよ。
近所の月極駐車場に置いてますが車上荒らしに遭いました。
マンション敷地内だと大丈夫なんでしょうけど。

お値段が気になる。
HPにハイグレードってあるから、坪330くらい？？

三丁目の駐車場だったところ（パークホームズ目白から第三小よりに８０メートルくらい）に
リプランってデベの５階建てマンションが建つようです。
このあたりもマンション建設が増えてきましたね。

42さん

40です。サイトの物件内容の項目にあります。
相場は280くらいなんですね、ありがとうございます。
三井は高いイメージが強くて。

(物件内容)
http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html

エコビレッジ、進んでます？
最近見たけど工事始まってない。
いずれにせよ、こことの競合は苦しそう。
三井不に売らないかな。

車上荒らしや引ったくりなど、意外と物騒な場所なのですね。
池袋は治安がよろしくないのは周知の事実ですが、
池袋警察署がある西池袋は比較的治安がよいと言う話もありますね。
販売は6月ですが、価格はいつ頃公表されるんでしょうね？

西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。
東池袋ほど物騒な犯罪はなかったですね。

西池袋ですからねー
イメージは良くないですよ
本当の目白じゃないのに目白を名乗るマンションは多いですが
なかなか売れ行きは芳しくないですよね

ここも相当安くしないと厳しいんじゃないかな

>45
エコビレッジ、平成24年7月1日着工予定になってますが工事が始まる気配ないですね。
板橋物件が落ち着いてから始めるんでしょうか？

場所がどうのこうのより都市計画道路で敷地が半分ぐらい削られるのが痛すぎる

高値で買う人なんているの？

>>50
研究不足の人が完成予想図だけ見て買うのでは？

どうせなら道路完成時のイメージ画像を見せて欲しいですよね
北側の部屋すれすれに幹線道路が通って
雰囲気も環境もガラリと変わると思います

私も50さんの意見と同じです。
買うときはいいけど、その先どうなるのか、年を取ってその次を考えるとき
ちゃんと売れて、貸せて、価値も下がらないか..等とても心配。
と言ってもお値段もまだわからずなのでどう判断するかですが..。
（地元の人が、20年ぐらいは道路は完成しないいじゃないの？とか言ってましたが絶対はないのでワカリマセン）

先日現地を見に行きましたが、現地付近は今は静けさもある場所で良いと思いました。
公園は、予想していたよりショボイ印象。
行ったときは、怪しげな感じの人もいまして、日ごろはどんな雰囲気の公園なのだろうと
思いました。

大人の夫婦には活用度が少なそうな公園（児童公園っぽい）でした。

値段も分らないけど..これだったら都心の小さなタイプのほうが将来動かしやすいかな..迷います。

＞51さん

同感です！

道路ができて、いま売りにしているHPのイラスト（優雅なエントランスのデザイン）のこの門が
無くなるイメージ図も欲しい、、、（だってこれも結局は壊されるんでしょ？勿体ない..）
でないと、判断のしようがありません。

ＨＰの情報がほとんどないので、価格や間取りが分らない中検討のしようもないけれど..

公園がある分、日昇確保は良いのですが、公園である以上54さんが言われている側面は
あるんでしょうね。
もっと庭園風な公園なら、鳥や猫もひょこりしながら大人も寛げるのでしょうが、
つくりが児童公園で、手入れもあまりよろしくなかった（印象）ところを見ると、
54さんのような使い方がなされているというのも分ります。

