繰上返済について

こんばんは〜
毎日暑いですねえ〜。子豚さん、
ボーナスまでもうあと1ヶ月弱ですねー！
色々と計画中ですか？

なるほど、長くかりて早く返すですね＜４０
とっても納得です！！
あと1年くらい頑張って働いてしっかり貯めておきます。
3500万35年ローンの道のりは長いです・・・（（笑））

みなさんこんにちは。いや〜〜しかし暑いです。。
しそさんこんにちは！色々と計画は立てているんですが、
どこまで出来るやら。。せめてボーナスの支給額くらい
教えてくれれば・・と思います。

40番さん、アドバイスありがとうございます。
長く借りて早く返すですね！！
やはり手元には200万円くらいあった方が安心ですね！！
繰上の参考にさせていただきます。

9月の償還日に繰上返済を行いたいと思います。
予定額はボーナスしだいということで・・・。
またご報告しますね！！

みなさんごぶさたです。
予定通り9月の償還日に繰上返済すべく、
銀行に行ってまいりました。

結果は、150万円の繰上で、残期間は29年9ヶ月となりました。
なんとか56歳には返済が終わりそうです。
早く返済予定表が届かないかなぁ。

はじめてレスします。
いいですね、このスレ、堅実な考えの方が多いし、アドバイスも的確ですし。

悩める子豚さんも、しそさんも、頑張って下さいね。
ローンが終わって、家が完全に自分たちのものになったときの満足感…なんとも言えませんよ＾＾　それまで頑張った分、よけいに。

44さん＞
すでにローンを完済された方ですか！！
うらやましい限りです。。
早くその喜びに浸る日が来ないかしら。。今から楽しみです。

45さん＞どのくらい手元に残すかは難しいですよね・・・。
私も是非伺いたいです！

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて頑張ってます！
悩める子豚さんと同じように現在共働きで来年子供を・・・という予定です。
私も今は主人のお給料のみで生活し、私の給料は全部貯金してます。一月にそのたまったお金を全部返済にまわすつもりです！
子供が出来て、育児休暇をとったりと収入がだいぶ変わってきそうですが頑張ります！
ちなみに我が家は３１９０万・３５年・３年固定1.55％です。

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて貯蓄をしています。
我が家も共働きで再来年ぐらいに子供が欲しいと思っています。
最初は、私のお給料を全部貯蓄する予定でしたが、
お稽古事（クラシックバレエとゴルフ）代だけは自分のお給料から出しています。
ボーナスは私のもので生活し、子供がいないうちは主人のボーナスを
繰り上げ返済分にしようかなと思っています。（今年４月から返済開始）
心配性の主人の考えで貯蓄を800万ほど手元に残しているのですが
来年の１月にやはり300万ほど繰り上げ返済しようと思っています。

我が家は2600万・30年・変動金利（-0.5％で1.875%です。会社の利子補給を
利用しているので、変動金利のリスクは会社を辞めない限りないと思います）
私の本音では子供のいないうちに、もう少し繰り上げ返済したいと思っているのですが・・・。
ほんと、手元にいくら残すか夫婦間でさえも意見が分れますし、難しいですよね・・。

ウチは公庫で2700万を35年2.45%で借りました。支払い開始して2年半ほど
経ちますが、その間に繰り上げ返済を350万ほどしました。その分の利子の
節約額といったら…でもその浮く利息の額に目がくらんで手元には殆ど貯金
は残してません(苦笑)。何かの時のために多少は手元に置いておかないと
いけないなぁ。

初めまして。
銀行から2100万円、固定５年で1.95％　35年ローンで組んでいます。
来年入居でまだ返済は始まっていないんですが、
以前TVで繰上げ返済額は、100万未満、つまり99万9000円が良い！と
言っていたのですが、それはどういうことなのでしょうか？
100万未満だと手数料が安いということなのでしょうか？
もしそうなら、少しのお金（例えば50万くらい）が手元に出来る度に
ちょくちょく返していったほうが得になるんでしょうか？

