East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

当然だが土地価格は白河と扇橋なら扇橋の方が高いですよね？

何いってんだか。
清澄白河が入っていて住吉が入っていない。
これがすべて。
土地価格、利便性で清澄白河と住吉じゃ全く違う。

だからこそ、この物件は住吉とは謳ってないわけで。
あくまで清澄白河といいはっている。
どんなに言い張ろうが、実態が違うから
売行きがついて来ない。

大きなエリアとして捉えればよろしいでしょう。

上物がすごいという人がいるが
マンションは立地が重要。
清澄白河に毎日通うと思うとまいってしまう

大きなエリアとしてとらえるような無料をしなくても
最初から清澄白河を買えばよい
そのほうが確実に資産価値が落ちない

無料→無理

では美術館前を買えばよいですね。スレは伸びまくってるし売れまくってることでしょう。

マンションは立地が全て、と言います。
ただし、どうも脳が短絡しちゃって、立地＝駅距離と勘違いして
きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。

データから読むと、駅徒歩距離による
トントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜駅徒歩＞
５分以内　　約６５％がトントン～儲かる
１０分以内　約６０％がトントン～儲かる
１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

声を大にして徒歩１２分は試算価値が厳しいと言う人がいますが、
５分以内と１５分以内の差はたかだか１０％です。
上モノが立派であれば当然、勝ち組に入る可能性が高くなります。


それでもその１０％の差が大きいという方、
下記は大型物件によるメリットです。
同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜総戸数＞
１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

大規模物件は、小中規模物件よりも儲かる確率が１０％高いというデータです。
総合して考えると、この物件は清澄白河物件と捉えたとしても、
清澄白河駅徒歩５分以内の中規模物件と同等以上に儲かる可能性があるという事です。

立地ってつまりは都心までの利便性でしょう。
清澄白河は一駅近い
清澄白河は大江戸線、住吉は新宿線が使える。

甲乙つけがたい。
人による感じでしょうね。

震災以降の一連の職住近接の流れから、清澄白河をはじめとする
都心アクセスの良いエリアの価値が、ここ１～２年で特に見直されています。
４９さんの言うとおり、清澄白河とか住吉とか言ってても仕方なくて、
通勤事情などで立地を選択すれば良いんじゃないかと。
いずれにしても近隣一帯、まだまだ上がりますよ。

扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！清澄白河と住吉なら住吉の方が便利だし買い物する場所もたくさんありますよ。

実際、住吉駅周辺と清澄白河駅周辺ではどちらが資産価値が高いのでしょうか？

古くから地元民からすれば三ッ目通りから西と東で違うと思うが。

＞きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。
＞１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

きちんとデータが読める人なら、そんなデータ自体使えないことに気付くでしょ。

半分以上がトントン以上の時点でありえない。
トントン以上なんて、せいぜい10％とか、そんなもん。

それとも2000年前半の今より安かった時期が10年後にもまた来るとでも思ってるの？
このデータを前提にするってことは、それを信じてるってこと。

自分で信じるなら勝手だけど、そんなうさん臭いデータで他人をだますのはいけないよ。

＞扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！

では客観的なデータを出しますね。
清洲橋通りの路線価がどうなっているのか見てみましょうか。（下に行くにつれて、駅に近づいていきます）

四つ目通りとの交差点付近→40-41万円／平米
↓
大門通りとの交差点付近→36万円／平米
↓
三つ目通りとの交差点付近→39-40万円／平米
↓
清澄通りとの交差点付近→47-49万円／平米

ここの周辺が付近では、一番低いことがわかりました。
また、この中では清澄白河駅上が一番地価が高いことがわかります。

あまり、適当なことを言っていると、入居者が残った部屋を買わせようとしていると思われるだけですよ。

大きく間違っていないとは思いますがソースなく客観的と言われても。。交差点付近で比べるなら大きい通りとの交差点が有利なのは当然ですし。。
それはそうと近隣にまたマンションができるみたいですね
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7283

ここをかなり購入するか悩んでいましたが、改めて路線価を考慮して今回は見送りですね。やはりリビオレゾン清澄を購入するべきだったかも。

>56
住居としての価値観とはズレがあるから
交差点の地価比較は参考になりません。

自作自演の人がいますね(笑)

>>57
大江戸線の振動はひどいと聞きますが、大丈夫ですか？


キャンセル住戸か中古転売のステマだと思うけど、しつこいとアンチが増えますよ。
ここの物件買う層は、薄っぺらい資産運用好きとは違うので。

58さんのようなミスリーディングで
使えないデータを持ち上げている人に言われても説得力がない。

10年前はマンションが安かった。
だからそのデータをもとにすればトントン以上が多くなるのは当たり前。
まさか10年後はさらに上がっていくとでも？
バカらしい。

52さん

ここがなぜスーモで清澄白河物件となっているのに
住吉ではヒットすらしないのか。

おかしいと思いませんか?

