East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

ここもやっとPart2ですね

建屋も大分、立ち上がってきましたね。
実物を見ると、かなり存在感あります。

こちらが他の多々ある物件と違う大きなポイントの一つは「24時間有人管理」の体制があることですよね。
これがなければ他の大規模も考え中でしたが、こちらが良いと決めた理由の一つです。
あと私的に助かるのは24時間ゴミ出しOKということも少し決め手になりました。
駅からは若干遠いですが･･･住まいそのものに妥協してはいけないと中身を優先しました。

扇橋の地価がわかるサイトってないですかね？

マンション用地の地価は分からないでしょうね。

このあたりは戸建とマンション用地とじゃまるっきり価格が違いますから。

扇橋と言っても一丁目と三丁目では違いますし難しい質問ですね(^^;;「江東区 地価」で検索すると近隣の公示価格や事例がヒットするのでご参考に。
しかし土地だけ売ることはできないので地価調べてもあまり意味がないと思いますよ。マンションとしての資産価値は管理含めた住環境で決まりますから。

では、マンション用地なら世田谷区と同じくらいですかね？すみません、扇橋エリアは詳しくないもなので。

扇橋1丁目、2丁目、3丁目では土地の価値が高いのはどこですか？

１丁目ですね。
一概には言えませんが、西に行くほど高くなり、
白河はもう少し高くなります。
世田谷とは比較になりません。

同じ区の某マンションの近くでここのイラストが入ってるポケットティッシュを配ってましたよ。
結構、大変なんでしょうね。

この辺はどのマンションもあちこちで配ってますよ。
ビラ配りが一番コストかからないですからね。

ここは優良物件だと思いますよ。
東京駅４ｋｍ圏内にこれだけの大型物件はなかなか無いです。
でも、もう４ＬＤＫは無さそうですね。。

4LDKは無いと思いますよ。
4LDKは全て角部屋なのですぐ売れてそうですね。
ここは駅からの距離が気になりますが、契約してしまいました。

間違ってもここが優良物件だなんて言えないと思うけど・・・
駅から中途半端に遠い距離、平凡な間取り、意味不明な物件名＆広告など、
優良といえる要素がほぼなし。
前スレの30くらいまででこの物件については語りつくされている気がする。

駅徒歩９分は確かに近くはないけど、そこまで遠くもない。
キャッチコピーは確かに外してるけど、住んだら関係なし。
それよりも構造面の安心感、共用部の充実、豪華な外観、
外廊下もいいですね、内廊下は風が通らないし管理修繕費がかかる。

今どきの都心に近い大型物件はタワーになりがちですが、
タワーは様々な問題を抱えていますから、
この立地での大規模マンションは稀少だと思う訳です。

１６さん
確かに最近はタワーマンションが多いですよね。狭い空間に大規模と考えるとどうしても
そうなってしまうのでしょうね。子供がいるので子育てにいい物件と考えていてここの物件にたどり
つきました。2駅利用できるのも、電車通勤の主人には魅力の様です。公園なども近くて、休日は周辺
を散策するだけでも楽しそうですね。

現地の東西にある小名木川沿いの遊歩道が繋がると散歩にもジョグにも最高の環境となると思うのですが、都知事の一声で閘門周りの歩道が整備されたりしないかしら

小名木川は徐々に整備されてますね。
閘門があるのでこの場所はどう整備されていくか気になるところです・・・。
住吉にあるクローバー橋みたいに東西南北に橋がかかるとすごい便利なのにな～
といつも思っています。

>>19
>>小名木川

リバーツアーは今もやってるんでしょうかね。

クルーズできるぐらいの川なので以前から広くて綺麗なのかなと想像していますが整備も入るのなら益々風景的にも気持ちがよくなるのでしょうし、いつもツアーが行われているのなら川から見る街並みも一つの勉強になると思います。

