元金均等返済と変動金利

本当はメリットしかないはずの5年ルールも、
知識の無い人にとっては罠だと感じちゃうかもね

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元金君が何故5年ルールが怖い怖いと言っているのかわかったかも。
確かに検索してみると、
「急激な金利上昇があった場合、5年ルールで支払額が変わらなくても未払い利息が発生し、総返済額が増加するため危険」
というような内容が書かれている。これは事実。
ただこれは
「固定金利より5年ルールのある変動金利(元利)の方が危険」
という意味。
しかしこれを
「5年ルールの無い変動金利(元金)より5年ルールのある変動金利(元利)の方が危険」
と解釈しちゃったのでは？

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急激な金利上昇が起こった場合安全な順に並べると
①固定金利
②元利均等変動金利
③元金均等変動金利

「②は(①よりも)危険」
と言っているのを
「②は(③よりも)危険」
と言っているものと勘違いしたのでしょう。

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125%ルールのお陰で破綻せずに済むケースって実際あり得る？
年収の1割程度なら上昇しても破綻しないと思うんだが

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ここは、繰り上げ返済のスレですね！

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結局繰り上げ返済出来なかったら怖いローンだな！

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金利が異常に上がらるまで繰り上げしなくても大丈夫だよ

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でも、まてよ！元金均等返済で返済額軽減して行くのも面白いではないかな。毎月の利息の分は元利より少ないだろうし。自由度を作る方向性は元利２と同じだし。

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>510
知らないけど過去にはあるんじゃないか？
一般的な今の変動金利で借りてたら、たかが2.5%になっただけで125%ルール発動するんだからさ

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１２５％ルールなんてバブル時代にはなかったでしょ。
当時は完全に貸し手市場で金融は殿様商売だった。

今は借り手市場で、保護されてる１つが１２５％ルールだったりする。

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>>505
125％ルールのおかげで助かるケースが起こる可能性は０か？

確かに俺も125％ルールのおかげで破産せずに済む可能性が高いとは思っていないよ。
ただ、たかが数万円のコストでケア出来るなら出来るに越したことは無いと思っている。
もちろん数万円得する方が良いという人は元金を選んだ方がいいでしょうし否定はしない。
ただ全く理解出来ないのは、5年125％ルールがあった方が破産リスクが少ないという事実自体を否定すること。
そういう間違った否定をしてくる人がいるんだよね。

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>>510
元金だろうが元利だろうが繰り上げ返済は返済額軽減が基本でしょ。
何れにしても元利の方がより自由度が高く安全であることに変わりはない。

>>507
そりゃ繰り上げ返済出来ないほどの借金はどんな借り方であれ怖いでしょ。

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元金均等返済で返済額軽減していくのも選択肢としてもいいでしょう。月々元金を特約込でいくら減らすか、その延長上年間元金をいくら減少、特約込みでいくら減少していくかシュミレーションしたらいいよ。

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>>507
繰り上げ返済出来ないほどギリギリなら尚更リスクの高い元金均等はマズイだろうね。
まだ元利均等の方がマシ。

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自分はその気になれば全額返済可能なので元金です。
数万円をたかがと言える人は余裕があると思うのですが
ここは小心者が多いのかな？

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俺もいつでも返せるくらいあるから元利にしてる。
いつ何が起こるかわからないからリスクを下げるに越したことはない。
小心者というかただのリスク管理。

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>513
おれも0と言いたい訳ではない
だが、その可能性がどれぐらいか？がまったく無視されたまま125%をアピールし過ぎと思うんだわ
例えば3000万35年ローンで初回見直し時に金利5%に急騰というレアケースでも元利と元金の支払い差額は年額80万程度
しかも元利も数千円の未払利息発生で繰り上げ出来なきゃ元本減らない破綻まっしぐら状態
で、繰り上げ出来るくらいなら元金でも破綻しない

本当に破綻対策としてそんなに効果的だろうか
ちゃんと考えて数万円なら払うと言うのは否定しないがココの言われ方は誇大過ぎる気がする

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レアケースもなにもこれから生涯で一番大きな買い物をして何十年も払い続けるのに何言ってるの？
せっかくコストゼロでもらえる特典を元金均等にする事によって特典が無くなるんだからな。

