元金均等返済と変動金利

過去スレより

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

＞1040
返済期間を短くするなら、

同じく借入期間を短くした元金のほうが、
より返済額が少なくなりますよ。

>>1043

自身の月々の返済額の許容範囲が元金均等の初回返済額と仮定する訳です。

月々幾ら住宅ローンを負担出来るかを前提に最も総返済額を少なくする方法は元利で借りて期間を短くするのが最善です。元金で同じ条件で期間を短くすれば許容範囲を超えて返済不能となる訳ですから意味が有りません。

上記のような最善を選ばずに何故中途半端な元金均等を選ばれたのか理由がどうしても解せないのです。保証料が数万円得だとの理由が最大のようですが、だったら元利で短く借りた方が得なわけですから。

＞1042
それ、肝心な額が書いて無いよ、
10年後に、一括繰上する金額が書いてない。

比較するなら、10年後の借入残高も考慮しないと

>>1043
返済期間と初期金額、そろえる条件が異なれば、結果も異なりますよね。。。

短く借りる（早く返す）方が、総返済額が低くなる。
元利とか元金とか関係なく、繰上げだろうが期間短縮だろうが、概ねこの結論にたどりつきます。

１０４３さん

>＞1040
>返済期間を短くするなら、
>同じく借入期間を短くした元金のほうが、
>より返済額が少なくなりますよ。

それは意味がないよ。元金の場合、審査は、初期支払いの額で決まるので、同じ借り入れなら元利のほうが期間が短くできる
簡単にいうと、元金の場合の初期支払いと同じ額になるまで、元利だと期間を短くできる。

つまり、元金で借り入れ期間を短くするなら、元利ならさらに短くできるってこと。

>>1045
一括繰り上げ（全額返済）と読みましたが、違いますかね？

借入期間を延長・・・出来ない
借入期間を短縮・・・出来る（繰上）


返済初期の、元本返済を先送りしているだけなのに、
（先送りのつけは、返済期間の後半に現れます）
使途自由な、お金と勘違いしやすい、返済方法と思いますね。

先行きの読みにくい、返済後半こそ、
返済額が少なくなり、余裕があるほうが
先々、自由度が高いと思います。

＞1084
それぞれ、何円、一括繰上するのかしら？

せっかく落ち着きかけたのにまたちょっと荒れだしたな・・・
口調は別として、元金のメリットは保証料のみだから、利払いが減ると思って元金にするのは勘違いと言う指摘は正しい。
同じ人が元金にするか元利にするかと言う前提なので、同じ金利で同じ元本だと月々の支払に占める利払いは元金も元利も同額になり、元金と同じ額を元利で支払えば元本の減りも同じになる。

>1042は初めて見たけど、全ての条件が書いてあるよ。
最後の繰上げ額は自分でローン償還表を作れば機械的に計算できるでしょ？
日割り計算があるので若干誤差は出るけど。

>1049
先送りにできて使途自由なお金を作れるのがメリットじゃないの？
元金だと他に優先すべきことがあっても住宅ローンにしか使えない。

>1042の例を日割り計算無視で検算したところ、総支払額は返済合計で控除含まず、後ろのカッコは>1042の数字として

元利
月返済額49,218(49,218)
控除合計1,555,537(1,555,541)
総支払額19,333,884
内利息額1,233,884(1,225,218)
繰上金額13,378,534
実質総額17,778,347

元金
初月返済54,785(54,757)
控除合計1,525,566(1,525,571)
総支払額19,312,377
内利息額1,212,377(1,200,687)
繰上金額12,885,476
実質総額17,786,881

従って住宅ローン控除を含む実質総額は元利が8,463少なくなる。
日割りによって生じる誤差から、おそらくこの例は1月上旬実行1月下旬支払い開始だね。
保証料や手数料を例の通りとしたら、

元利保証料関係費用
保証料373,059　保証取扱手数料31,500　返戻保証料153,156　保証料返戻手数料10,000
→373,059+31,500-153,156+10,000=261,403

元金保証料関係費用
保証料296,225　保証取扱手数料31,500　返戻保証料82,754　保証料返戻手数料10,000
→296,225+31,500-82,754+10,000=254,971

