元金均等返済と変動金利

別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
元金均等で期間短めにしています。

月４０くらい返済しているから、なるべく早く返済したいので。

> 別に将来の不安もありませんし、繰上返済もしますけど
> 元金均等で期間短めにしています。

人それぞれなので、良いと思いますが、元金の初期支払いと同じにするなら元利ならもっと設定期間が短くできるという事実だけは、わかっていただければと思います。

あくまで元利の期間短めというのは、元金との相対的な話なので、金額がいくらになろうと関係ありません。

＞719さん
　もう、、、言ってるそばからこうだしなぁｗ

＞720さん
　違いについては、概ね＞721さんがまとめられている通り。

　手数料なしで繰り上げ返済が可能という条件が入る時点で
　元利・元金の両者の差は「ほとんど」無いってことかと思います。

　あとは、この「ほとんど」という差の捉え方次第。
　各自の環境・条件・考え方次第ですね。。。

＞722さん
　人それぞれなので、それでいいかと。

元金の方が保証料が僅かに低い

元利の方が破綻率が僅かに低い


ってことですね

現状で返済が滞る方はダメでしょう。
ただ将来何が起こるかわからないので、少しでもリスクは下げておきたい方はリスクの低い元利の方がいいかもしれません。

＞728さん

　ここでいう「リスク」とは、

　　　変動金利が上昇した際に増加する「月々の返済額」

　という意味ですね。（元利では一定額、元金だと上昇利率分増加）

　この場合は、元利は金利上昇分は返済が先送りされますので
　Totalでの返済額は当然元金よりも多くなりますね。

　（まぁ比較対象の元金では、当初設定の元本＋増加した利息の
　　支払いが可能というのが前提ですが・・・）

729です。

すいません。勘違いしていました。
変動元利では5年125%ルールの中で支払額の見直しは行われるんですね。


とすると、急な利率上昇時（確率はともかくとして）に
5年間は返済額据え置きということは一つのリスクヘッジにはなります。

一方で、その据え置きの間、元金の方は返済が進むので、
数年で返済額は逆転しそうです。
（借り入れ条件によるので、詳細はなんとも言えませんが・・・）


「リスク」の大きさは「利率上昇」の大きさ次第ってところでしょうか。

>>730
いやいや、そういう意味では無いです。
元利であってもより多く繰り上げ返済すればいいので返済の進み方は元金も元利も同じです。

金利急上昇＋何らかのアクシデントにより支払が困難になった場合、元金だと125％ルールが無かったせいで破産してしまう可能性が無いとは言い切れないという話です。

その起こる確率の非常に低い可能性をケアできるという雀の涙程度のメリットが元利にはあり、
元金には雀の涙程度の保証料差(数万円)が得になるというメリットがある。
自由度vs数万円という話ですね。

＞731さん

　「元利」vs「元金」の差異については、
　「自由度」vs「保証料の差」ということについてはその通りだと思います。

　元利で繰り上げ返済することで元本の減りが同等になることもおっしゃる通りです。

　まぁ、この場合は「元本の減りが同等になるよー」ということを言いたいわけではなく、
　ローン減税や家計の状況に応じて「増減できる自由度」のメリットを挙げているんですよね。



　ただ、私が上記で言いたかったことは、そのような通常状態ではなく
　極端な話で、5年ルール適用で破たんが免れたとする場合には
　繰上げできる余力はないという状況なのかなと思いまして。。。

　まぁ返せる・返せないで状況が異なるので、フェアな比較ではありませんが
　「返せない」状況であるならば、単純に元金の差は広がるんだろうな
　というように思った次第です。

　言葉足らずで紛らわしい表現となってしまいすいませんでした。（＞＿＜）

長い住宅ローン返済期間、何が起こるか分からない。数万円余計に払う事で返済の自由度が確保出来るならば安い保険だと考えるのが元利。

いやいや、そんな可能性低いよ、数万円勿体無いよってのが元金。

>>732

5年ルールで一時的に破綻が回避出来る意義は大きいですよ。

5年あれば金利が下がるかもしれないし、転職や、住宅の売却なんかも考える事が出来ます。病気や怪我の場合、回復に向かうかもしれません。そもそも金利上昇時は好況が予想されますので所得は遅れて上昇しだすと思います。

5年後も返済UPは125%なので、そこまでの上昇で耐える事が出来ればさらにもう5年猶予が出来ます。

勿論、余裕が有れば単に金利上昇分以上を繰上げするだけなので元金と比較して元利によるデメリットは何も有りません。

しかし、元金だと金利上昇分は即返済額に上乗せされ、数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売となります。ここをどう捉えるかですね。

