元金均等返済と変動金利

金利、借入額が関係ないのは、＞133の
計算例の通りで、

結局、保証料と減税の関係だけだけど
＞147では、減税の考慮はあるが、
保証料の差13万が漏れてる気がします。

10年後の83万繰上による、保証料返金は
１万も無いと思うので、
減税を考慮しても、8万ぐらいは元金が
お得感ある気がします。

※変動0.725%でないから？と思ったら、信託じゃ無いほうなんですね。高い！

だから・・・、元金の方が保証料が安いのは、元金の方が利息の多い元本がまだ大きい時期により多く返済するから総支払額が減り総支払額に対する保証料が安くなるが、元利でも元金と同じ総支払額になるよう返済すれば、それだけ保証料は多く返金されるので、総支払額も保証料も同じになる。
～な気がするではなく、ローンとはそう言うもの。

例えば元金でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元々安い保証料から更に返金がある。
元利でも固定3％で借りた場合と同じ返済額になるよう月々繰上げていけば、元金より更に多く保証料の返金がある。
結果的に同じ総支払額になるよう返済すれば、元金でも元利でも最終的な保証料は同じ。
ローン金利が1％より安い場合は繰上げずに原資を貯蓄しておくことで住宅ローン減税を最大に活用するとき、支払額の多い元金より支払額の少ない元利の方がより多く返金される。
その間の利払いは元利の方が大きくなるが、金利が1％未満なので利払い増より変金額の方が大きくなるだけ。

この低金利の元金の支払だけで、将来の金利上昇リスクに対応できると考えているなら元金でも良い。
この低金利を利用して元本の多い時期に積極的に繰上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えるなら、元利の方が自由度が高い。
ただしこの低金利なら、どちらを選んでも誤差の範疇。

この低金利を利用して元金均等返済で積極的に繰り上げ、将来の金利上昇リスクをヘッジすると考えたら、元金均等も自由度もたかい。

元金均等が元利金等より損得、リスクで優れている点は何一つ無いんだが。

それを理解した上で元金均等を選んでるのならばいいが、おそらく元金均等に拘っている人は元金均等が優れていると勘違いして借りてしまったことを認めたくないだけでしょう。

実際返済額の差は微々たるものなのだから間違った選択をしたとしても殆ど差は無い。しかし、間違いを認めたくないだけで必死に書き込んでいるようなら今後取り返しの付かない大きなミスを起こしかねないよ。

もう少し上のスレみたら、、、
繰り上げ返済前提での話だろ。
金利が上がり、最後まで繰り上げ返済しなかった場合は？

繰り上げ返済しなかった場合、手元に資金が残るから、その分は繰上げに回そうが貯蓄しようが借り手が自由に決められる。金利が上がろうが上がらなかろうが、繰上げをしなければその分手元に資金が残るだけ。元金均等は強制的に繰上げしてるだけ。

元金均等と元利金等を比較する場合、条件を同じにしなければ意味が無い。ということは、月々の負担を同じ、元利金等で返済額が少なくなった余剰資金を繰上げに回す前提にしないと比較にならない。

要するに強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

結局上記の人は繰り上げ返済前提での話だよな！
上のスレタイみてよ、、、元金均等返済と変動金利にちいての話なんだから。

うん、まぁ、絶対繰上げしないと言う前提なら元金の方が総支払額が安くなると言う結論で良いよ。
でも本当に元金にするか元利にするか迷っている人に対しては、全くアドバイスにならないけど・・・

スレタイには

＞元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
＞あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

と書いてあるため、元利と比較するとこうなるからじゃないの？
ってことが議論になってるだけかと。

元金均等返済だと元利金等より支払いが多いのに
元利金等は元金との「差額」を繰り上げしない。ってのは無理があるんじゃない？

その考え方だと、ゆくゆくは元金均等のほうが元利金等より月の支払いが少なくなるでしょ。
それが得になる。とか言いだしそうじゃないかな？

なぜ元金均等が一般的ではないかと言うと
（※あくまでE戸建での変動金利の扱い方の基本的な考え方）

変動金利の場合、借入残高が多い初期では
金利上昇がリスクの中では大きなウェイトを占めます。

変動金利で組む以上は、金利上昇というワードは避けては通れない為
金利上昇に備えるリスクヘッジは重要になります。

金利が上がらず、繰り上げもしなければ
総支払額は元金均等の方が少なくなるメリットはありますが
金利が上昇した場合は
元々毎月の支払いが少ない元利金等より、初期の支払いの多い元金均等の方がリスクが高くなります。