早い段階で繰上げをした方がその時の高い利息分を払わずにすむので
少しでも負担を減らしたいと思うのですが、
どういったやりかたが一番良いんでしょうか、教えてください。
是非、ご意見をよろしくお願いします。

みなさんの気にしていらっしゃる繰り上げ返済で手元に残しておくお金についてですが、
今まで私自身が見てきた人たちの状況から、個人的な意見を言わせてもらうなら、
、お子さんの小さいうちは「生活費６か月分」＋「いざという時の１００万」があれば、
多少の事なら十分対応できるので、危険性はかなり低いと思います。
夫婦だけなら、生活費６か月分だけでほぼOKかと。
逆に、中学生以上のお子さんがいらっしゃる場合は、今後の学費も考えて、
さらに手元の資金を多めに残しておいた方がよいでしょう。

50さん、それは銀行によって繰り上げ返済手数料が
100万未満何千円、１00万以上何万円とかになっている銀行があるので
その場合その方法が有効ということだと思います。
50さんの借り入れしている銀行の繰上げ返済手数料の規定を調べてみてください。
私が借り入れする予定の銀行は固定期間中繰上げ返済は金額によらず3万円となっていました。
この場合は「100万未満で繰り上げ」しても何の意味もありません。

こんばんは。
52さん、銀行によって違うのですね。
早速確認してみると、固定プランでは21，000円となっていました。
手数料が何万とある場合、やはりある程度の金額を貯めてから、
（もちろん利息支払い分との兼ね合わせも見て）
支払いするのが賢いやり方みたいですね。
７年くらいは前倒しで返済していきたいと思っているので、
頑張って今から貯めていこうと思います(＾-＾)
アドバイスありがとうございました！

51さん、夫婦だけでも生活費６か月分くらいは
手に残しておいた方が良いんですね。
確かに、全てを繰り上げ返済に当てて日々の生活にびくびくするのは
おかしなことですものね。
情報ありがとうございます、参考にさせてもらいます。

50さんところ手数料21000円なんですね。私の借り入れ予定銀行では31500円です〜(T_T)
んで、まだ借り入れ前だけど、毎年100万ずつ繰り上げ返済するのと、５年後にまとめて500万
繰り上げ返済するのと、どっちが得か？シミュレーションソフトで計算してみたんですが
私のソフトでは毎年100万ずつ繰り上げ返済するほうが、手数料を考えても８万ほどお得、
という結果になるのに、デベの持っているソフトで計算した結果では５年後にまとめて500万の
ほうが３万お得、なんて結果になるんです。
こういうのって数万〜十数万の誤差がでるもんなのかなあ？
（確かにソフトの注意書きに「多少の誤差があります」とは書いてありますが）
私としてはお金ができたらどんどん繰り上げ返済してっちゃいたいんですけどね。
ちなみにうちの借り入れ予定額は1200万です。35年払いで組みますが、がんばって20年以内、もっとがんばれれば10年くらいで返済してしまいたいなあと。

残しておくお金、６ヵ月分＋100万ですか〜。なるほど。
うちは、夫婦＋小さい子供二人で３か月分＋100万（100万は子供のための貯金）くらいを手元に残しておく予定ですがもうちょっと残しておいたほうがいいのかもなあ。100万は子供のための貯金だから、いざというときでも手をつけたくないから、それと別にいざというときの100万があったほうがいいかな？

５４さん
今回も、あくまで個人的な意見ですが…
お子さんのための貯金１００万＋さらに１００万は、まだ今は特に無理して用意されなくても
いいのではないかな、と思います。
今まで自分が見てきたケースでは、多少の事があっても、全員とまでは言いませんが、
ほとんどの人が６か月分程度の生活費分を使い切るまでに、何とか家計を立て直したり、
急な出費を賄ったり出来ていました。
残り１００万は、まあ気持ちの安心料、という感じです。

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についてですが、

・最初の数年、ローン利率がかなり低い
・シミュレーションソフトでは、住宅ローン減税の還付分が考慮されていない
・デベのソフトでは、還付分も考慮に入れて、最終支払額で計算されている