>>732
返せない状況なら元金の差が広がる？
元利で借りていて、金利急上昇し、繰り上げ返済出来ないケースのことを指しているのでしょうか?
もしそうであるならば、
元利均等で繰り上げ返済できていないのであれば、元金均等で組んでいたら返済が滞っていたことになります。
元金の差が広がるという表現はあてはまらないような。

>>734
返済の目処を立てるのに5年あれば充分だと思いますよ。
しかも5年後も25％しか上がらないわけだから繰り上げできなくてもとりあえずはなんとかなりそうですが。
10年猶予あれば何とかなるケースもでてくると思います。

＞735さん

　5年ルールのメリットは否定しません。その通りだと思います。



　ただ敢えて言うと、多少極端な表現が気になる程度です。

＞「元利によるデメリットは何も有りません。」
　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

＞「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

＞736さん

　またうまく表現できていなかったようです。


　単純に金利上昇した局面で「返せる人」と「返せない人」は
　元本の減りが違いますよってなことを言いたかっただけです。
　（当たり前ですが・・・）

　「返せる人」は元金ではそのまま返済、元利でも繰り上げて返済
　なので、返済能力が同じ条件であれば、元利・元金はあまり関係ない話ですね。


　まぁ「元金」で借りるような人は、ある程度金利上昇しても
　「返せる」から選んでいるんだろうなと思ってこう書いただけです。

　誤解を招いてすいませんでした。

　

>>739

繰上げすると戻って来るので月々の返済額を同じにすると数万円

>>738

ここで言っているデメリットとは金利上昇局面の事。金利が上昇した際に元利がデメリットになる事は一切ない。保証料は金利と関係無く数万円元金が得。

返済プランや返済方法の変更はあまり当てにしない方がいいですね。そもそもそういう融通が利かない所からモラトリアム法案が出来たのですから。またそのような法案が出来れば別ですが。

銀行も商売ですから変更することによって儲かるのならば検討してくれるかもしれませんが競売行きを先延ばしにするような見直しはしないでしょう。それが可能ならば世の中に競売物件はなくなります。

>>740
返済ペース上げれば元本の減りが早いって話？
そりゃそーだわ。

いずれにせよ、
余裕があるから金利急上昇時の破産の可能性なんてほぼ考えなくてもいいから数万円得した方がいいという人は元金。
余裕があるから数万円の差なんてどうでもいいから万一の破産リスクに備えたい人は元利ですね。

>>740

んな事言ったら元利で借りて元金以上ひ繰上げれば保証料の面でも元金より得になりますね。

>>「元利によるデメリットは何も有りません。」
>　　　→　『何も』は極端ですよね。保証料の差分を引き換えにしているわけですから。

もともと元利のデメリットは、元金と期間を同じにした場合で、数万円の保証金の差です
初期支払いを同じにした場合は、さらに差がなくなります

>「数ヶ月滞納した場合、即差し押さえ、競売」
>　　　→　私は実例を知らないので、よく分からないのですが、
>　　　　　実際にはその時点で返済プランや返済方法の変更とかって選択肢はないんでしょうか？

その選択肢はありますが、すでに金利が上がってしまっている状態では、返済期間を延ばすくらいしか手がないのですが、あとは年齢次第でしょうが、かなり薄い選択肢であることは事実です。
競売ではなく任意売却にするくらいしかほぼ選択肢はないのが事実です

金利上昇　→　返済不能　→　破産
っていう図式が極端すぎて受け入れにくいんですよね。

金利上昇をどの程度見込んでいるかわかりませんが、
　生活費＝住宅ローン＋その他（食費など）
とすると、「その他」の部分で吸収できないくらいカツカツならば、
まぁそのような状況に陥る気もしますが・・・

そんなに生活費に占めるローン比率が高いような人は
月々に余力が無いわけですから繰上げも不可で
元利を選択したって自由度はないと思われますし。

このような人は住宅ローン組んでまで家を買ってはいけないと思いますね。

>>744

元利で借りて元金以上返済して保証金が同じになるってどの程度の返済プランなんでしょうね？

銀行によって異なるとは思いますが、例えば三井住友信託だと
元金35年と同額の保証料だと元利は23年で返済する必要があります。

この場合、金利変動がないとしても初期から元金の30%増しで最後まで返済していく必要がある。
元金は返済金額が下がっていくので差は開いていく。

それでようやく保証料はトントン。

元利の保証料が得になる条件って相当厳しそう・・・
（そもそももっと保証料の差がない銀行をイメージされているのかもしれませんが）

>>745

　「期間を延ばす」選択肢があるのであれば、
　月々の返済金額を下げられるわけですから
　それって元利のメリットと近くなるのではないですかね？

　それでも破綻（売却）となるのであれば、
　元利で借りたところで同じような気がするんですけど・・・

　何か重要な前提条件を見落としているのかな？？？

>>746
今現在「その他」の部分で吸収できるからと言って、
将来も吸収できるかどうかはわかりませんからね。
何が起こるかわからないので。

しかも支出に対してローンの割合が高い人は繰り上げも出来ないので元利を選択しても自由度が無いとありますが、
繰り上げできないようであれば元金だったら返済不能になって破産していますよ？