∴元利が余分に掛かる費用：261,403-254,971-8,463=2,031
日割り計算を無視したため若干994より増えるけど、2,031程度の差だね。
手数料分誤差が生じるけどローン金額とほとんどの金額は比例するから、3000万だと4千円程度の相違となる。
銀行により異なるのは重々承知の上だけど、みずほ銀行のイメージ図とは大きく異なるな。

んー、そうか、元々の保証料が少ないので同じ金額を繰上げても戻る保証料は元金の方が少ないのに、元金は10年後の元本も少なくなるので、二重に減る分戻る保証料が元利よりずいぶん減るんだな。

10年後一括繰上の場合元金は住宅ローン控除が少なくなり総支払額が元利より増えるのは承知していたけど、保証料の戻りがこれだけ変わるなら、以前言われていた3000万35年を10年後一括で繰上げた場合保証料の差額は2万程度と言うのは、住宅ローン控除を含めれば妥当な金額だったんだ。

>>1049
そうなんですよね。
期間延長はできないので、125%ルールなどで先送りしたところで、最終返済日に一括返済は必要。まぁそこまでツケを先送りできるのかもしれませんが・・・今その時をしのげればいい？？？
私なら選びませんが、あくまでも自分の選択なだけなので他人に押し付けようとは思いませんけど。

>1055
極端な例で金利が急騰して元金が破綻しても元利は破綻せずにしのぎ、金利が急騰した後は下がる可能性も高いので元利は最終までしのぎきれる可能性も高い。
金利が急騰して元金は生活の質を極端に落として何とか金利が下がるまでしのいだ場合、元利はほとんど生活の質を維持したまま最後までしのぎきれる。
金利が急騰しても元金で余裕がある場合、元利は同じ金額を支払っていれば余裕でしのげる。

同じ人が元金を選ぶか元利を選ぶかなので、どんなシチュエーションであっても元金の方が自由度が高くなると言うことはありえない。
元金が破綻して元利が助かることはあっても、元利が破綻する場合確実に元金は破綻する。
もちろん金利の急騰が無いほうが良いに決まっているし急騰しない可能性も高いから、元金でも期間の保険が有れば十分、数万円～10万前後の保証料差額を保険として使うのは無駄だ、と考える人はいるだろうしそう言う人の判断は否定しない。
ただ、元金の方が自由度が高いと言う明らかな嘘。

事例見ると元利で35年で借りて10年繰上げせずに控除満額取ってその後は返済額軽減で20年位で返すのが一番賢いように見えるけどどうだろう。想定外の金利上昇耐性にも収入減耐性にも優れている。

>1057
人により家庭の財政やリスクに対する考え方は異なりますので、万人が納得する正解はありません。
ただし一つの最適解として、

・変動元利でローン実行
・銀行審査金利は4％程度と言われており多くの人が対応可能な固定3％との差額以上を毎月繰上
・ただし金利が1％未満、住宅ローン残高の1％を満額取れる間は繰上原資として貯金(個人国債も可)
・10年後ないしは金利が1％を越えたときに繰上原資を使って軽減で繰上
・以降は固定3％との差額を毎月軽減で繰上

これで期間短縮は一切しなくても285ヶ月(23年9日月)でローンは終わります。
3％との差額以上繰上げているなら、20年程度で終わることも可能ですね。
個人的には、おそらく一番多くの人に最も低コストで最大のリスクヘッジを得られる返済方法だと思います。

>1058に一部追記。

誤：・変動元利でローン実行
　　　　　↓
正：・変動元利の35年でローン実行

ついでに言っておくと、後は各自自分でアレンジしてください。
自分の場合、35年→30年及び毎月3％との差額繰上→年1回1月に100万繰上とアレンジしています。

なおこの返済方法は、変動金利検討スレのテンプレートを若干修正しただけであり、自分が考えたものではありません。
先人の智恵に感謝。

>>1055
最終返済日まで返済を伸ばせたおかげで破綻せずに済むケースが無いと？

>>1060
落ち着け。誰も無いとは言ってない。拡大解釈するな。