プラス、１５６さんの

＞強制的に繰上げるのが元金均等、繰上げの選択権が借り手にあるのが元利金等。違いはそこだけ。

これが的確ですね。

当方、元金均等返済ですが、強制的に繰り上げ返済してる感じがしないけどなー。余裕ある時に繰り上げ返済してるが。まあ、元利均等で元金均等と同額の返済するより楽だけどなー。当初元利均等返済で考えたローン支払い金額よりへったしお薦めですね！

161がFAだよ。
あとは好みの問題。

>>163
強制的に繰り上げ返済してる感じがしないのは、ローンに関して何も理解出来ていないからでは？
元利と比較すれば強制的に繰り上げ返済していることになりますよね？

>>163
強制的に繰り上げ返済されるのが元金均等なので、もし本当に強制的に繰り上げ返済されていないと言うのであれば、
あなたが組んだローンは元利均等返済だということになりますよ？
勘違いしてませんか?

返済額が多くなくて(借入金額が少ない)ゆとりがあるだけでは。

ゆとりあろうがなかろうが、元金均等返済の返済方式が変わることは無いんだが
本当に元利と比較して強制的に繰り上げ返済されていないのであれば、余裕の有無に関わらずそれは元利均等返済でしょう

161が結論ってことには同意なんだけど
多分今頑張ってる元金君は全てにおいて元金が優れていると言って欲しいんだろ。
この元金君>>15からずっと書き込んでるじゃん。半年以上前だぞ。

ローンに対する考えるかたと、ライプランで選べばいいんだよ。元利均等も元金均等も一長一短あるんだから。

>>170

だ・か・ら

元金均等に一長は無いの。計算すれば分かる事。
あえて言うならば、毎月ちょっとづつ返済額が減っていくなって言う安心感

言うならば「精神論」だけ。

もう少し元利均等返済のしくみも考えてね。

まあ普通に考えて貯蓄がローン残高より多い余裕ある人はどっちでもいいが、ローンの方が多い人は元利にしといた方がリスク対策になる。
得すると思って元金にした人は愚か。

元利均等返済で元金均等返済並み元金減らすやり方は月々元金均等返済の金額を上回る繰り上げ返済で精神力で差をうめるやり方理解しております。繰り上げ返済しない自由度あるのも理解しております。
ただ、元金均等返済が強制的に繰り上げ返済しているとの意味は元利均等返済の元金の差を言ってるつもりなのでしょう。
元金均等返済のプランを選んだかたは、毎月元利均等返済の元金を気にして返済しておりません。毎回決まった元金の減り具合から将来金利上昇局面を考えて私は繰り上げ返済しています。スレタイトル通りの議論しましょうよ。

これ以上何を議論するの？

意識するもしないも元金均等は強制的に繰上げ返済してるのと同じ結果なの。

元利均等返済からみたら強制的に繰り上げ返済してる様みえるだけ。

>>174
毎月元利均等返済の元金を気にして返済していようがいまいが、実質強制的に繰り上げ返済されてる事実は変えられないのですが？？？

>>1読む限り、スレに則した議論してると思うよ




>元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

上記の方有り難うございます！スレタイと違う方向性に、なってきてますよね。元金均等返済が強制的に繰り上げ返済していると意見がありますが、もともと元金均等返済を選んだ上での返済ですので強制的に繰り上げ返済してる状態とは思いません！で、スレタイトル通りの件ですが、変動と元金均等返済ですので金利上昇局面はいつ頃か対応策等議論しましょうよ。スレタイトル通りに。
元利均等返済の話を出して来てる方は、元金均等返済と元利均等のスレたちあげましたので、そちらでよろしくです。

以降、元利均等のレスはスレ違い扱いとなります。
元金均等返済の方のみでの議論をお願いします。

短期プライムレートは平成２１年から１.４７５%のままきています。平成１９年をピークを境に減少してかなりながいのでは？過去の例をみると上がる時は+０.２５ですので、今現在の変動金利+０.２５で対策を検討するのがいいと思いますが、皆さんの意見はどうでしょうか？

当方、都銀で元金均等返済で１３年目(同じ条件で元利均等返済の返済額をすでに下回っています。ここ最近のスレの内容たのしみました！)三年前から繰り上げ返済返済を本格的に始め、年間千円位返済額が減っていペースですが、このまま行くか来月の日銀物価上昇率を見て考えていきたいと思います。あと２年位低金利続くのであれば、返済期間の条件変更で、とりあえず一年か二年短縮するのも考えています。銀行には七千円位手数料とられますが、保証料の帰りが発生するのよしとできます。
消費税が決まり２年後位から政策金利さわりだすようなきがするんだけどな。

2015年10月のことも考慮に入れてますか？
2年後というとちょうど8%から10%への増税が重なりますが。

>>180=>>174
いやいや、元利と比べたら強制的に繰り上げ返済されてる状態でしょ?

