２年前にマンション購入、２年固定１．２％優遇により０．８％金利で３０００万３５年ローンくみました。月々４８０００円、ボーナス時２０万で年収５００、嫁は専業主婦で私３２歳です。この２年間は苦しくもなく平和な日々でしたが、遂に来月固定金利の期限となります。引き続き１％の優遇はうけれるのですが、2年1.6％3年1.75％5年2.4％7年2.6％10年2.65％・・・・やはりアップしてるんですね。２年前に楽観的であった自分がいけないのですが、今回は3年固定にしようと思っています。できれば繰り上げ返済もしたいと思いますが、手数料２万円もったいない気がしますので、
繰上げ返済するつもりの貯金を月々の返済にあてたほうがいいのかなと思っております。いずれにしても３年後が怖い。まだ決めかねていますのでご意見いただけませんでしょうか？
[スレ作成日時]2007-03-14 12:58:00
>>103
適当では困るんですよね。
それと、やはり月割りでちゃんと計算されてませんね。
>数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
>15万と仮定します。>1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
>期間短縮だと残りが27年になるとします。
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。
ここに書いてある条件から、ちゃんと計算すると、
○ ローン条件
借入額: 3,000万円
金利: 4.39% (←ちょっと高いですが、これは上記条件から逆算しました。)
返済期間: 30年
毎月の返済額: 150,051円
ちなみに、繰上げを一切しなかった場合の総返済額は、
54,018,360円になります。
ケース1) 103さん提案の方法
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。
ケース2) 期間短縮
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。
これでいいですよね。
以下、結果を示します。
ケース1)
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。
【結果】
29年0ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,819,829円です。
ケース2)
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。
【結果】
28年1ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,717,238円です。
ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。
また、同じ期間で比べた場合、その後は貯蓄できるので、
150,051×11ヶ月＝1,650,561円の貯金も手にします。
まとめると、
返済負担があまり変わらないので、大きな違いになりませんが、
繰上げの効果が最大1年間の遅れる月のあるケース1の方が、若干不利です。
また、>>103にあるように、
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。
にするためには、1年後に400万円の繰上げが必要になります。
それでも、厳密に計算すると期間短縮が有利になります。
その場合、
ケース1(軽減型)は、24年0ヶ月で完済し、総返済額は、46,218,667円。
ケース2(短縮型)は、23年2ヶ月で完済し、総返済額は、45,864,229円。
さらにケース2はケース1より、毎月の返済分を10か月分貯蓄できます。
まあ、世の中そんなにうまい話はないということですよ。
(すみません、前レスで図を添付し忘れてました。)
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