ほんの30年前と今を比較してみ？今は可能性は低いかもしれないけど数年後なんてどうなっているのかなんて分からない。

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>>519
誇大過ぎるも何も、正誤の問題。

>>505の話に戻ると、
125％ルールのおかげで破綻せずに済むケースって実際あるか？
との問いには
可能性としてはある
としか答えられない。
これは正誤の問題で、可能性としては0じゃないから。

125％ルールのおかげで破綻せずに済む可能性って高いか？
という問いだったら
限りなく低い
と答えるよ。程度の問題だから。

その限りなく低い可能性をケアするのに数万円が高いか低いかは人それぞれ考え方が違うからどちらの選択も俺は否定していない。

誇大し過ぎているとあなたが感じるのは、そもそも125％はデメリットだと何度も何度も主張している人がいて、それを否定するために何度も何度も１２５％ルールのメリットが挙げられているからではないですか?

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杓子定規に書く人が居るから大げさに感じることが分かった

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よかったじゃん

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>>522
杓子定規も何も間違いは間違いですからしょうがないです

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元金は元金の半分を繰り上げると月の支払額が半分になるけど、元利はどう計算するの？

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元利の人ですら可能性は0じゃないって言わざるを得ない程度ではどちらも大差ないが結論だな

>525
毎月の返済額が均等になるように再計算するだけじゃないの？

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大差無いと思うか差があると思うかは人それぞれだろうね

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生命保険入るのだって可能性としては限りなく低いじゃん。平均寿命からすれば。
でもみんな入るでしょ？高い掛け金払って。

5年125%ルールはコストはほぼゼロだよ？使わない手は無いでしょ。元金にする事によるメリットと比べると。
っていうか、元金にするメリットなんて何も無いけど。

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>>525
元利でも半分になるよ。

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大差ないが結論って今さらかいな。
わずかなリスクのためにわずかなコストを払うかの問題。

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>>526
125％ルールはあった方が有利なので「差」はあるけれども、確かに「大差」ではないかもね。
元金均等と元利均等の保証料の「差」とどちらが大きいと感じるかは人それぞれだが。

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ちなみに、元金均等返済を扱ってる金融機関は手数料(一万円もしないが)を払えば元利均等返済に条件変更できます。五年ルールもその年の決定月で決まります。ただ、保証料の差額の払い込みが必要でしょう。 まあ、途中で方針を変えれるメリットありますね。

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それが人それぞれってこと。
ドヤ顔がちょっと恥ずかしいくらいかな。

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>532
1万もかからない手数料で即、元利に変更、5年ルール適用出来るのなら元金でもいいけどね。

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>534
わかる。必死な人いるね
必死に125%議論してるがもし125%が現実になったら元利も元金も関係なく変動選んだことが負けなんだよな
だからリスクに備えなくていいとは思わないけど、可能性がそこそこあると本気で思うなら借入れ減らしていつでも繰り上げられるようにした方がマシ

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>>536
敗北か大敗北かの違いはあるけどね

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>>532
金融機関によるよ

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>537
資金に余裕あればどっちも敗北で、余裕がなければどっちも大敗北でしょ
返済方式関係ないし

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>>539
125％ルールのおかげで破綻せずに済めば敗北、
125％ルールが無いせいで破綻すれば大敗北ってこと。

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とりあえず元利だと返済最終月まで破綻はせずに済むよ。

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むしろ僅か数万円の差なのに元金にこだわる理由が分からない。

元金の人に改めて聞くけど、借りる前にこのスレ読んでても元金で借りた？
借りちゃったから自分を正当化してるだけにしか見えないんだけど。

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>>541
いや、だからどちらも駄目なんだって言ってるじゃん
だから敗北(元利)と大敗北(元金)