時間があれば、もう一度時間を変えて現地見学してみたいと思います。

公園の雰囲気が何となく見えてきました。
情報ありがとうございました。
後は、詳しい物件の情報が出るのをひたすら待つしかありませんね。

広告が早いと、何も決まっていません..と（常套句）しか言われない時期が長く、
検討しているものからすると、イライラ（笑）させられますね。

せめて検討していたことを忘れさせるような期間どりはしないでほしいです。

検討しているのですが、
この地域ですといくらくらいが
相場なのでしょうか？

>>58
目白徒歩圏で住宅地側なら坪400以上当たり前の世界だけど、ここは池袋側だから
池袋（坪300ぐらい）の相場に引きずられるのかな。

折角買うんだったら、羊頭狗肉にはなってほしくない！
半分減ることって、どう考えたらいいのだろうか？

計画道路は甘く見ないほうがいい

池袋の西口と大久保百人町・北新宿を経て新宿西口を直結する

それぞれどんなエリアかはご存じの通り

このマンション付近では工事が始まる気配はないが、

目白通りとの交差点付近では一部立ち退きが完了し、教会などもセットバックして改築、交番も廃止で空き地になった

さらに予定経路上にある新宿区中央図書館も来年には移転取り壊し決定済み

着々と進んでいることを忘れずに

どうも、最上階で坪300くらい、一階で230くらいみたい。
適性価格でしょうか？？

5階は300くらいで1階は250くらいなら売れそうだね。

道路開通後には容積率が緩和されて不的確にはならない見込み、
だという見通しが立てば売れる価格かな？
ま、既存不適格がどれだけ実影響あるかっていうのもかなり微妙なとこだけど・・・
立て替え時までは特に問題ないのかな？

なんだかんだで相場は上がってるよね。今三井で230なんていう物件は環八の外側も苦しいか。

パークホームズ、フェリアルやブリリアも安かったよね。
それでも当時は高く感じたけど。
目白のライオンズやガーデンヒルズも今考えれば安かった。

子供が遊ぶ場所はあまり無さそうですけど、
場所が便利なので、早期完売しそうですよね。

財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。
大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。チョイタカ

財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。
大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。
38.49平米が3382万円なので3380で来るね。ほぼ決まりですよええ

ここ良いですね。
ただ…計画道路気になります。

都市計画道路の地図見て削られた後の敷地みてみなよ、すごい買う気失せるよ。

住民反対強そうだけど、行政も強行しそうな雰囲気だし、どうなるかわからん

都市計画道路なかったら坪３００でも買ってたな。池袋近いわりに落ち着いた住宅街だし

「計画道路の予定地なので、堅固な建築物は建築できません」というやつですね。
都市計画道路開通後の敷地内の図面は、どこかで見る事ができますか？
そもそもここは、公式ホームページでも敷地計画が載っていないんですよね。
発売は6月なので、全容が見えるのはもう少し先なのでしょうか。

非常に参考になりますね。ありがとうございます。
反対運動というのは、道路計画に対するものですよね？それともこのマンションに対して？

時期が違うと正面比較はムリですね。
東池袋のエアライズたわー、これから販売の区役所タワー、どちらも東京建物のタワーで近接ですが、
価格は３割以上ちがってくるんじゃないですか。設備の差とかはこの際枝葉の問題で、やはり
各種経済環境の変化は大きいですよね。

連投すみません。
前向きにとらえれば、建物の形状はよさそうですよね。
簡素な造りとしても、北側に一本外廊下を通せば、各住戸ワイドスパンをとりやすそうです。
全住戸南向きで、公園ですから通風や採光は将来的にも高い確率で保証されるでしょ。
眺めや雰囲気のよいたぐいの公園じゃないけど、池袋からの距離との兼ね合いを考えると
希少感はあるかと。

>79さん

ありがとうございます。この計画図によると、マンションの建物以外の
メインエントランス、エントランスホール、中庭はおろか駐車場も駐輪場も
削り取られてしまうという感じなんでしょうかね。
そうなってしまったらこの物件の魅力度は大幅に下がりますね・・・

建ぺい率は大丈夫でも容積率がオーバーなんじゃ？

緑地も何もないマンションになるのか…

補助73号の計画ですが、劇場通りの北側から池袋本町を抜けて下板橋に至る区間は東京都の特定整備路線候補になっており、おそらくこのまま指定されるでしょう。指定された区間は概ね10年以内の完成を目指すとされているので、着工も近いと思います。北側延伸が優先されたのは、①「木造密集地域で災害リスクが高いこと」と②「下板橋から中山道に至る道が既にできていること」の２点が評価されたのだと考えらています。
このマンションが建つ予定の区間はおそらくその後の整備になると思いますが、交通量を捌くというよりは防災目的で、延焼遮断帯の性格が強い道路ですので、交通需要の減少による計画中止という可能性はあまり期待できない気もします。中山道まで通ってしまうと、南も目白通りまで、となる可能性は十分あると思います。反対が強いという話もありますが、当地よりやや北側の補助172号線も昨年開通しましたし、そこまで住民の力があるかは微妙なところではないでしょうか。