それと>>1見る限りすれ違いではなさそうですよ?
元金均等について、元利均等との違いを問うていますし。
>>1を読んだ方がいいですよ。

変動金利で返済する場合、元金均等返済を選択するのは元利均等返済を選択するのと比較して危険かどうか
ってのがこのスレの主旨でしょ
むしろ金利上昇局面がどうとかの方がスレ違い

>180-183
どうしても「元金均等が有利」って言って欲しいみたいですけど、
誰も言ってくれないので、自作自演で話をすり替えてみましたか？

元金均等で当初11万円、元利均等で当初10万円のときに、毎月12万円返済（繰上込み）したら、どうなるかわかります？

あと、>182の認識はちょっと違います。
次に上がるときは、+0.20が２回、その後は+0.25と考える方が妥当です。

ちなみに、ちょっと興味があるので脱線しますが、
>183
＞都銀で元金均等返済で１３年目
現在の適用金利は何％ですか？

元金均等さん！この精神力元利均等返済さんの書き込みが語る限り話しは進展しないよ！ 書き込みやめときましょ！

>>189
自分に語りかけてどうすんのw
ずっと書き込んでるけど何がしたいのあなたw

元金均等はメリットばかりだと思ってたことが間違いだと気付いて良かったじゃん
勘違いは誰にでもあるが、ここまで意固地に自分の間違いを認めないのは珍しいぞ
どう考えてもこっから挽回は無理だからこの件に関してはもう書き込まない方がいいよ

え！元利均等てとくなんか？

>>192
レス読めばわかるよ

元金均等返済で繰り上げ返済！

>>187
わかりません！

> え！元利均等てとくなんか？

繰上げ返済をする場合、元金にメリットがないため、自由度の高い元利のほうが良いということです

繰上げが面倒といって元金にするぐらいなら、元利で期間を短くすればよいと思いますよ。
そのほうが保証金もお得ですよ。

保証料は繰上げすると戻って来るので元利も元金もほとんど変わりません。

> 返済の自由度が高いほうが、いい方は,保証料を多めに払って元利だし
> 保証料安い代わりに、毎月強制繰上返済でも、かまわない方は元金なだけでは？

ちょっと誤解がありますね。
繰上げ返済をすれば、保証金は、返ってきますので、最初に支払った分ほどの差はでません
また、初期の保証金を気にされるなら、元金の初期支払い金額と同等になるように元利で返済期間を減らせば問題ないです。

4000万元利均等35年借入で、
毎月15000円繰上返済すると
毎月いくら保証料が戻ってくるの？

返済額低減の場合で、お願いします

>200
1年目でも保障料は全額は帰ってこないよ
元金でも元利でも毎月同じ額になるよう返済していくなら返済額は一緒ってのは同意

>200
4000万借入0.725%の場合

元金35年保証料163,660円/1000万円
　月々119,404円～95,335円

元利35年保証料206,110円/1000万円
　月々107,860円

元利23年保証料163,780円/1000万円
　月々157,390円


実際の返済は定年までに完済でしょうから、
２３年での返済は実態に沿ってはいると思いますけど

長くかりて短く返す
返済の自由度という観点からは、イマイチですね。

確か保証料の差を以前計算した人がいて、三千万借り入れで繰り上げで元利も元金も同じ額になるようにすると保証料の差は2万円くらいだったはず。過去スレ調べれば出てくると思う。

２万じゃなくて、
２０数万違う計算になってたよ。

> ２万じゃなくて、
> ２０数万違う計算になってたよ。

三千万の借り入れで、そもそも保証金は20万もいかないのに差が20数万になるはずないですよ。
過去スレ読み直してください

元利均等で10年減税満額受けて10年後に一括繰上げした場合と元金均等で同じ事をした場合の保証料の差は確か2万。

10年後に一括繰上げしなかったとしても元利均等は返済額が少ない分の余剰金と減税分を繰上げした時点で元金均等より元本が減っており、繰上げした分、完済時期が短くなるので元金均等との差はさらに縮まる。

ポイントは10年経った時点での負担額が同じって所。

＞124
＞125
の計算例のことでは？

>>208

減税が加味されてない時点で意味が無い。
減税を満額受け取れないならばわざわざ10年後に繰上げする必要が無いので毎月ネットバンキングから元金均等と同じかあるいはそれ以上の繰上げを10年続ければ当然元利の方が有利になる。

