パークタワー東雲ってどうですか？その７

ほらほら、シガーバーを忘れてますよ。

プラウドはもう残ってないから仕方ない。我慢して維持してね。

プラウド残り3戸。
今日は休み明日まで休み。
勝負は金曜日かもしれないよ。

土曜日の棟内モデルルームオープンで屋上庭園見ちゃうとイチコロだからね。

＞432
プラウドとここで１５年目以降はいくら金額の差があるの？

7万円です。

ここの修繕積立金は過去スレ(Part4)であったね。
プラウドはいくらなのかな。

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

まぁ、冷静に考えたらさ。

見学に行った方の契約歩留まりが1割だとしても、
9割の人が買わないんだから、その9割はこの物件に対して
何かしらのネガを持っているわけで。
（1割もいねーよ、とかそれ以上いるよっていう話は置いといて）

まして、物件を見にも行かずに、何をしたいのかわからないお暇な方が
さもご親切にいろいろ言っているのを含めれば、大多数がネガっている輩なわけだから、
必然と物件に対するネガの割合は多くなるよね。。。

何を言いたいのかっていうと、ネガの方って別にアドバイスとしてコメントしている風でもないし、
余程お暇な方なんだなぁ、と感心しましたってことです。

ちなみに、のら氏のブログでは、よっぽどのことがない限り竣工前に完売とも言ってますね。

いや、真実を知ってもらいたいという真摯な思いで話をしているんです。
失敗して、ため息ばかりの生活を送って欲しくないから。

ダミーバルコニーは真面目ショックを受けると思いますので。

マンションは適当な時期に転売して次の新しいマンションを買う、
って方針の人達は
将来のランニングコストはどうでもいいわけだが。

タワーなんて、30-40年後まで考えてたら、そりゃ維持費も上がるでしょ。
修繕積立金なんて、それこそ多くの人が好きな「デベは売りさえすれば関与しない」というポイントに大きく関与する部分。
あくまでデベが立ててる“現時点での目安"ですよね。

逆に、エレベーター・タワーパーキング・ソーラーパネルなど、総修繕を前提に仮算してる三井は、良心的な気がします。

この修繕計画はひどいね。

たしかに酷いと思うよ。
転売なんて簡単に言う人いるけど、半値でも売れないかもしれないよ。

>448さん
いやぁ～、全く利害関係ない人が、まだ出来てもない物件の外観を「想定」して、「真摯」に買わないように働きかけるなんて、さすがに無理がありますよ。

逆に、行き過ぎたポジティブな意見も、利害関係ある人のものだと分かりますが。

個人で判断して、買っても良いと思ったら買う。ナイと思ったら買わない。

プラウド東雲より立地・内容が良い（駅距離・免震）かつ価格が安いので最終的には完売するはずですが、
完売しない場合は坪２２０万以上で湾岸タワマンにニーズがある層には、すでに行き渡ってしまっていることを意味しています。

つまり、この価格帯でこれ以上湾岸タワマンを売り出してももはや買い手がほとんどいない。
年収がそこそこあり、湾岸に拒絶反応のないマイホーム購入適齢期の人数というのはそう多くはありません。
にもかかわらず湾岸には今後5000戸以上の供給がされる（わかっている分だけで）

そうすると売るためには価格を坪100万台に下げるしかない。

過剰供給による湾岸タワマン価格下落スパイラルの始まりです。

451と452はどこがどう酷いと思うわけ？
具体的に書かないと、ただの落書きだよ。
検討者のためにもよろしく。

落書きと言うなら自分で調べてみたら？

こんな匿名掲示板にたよらず、自分の目で確かめるべきだよ。
大金を注ぎ込むんだからね。

人の心配してる場合か

高額修繕費はずっと住む方にとってストレスを感じ15年後に売り出す予定の人にとってもハンデを負うことになりそうですね。15年後に中古で検討する方は物件価格とその時のランコスを含め月々支払総額を電卓ではじき出し、同時期に完成したプラウドの広い部屋の支払額と同じ位であればかなり価格を下げないと売却難民になるのではと感じてしまいます。

高額な維持費を見て、買った人、買えなかった人。買った人は不安になるだろう。買えなかった人は一生懸命書き込みしてる。私もそのひとり。

15年経ったタワマンの修繕費積立金て平均的にはいくら位か相場なの？
ここが突出してる？

買った人は当然修繕費の計画なんて見てるから、不安にはならないでしょう。むしろチェックせず購入決めてしまった人がいるとしたら危険ですね。
現在タワーに住んでます。ここの修繕費は確かに決して安くないですね。東雲の既存の物件と比較すると、尚更高く感じます。ただ、タワマンとして相対的に見てここが異常に高いかというと、決してそんなことはありません。

