シティタワー武蔵小杉ってどうですか？

今、優良デベはものすごい低金利で資金を調達してマンションを建てています。
不動産販売ってのはこの借りたお金を多少高い利率に付け替えて購入者に転貸してるって部分が大きいのですね。

だから銀行にとってはデベがつぶれない限りは高値で徐々に販売してもらった方が貸付が安定するのですね。

駅前の新ビルに高々と三井住友銀行の看板が掲げられましたが、この地区には三井３本、スミフ３本、住商１本のメインバンクです。

>250どうやら最新の免震は大丈夫みたいですよ。

ちょっと前まで中間免震じゃないと無理だったんですけど。
しかも小杉といっても南側は地盤が少し違うみたいなんですよね。

ここも中間免震では？

小杉だけでなくあの近辺の東横線沿線は地盤がよくないよ。表層地盤増幅率みれば分かる。

湾岸と違い、地下十数メートルという比較的浅いところに硬い地盤があるけどね

マンションは地下の岩盤に建てるから建物には表層の地盤はあんまり関係ない

心配なのは建物被害でなく、周辺の液状化だね

支持層は上からの力を支えるけど、横からの力は表層が支える。表層が緩いとどいうことが起るか、わかるでしょ。

>252
数か月前に某スーパーゼネコンの免震タワーマンション設計者自身が構造説明会で言っていたことです。
それが大丈夫になったと何故いえるのですか？

最新の免震という表現が嘘くさい

>259たしかに私も小杉の地盤では免震装置そのものが横からの圧で不安定になるため制振もしくは頑丈な耐震が良いと思ってました。

けど新川崎パークタワーもオイルダンパーと免震積層ゴムを組み合わせた免震構造なんだよね〜。

ただし免震構造だと耐震等級の対象外になるから単純比較ができない。

免震だと耐震等級判定の対象外だけど、構造計算書確認すれば強度は分かる。

あと地盤に関しては府中街道筋は昔からの道で多摩川の河川流域との境目。

パーク信者が怒鳴り込んで来そうで怖いが駅前はずっとグランドだったとこだから申し訳ないが地盤は弱いしゲリラ豪雨では水が一気に流れ込む。

リエトの北側が一部盛り土だからわかりやすいけど緩やかに南へ行くにつれ土地が上がってるでしょ。

>262清水建設の新川崎パークタワーはオイルダンパーが12本入ってるから制振免震の混在装置とも言えるがそれにしてもスーゼネで聞いたとかどこのスーゼネさん？

>264
同スーゼネさんの同様構造の物件の構造説明会で聞きました。

免震装置につけるオイルダンパーは、長周期地震動にたいして免震装置は弱点があるからそれを補うため。オイルダンパーは確かに制震だけど、この手の構造は純粋な免震建物。免震と制震を組み合わせたハイブリット構造は豊洲のskyzくらいかな。

まあ立方体であるタワーマンションのアスペクト比はテレビ画面のような平面体とは違うだろうから素人にはよくわからない。

同時に免震装置が急激に進化しているのも理解できた。

理解できないのはスミフだから心配って話でスミフはそんなような実績がある会社なの？

三井と清水の物件なら強度不足事例は新川崎のスレに書かれてて知ったけど。

すみふのタワーで３・１１のときに壁が壊れて、売主負担で補修ってのがあった。瑕疵が無い限り自然災害は売主に責任は無いから何かあったんだろうね。

なるほど、たしかに住友財閥はケチが社是だから完売してたらALCは補償しないのかな？
販売中だった相模大野の物件は自腹できれいに直したけど。

建築基準が適用されるのは構造部分だけ。非構造部分である、乾式壁とALCは地震で壊れても設計上問題なし。ってことで売主に責任は無いから、住民の自腹になる。戸境壁は共用部分だから管理組合負担だけど、長期修繕計画に自然災害は考慮されて無いから計画外の出費ってことで、捻出に苦慮するはめになる。

まあスミフが長々と売り続けてくれてる限りは売れ行きに響くからすべて補償するって話だね。
リエトのスミフ営業はバルコニーを回って全面の外壁を目視チェックさせられたそうだから。

売れ残りがあると、入居者にもデメリットがあるからね。地震で被災したら補修してくれるといったメリットの１つでもないと。

>266
角度がついているマンションはそれぞれの揺れ方が違うため、接合部に大きな力がかかる。
それで、エキスパンションジョイントを入れるか、制振装置で補強する必要があるんじゃないかな。
直方体な形なら必要なかったのかも。