この地域の住民になるからには何でも知りたい私です。

隣の名鉄運輸がマンションになる噂があるようですがどんな配棟になるのでしょうかね。こちらの一部住戸には眺望の面で影響が出てくる可能性が考えられます。

それはかなり影響あると思いますよ。
業者は自分の都合しか考えないから。
ただ、ここが建って眺望を奪われる人も居るんじゃないの？
そういう人の事も考えましょう。

どこからでた噂ですか？

ここです。まだ噂の範疇と思いますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43453/

まさに噂、ですね

計画はあると聞きましたが、2年先ぐらいでは？

名鉄もマンションになると町全体が活性化しそうですね。
シャッター街にも活気が出てくるかな？

都心部居住はこれからも増え続けますよ。

色々な面でさらに便利で、住みやすくなって行くのは間違いないです。

清澄白河、住吉エリアのマンション価格が上がっている、とはよく聞くのですが、何か情報ソースってあるんでしょうか？

価格ですが、清澄白河はここ数年でかなり上昇してます。住吉はデータを見てもあまり変化がありませんよ。

清澄白河は、駅が出来たのが大きいんじゃないでしょうかね。

大規模という事で、試しにご近所のイーストコモンズ（マルエツの方、０６年竣工）の
中古売買実績を見てみたら、０８年約６０万円/m２　→　１２年約７０万円/m２に上がってますね。
特にここ１～２年くらいの上昇率が高そうな感じ。
ここより５分遠いイーストゲートがどうなるかはわかりませんが。。。

そんなに上がってるのであれば、
三菱の美術館前物件が高いのも頷けますね。
イーストゲートは仕込みが一年早いから割安なのかな？

美術館前と価格差があるのは扇橋は元々の土地の価格が割安だからです。

では上物の差のぶんこちらが割安ですね

上物は確かに立派ですね。
適度に充実した共用施設や、外観の良さはよく言われていますが、
設計構造としても非常によくできている。
コンクリートスラブの２７０ｍｍは（ボイドじゃないですよ）あまり聞いた事がない。　
特にお子さんのいる家庭は、上下階の騒音が気になるでしょうが、
この仕様で問題になるようであれば、もう諦めるしかないでしょう。

そんなに良いならすぐ完売しそうなもんだが。

割安などころか真逆でしょう
第一、美術館前は清澄白河物件だけど
ここは住吉物件。
駅力が違い過ぎる。

＞23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)
＞神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、勝どき、
＞門前仲町、木場、本郷三丁目、半蔵門、
＞菊川、清澄白河、錦糸町、田原町、辰巳、
＞武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台、高輪台


住吉を囲むように近隣エリアの価値が上がってきています。
～門前仲町、木場、菊川、清澄白河、錦糸町

これで住吉の価値が上がらないと考える方が不自然と思いますよ。
そもそも小名木川斜め向かい、住吉物件のベリスタは２年前に同等価格帯で完売してますしね。

確かに坪230万円はかなりお安いですね。

当然だが土地価格は白河と扇橋なら扇橋の方が高いですよね？

何いってんだか。
清澄白河が入っていて住吉が入っていない。
これがすべて。
土地価格、利便性で清澄白河と住吉じゃ全く違う。

だからこそ、この物件は住吉とは謳ってないわけで。
あくまで清澄白河といいはっている。
どんなに言い張ろうが、実態が違うから
売行きがついて来ない。

大きなエリアとして捉えればよろしいでしょう。

上物がすごいという人がいるが
マンションは立地が重要。
清澄白河に毎日通うと思うとまいってしまう

大きなエリアとしてとらえるような無料をしなくても
最初から清澄白河を買えばよい
そのほうが確実に資産価値が落ちない

無料→無理

では美術館前を買えばよいですね。スレは伸びまくってるし売れまくってることでしょう。

マンションは立地が全て、と言います。
ただし、どうも脳が短絡しちゃって、立地＝駅距離と勘違いして
きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。

データから読むと、駅徒歩距離による
トントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜駅徒歩＞
５分以内　　約６５％がトントン～儲かる
１０分以内　約６０％がトントン～儲かる
１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

声を大にして徒歩１２分は試算価値が厳しいと言う人がいますが、
５分以内と１５分以内の差はたかだか１０％です。
上モノが立派であれば当然、勝ち組に入る可能性が高くなります。


それでもその１０％の差が大きいという方、
下記は大型物件によるメリットです。
同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜総戸数＞
１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

大規模物件は、小中規模物件よりも儲かる確率が１０％高いというデータです。
総合して考えると、この物件は清澄白河物件と捉えたとしても、
清澄白河駅徒歩５分以内の中規模物件と同等以上に儲かる可能性があるという事です。