ただ一応元利は返済まで猶予期間があるわけだからその間に対応出来るかもしれないしね

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>543
元金にしておけばよかったと思った
書き込みを見て125%ルールの効果が少なさに気づいてしまったから
なんとなく、余れば繰り上げればいいし、125%に守られてる方が良いと思って元利均等にしたんだけど、守られるような状況にはなりそうも無いなって
たかが数万円だから後悔はしてないけどね

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>>545
書き込みを見て125％ルールの効果の少なさに気付いた？
今までどう解釈してたのさ
このスレで125％ルールに守られるような状況になるかならないか判断出来るような有益な情報あったか？

自演してるのずっと黙って見てたけどもうちょい上手くやりなよ
何故皆に自演がばれてるのか気付いてないでしょ?

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自分は元利で借りたけど、住宅ローン減税がなければ元金で借りた可能性もあったかな。
住宅ローン減税がなければ（今5年目)完済しちゃってるけどね(笑)

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元金君がやっと理解出来たみたいだね
１２５％ルールがデメリットだと声高に主張してた時はどうしようかと思ったけど

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>546
2.5%にならなきゃ125%にならないでしょ？
たった5年で2%も金利上がると本気で思う？
ないな、と思ったから失敗したな書いただけで、そこまで批判されるとは思わなかった

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>>549
だからそんなのこのスレ見る前にわかることじゃない？って話。
このスレでそれに気づいたの？

それに金利が上がるなんて思ってないってば。
思ってたら固定にしてるでしょうよ。
あくまで万が一上がった時のためだよ。

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元金均等と変動金利を選択しています。

それは言うまでもなく元本の返済が早くすすむからです。
現在の１％未満の金利は十分低いので、これが３０年位で組んでいると
２％前後の金利になることは十分に考えられますよね。

そうなると両者の返済額の差は大きくなるのではないでしょうか？

ギリギリの家庭では元金均等なんて選べないでしょうけど。

元金がみるみる減っていきますよ。

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>551
また理解してない元金くんがきたな。

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同じ借入額だと元金均等の方が必要月収が高くなるから
庶民には無用だよね。

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元金だろうが元利だろうが固定だろうが、銀行のローンは審査→金消契約と言う流れで進み、契約内容が決まるのは金消契約だから、審査段階では固定でも返済可能な人にしか銀行は金を貸さない。
更にこの低金利だと元金も元利も返済額の差なんて微々たる物だから、必要月収なんてどっちでも変わらんよ。

知識不足は恥ではなく、新しい知識を得ても古い決断を絶対視することが恥。
繰上げ返済と言うツールを能動的にリスク管理に活用できない変動の人は、元金でも元利でも金利が余り上がらない事を祈っておけばよいよ。

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スレ違い？
変動金利VS固定金利のほうでどうぞ。

ちなみに返済額に余裕がある人は返済額の変動なんて
リスクでも何でもありませんよ。
大げさな人ですね。

誰だって金利が余り上がらない事を祈ってますけどね。

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>>551
毎月の返済額が同じであれば元金でも元利でも元本の減るペースは同じですよ

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当たり前体操ーー！

何で返済額が同じなんだろうね？
同じ借入額で比較しないとね？

台風が心配だから帰ります！

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当たり前のことがわからないのが元金君。
125％ルールがデメリットだと主張しちゃう人ですよ？

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>>557
毎月の繰り上げ返済の額が元金の場合と元利の場合で違うから

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たられば

事実とは無関係な仮定の話。また、事実とは異なることを仮定してする後悔。してもしかたがない話という意味で使われることが多い。



たらればとはちょっと違うかな？

保証料差気になる人は元金がいいと思う。
より安全性高い方がいい人は元利ですね。

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>>555
今余裕があっても、この先もずっと返済に余裕があることが確定している人はほぼいないでしょうけどね。
人生何が起こるかわかりませんから。

ただ私も余裕が無ければ、元利で得られる多少のリスク低下より、元金で得られる保証料差数万円を選択していたかもしれません。

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>555
政策金利を上げられるほど景気がよくなるのは歓迎だけどね。
デフレ脳はこれだから困るな。