>>80-81

＞各住戸ワイドスパンをとりやすそうです

物件サイトの間取図見ると間口は６ｍあるかないか
なんでワイドスパンなんて言うの？
微妙に話のポイントずれてるし、８３さんじゃないけど「ん？」て感じ



>>86

＞延焼遮断帯の性格が強い道路

なるほどそういう目的なら交通量は二の次になりますね
人口減少で車も減ってるから計画中止にならないかと密かに期待してましたが
アベノミクスで公共事業に予算が回り始めたら状況急展開ということもありますね
　

81です。
形状云々は読んでの通り、
外廊下だと、平べったい形状の方が開口部を広く取りやすそうという意味で書きました。
構造の安定性について、専門的な知見を述べた物では、一切ありません。

が、ＨＰにもう間取りが出ているのですね。平凡なナロースパンの田の字プランでがっかりです。

反対運動やってる人のネガが強く出てきてますね。感情的な方では無さそうなんでリスク評価には参考になりますが。あまり意見が片寄らないようになるといいですな。

詳しい写真の資料ありがとうございます。

久しぶりに見て、いろんな意見があり参考になりました。
やっぱり、皆さん気になっている物件については、ちゃんと調べているのですね。

道路については、住人の方が、20年位は出来ないんじゃないかなぁ..と言っていらっしゃいましたが
もしかしたらそれより短い期間となってしまうかもしれないですね。

この物件を住宅サイトで見つけ、ゆったりとしたシンプルで品の良さげなエントランスが気に入って
この物件をより知りたい！間取りはどんなだろう？もしかしたらついに私たちにピッタリな物件が現れた？
（価格が合うかは別として）と、思っていたのですが..現地も見て歩いたのですが..フゥ..

やっぱり、いろいろ問題（しかも半分減るって...）が出てきて、本当にため息です。
他いくつか、違う地域でも気になるマンション頭の中で競合させていますが、
第一印象のお気に入り度が高かっただけに、どうしようという感じです。

間違いなく、見た目と資産価値は減りそうな気がするので、困っています。

計画道路はかなり時間がかかることが問題だと思います。実際に着工となると、順次用地を確保して次第に空き地ができという感じに進むので、完成後は容積率が増えたり道が整備されて良いこともありますが、事業期間中は良いことは何も無いですからね。172号も約２０年かかってますし、ただ単に敷地が削られただけ状態が長く続くリスクも考える必要があると思います。

＞９２
たしかに立ち退きが進むまでの、街並みが歯抜けになっていく光景はキツいですね。
立教前の新しい道路も１０年以上そんな状態が続いてました。



ところでエレベータが１基しかありませんが、
低層５階建てとはいえ少ない気がします。
横幅８６メートルもあって、長い廊下に１５戸が並ぶことを考えると、
２か所に欲しかったなと思います。

気持ちはわかるが、70戸にEV2基だと管理費が高いよ。

だってＨＰのここに→ http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html
「ハイグレード」って・・・

都内でも分譲中は４物件しかないよ、三井のハイグレード物件。

金持ちはケチが多いからね。エレベーター１基は正解でしょう。

まあ２、３階でエレベーター使うのは
子連れや荷物持ち、体が不自由な人

住人の半分が使わないと考えたら１基で足りるかも知れない

グレード感はないけど

まあ、グレード感上げるならエレベータ増設の前にやるべきことがあると思われるから、
１基は妥当じゃない？そこだけがんばられてもアンバランスになるし。

でも・・・エレベーターホールがないんだよね

１階も、長い廊下にほかの部屋の玄関と並んで乗り口があるだけ
北側へはみ出せないのが理由だろうけど
引越の荷物搬入とか大変そう

計画道路について、三井は何かしらの裏付けがあると思います。
行政との繋がりの深い会社だし、賃貸でなく分譲にしている。
何の根拠もないなら三井も並以下の不動産屋だ。