立地ってつまりは都心までの利便性でしょう。
清澄白河は一駅近い
清澄白河は大江戸線、住吉は新宿線が使える。

甲乙つけがたい。
人による感じでしょうね。

震災以降の一連の職住近接の流れから、清澄白河をはじめとする
都心アクセスの良いエリアの価値が、ここ１～２年で特に見直されています。
４９さんの言うとおり、清澄白河とか住吉とか言ってても仕方なくて、
通勤事情などで立地を選択すれば良いんじゃないかと。
いずれにしても近隣一帯、まだまだ上がりますよ。

扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！清澄白河と住吉なら住吉の方が便利だし買い物する場所もたくさんありますよ。

実際、住吉駅周辺と清澄白河駅周辺ではどちらが資産価値が高いのでしょうか？

古くから地元民からすれば三ッ目通りから西と東で違うと思うが。

＞きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。
＞１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

きちんとデータが読める人なら、そんなデータ自体使えないことに気付くでしょ。

半分以上がトントン以上の時点でありえない。
トントン以上なんて、せいぜい10％とか、そんなもん。

それとも2000年前半の今より安かった時期が10年後にもまた来るとでも思ってるの？
このデータを前提にするってことは、それを信じてるってこと。

自分で信じるなら勝手だけど、そんなうさん臭いデータで他人をだますのはいけないよ。

＞扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！

では客観的なデータを出しますね。
清洲橋通りの路線価がどうなっているのか見てみましょうか。（下に行くにつれて、駅に近づいていきます）

四つ目通りとの交差点付近→40-41万円／平米
↓
大門通りとの交差点付近→36万円／平米
↓
三つ目通りとの交差点付近→39-40万円／平米
↓
清澄通りとの交差点付近→47-49万円／平米

ここの周辺が付近では、一番低いことがわかりました。
また、この中では清澄白河駅上が一番地価が高いことがわかります。

あまり、適当なことを言っていると、入居者が残った部屋を買わせようとしていると思われるだけですよ。

大きく間違っていないとは思いますがソースなく客観的と言われても。。交差点付近で比べるなら大きい通りとの交差点が有利なのは当然ですし。。
それはそうと近隣にまたマンションができるみたいですね
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7283

ここをかなり購入するか悩んでいましたが、改めて路線価を考慮して今回は見送りですね。やはりリビオレゾン清澄を購入するべきだったかも。

>56
住居としての価値観とはズレがあるから
交差点の地価比較は参考になりません。

自作自演の人がいますね(笑)

>>57
大江戸線の振動はひどいと聞きますが、大丈夫ですか？


キャンセル住戸か中古転売のステマだと思うけど、しつこいとアンチが増えますよ。
ここの物件買う層は、薄っぺらい資産運用好きとは違うので。

58さんのようなミスリーディングで
使えないデータを持ち上げている人に言われても説得力がない。

10年前はマンションが安かった。
だからそのデータをもとにすればトントン以上が多くなるのは当たり前。
まさか10年後はさらに上がっていくとでも？
バカらしい。

52さん

ここがなぜスーモで清澄白河物件となっているのに
住吉ではヒットすらしないのか。

おかしいと思いませんか?

なんだかんだ
気になってる人が多いようだ

都心に近くて坪単価が安い所はどこも実需で注目されてます。

薄っぺらい資産運用すきねぇ。
自分の好きな物件を買えばいいだけじゃない？
他の物件をそこまでいうのは、薄っぺらい人間ってことだよ。
コンプレックス持ち過ぎ。もっと自信持って。

久々に覗いてみたら、結構盛り上がってますねえ。

４８さんのデータは最近よく見かける、過去１０年実績からのデータですね。
確かに５４さんや６１さんの言うように、今後１０年にそのまま当てはまるとは考えにくい。
でも駅距離と大規模の関係性を見るには非常に参考になるデータかなあと思いました。
いかがでしょ？

５５さんの路線価比較は、近隣同士の比較としてはあまり大きな意味はありませんね。
マンション用地は大きくまとめる事で価値が上がるものです。
最近のデベは我慢がきかず、土地を育てずにすぐに小規模マンションを建ててしまいます。
まあそれが好きな人は、駅近のロワールでも購入すれば宜しいんじゃないかと思います。