＞133
が、＞208 を考慮して、毎月繰上た計算では？

双方誤解があるようですが、三井住友で3000万円35年のローンを元利で元金と同額になるよう毎月繰上げた場合、概算した結果およそ8万程度の保証料返却になります。
最初の差額は18万程度ですので、元金の方が保証料は10万程度安くなります。
結局3000万のローンを35年掛けて10万円ですので年利に直すと0.01％を切り、月々では238円とタバコすら換えない程度の差額で、誤差の範囲と言えます。
それより多く元利も元金も繰上げた場合は当然差が縮まってゆき、検算はしていませんが10年後に一括返済した場合は2万円程度でしょう。

実際には色々なルールによりありえませんが、仮に5年後金利が4％になったしますと、元金は元利より3万以上多く支払う必要が出てきますので、破綻の可能性が飛躍的に上がります。
要するに、残債の多い内に金利が上昇すると、元金は元利より選択肢が狭まるわけです。
だから、元利の方が自由度が高い、僅かに元金の方が支払は減るが差はほぼ誤差の範囲、と言う主張になるわけです。

最強は元利で借りて月々の返済額を初回の元金での返済額程度に自動繰上げ設定。

当然、２ヶ月目以降、元金で借りるよりも多く返済するので有利になる。
５年くらいをメドに返済計画を見直し。
おそらく５年間何事も無ければ元本が結構減っているはずだから月々の返済額も減ってるはず。
金利や経済情勢、家庭の状況を見て自動繰上げ額を再設定。

通常は年齢とともに所得が上がっているはずなので何も無ければさらなる繰上げ上乗せでもいいし、
子供の学費や病気等しばらく出費が嵩みそうな感じならば自動繰上げ額を減額（それでも元本が減ってるからかなり有利）

というような事を５年毎に検討すればその時々の状況に応じて柔軟に対応出来る。

もちろん、元金でも同じ対応は可能だけど、そこで元金にした事によるメリットはゼロ。

元金の最大のメリットは強制力だな
天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒
意志が強く確実に同額積み上げられるなら自由度の分元利が有利

ただ元利を元金にしたからといって破綻する人はどっち道ダメな運命だとは思う
元金だろうが元利だろうがその気になれば更に繰り上げ出来る位の余裕で組むべきだし、そうするなら大した差はない

> 元金の最大のメリットは強制力だな
> 天引きの積立貯金の効果が絶大なのと一緒

だから、上記理由で元金にするぐらいなら、元利で期間を減らせばよいだけ
あなたがいう元金のメリットが期間限定になってしまいますよ。元利で期間を減らせば、最後まであなたのいうメリットが享受できるので、それは元金のメリットではない

保証料の変金額は保証会社によるからか、色々調べて見たけど明確な計算式は公開されていない様だね。

>215
金額あわせで期間減らしたら元利のメリットが消えてんじゃん。あほらし

横入り失礼。
変動でローンを実行し元本の多い初期に低金利を活用して軽減で繰上げるのは、期間のメリットを生かした金利変動や収入減に対するリスクヘッジが、最小コストで最大の効果を期待できるからだよね。
正直、低金利の今の元金と元利の差額程度の繰上げでは、ほとんどリスクヘッジにならないと思うけど。
一般に銀行審査金利は4％程度といわれているので、普通の変動の人は固定3％との差額程度は繰上げていかないと。

そう考えれば、強制力がメリットと言われても、全然メリットになっていないような。
強制力が欲しければ、自動繰上げの設定をするとか別の方法が必要では？

>220
計画的なプランをお持ちのようですね。
勿論、
＞返済方法や借入期間によらず、自分のペースで返すものだと思います
はおっしゃるとおりであり、全く異論は有りません。

ただ、ローンのシステムに対する最小コストで最大のヘッジを行う最適解はいくつかありますよ。
その一つが、変動元利でローンを実行し固定3％との差額程度を毎月軽減で繰上げ、ないしは逆ザヤ期間繰上げ原資として貯蓄しておくと言う手法です。

>>220

そこでわざわざ元金にするメリットが無いですよね？
今の低金利時代では元利も元金も差は微々たるものですが、それでも元金を選ぶメリットが見当たりません。
元金のほうが元利よりほんの少し強制的に繰り上げているだけで、その分が強制か自分の意思かの違いだけだと思います。