余裕あろうが無かろうが、高額のローンを組むのであればより安全な方を選択するのは充分理にかなってます。
もちろん保証料差数万円を選ぶのもいいとは思います。

>>748
ん？？？
何故元利で借りても同じになるの？
そもそも期間を伸ばせるかどうかなんてわからないよ。
契約次第。

>>750

　もちろんそういった変更ができるという前提です。
　私自身はできるかどうかはわかりませんので
　745さんの意見に完全に乗っかってます。

　元々の話の流れが
　　　元金だと月々の返済額が上がる　　　　→　　返済不能　　→　　破綻
　　　元利だと月々の返済額は上がらない　　→　　返済可能　　→　　破綻しない
　ということだったので、
　返済期間延ばせて、月々の返済金額が抑えられるのであれば
　元金を選んでも変わらない（破綻しない）。

　なので、月々の金額が抑えられても払えないのであれば
　元利だろうが元金だろうが破綻なのかなーって考えた次第です。

>>749

　いやいやいや。

　元利で繰上げできないような資金計画の人は
　破産する前に元金でローン組めないでしょｗ

　元利・元金同条件（金額・年数）で借りたとしたら
　初年度から返せないわけですから。。。

>753
???
同条件なので、元利は手元に余剰資金が残るはずです。
元金に余裕があるなら、元利の場合はその余裕プラス余剰資金になります。

>>748

なら最初から元利で借りて繰上げすればいいじゃん。
なんで期間伸ばせるか分からない元金で借りて伸ばせる前提で話をするの？

>>754

　うーん、伝わりませんね。

　　元利返済でギリギリの資金繰り（繰上げられない）の人だとしたら
　　初年度返済額が多い元金では、そもそも借りられませんよね。

　と言いたかったのです。


　もちろんおっしゃる通り、元金返済で借りられる人であれば、
　元利で借りれば、差額は繰上げ資金にできますよ。

>>755

　前提が不明確なのは申し訳ないですね。不勉強なもので。
　分からないから仮定の話としているのであって、
　「絶対にない」のであれば、そうご教示いただければと思います。



　返せるつもりで借りた人が、金利が上がっただけで
　本当に元金の人だけ破産しか選択肢がないのか
　ということに対して疑問を抱いただけです。

　借りた直後で残金たっぷり残っているときに
　金利が今の変動金利から一気に２～３％でも上がれば
　返済額が倍とかになって、苦しいとは思いますが
　それでもすぐに「破産」なの？？？

　ちょっと極端に煽り過ぎじゃないかなーって
　思ったのです。

おなじ条件で、銀行の貸し出しにおいて
元利はOKで
元金はNGなんてあるの？

>757
感じている通りで正しい
かなり極端な試算をしないと125%のおかげで助かるケースが出てこない
だが、世の中何が起こるか分からないのもまた事実
事実上あり得ないと気にしない人もいれば、ゼロじゃないなら対策する人も居る
そういう感覚レベルの僅差でしかないんだよ

>758
厳密にいえばあるよ
高い返済額が年収比率計算に使われるから
だがよっぽどカツカツでない限り否決されないから現実的にはない

>>759

そんなに極端な例じゃなくてもメリットは有るよ。例えば数年以内に政策金利が2%上がったとする。
2%の金利上昇ならばそんなに極端じゃない。例えばアメリカなんてサブプライム前の2004年は1%、2005年は4.25まで上昇してる。

4000万借りて0.775だと、元利均等だと月10万、元金だと12万。これが2%金利が上昇すると元金均等は月19万に跳ね上がる。
元金で借りるからには月19万に返済額が増えても返済出来て且つ、繰上げもしくは貯蓄出来るくらいの余力は当然有るから元金で借りるんだろうけど、ここで不測の事態や子供の教育費など出費が増える時期が重なるとかなり生活を切り詰めないといけなくなる。

貯蓄も当然有るだろうから破綻なんて事にはならないだろうけど貯蓄を切り崩すのも不安だし、子供の教育費を削るなんて事は絶対にしたくないだろうし。当然月々の返済額が増えると言う事はその分何かを犠牲にするわけだし。