図星突かれて気に障ったかな？
他の物件を他物件スレまで来て宣伝する方がおかしいでしょ。
完売御礼のはずなのに（笑）

それとも近隣物件ディスらないと不安なのかな？
駅前交差点に釣られて割高つかまされたのか知らないけど、もっと自信持って。

駅別坪単価の相場（75㎡の場合）

住吉　4,886　坪215万円
清澄白河　5,660 坪249万円

ソース：住まいサーフィン

ちなみに住まいサーフィンの駅別単価は徒歩8分が基準
そんでもって下記が駅距離補正係数。

4分 1.058
5分 1.041
6分 1.025
7分 1.013
8分 1
9分 0.988
10分 0.975
11分 0.959
12分 0.943

清澄白河１２分で計算→　２３４．８万円／坪
住吉９分で計算→　２１２．４万円／坪

ここの平均は２３０万円／坪で清澄１２分物件としては割安。

だから清澄白河で計算するんですね。
もっとも間違いでもゴマカシでもなく、正当な数字ですが。

>>57
ねえねえ、完売の筈のリビオレゾンをひたすら押してる人はこのスレに何の用があるのかなぁ？

噂されてる通り駅前環境が酷いから転売したい人なの？
それとも、ひと儲けする為に購入した業者なの？
検討者の評判下げるだけだから余計なこと書かないのが得策だよ。

なるほど～そうやって計算するんですねえ。
このBLOGでも全く同じ計算してるみたいですね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1432

＞今後とも住環境重視の購入検討者に確実に売れてゆくと思われます。

だそうです。

＞下記は大型物件によるメリットです。
＞同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。
＞＜総戸数＞
＞１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
＞２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
＞４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

本当にマーケットに詳しい人はこのデータは参考にしないでしょうね。
なぜなら、大規模物件を手掛けられるデベは大手に限られるからです。
つまり、上のデータでいえば、400戸未満では、ほぼ大手で占められるのに対し
100戸未満では、逆に大手の占める割合は、全体の平均よりも少ないということになります。

大手が手掛けたなかで戸数別でみるとか、
大手と中小デベではどっちが儲かるかとか、そこまで掘り下げなければ全く意味がありません。

私は、大手を買えば、戸数と儲かる確率は相関しないのではないかと踏んでいますがね。

皆様、扇橋を過去をよく調べて頂ければすべて分かります。

＞完売の筈のリビオレゾンをひたすら押してる人はこのスレに何の用があるのかなぁ？

その57さんにしたって、リビオは買えなかったと言ってるわけだから
普通に読めば、ひたすら押しているとは、読めないですが。。。

70さん

色んな意味で必死？

>>74
近隣物件スレを読めばここ1年の間にあちこちで同内容の書き込みがあります。
記事内容を読むと一律に清澄白河駅前を礼賛する誘導文句しかありません。
一連の書き込みには必ず最後にリビオレゾンの名が挙げられています。
現在このエリアで検討中の人々から見れば、売り切れ物件をひたすらプッシュされてる事でしかないので余計に不快になる書き込みでしかありません。
それに対する批判・反論はあちこちで出ていますが、書き込み者は一向に改めません。

以上の事実について、住民の比較自慢や中古転売営業以外の合理的説明ができますか？

駅前のリビオレゾンの清澄白河って中古出てるのですか？

不快というか単に買えなかったから、僻んでるのでは？

過去って何のことですか？特に事件があった地域ではなさそうですが。

57です。

清澄白河周辺で物件を探しをしているのですが、清澄白河の交差点の資産価値がここまで高いとは知らずにMRに行ったのですが、購入を悩んでいる間に完売したので少し後悔しただけです。

76さん、申し訳ございませんでした。

交差点の資産価値？誰がそんな議論してるの？
交差点なんて交通量多くて排気や騒音のマイナスと無縁じゃないし、
イーストゲートの検討者みたいなファミリー向け住環境重視の層には全く相手にされないのは考えれば分かる話。
それでも１年も各物件のスレにしつこく書き込んでるんじゃ、確信犯としか思えないだろう。