二万円？

ｶﾞｲｼｭﾂかもしれないが、一般論。
http://jlia.lin.gr.jp/cali/manage/85/m-tisiki/85mt1.htm

繰り上げ云々、面倒なこと一切考えない場合は、どっちが有利なの？

繰上げしない場合、元利均等は手元に現金が残るので比較にならない。返済を優先するか貯蓄を優先するかって話になる。

だから比較するなら月々の返済額（月々の負担額）を同じにしないと意味が無い。

面倒な事といわれても難しいけど、金利上昇リスクも考えたくないのなら超長期固定しかないね。
収入減リスクには対応できないが。

分からない人は分かろうとしないのか？頭が悪いのか？

>>226
個人の考え方次第ですが、個人的には元利有利だと思います。
繰り上げなどの面倒なこと一切考えない性格であれば、しょが心配なのでやはりより安全な元利に分があるかと。

ローン控除の期間終わったら元金均等返済！

元金均等を必死に擁護する人は単に自分の過ちを認めたくないだけ？
それともただの馬鹿？

> 繰り上げ云々、面倒なこと一切考えない場合は、どっちが有利なの？

元利です。
繰り上げなしで保障料や総支払額を気にするなら、元利で返済期間を短くすればよいだけです。

今の低金利時代、3000万借り入れで元利にしても確か数千円しか変わらなかったような？

元金均等にする理由として、繰上げに手数料が掛かるとか、自動繰上げが出来ないとか、繰上げで保証料が戻って来ないとかの理由で仕方なく元金均等にしたと言うのなら納得するけど、元利より元金の方が得だと勘違いして借りた人が殆どなんだろうね。

変動金利を選べる人は、銀行審査をクリアしている人のみ。
一般的に審査金利は4％程度言われているし、最低でも審査段階では最も利率の高い超長期固定の利率でも返済可能と銀行は考えていると言うこと。
たかが元金程度の差額を支払えないから元利にする人は存在しない。

論理的な反論が出来なくなったから下らない煽りを入れているのだろうけど、自分の無知を晒して恥をかくだけだよ。

その差プラス繰り上げ返済すると差が大きくなるのでは？

必死な元金均等の人に決定的に掛けているのが元利均等は月々の返済額が少ない分、手元に現金が残る事を考えて無い点。

このお金はどっか消えて無くなるわけではない。その現金を繰上げすれば元利と元金の差はゼロなのに繰上げしない前提で元金が得だと言いはる。

元金均等選んでる人はこの手元に残る部分は募金でもして無かった事にしたいのか？

>>238

月々80,895の部分を月々80,895+自動繰上げ9,105=月々90,000で計算やり直してみて。

元金よりもお得になるから。

>>241

0.725%35年3000万
元利均等　月々80,895+自動繰上げ9,105（保証料583,890+総利息3,505,193）※実質30年で完済
元金均等　初回89,554（保証料490,980+総利息3,815,312）
初回差額+446（合計差額217,209　元利均等の方が得）

>242
それさ元金は返済が毎月減るんだから返済額の差が毎月でかくなっていくぞ
分かってないならアホだし、分かっててやってるならアンフェアだ

えーとね、元金でも元利でも適用される金利は同じなので、毎月同額の返済を軽減で行えばまったく同じ総利息になるわけ。
で、例に挙げたケースだと、元金は繰上なし元利は元金と同額の返済を毎月軽減で実施した場合、当然元金は保証料の返金は無く元利は保証料が僅かずつ返ってくるので保証料の差12万3千円は縮まり、おそらく7～8万程度元金が得になる。
変動金利は金利上昇リスクをヘッジするため、元本が大きく金利の低い間にある程度繰上げて元本を圧縮するほうが良いよね。
元金も元利もまったく同じ金額になるよう毎月軽減で繰上げれば、総利息は同じで保証料の差は7～8万から更に圧縮されるよ。

この低金利だと元金も元利も結局誤差程度の差しかないので、どちらを選んでも良いとは思う。
3000万を35年掛けて数万を取るか、途中の金利上昇局面でもより自由度が高く柔軟な対応が可能な元利にするか、それだけの差しかない。
それなのに必死で元金をもっと有利に見せようと、元利に不利な条件ばかりつけるのはよろしくないと思うよ。

>>245
全くの正論

ただ元金君は恐らく理解出来ないと思う

結局元利均等返済は元金均等返済の元金との差を繰り上げ返済したら差がないのを訴えたいだけみたいですよね。元金均等返済で繰り上げ返済できる経済状況だったら元金均等返済も選択も有りだと分かりました。

やっぱり元金くんには理解できないみたいね。

元金君ですけど。
元利で利息ばかり払っていると、金利が上昇し続けるとた、元金が減っていないから、利息が膨らんで、いつまでたっても借金が終わらないイメ－ジがあって、毎月の支払いが簡単に計算できる元金を選びました。
支払い額が明瞭でスッキリしていて良いですよ。
元利は金貸しがいじくりまわして作っているから、結局損になる？