相当強気な金額でやるみたいですよ～

かつてスミフウォッチャーだった私の想像ではスミフは売り出しごとに近隣相場をチェックしてる専門部署が細かく値付けしますからまだ未定と思います。

そのチェック部門に人事異動や方針転換がない限りはエリア最高値は間違いありません。

最初は仮に100戸出すとすれば上層、下層、角住戸、南向き、北向き、狭め、広めとバランスよく出して様子を見ると思います。 売れ行きが良ければ引っ込めたり値上げしたりします。
逆に言うとスミフが値付けをミスって安値が出る可能性があるとすればこの第一期第一次しかないです。

>275

ウォッチャの割りに販売の仕組み知らないね。

事前案内とか早期来場者の反応や要望書の集まり具合で販売住戸を決める。ランダムに売り出して様子を見るなんてことしないよ。それからすみふが相場より安値で出すなんてことは無いから心配無用。

プラウドが売れたから、高値決定！

即日完売至上主義の野村にとって、即日完売できなかったのは失敗。地下鉄直通で、人気、注目ともに集まっている武蔵小杉でやったったのは大失態かも。

野村は即日完売させて、それを利用して人気物件という印象を与えるために次回以降の販売で宣伝文句に使う。すみふとは真逆の販売戦略。

野村大失態。

そんなことないと思うけど。野村さんどうなの？

プラウドのスレに書きなよ。

プラ○ドが序の口でお試し役・いよいよ真打登場！！

本物のタワーの実力はどうか。

ここは値引きしないと売れないタワーとは違うでしょう。

>276それはそこらへんのデベ。

スミフはハナから完売させる気がないから要望書が出てなくて、しかも比較的不人気になりそうな部屋も出して営業に売らせるんだよ、後で不人気部屋だらけにしないように徐々に売る。
スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

スミフの利益率が高いからか？

>283はじめから５年計画を立ててあってスミフ販売から営業マンもその予定で調達してるから売り続けなければならない。

だから後半戦がカス部屋だらけになって売り上げが落ちないように綿密に販売計画を立てて小出しにしてますよ。
仮に客が指差してこれが欲しいと言ってもすぐには出しません。

待っていると確かに希望と似た部屋が出るのですがバカ高で出てきます。

>284
それは売り渋りができる理由ではなく、売り渋りしている理由でしょ。
売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ。

すみふが売り渋りできる理由は、周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから。利益率が高いのは原因ではなく結果。

「この部屋を世界で一番高く買ってくれるお客様」を時間をかけて探すのがすみふの販売戦略。
これが欲しいと言われても売らないのは、その部屋が売りたい値段ではない釣り物件だから。
ほんと品のない会社だわ。

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由
>売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ
>周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから

そういう面もありますが、根本的な理由は、会社としての会計方針の違い。
在庫物件の資産価値を、三井や三菱より長期的に見て高く計上しているので減損処理が少ないからです。
資産価格上昇局面では良いが、ひとたび下り坂になると他社より大きな損失計上を迫られます。

今度こそはダメかと思っていたら、アベノミクスでまた持ち直しました。
中長期的にはリスクを抱えているので、どうなりますやら。監査法人の判断次第ですね。

社員の人は皆知ってますよ。

長期金利次第ですよ。逆ざやにさえならなければメインバンクが強力バックアップします。

昔から小杉を知るかたから見るとこのマンションの適性平均坪単価はいくらぐらいですか?

スミフの武蔵小杉の見方が良く分かりますね。
本当の富裕層にはちょっと違う、武蔵小杉のベストのマッチングはかなり富裕層の若者、それも旦那様がエリートで忙しい。
７０ｍ２が一番広い。ただ坪300以。武蔵小杉の新住民の奥様方見てるとその思いが強い。。

昔から小杉を知る者からすればここの適正坪単価は、坪230万といったところです
マンションは立地8割ですから、ほぼ同じ立地のリエトあたりもそんなもんでしたよね

あれれ、プラウド掲示板にちょくちょく登場していた、
シティタワー武蔵小杉は4000万台連呼さん ですね。


予想外れたら反省のコメントよろしくお願いしますね（笑）

ここは坪300万以上は間違いないですよ。
坪単価高いから小さな間取りをたくさん作ったんです。
71平米7000万前後でしょう。

>294昔から住んでたら小杉はバブルがはじけた後もしばらく徒歩10分の低層が300近くしてたの知ってるでしょ？

川崎市はプチバブルが波及する前にはじけたから極端に安い。


今の不動産市況だけ見てるからそんな適当な事を書けるんだよ。