そういえば過去レス見返したらやたら駅前絶賛の記事が続いているけど、同じ人かな？
いい加減諦めてもらいたいねえ。



あと、図星を突かれた後の集中擁護の自作自演>>77-80、酷いだけですよ。（笑）

交差点とか大通り沿いは子供の事を考えると無理ですよ。
もしも喘息とかになったら思いっ切り後悔しそうですもん。

扇橋の過去、、、
今の白河が昔は扇橋で
ここら辺は東扇橋だった

大通りはぜんそくになりやすいのでスルーですが
白河のタワーは興味があります

先日、モデルルームに行ったのですが空いてる部屋と具体的な販売価格をハッキリと教えてもらえなかったのでしが、皆様もそうでしたか？

現在の契約状況もあやふやな事しか教えてくれなかったのですが、なぜなんでしょうか？あまり売れてないからですかねぇ？他のマンションのモデルルームも行った時は営業さんからある程度は明確な数字を教えてもらいましたが、なぜ？

扇橋と白河なら土地価格はやはり扇橋の方が僅かに高いと思います。

白河1>白河4≒扇橋1>扇橋3というところでしょう。

MRの件は過去にも同じことが言われているようですよ。
嘘を教えられるよりマシではありますが、実際どうなのでしょうね？双日の方針？

近隣物件との競合戦略上、価格表が流出するのを避けたいのでは？
第１期からそんな感じで、希望チェックを入れた部屋だけ、単価記入して持ってきました。

販売状況も薔薇を付けるとかの派手な演出は嫌いなようで、成約済みの件数しか教えてくれません。

きっと真面目な会社なんだと思いますよ。良く考えれば、本来はそれが健全な姿ですもんね。

ちなみに清澄と扇橋ならどちらが高いですか？あまり土地勘がないもので。すみません。

またその話？

私達の場合は契約済み状況は濁されました。なぜ？(笑)

＞ちなみに清澄と扇橋ならどちらが高いですか？

戸建てを買うわけじゃないので、その比較自体意味をなしません。

それに土地の価格は同じ清澄や扇橋でも地点によって全然違いますし。

何を知りたいのでしょうか？

私らは全室の価格表と分譲済有無の分かるA３の紙を見せてくれました。
単純に営業マンのスタンスもしくは、本気で買いそうかどうかを推測して、
ってところなんじゃないでしょうか。
角部屋とかちょっと個性のある部屋はほとんど売れてたなあ。
住み替えなので、焦ってここに決めることはないとは思いますが・・・

ここを契約された方々ってどんな人が多いのでしょうか？かなり過激なレスが多いから気になりました。

やはり共同生活をするようなものですから、後々のマンションの役員とかなる考えると、、、尚且つこの世帯数ですし。

私もそうですが、住環境重視で長く住もうという方が多いと思いますよ。
投資目的の方が多い物件は、管理組合の運営も大変と聞きますが、
ここはそういう心配は少ないのでは？と勝手に期待しています。
キッズルームやラウンジも揃ってますし、入居者の皆さんと交流するのが楽しみです！

私たちも小さい子がいるファミリーです。入居が待ち遠しいですね！
契約住戸が200戸近くあるらしいですが契約者の方々の書き込みはかなり少ないように思います。
投資目的ではありませんので駅からの距離も喧騒から離れちょうどいいと思っています。

うちも小さい子供がいるファミリーです。
ここを選んでいる人は地元の人も多いみたいですね。
駅から離れていても、それ以上に環境などが良いと判断したからだと思います。
MRでは、確かに価格表はなく、良いなと思った部屋の金額を書き込んでもらう感じでした。

うちはDINKSです。中央区も考えたのですが長く住む可能性を考えてこちらにしました。これから子供を考えているため商業地域から離れていること、幹線道路沿いではないこと、採光がよいこと、大きな公園や遊歩道があること等で決めました。

我が家も小さい子がいます。
駅から離れてるのは気になりましたが、学校や幼稚園、公園が近い等から決めました。
あとタワーが苦手だけど、マンションの規模は大き目が良いと思っていたので。
うちも価格表は希望のエリアしか分からなかったですね。
売主が販売したいところは元から価格が入っていてあとは空欄でした。聞けば教えてくれましたが。
なのでどこが契約済とかも分からなかったです。
これも聞けば教えてくれました。

結局売り主も買う気が感じられない方には
詳しい情報をいうことはないという方針なのでは？

本当に前向きに考えていればいろいろ教えてくれるはずですよ。