その点、元利は2つのルールのおかげで総返済額が増えてもいいから返済を先伸ばしに出来るし、余裕が有れば繰上げすることにより総返済額を減らす事も出来る。

あり得ないけど仮に、元利と元金が保証料が全く一緒で、5年125%ルールの適用がオプションでオプション料金が5万だったら
どうする？

35年数千万のローンの保険として安いと5万払ってでも5年125%ルールを付ける人が大半だと思うのだが。
もちろん、その5万を惜しむ人も中にはいるだろうけど。

キモは今大丈夫でも将来は分からないと考えるか、将来においても大丈夫と考えて数万円取りに行くかのだね。

１２５％ルールをまるですごいメリットのように書いてる人がいますが
１２５％ルールでぎりぎり破綻をまぬがれたところで返済額が減るわけでもなく
むしろトータルでは増えるわけなので、そんな人は後々破綻するだけです。
5年あれば対策できる人なら最初から対策してるでしょうしね。

私はローン減税もあるので元利で借りてますが
（なにもなければ10年後に全額返済予定）
１２５％ルールと5万円だったら5万を選ぶかな。

>760
それって破綻リスク対策ではないよね？
4000万円借りられる人＝年収800万～だし、その例で125%との差額の月78万円のせいで破綻する人居ないのでは？
余分にお金が掛かってもいい場合は激変緩和できるという、元利のメリットは多くの人が前から指摘済みと思う
選ぶ人も選ばない人も居るでしょ位にしか思わないかな
あと4000万ならオプション料は10万くらいじゃない？
ただし、このオプションは適用されるとメリットもあるが追い銭とられる

月ではなく年78万円です
月なら間違いなく破綻する。なぜ気づかなかったんだろう

＞＞７６２

４０００万ならオプション料はだいたい３万くらいじゃないかな。
追い銭取られるか家手放すかの選択

>>762

破綻するとかしないとかそういう極端な話ではなく、急激な金利上昇局面で月々の返済額の選択権がどちらに有るかがポイント。

元金均等は強制的に金利上昇に合わせてMAX上昇。元利均等は先送りする事もMAX上昇分を返済する事も選択権は借り手に有るってだけ。

このオプションを捨ててまで数万円取りに行くなら元金均等を選べばいい。

5年１２５%ルールを極端なあり得ない限り無く可能性の低い例にどうしてもしたいひとがいるようだね。
このルールは金利が変動した時点でとても有効なルール。一番のメリットは金利が少しでも動いて月々の支払額、元本、利息の割合が変化した場合、自分の返済計画に基いて返済額の決定権を自分が持っている事。

でも元金均等だと決定権は銀行側に有るので自分ではどうしようもないわけ。

で、その決定権を得るための対価が数万円の保証料の差。

もちろん金利急騰時には破綻するかしないかって話にもなるのかもしれないけど、そんな極端な話じゃなくって、

月々の返済額を借り手が決めるか貸し手が決めるかの違い。で、そのコストが数万円。

>766
125%ルールそのものを否定してる人は、ほぼ居ないでしょ
いまさらそんなに力説しなくても、125%は破綻対策じゃなくて自由度だって、何百レスも前から指摘されてるんだからさ

上がると思うから固定にする派
上がらないと思うが万一に備える派
備えはあるから今のメリットを選ぶ派

別にどれを選んでも間違ってないんじゃない？
金利がどう動くかは分からないが、ちょっとした損得の差はあっても誰も不幸になることはないでしょ

金利があがれば何かを犠牲にしなければならないってレスがあったけど、その通りだと思う。
元金なら返済しなくてはいけないために月2回の家族での外食が1回になったり、毎年の海外旅行が国内旅行に格下げになったりするかもしれない。
でも元利なら支払いを先延ばしにする選択肢がある。
子供と過ごせる時間はそんなに長くないよ。

>768
子供と過ごせるってフレーズ流行ってるの？
よそでもたまに見かけるけど

ちょっと金利上がったくらいで何らかの我慢が発生するなら変動選んだらダメじゃない？

>>761
後々破産する人もいれば、
5年〜10年猶予あったおかげで助かる人もいるでしょう。
最初から対策をしつつ、万が一ダメだった場合もさらに5年〜10年対策する期間あった方が有利なのは間違いないでしょう。

125％ルールのおかげで一時的に助かった人が後々破産する確率が100％だと主張する方が無理があると思いますが。

>770
我慢とは書いてなかったと思うが意訳したのかな？毎月貯金出来る額が減るのも犠牲のひとつでしょ。

>>767
誰も不幸になることは無いってのはちょっと？ではあるが、まぁほぼ同意です。
ただ>>766はその125％ルールのメリットを否定している人に対するレスだとおもうよ。