なんだかんだ
気になってる人が多いようだ

都心に近くて坪単価が安い所はどこも実需で注目されてます。

薄っぺらい資産運用すきねぇ。
自分の好きな物件を買えばいいだけじゃない？
他の物件をそこまでいうのは、薄っぺらい人間ってことだよ。
コンプレックス持ち過ぎ。もっと自信持って。

久々に覗いてみたら、結構盛り上がってますねえ。

４８さんのデータは最近よく見かける、過去１０年実績からのデータですね。
確かに５４さんや６１さんの言うように、今後１０年にそのまま当てはまるとは考えにくい。
でも駅距離と大規模の関係性を見るには非常に参考になるデータかなあと思いました。
いかがでしょ？

５５さんの路線価比較は、近隣同士の比較としてはあまり大きな意味はありませんね。
マンション用地は大きくまとめる事で価値が上がるものです。
最近のデベは我慢がきかず、土地を育てずにすぐに小規模マンションを建ててしまいます。
まあそれが好きな人は、駅近のロワールでも購入すれば宜しいんじゃないかと思います。

図星突かれて気に障ったかな？
他の物件を他物件スレまで来て宣伝する方がおかしいでしょ。
完売御礼のはずなのに（笑）

それとも近隣物件ディスらないと不安なのかな？
駅前交差点に釣られて割高つかまされたのか知らないけど、もっと自信持って。

駅別坪単価の相場（75㎡の場合）

住吉　4,886　坪215万円
清澄白河　5,660 坪249万円

ソース：住まいサーフィン

ちなみに住まいサーフィンの駅別単価は徒歩8分が基準
そんでもって下記が駅距離補正係数。

4分 1.058
5分 1.041
6分 1.025
7分 1.013
8分 1
9分 0.988
10分 0.975
11分 0.959
12分 0.943

清澄白河１２分で計算→　２３４．８万円／坪
住吉９分で計算→　２１２．４万円／坪

ここの平均は２３０万円／坪で清澄１２分物件としては割安。

だから清澄白河で計算するんですね。
もっとも間違いでもゴマカシでもなく、正当な数字ですが。

>>57
ねえねえ、完売の筈のリビオレゾンをひたすら押してる人はこのスレに何の用があるのかなぁ？

噂されてる通り駅前環境が酷いから転売したい人なの？
それとも、ひと儲けする為に購入した業者なの？
検討者の評判下げるだけだから余計なこと書かないのが得策だよ。

なるほど～そうやって計算するんですねえ。
このBLOGでも全く同じ計算してるみたいですね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1432

＞今後とも住環境重視の購入検討者に確実に売れてゆくと思われます。

だそうです。

＞下記は大型物件によるメリットです。
＞同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。
＞＜総戸数＞
＞１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
＞２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
＞４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

本当にマーケットに詳しい人はこのデータは参考にしないでしょうね。
なぜなら、大規模物件を手掛けられるデベは大手に限られるからです。
つまり、上のデータでいえば、400戸未満では、ほぼ大手で占められるのに対し
100戸未満では、逆に大手の占める割合は、全体の平均よりも少ないということになります。

大手が手掛けたなかで戸数別でみるとか、
大手と中小デベではどっちが儲かるかとか、そこまで掘り下げなければ全く意味がありません。

私は、大手を買えば、戸数と儲かる確率は相関しないのではないかと踏んでいますがね。

皆様、扇橋を過去をよく調べて頂ければすべて分かります。

＞完売の筈のリビオレゾンをひたすら押してる人はこのスレに何の用があるのかなぁ？

その57さんにしたって、リビオは買えなかったと言ってるわけだから
普通に読めば、ひたすら押しているとは、読めないですが。。。

70さん

色んな意味で必死？

>>74
近隣物件スレを読めばここ1年の間にあちこちで同内容の書き込みがあります。
記事内容を読むと一律に清澄白河駅前を礼賛する誘導文句しかありません。
一連の書き込みには必ず最後にリビオレゾンの名が挙げられています。
現在このエリアで検討中の人々から見れば、売り切れ物件をひたすらプッシュされてる事でしかないので余計に不快になる書き込みでしかありません。
それに対する批判・反論はあちこちで出ていますが、書き込み者は一向に改めません。