タワマン購入する場合は、修繕費の計画が高いか低いかで見るだけじゃなく、どこまでが修繕計画に含まれているのか(安く見せるために肝心な部分を抜いたりしてないか)、途中一時金は発生するのかなどを営業の人に確認する必要があります。

入居率や駐車場の利用率などの
要因で計画通りにはならないのが
大規模修繕。
デベは物価変動などを理由に
計画変更は当然だとして、
その建物固有の変動要因は説明しない。
修繕積立金が大幅に足りなくなっても
全ては区分所有者が被るしかない。

月々の支出を抑えるために車を手放す人が増えれば、管理収支も赤字となって、管理費アップか駐車場利用料アップとなってさらに厳しい状況になるリスクはありますね。

ここは東雲タワマンの中でも１番立地環境が悪いので、安いのは当然だろうね。
低層なら運河に面してるわけじゃなく条件悪いので、なおさら安くパンダ価格にして集客した感じ。
多分人気がなくて失速してるのは、間取りの狭さと共有施設に魅力が感じられないのが大きいと思う。

>456
わかってないね。根拠も示さず批判ですらない、煽るだけの無意味な書き込みはいらないって言ってるんだよ。
まぁこれはネガに限った話ではなくポジも同様だけどね。
それに検討者なら必要なことは当然自分で調べるでしょ。

タワマン群の南端
１５年掛かりで解体建替え工事が続く辰巳側に面していない
東雲駅が７分で便利、辰巳駅も10分
バス停が目の前で便利
地下鉄が敷地の下を走っていない

なのに、立地環境が悪いと言われてもねえ。

＞465

福岡に百道浜って埋立地があるんだけどね。今はどうだか知らないけど当時は高級住宅街で有名だったんだけどね。
そこに住んでいる自分の知り合いがぼやいていたけど、15年で半値になっちゃったって。
タワマンでここみたいにタワー駐車場を抱えたマンションで、毎月の長期修繕積立が跳ね上がったとか言ってたよ。

何故福岡の話が・・・？

一生懸命ぐぐったんじゃないの？
もしくは当事者だったりして。

ネガるならネガるでいいから、客観的なデータ持ってきたら？
ここはこれくらい、近くの似たような物件、例えばプラウドはこれくらい、みたいな。

高い高いだけ言ってるならそれこそ便所の落書きにも劣るよ。
ここはチラシの裏じゃなくて、一応"検討"スレだからね。

>466
プラウドスレで粘着していた方ですか？
残念ながら向こうは完売間近みたいですが…。
今日も営業ご苦労様です。

＞471
高い高いと言っているのはここを真面目に【検討】なさっている方の率直な感想だと思うよ。
データがどうのという問題ではないかと。

物件価格が安いから本来買ってはいけない層が検討している。
だから余計ランニングコストが高いと感じてしまう。
それだけ。

>473
本当に検討してる人の感想とただ煽ってるだけのネガは文面でだいたい区別できる。
根拠になるデータ出して批判するなら有意義なネガで歓迎されるが、ただ煽るだけのネガは来なくていいって話だよ。
だから、データがどうのという問題です。

物件価格も安くないよ。相場並み。
南向きは晴海通りと高速がうるさい。
修繕積立金も心配。

っていうより、
東雲は安くしないとマンションが売り難い街、なんでしょう。

営業さんが三井のマンションにしては何チャラでこの物件は安い安いって言ってましたよ。

晴海のＭＲに行った時も、営業さんが今が買い時で安いと言ってましたよ。晴海のタワマンの事を。

高い高いと言って販売する営業マンはいないでしょ。

東雲は高くなった。
今は数年前の豊洲と同じくらいするね。

高くなった。ビーコンまでは。
そして安くなってきた。レックスから。
と言うべきでしょう。

そして、開発終了。
この先何もない街…

住民にとったら開発が終わってる方
が住みやすいと思うけど違うのかな。
有明とか新豊洲などの近隣地区が
どんどん開発されればいい。

でいつ買うの？？まだでしょう

修繕積立金が高めって分かってて、MRに来てる人もみんな買うから大丈夫だろうって思って契約したら、やはり高いと思い始め、ちょっと不安になり始めた私。そんなに高くないという書き込みあると安心します。

最後がパチンコで終わりというのがまた象徴的だよね
123ダー

色んな観点あると思いますが、実際に東雲イイですよ。子供連れには本当に住みやすい。小さなことですが、日曜・祝日もやってくれてる小児科が徒歩2、3分のトコにあったり、大きな公園があったり。豊洲や有明も日常生活圏内ですし、メトロもりんかい線も両方使えますしね。中心にcodanあるから住人も適度に循環されます。