元利の方が完全に優れていると主張したい派
元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金の方が完全に優れていると主張したい派

様々入り乱れてるのが誤解の原因になってるんだろうな

元利派は程度の差はあれ皆保証料の面では元金にメリットがあると認めてそうだが、元金派には意地でも元利のメリット認めたがらない奴いるな。
全ての面で元金が優れているという結論にならないと気が済まないんだろうな。

というか、一部の元金の人は、そもそもローンの仕組みを理解していないからだと思いますよ

元金のほうが総支払額が少ないと思っている人が多々居られるから、話がかみ合わない。
それには、特定の条件（期間が元利と同じ、繰上げ返済なし）が必要なため、別に元金の場合が総支払額が少ないわけではない。

ちなみに私は、「元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派」です

ちょっと質問させてください。
最近新築マンションを買うことにしてローンについて調べていて悩んでいます。

物件価格；4000万円
頭金；1300万円
借入金；2700万円

30代前半（年収1200-1400万円）＋専業主婦＋就学前児童2人の4人家族です。

返済に余裕があれば元金均等がメリットと聞いていたのですが、ここを読んでいるとわからなくなってきました。

0.725%26年変動元金均等（初回返済103,600）→総返済額2977万円、手数料387,000円
0.725%24年変動元利均等（毎月返済103,000）→総返済額2964万円、手数料457,000円

結果5-6万の違い（元金均等が多い）ですが、元金の方が教育資金が必要な時期に毎月返済額が下がってて
（全体からすると微々たるものですが）いいのかなーと考えていたのですが、
この状態でさらに繰り上げ返済を考えた場合、支払利息の減少分と保証料の返還で
さらに元利均等の方がよりお得になっていったりするのでしょうか？
収入の全力で戸建を考えていたときは倍の返済額を考えていたのですが、それならもっと短期間で早く返すべき？？


>>721　さんの、

現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元金

現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元利、期間を短く

繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
　　→元利、期間長め

当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
　　→元金、元利どっちでもいい

のどれでもなくて、
現在ゆとりがあって、将来的にもゆとりがあって、繰り上げ返済をする、
という人はどちらが適しているのでしょうか。（上記3、4番目に該当する？？）
取り留めのない文章になってしまいましたがアドバイスをいただければと思います。

777さん

残貯金額によりますが、777さん例だとどっちでもいいと思います。好みの問題です。
月々のローン額を一定にして、家計のやりくりを簡単にしたいという理由だけでも元利でも良いと思いますし、保証料を少しでも安くしたいという理由で、元金でもよいと思います

おそらく住宅ローン控除がなくなった10年目くらいに一括返済されてしまうと思いますので、保証料の差もほぼないと思います。（銀行によりますが）

>>778　さん

さっそくのお返事ありがとうございます。

預金は諸費用など払うと残り800万円くらいになります。
（給料1年分くらいは残すと聞いたものですから。）
確かにローン金額一定だと家計がわかりやすいですね。
特に今自分でEXCEL手打ちでつけているものですから…（笑）
お昼休みの間に返信いただけてよかったです、ありがとうございます。

もし他の方もご意見ありましたらお聞かせください。

>777さん

私もどっちでも良いと思います。
提示の例ですと、初期返済額を揃えられているので、
繰り上げ返済の自由度の観点でいうと、元金の方がよさそうです。

元利にするなら期間を延ばして月々の額を減らして、繰り上げした方がよいでしょう。


うちは777さんと同じく、子供が大きくなるタイミングで
少しでも自由度を持たせたく、元金にしてます。
10年後、減税終了後に、子供が中学に上がる前に繰り上げて行きます^_^

返金される保証料は保証期間経過分が差し引かれて
最初の5年くらいで返金される保証料が大きく減ってしまうので
10年とかたってからの繰上返済なら保証料の戻りがあるというのは
あまり考えない方がいいんではないかと思います。

住友信託は保証料の返金時に振込手数料とられたと思うので
毎月こまめの繰上すると保証料の戻りもその分も減りますが
元金均等の場合は繰上げとは違うので手数料かからず繰上可能なので
保証料返金に何らかの手数料かかる銀行なら選ぶ価値ありです。

毎月の返済額は元金でも元利でも全く同じ場合
元利は最初の利息部分が多い分の差が多少出ます。
月々数百円とか数千円だと思いますが積み重なると
多少はまとまった額になるのでその差と保証料の差は出るかと。