以上の事実について、住民の比較自慢や中古転売営業以外の合理的説明ができますか？

駅前のリビオレゾンの清澄白河って中古出てるのですか？

不快というか単に買えなかったから、僻んでるのでは？

過去って何のことですか？特に事件があった地域ではなさそうですが。

57です。

清澄白河周辺で物件を探しをしているのですが、清澄白河の交差点の資産価値がここまで高いとは知らずにMRに行ったのですが、購入を悩んでいる間に完売したので少し後悔しただけです。

76さん、申し訳ございませんでした。

交差点の資産価値？誰がそんな議論してるの？
交差点なんて交通量多くて排気や騒音のマイナスと無縁じゃないし、
イーストゲートの検討者みたいなファミリー向け住環境重視の層には全く相手にされないのは考えれば分かる話。
それでも１年も各物件のスレにしつこく書き込んでるんじゃ、確信犯としか思えないだろう。

そういえば過去レス見返したらやたら駅前絶賛の記事が続いているけど、同じ人かな？
いい加減諦めてもらいたいねえ。



あと、図星を突かれた後の集中擁護の自作自演>>77-80、酷いだけですよ。（笑）

交差点とか大通り沿いは子供の事を考えると無理ですよ。
もしも喘息とかになったら思いっ切り後悔しそうですもん。

扇橋の過去、、、
今の白河が昔は扇橋で
ここら辺は東扇橋だった

大通りはぜんそくになりやすいのでスルーですが
白河のタワーは興味があります

先日、モデルルームに行ったのですが空いてる部屋と具体的な販売価格をハッキリと教えてもらえなかったのでしが、皆様もそうでしたか？

現在の契約状況もあやふやな事しか教えてくれなかったのですが、なぜなんでしょうか？あまり売れてないからですかねぇ？他のマンションのモデルルームも行った時は営業さんからある程度は明確な数字を教えてもらいましたが、なぜ？

扇橋と白河なら土地価格はやはり扇橋の方が僅かに高いと思います。

白河1>白河4≒扇橋1>扇橋3というところでしょう。

MRの件は過去にも同じことが言われているようですよ。
嘘を教えられるよりマシではありますが、実際どうなのでしょうね？双日の方針？

近隣物件との競合戦略上、価格表が流出するのを避けたいのでは？
第１期からそんな感じで、希望チェックを入れた部屋だけ、単価記入して持ってきました。

販売状況も薔薇を付けるとかの派手な演出は嫌いなようで、成約済みの件数しか教えてくれません。

きっと真面目な会社なんだと思いますよ。良く考えれば、本来はそれが健全な姿ですもんね。

ちなみに清澄と扇橋ならどちらが高いですか？あまり土地勘がないもので。すみません。

またその話？

私達の場合は契約済み状況は濁されました。なぜ？(笑)

＞ちなみに清澄と扇橋ならどちらが高いですか？

戸建てを買うわけじゃないので、その比較自体意味をなしません。

それに土地の価格は同じ清澄や扇橋でも地点によって全然違いますし。

何を知りたいのでしょうか？

私らは全室の価格表と分譲済有無の分かるA３の紙を見せてくれました。
単純に営業マンのスタンスもしくは、本気で買いそうかどうかを推測して、
ってところなんじゃないでしょうか。
角部屋とかちょっと個性のある部屋はほとんど売れてたなあ。
住み替えなので、焦ってここに決めることはないとは思いますが・・・

ここを契約された方々ってどんな人が多いのでしょうか？かなり過激なレスが多いから気になりました。

やはり共同生活をするようなものですから、後々のマンションの役員とかなる考えると、、、尚且つこの世帯数ですし。

私もそうですが、住環境重視で長く住もうという方が多いと思いますよ。
投資目的の方が多い物件は、管理組合の運営も大変と聞きますが、
ここはそういう心配は少ないのでは？と勝手に期待しています。
キッズルームやラウンジも揃ってますし、入居者の皆さんと交流するのが楽しみです！

私たちも小さい子がいるファミリーです。入居が待ち遠しいですね！
契約住戸が200戸近くあるらしいですが契約者の方々の書き込みはかなり少ないように思います。
投資目的ではありませんので駅からの距離も喧騒から離れちょうどいいと思っています。

うちも小さい子供がいるファミリーです。
ここを選んでいる人は地元の人も多いみたいですね。
駅から離れていても、それ以上に環境などが良いと判断したからだと思います。
MRでは、確かに価格表はなく、良いなと思った部屋の金額を書き込んでもらう感じでした。