目に見える少しの無駄や損も省きたければ元金を選べばいいと思うよ。
個人的には金利が1%程度であれば繰上げせずに現金で持っておいてもいいとさえ思っているので元利を選ぶ。
まぁ、貧乏性なのでいざ金利が上がるとなればがっつり繰上げしちゃうかも分からんが。

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フラットが守備派の極端とすれば変動元金は攻撃派の極端だよね。
そういう意味では変動元利や短期固定はどっちつかずの愚策とも言えるか。
守備を捨てて攻撃だけっていうのはなかなか凡人には選び難い戦略だ。

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>564
攻撃だけとはいっても9割の人は破綻しないわけだしな
変動最優遇とれる人なら2割ぐらい頭金入れてるだろうし、それなら5年後なんて残債が購入価格の7割切るから債務超過から抜け出してる
たいして攻撃的でもないさ

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9割は破綻しないってのはあくまでもローン一般論
元金だけのデータは無いので数値は分からないが、審査に差がないし銀行的にはリスクに大した差は無いと判断してるんだろう

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元金均等が得だって主張すればするほど私は無知ですって言ってるのと同じなんだけど。
はっきり言って嘲笑もの。

あと、「住宅ローンの本に書いてあった」「FPが言ってた」も同類。

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たかが数万円差の変動元利がどっちつかずの愚策ですか、、、
元金さんは何が何でも元金の方が優れているということにしないと気が済まないんですねぇ、、、

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>568

あれが元金さんが書いた文章に見えるとは。

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元金均等の方が元金が早く減るよって言ってるだけだろ。
ムキになるなよ。

繰上返済なんて個人の事情だから関係ないだろ？
元金均等だって繰り上げ返済できるんだし。

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一切繰上をしない場合、元金の方が元本の圧縮が早いことに反対している人なんていないぞ？
元金が有利な条件だと元金が有利だ！と言って何がうれしいのやら。

結局、元金がベストだと判断した結果が間違えていたことを認めたくないだけじゃ無いの？
別にベストじゃなくてもいいじゃん、元金だって継続的かつ計画的に繰上げればリスク低減にはなるんだから。
継続的かつ計画的に繰上げるなら、元金のメリットは元利より保証料が安くなるだけだけで、リスクは元利より大きいけどね。

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まだ言ってるの？

元金のあなたと元利の私を比較しているのではなくて元金のあなたと元利のあなたを比較しているんですよ。

元金でも繰り上げできるあなたは元利ならもっと繰り上げできて毎月の返済額は同額になり、結果総返済額、返済期間は同じになります。

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当たり前

あ　ほ　

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同じ額で返済するとして
繰上げの手間無＋数万円
繰上げの手間有＋ほんの少しリスク軽減
どっちが良いかは人それぞれ
どちらが余裕があるとかではなく、性格の問題
永遠に決着はつきませんよ
それなのに、なにを必死に戦っているのやら

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元金も変動なのにこの低金利で元本の多い時期に繰上げないのなら、金利が上がらない可能性に掛けて祈っとくしかないね。
自分としては5年後から金利上昇の可能性があり、最大4％までは上がる可能性も考慮しているけど。
仮に3000万35年0.875％元金のローンが繰上せず10年後4％に上がっていたら、月々の支払は当初の93,304から5万くらい増えて143,318になっちゃうけど、ほんの少しのリスクなんだろうな。

家を形にギャンブルするのも個人の自由だしね！

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>576
10年で完済できるくらいのメドもたたないのに借りてるの？
ギャンブラーですね(笑)と言われますよ。

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住宅ローンは一般的には20年以内に返すとは言われているけど、10年以内と言う人が普通なのか！
ごめん、自分は大体15年目処だから普通じゃないみたいだ。
10年以内に金利が上がらなければよいね、自分の場合は初期3年間金利が上がらなければ、一時的に4％まで上がっても余裕を持つように計算してあるけど。

ところで、どちらも10年以内と言う条件で元金と元利の保証料の差額がどの程度か過去計算されていたけど、3000万35年で2万程度と言う話が有ったよ。
当然銀行によっても異なるけど、倍と見ても4万円か。
どちらも10年以内なら元金の元本圧縮メリットもなくなり、メリットは保証料だけなのに、その差まですごく小さくなっちゃうね。