>>776

期間を揃えて繰上げなしで比較することは、
借り入れ時点では特定の条件とは思いませんね。

ローン申し込みでは、金額と返済年数を設定するわけですから。
その時点での総返済額が元金の方が少ないのは紛れもない事実。

繰上げを行う方が大半かもしれませんが、
やはりそれはあくまでもオプションでしかないのですよ。

条件設定をあれこれ考えることは否定しませんが、
ご自分の設定条件だけで相手型を否定したい方が
どちらにもいらっしゃるようでみにくいですね。

ここで議論されているほど繰り上げ返済って一般的じゃないんじゃないの？

少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
なのは明らかな気がします。
つまり、元利均等の方が銀行の受け取る利子の総額の期待値が大きいと
いうことだと思います。

借りる側は、自分の事情をもっと詳しく考慮できるので、
人によって、どちらが有利かはここでの議論のように変わる可能性は
あります。ただし、将来のことは確定的には予言できないので、
よくわからない人は、銀行が嫌ってる元本均等を選択すべきじゃないか
と私は思います。

元本均等を希望したけど、売主の提携ローンに元本均等の選択肢が
なかったので、仕方がなく元利均等で変動を借りてます。

銀行の設定が無いから元金有利とか意味分からない。

何度も出ているが元利と元金の差は保証料の数万円だけ。
それ以上でもそれ以下でも無い。

同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
当たり前ですね。

ちゃんと、繰り上げ返済はここでの議論ほど一般的じゃない
んじゃないですかと、最初に断っています。

>>777

元利35年で借りて年間返済額が120万になるように毎年繰上げるのがいいと思います。月々の返済額が10万円ってのが居心地良さそうみたいなので。

元金で借りてしまうと金利が上がると月々の返済額も上昇しますので計画が立てにくいですね。元利で長く借りて月々10万円になるように繰上げれば5年間の住宅ローンの出費は固定出来ます。5年後の見直しではさらに月々の基本返済額が減っているでしょうから同じように年間120万円になるように繰上げすれば、結果的に24年で完済出来ます。

将来の不安は無いようですが、人生何が起こるか分かりません。これ位の保険は掛けておくべきでしょう。

数万円の差で済むのは5年とかで完済したり借りる額が2000万円未満の場合ですよね。

計算だと借入額がもう少し大きかったり返済期間が10年とか15年だと数十万円の差はでました。

同条件で見れば、初期の何年かは負担が大きいが、それに耐えられるなら元本均等が有利。

元金の人繰上げしないんだ？

繰上げって一般的にみんなするもんだと思ってた。
特に金利上昇リスクに何の備えも無い元金均等は繰上げ必須ではないの？繰上げしないで不安にならない？

変動スレでは変動で借りる以上、繰上げは当然って感じだったけど。

>>787

3000万円で10年後に一括返済した場合、元利と元金の保証料の差は2万円。

元利が元金の初回返済額以上を毎月返済して行けば元利の方が総返済額は低くなる。

>777
余裕があるなら正直どちらでもかまわないでしょう。
＞（全体からすると微々たるものですが）
の通り、誤差の範囲です。
この低金利では元金の元本圧縮効果などたかが知れているので、結局どちらも繰上げるなら手間も手数料も変わらず、同じ期間なら保証料の分だけ、あなたの想定どおり元利を若干期間短縮するなら保証料と繰上げない場合の総支払額の総和が等しくなり、リスクは元利のほう低いので、どちらでも好みで良いですがあえてどちらと言われると元利を勧める程度です。

>783
繰上が一般的かどうか？と言う質問であれば、一般的でしょ。
借りる期間は20年以上が大半で、返す期間は20年未満が大半なんだから。
積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

＞少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
＞用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
＞なのは明らかな気がします。
これは単に元金で借りる人が、元利で借りる人より圧倒的に少ないからであって、儲かる・儲からないは関係ない。

>787
3000万35年で保証料の差額が16万とかなのに、数十万の差ってどれだけ借りるつもりなの？
ついでに、保証料は期間が短いほうが安いのも理解できてる？
10年とか15年で数十万も保証料の差額が出るとすると軽く億を越えるよ？

> 積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

こちらの意味です。

退職金で残金を返してしまう人とか短期間固定で
変動切り替え時にまとまった金額の繰り上げ等は多そうですね。

でも、ここで議論されている繰り上げはちょびちょびとコマメに
返す繰り上げですよね。そうでなければ、元利均等の方が
利子総額は高くなってしまいます。

そんな返し方をする人は多くはないんだろうなと思っただけです。

あと、元金均等が希望が少ないって本当ですか？
昔（昭和40年代：私の父親の世代）は、元金均等が一般的だったはずです。
父も他の選択肢なしで、元金均等で返してました。