うちはDINKSです。中央区も考えたのですが長く住む可能性を考えてこちらにしました。これから子供を考えているため商業地域から離れていること、幹線道路沿いではないこと、採光がよいこと、大きな公園や遊歩道があること等で決めました。

我が家も小さい子がいます。
駅から離れてるのは気になりましたが、学校や幼稚園、公園が近い等から決めました。
あとタワーが苦手だけど、マンションの規模は大き目が良いと思っていたので。
うちも価格表は希望のエリアしか分からなかったですね。
売主が販売したいところは元から価格が入っていてあとは空欄でした。聞けば教えてくれましたが。
なのでどこが契約済とかも分からなかったです。
これも聞けば教えてくれました。

結局売り主も買う気が感じられない方には
詳しい情報をいうことはないという方針なのでは？

本当に前向きに考えていればいろいろ教えてくれるはずですよ。

>>89さん

正確なデータだから間違いないと思います（>>55さんのレスのコピーします）


清洲橋通りの路線価がどうなっているのか見てみましょうか。（下に行くにつれて、駅に近づいていきます）

四つ目通りとの交差点付近→40-41万円／平米
↓
大門通りとの交差点付近→36万円／平米
↓
三つ目通りとの交差点付近→39-40万円／平米
↓
清澄通りとの交差点付近→47-49万円／平米

扇橋周辺は商店街を見て頂くとわかるとおり、これといって何もなく周辺の相場と比較するとかなり安いと思いますが、この大規模マンションを機に土地価格が上昇することを地元民としては期待してますよ！

名鉄の跡地も大規模タワーマンション建設予定があるような噂なので一気に人口が増えて、色々なお店が出来るのではないでしょうか。

大通り沿いの路線価は商業地としての価値です。
清澄通、三ツ目通、四ツ目通の交差点と、大門通の交差点を比較したら可哀想でしょ。
道幅も交通量も全然違いますから。

ちなみに門前仲町の永代通り沿いの路線価なんて約１００万円／平米ですよ。
マンション用地としての価値とは、いかにかけ離れた数値かよくわかる事例と思います。

ちなみにどのエリアも大通りから１本入った住宅地エリアになると、
少し入った住宅地エリアだと３０万円／平米くらいに落ち着きます。
ネットで誰でも閲覧できますよ。

タワーマンションってどこのデベなのでしょうかね？今の地権者は名鉄自身？

103さん

実際に門仲は商業地にマンションは建っているわけで
建てられるのであれば、商業地とかは別に関係ないです。
前にも書いたけど、そのまま見て良いのは戸建を買う場合。
マンションの場合は容積率を考慮しなくちゃね。

103さんは地価は商業地としての価値の影響を受けるから、マンションの価値判断にはあまり関係ない、って言ってるんだけなんじゃないかな？

106さん

マンションの土地の価値を比較したいのであれば
容積率考慮後でないと意味がないです。

門仲は商業地だから高いというより
そもそも容積率が高いのです。

話題にされてるのは、この地域一帯の地価ですか？或いはこのMS敷地の地価ですか？また後者であれば他の物件と比較した地価ですか？或いはデベの仕入れ値ですか？

周辺MSと比べ極端に割高、割安ではないのだから意味のない議論のように思えます。

こちらを検討してるのです。

扇橋を調べてみると江東区の掲示板に色々と書かれていたのですが、

本当でしょうか？詳しい方教えてください。

http://uni.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1341198194/

水運を利用して製粉他の工場が集まる地区だったので労働者の多い地域ではありましたが、気にされているようなことはありませんよ。私の知る限り。

詳しいという訳でもないですが、
近所に長く住んでいますが聞いたことないですよ。

通名使ってとけ込んでるからね。

小学校の同級生とか何人かいたけど特に何ともないです。昔からいる住人には多いのかも。

全国どこでもそんなもんです。
てゆうかどうでもいい。

気にしない人は普通鈍感なので、気にする人の情報が欲しい

MRに行ったのですが、営業の方が夏はエアコン無しでも生活できるように風通しが良い設計にしてると言われました。玄関ドアがドアを閉めたままでも換気が出来るようになっていたり工夫はされているようです。
建物の向きや階数にもよるんでしょうが。
ただ小名木川の涼しい風がって言ってたので、夏は臭いとかあったらどうだろ？と思いましたが、風通しは良さそうな感じでした。