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＞579
繰上して返金が2万とかでは？

各金融機関のページみると
35年で、1000万当り元金１６万、元利２０万
差額４万が、多いようですね。

3000万借入で１２万、
4000万借入で１６万差額になる計算です

保証料が無いところも有りますが、
その場合、手数料が、保証料以上に高く
返金も無いので、元金にするメリットは無いです。

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>>570
繰り上げ返済は個人の事情だから関係無い？？？
変動金利で組んでる以上、繰り上げ返済前提で話すのは当たり前でしょ。
繰り上げ返済前提で話せない方は、元金元利以前に借入額減らしましょう。

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3000万35年0.775元利で1年後100万短縮繰り上げで2万5千ほど保証料が戻ったと言うブログなら有るよ。

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元金の人は同じ人が確信犯でわざとやってるのか？
定期的に新しい残念な元金の人が来るのか？

元金も元利も条件を合わせれば（月々の返済額を合わせれば）支払う利息も総返済額も同じ。
違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。

この部分で終わり。

「手間がー」ってのは精神論で自動繰上げが有れば手間ゼロ。無くてもネットバンキングで数分。

「繰上げがー」ってのは元利元金関係無く、より多く月々負担した方が得になるってだけ。

大きな勘違いの原因として、「住宅ローンをどう借りるか」と「実際月々いくら返済するか」を分けて
考える必要が有る。元利だろうが元金だろうが借り方は金利と返済期間が合っていれば条件は同じ。
後は月々いくら負担出来るかで差が出る。元利で借りても元金より月々多く返済すれば得だし、
元金で借りても元利より繰上げが少なく、月々の負担が少なければ損、負担が同じならば当然同じ。

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違いは保証料が数万円元金の方が得なのだけれど5年125%の借り手保護の保険が無くなる。


全くその通り。
ただ元金君は全てにおいて元金の方が優れているという結論にならないと気が済まないので、5年125％ルールのメリットを必死に否定しようと頑張るんだよねぇ。

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>583
赤の他人の個人ブログなので晒さないけど、調べなおしたら三井住友信託銀行で当初借入2011年12月に3000万、保証料618,330、期間短縮の繰上げ返済日2012年4月、繰上げ返済額100万のケースで、保証料の返金は29,879だそうだ。
参考までに、更に2013年1月に100万短縮で繰上げた場合の保証料返金は、27,827だそうだ。
少なくとも、10年後に全額繰上で返ってくる保証料が2万円と言うことはありえないね。
その時の差額が2万と言うのは検算していないので確約は出来ないが、推測を交えた超概算で3000万35年の元利が元金との差額を毎月繰上げた場合、35年後(と言っても実質25年後以降は0)の保証料返金は保証料差額約18万の時約8万となったので元金のメリットは10万、保証料の差額がもっと小さければ元金のメリット10万も小さくなるし、繰上げを増やして35年掛けずに返済しても差額は小さくなる。
こちらも保証料返金の式が公開されておらず、推測を交えて自分で手計算しただけなので間違えている可能性はあるが、おおよその目安にはなるはず。

>584 >585
5年ルールや125％ルールだけでなく、ルールが無かった場合でも金利が急上昇したときのリスクは元金の方が元利より確実に高いよ。

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＞586
当初支払い保証料が、100万当り20,611円
１年後の100万繰上による返金が29,879円

１年後の、さらに期間短縮だから、そうなるのか

元金は、期間短縮でなく、返済額軽減だから
単純比較は出来ないですね。

元金の方が同じように100万を期間短縮繰上したら、
24,000円ぐらい返金されるのかな？

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元金均等返済は毎月の支払いで金利上昇のリスクが軽減できてくる。期間短縮の繰り上げ返済でも返済額軽減の繰り上げ返済でもリスク軽減できる。元金均等返済を扱っている金融機関があれば検討すべし！