知識と智恵がある人は得をして、知識が無い人は損をする、と言うだけの話でしょ？
中途半端に知識を持って智恵がない人は元金が最強と思っているみたいだけど。

後、これだけ低金利だと元金はメリットが無い、と言うより正確に言うと元利のデメリットがほとんど無い。
金利が高い時は元利だと初期はほとんど利払いで元本がなかなか減らないと言うデメリットが有ったが、今は初期からガンガン元本が減っていくので、当然元金の需要は減る。

> 同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
> 払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
> 当たり前ですね。

当たり前ですが、誤解を招く言い方だと思います

返済期間を同じにしたら、確かに元金のほうが、減り方は早いです。
しかし、それは、初期の支払額が多いからです。元金だからではないです
例えば、初期支払額を同じにしたら、元利のほうが元本の減りは、早いです。

元金、元利で総支払額が変わるのではなく、月々いくら支払うかで変わります（繰り上げ返済含む）

777を見ると、初回の返済額を合わせたら元利のが得。返済期間を合わせたら元金が得。返済額を合わせたらどちらも同じでok?

>795

当たり前ですよ。利子が同じ仮定ですから。

だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をする
と言ってます。

この言い方の方がよかったですか？

少なくとも私は毎月毎月繰り上げ返済なんかしたくないし、
私が借りてる銀行は繰り上げ返済手数料を取るので、
そんなことは却って損を発生させます。

毎月の返済額をあわせる必要が無いのなら、元利が元金の初期返済額と合うように期間を短縮すれば、利子を多く払って元金は損をするとも言えるよ。
それに元金だろうと、この低金利で元本の多い返済初期に定期的に繰上げないと言うことは、金利が予想以上に上がるリスクには対応する気がないと言うことでよい？
正直、最近の元金さんの投稿を見ていると、

　堅実な人：元利向き
　ギャンブラー：元金向き

な気がしてきた・・・。

わかった、わかった。

何でも知ってる、元金全否定の元利の方が最強でいいですよ。

少なくとも元金最強なんて言ってる人は、ここ最近のスレ見る限り見当たりませんがね。

ま、両極端な人はごく一部の人だけであって、ここでまともな意見を述べてくれる人の大半は、どっちも一長一短でどちらでもよい（ひとそれぞれ）と考えてそうですね。

そうです。
一部の愉快犯がスレを煽っているだけです。

> だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
> 繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をすると言ってます。

だから、別に繰上げ返済をしなくても、元利が損するとは限らないって言ってるだけですよ。
繰上げ返済をしないなら、期間を同じにするなら元金が得する。初期支払額を同じにするなら元利が得する

あとは好みの問題。

>>798
変動を選んでる時点で多かれ少なかれみんなギャンブラーでしょw


変動だけど元利だったら、違う とかいうようなやつが万が一いたらただのアホかと思うわ。

>798

銀行で住宅ローン借りたことある？

毎月の返済額をいくらでローンを組んでくれますか？
っていう要望が通りますか？
いくら借りて、何年間で返済ですか？しか聞いてくれませんでしたよ。
私は３度借りたことがありますが、３度ともそうでした。

しかも、こちらが要望した元金均等は選択肢になく、
元利均等だけで、繰り上げ手数料は1回数千円から数万円。

これが現実ですよ。
コマメな繰り上げなんて、一部の繰り上げ手数料無料の
住宅ローンでしか意味をなしません。

毎月の返済額指定の住宅ローンにいたっては、組める銀行が
あったら、ぜひ紹介してください。

＞繰上げ返済をしないなら、期間を同じにするなら元金が得する。初期支払額を同じにするなら元利が得する

これが結論でいいじゃん。

逆切れされてもな・・・。
ずっと、元金は保証料で数万～10万程度得をしますよ、元利は元金より返済自由度が高くリスクヘッジしやすいですよ、とは言えこの低金利だと元金も元利もほとんど誤差の範囲だから好きなほうを選べばよいよ、どちらかと言われたら元利をお勧めするよ、と言っているのだが。
ただし、変動金利で借りている以上は元金だろうと元利だろうと金利変動リスクを負っているわけだから、ヘッジするためには固定3％との差額程度を目安にして、出来たら毎月だけど手数料や面倒だと言うなら年1回でいいから、計画的かつ継続的に繰上げたほうが良いよ、とも言っているけど。

今日の元利さんは、いつもの極右とは違うのね。
言ってることがまとも。

金利変動リスクを銀行ではなく借り手が引き受ける引き換えとして、変動金利は固定金利より金利水準が低い。当然ですが。

別に切れてなんかいないが、
短い間隔の繰り上げ返済が常識みたいな話が多いから、
それは世の中の現実と違うんじゃないかと指摘しているだけだよ。

第一、繰り上げ返済が手数料無料の住宅ローンって、
そんなにゴロゴロあるの？
ネット銀行なんか例に出さないでよ。
ネット銀行を提携ローンに指定している業者なんか知らないので。