貴重なお話ありがとうございます
エアコンなしの生活は良いですね
北側の川は江戸時代の運河ですよね
水質どうなんでしょうね

近所に住んでいますが、川の匂いは慣れてるせいかあまり気になった事はありません。

閘門前だとわかりませんが、少し西だと時々魚がピシャッと跳ねたりするので、そんなに汚いイメージはありませんよ。

そうなんですか
ご近所の方に対して失礼な書き込みしてすいませんでした情報ありがとうございました

夏に風通しがよければ、エアコンなしでも生活できるということは、部屋の中は、外と同じくらいの気温ってことですよね。直射日光があたらないだけで。私は間違いなくエアコンをつけると思います。

夏は風自体弱いから、窓ガラスと玄関ドア例え全開にしても、涼しくなるほど風なんて通らないから、ドアにもルーバーあるくらいで、通るのか？
エアコンなしで生活できるなんて無茶をいう営業は発言のレベルによるけど、違法かもしれないね。

外と気温が同じでも湿気なく日陰なら夏でも過ごしやすいはずです

117です。
エコな暮らしとか言ってましたね。
多分、真夏にエアコンなしは無理だと私も思いました。それともこの辺りは風が強いのかな？私は近所の者ではないので環境が分からず、特に営業さんには突っ込んで聞きませんでした。

人為的にビル風を作り出す建築なのかな
冬がつらいから、そんなわけないか

私が今住んでいる賃貸マンションは東西向きなのですが、
バルコニーを網戸にして、ドアを少しだけ開けると（数センチくらい）
結構、風が吹いてきて気持ち良いですよ。
建物で遮られていた風が抜けるんですかねぇ？

なのでドアに通風機構があるのは、なるほど～、と感心しました。
まあ真夏は暑くて、クーラー無しは厳しいでしょうが。

ところでドアに通風機能がついているというのは
フィルターはついているのでしょうか。

そもそも今のマンションは2時間で部屋中の空気が全部入れ替わるように設計しないといけないことになっていて、
窓を開けると、フィルターを通さない汚れた空気が入ってくるから、通常時は窓を開けないようにと言われるくらいです。
今のフィルターは花粉も通さないような高性能なものなので、毎回使い捨てです。ドアのフィルターは見たことないんですよね。。。

ついてませんでしたね、フィルターみたいなものは
つけたがる人がいるとも思いませんが

外気にあたってはいけない事情がある人以外はそこまでこだわらないでしょう、常識的に考えて

花粉症の人はここ買ってはいけないのかしら

花粉症なら、その時期は窓は開けなければ良いのでは。うちは家族花粉症で、この時期は窓は基本開けません。

又、近所に住んでいますがこの地域の風は強い方だとは思います。

我が家は玄関のドアに換気できる窓が付いているのが、買うポイントの一つでした。
ペットなどがいると臭いがこもりますので、風が通ってくれることを期待しています。。

例外扱いしたい方がいるようですが、強制換気は法律上の義務ですからね。
だけど、そのときに取り込む空気がフィルターを通ってないものだったら、ホルムアルデヒドは防げても空気は悪いわけで意味がないです。
フィルターがどれだけ汚れるかあまりご存知ないのでしょうね。なぜ、他のデベロッパーが同じものをつけないのか私は理解できました。
換気のことをよく知らない素人には聞こえがいいってことでしょうけど、私はマイナス評価でした。防音性も落ちるので。

ベランダ側からの空気はきれいだけど、ドア側の空気は汚いからフィルターつけないとダメだということと防音効果が低くなるからドアに空気窓は無用なのですね

なんだか熱くなっておられる方が複数いますが、
MRを見た限り、玄関ドアは強制換気の一端を担う通風機能じゃなくて、
ルーバー機能があるから、玄関開けなくても風通せて防犯上いいですよん
ってのをウリにしてるんだと思いますよ。
そもそもの議論が食い違ってて痛々しいので横やりさせてもらいました。

24時間換気は当然ながら付いてますから、
外気が気になる人はルーバーを閉じれば良く、
自然の風に当たりたければルーバーを開ければ良い。
ただそれだけの事ですよね。

簡単にいうと中途半端ってことですね。

そうですね。
ドアのルーバーはかなりメリットが大きいように思いましたが、意外とそうでもないことがわかったことはよかったです。

機能がないよりあった方がいいと思う人のプラス材料程度でしょうか

「エアコン無しで」の表現は不適切と思いますが
夏場に窓開ける派にはメリットがあり、
年中エアコン派にはメリットがない
ということですね。

》111さん

近所には本当にいないのでしょうか？

133さん

私は全くそう思いませんでした。
私は年中空気の入れ替えと思って窓を開けるほうでしたが
逆にフィルターや換気のお話を聞いて、
安易に開けるのもよくないのねととても参考になりました。
あまり決めつけはよくないと思います。