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利息も保証料も計算は同じです。

元本×料率（利率）×年数

だから、平均残高が多い元利均等の方が保証料・利息の金額が多くなるというだけのこと。

損も得もない。

何を延々と同じことを語っているんだか？

誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

返済額は違うんだよ！支払カーブの問題なんだから。


去年、そんな感じで話が少しづつズレていく頓珍漢な社員がいて辞めてもらったよ。
困ったもんだよ。

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元利は返済額が少ない分手元にお金が残る。

そのお金は繰上げに回せば元金との差は無くなる。でも違う用途に使う事も出来る。

元利と元金の違いは、返済額の差をどうするかの選択権が有るか無いか。

元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。

損得で言ったらどちらも差は無い。

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繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

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結局元金を選ぶ理由って無いよね。

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> 誰だか、元利も元金も返済額が同じなら利息は同じと言っている奴がいたが当たり前だ！

この当たり前のことすら理解していない元金派の人が多いのですけどね。

> 元金は強制的に繰上げしてるのと同じ。
> 損得で言ったらどちらも差は無い。

そうですね。これも理解していない元金派が多いですね

> 繰り上げ返済出来なかったら元利均等返済は損

少なくとも現在の変動金利は、１％未満のため、住宅ローン控除で１％戻ってくるので、10年以内なら元利で繰り上げ返済しないほうが得になりますけどね。

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>>588
それでもやっぱり元利均等の方がリスクは少ないんですよね。
125％ルールを正しく理解した上で選択するべきですね。

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しかし、将来的に金利が４%に上がる根拠がわからない！

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インフレターゲットが2％、それを抑制するために政策金利を上げるならそれ以上の金利になる可能性はある。
リスクとしてどの程度を見込むかは人それぞれだけど、個人的にはその倍見ておけば余裕があるだろうと言うのが一つ。

長期金利の変動により若干の揺らぎはあるが、超長期固定は2.5％強を維持している。
つまり銀行の想定する金利は、将来的にはそれを上回っていると考えられる。
仮に変動0.875％で超長期固定2.6％の時に5年後から徐々に金利が上がり10年後以降4％となった場合、固定金利の総支払額と変動の総支払額が共に4600万弱となる。
銀行としては余分なリスクは負いたくないが、超長期固定はおいしいお客なので囲い込みたいはずなので、銀行は将来の金利上昇を4％見ていると個人的に推測した。
最近大手銀行も変動金利を0.775％に下げてきたから、4％行かないかもしれないけど。

将来の金利なんて誰も正確に予想できるはずが無いので、後は各自の自己判断でどうぞ。
返済に回せる家計なんて人それぞれだし、余裕を持ったリスク管理を目指すか、ぎりぎりのリスク管理を目指すか、リスクを甘く見るかは自由だから。

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フラットと十年固定ローンは国債と連動してます。今の十年固定の金利は十年間を見込んでの金利設定です。大幅な金利上昇は、まずないです。大幅な金利上昇は国債の金利上昇になるので政府、日銀とも国債の信用度を保つ為に必死ですので、長期とフラットはまず今のままじゃないかな？短期の方は４%は大げさでは？今は、短期プライムレートは１.４７５%で店頭表示はプラス１%で２.４７５%となっていて、そこから各金融機関独自の優遇で０.８７５%とか０.７７５%が一般的な変動金利の数字でしょ。平成七年の短期プライムレートは２%なので店頭表示はプラス１%で３%から優遇で金利１.４%から１.３９５%位の変動金利ではないかな？
この位の金利上昇だと元金均等返済では全然問題ないよ。

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>598
だから元金だろうが元利だろうが事実上差はないんだって
支払い総額の差も大したこと無いし、125%ルールもまず効果はない
そんなことは分かった上であえて小さい差を必死に訴えるのがこのスレの趣旨

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>>596
上がる根拠？
無いですよそんなの。
ただ金利急上昇する可能性が完全に0％かと問われれば、
それはわからない。
万が一そうなった時より安全なのが元利なので、そちらのメリットが大きいと思う人は元利、
差額数万円の方が大きいと思う人は元金でしょう。

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