私は都銀でも第一地銀でも第二地銀でも借りたことがあるけど、
どこもダメだったよ。もちろん、私が借りた３行が偶然だめだった
という可能性は否定しないけど。

繰上げに関しては当然、元金とイコールになる様にやるのは現実的ではないのは分かってるよ。あくまで比較する際の目安。

当然より多く繰上げた方が元利だろうと元金だろうと得な訳で、元金か元利かは関係ない。

たまに繰上げしなかったらとの前提で語る人いるけど、繰上げしなければ手元に資金が残るので比較する意味が無いと思う。

>803
確かに金利上昇リスクのある変動で借りているなら元利でもギャンブラーだし、金利上昇リスクしかヘッジせず収入減のリスクには無防備な固定を選ぶ人もギャンブラーだね。
そういう意味では、多かれ少なかれローンを組む人は全員ギャンブラーだよね。
その中では、元利で借りて固定3％との差額程度以上を計画的かつ継続的に繰上げる元利が、総合的にもっと低コストで最大のリスクヘッジを得られるだけだね。

>804
昨年後半実行だけど何か？
自分は比較的凝り性で調べたり考えたりするのは苦にならないタイプなので、逆にこっちから色々「こうすればどうなる？」とか確認したよ。
知識の無い人が損をするのは、住宅ローンに限った話じゃないでしょ。

>>809

今時手数料取る方が少ないと思いますが。
インターネットで少額から手数料無料で24時間365日OKなのが主流では無いかと。銀行によっては毎月定額自動繰上げなんてのをやってる所も有るよ。

横レス失礼。
三井住友だけど、繰り上げ手数料無料だよ。

>809
どこを当たったのか知らんが、今時のメガバンクはほとんど繰上手数料無料だよ？
例えば三井住友銀行だと繰上手数料だけでなく、保証料返金手数料も無料だし。
手数料が掛かって毎月が難しいとか、平日銀行窓口に行かないとだめな銀行があることも承知しているので、毎月が難しい場合は年1回でも繰上げれば、毎月と大差ないとも言っている。

ポイントは、溜まったから期間短縮で繰上げ、みたいに何も考えていない繰上ではなく、計画的継続的にリスクヘッジのツールとして繰上を活用すること。
その際には目安として、一般的に銀行の審査金利は4％と言われているので、審査に通った人なら固定3％との差額程度なら繰上げ可能な人がほとんどだろうし、最低でも年1回固定3％との差額を目安として軽減で繰上げたほうが良いよ、と言っている。

今時繰り上げ手数料有料なんてあるのか。
窓口は有料だけどネットなら無料ってところも含めればほとんど無料じゃないか？
連帯債務だとネットでは繰り上げできないとかはあるから実質はもうちょっと減るのかな？

> 第一、繰り上げ返済が手数料無料の住宅ローンって、
> そんなにゴロゴロあるの？

三井住友、りそな、東京三菱UFJ、みずほ、などなど手数料無料のはずだけど。
窓口で繰り上げすると手数料とられるけど、ネットでやれば無料ですよ。
むしろ銀行窓口行くほうが面倒だと思う

同条件比較なら破綻しない限り金銭的には絶対に元金が有利
保証料は5年目で6割、10年目には1/3位しか帰ってこなくなるしね
元金か元利かの違いが原因で破綻する確率はほぼゼロだし

ただ金銭的に有利なことと、ローンを楽に返せることは同じではない
元金だと金利が上がった時、金銭的には得してるのに、生活が苦しいと言うことがあり得る
このリスクを取るか取らないか、好き好きだと思う

あと繰り上げは無料だが保証料返還手数料取る銀行が結構あった
多分手数料ってのはこっちの事じゃないか？
ただ知識が古くてここ3値年くらいでネット一部繰り上げなら大手は取らなくなった。三菱UFJ信託は今でも取るかな

>>817

んなこたーないよ。
銀行にもよるんだろーけど、10年目には1/3位って事は無い。
ちなみに自分は前回買い替えで5年目に一括返済した際は8割近く返って来た。全く想定してなかったのですごく得した気分だった。

818だけどちゃんと計算してみたら5年目で85.7%戻って来てた。

>818
じゃあ銀行によるんだろうね
自分のはりそな銀行
ホームページにもちゃんと公開されてる情報だよ

>>820

りそなの場合、保証料は100%戻って来ますよ。元利で借りて元金と同じになるように繰り上げした場合、保証料もほぼ一致します。

当初は保証料の払い戻し手数料が発生していたため、元金のほうが保証料は安く済みましたが、無料となった現在、元金と元利でのさはほとんど有りません。