…ということはありませんか？

51さんお返事いただいていたのに気づかず失礼しました。
ご意見ありがとうございます。
そういっていただくと、ちょっと気が楽になりました。
「６か月分」を確保しておけばだいたいだいじょうぶということですね。
（でもうちのは実質３か月分なので苦しいか？子供の貯金には手をつけたくないと考えると）
でも入居までまだ半年ほどあり、それまでにがんばってもう少しお金ためる予定です。

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についても意見をいただきありがとうございます。
シミュレーションは５年固定で1.6％、以降3％の場合のシミュレーションです。
これはどちらも同じ条件で入れていますが、ローン利率が低いから誤差がでるんでしょうか？
あと、どちらでも減税の還付分は考慮されていません。
銀行にきいてみれば正確なシミュレーションをしてもらえないかなと思っても、
そういうシミュレーションはできないといわれるだけで。。。。
あ！そうか、ローン利率が低いと、繰り上げ返済を急いでしても
効果があんまりないってことなのかしら？

う〜ん…私の計算では、１回に３１５００円の繰上げ返済手数料が必要な場合、
減税の還付分を考えなければ、１００万ずつの返済の方が７〜９万程度お得、
減税還付分を考慮すれば、５年後にまとめて５００万の返済が５〜７万程度お得、
という結果になりました。
但し、減税還付分は、ご主人が住宅ローン残高の１％相当額の所得税を
年間で納めているという前提です。

…ただ、この計算に自信があるかというと、自分の頭だけで計算したものですから、いまいち＾＾；
どなたか、詳しい方がいらっしゃるといいのですが…もし間違っていたらすみません。

す、すみません、５８での「５００万まとめ返済」の結果ですが、
まとめて返す際の手数料を考慮していなかったかもしれません（‾□‾;）
５８の、５年後にまとめて５００万の返済の際のお得額から、３万差し引いて下さい。

やっぱり自信がないまま計算するのはダメですね＾＾；すみませんでした。

51さん、わざわざ計算していただいてありがとうございます！！！m(_ _)m痛み入ります。
やっぱり100万ずつ繰り上げ返済したほうがお得ですよね？？
51さんの結果と、私のシミュレーションソフトでの結果はかなり近いです。
5年後にまとめて500万の時は手数料は5250円ですので、5〜7万-31500+5250＝2〜4万お得、ということでしょうか。
減税還付分を考えてなかったので、とても参考になりました。
借り入れ金額が少なめ（？）なので主人の所得税は住宅ローン残高の１％相当額よりは
多くなると思います。
でも主人の性格から言うと、多分「さっさと借金返したい！！」ってことで
どんどん繰り上げしたがると思います。
私も早く残債減らしたいですし。
とはいえ、繰上げ返済分を貯蓄して手元に持っておくと、何かの時には融通が効きますから
そういう利点もありますもんね。
我が家の場合、数年後どうなってるかわからないところがあって、
繰上げを急ぐのが本当にいいのかどうかわからないところがあるんですよね。

51さん、本当にありがとうございました。

はじめまして。我が家は昨年マンションを買いまして、ローンは35年で公庫で
2100万（２．７５％−４．０％）、財形で1200万（１．２３％）で組んでいます。
夫の年収は昨年は700万でしたが今年昇格したので800万くらいになり、
私の年収が100万くらいです。年齢はともに３２才、子供4才です。

繰上をめざして私のパート代の半分を貯金していたのですが（半分という
あたりが気合が足りないですね）、生活費の方も余裕が出てきたので
更に繰上用に毎月1万円ずつ貯金をしようかと思いました。
でも、毎月1万円ずつ積立するなら、条件変更で1万円返済額を増やしたら
どうかと公庫のＨＰでシミュレーションしてみました。

すると、残り33年9ヶ月→24年8ヶ月に、金額にして500万も返済額が
減る計算になりました。
我が家はこの結果から、条件変更＆私のパート代はコツコツ貯め、で
いこうと思ったところ、こちらでも
ヨソのスレでもコツコツ貯めていらっしゃる方ばかりで、条件変更された
方をほとんど見ないのですが、何か落とし穴があるのでしょうか？
ご意見を頂ければ幸いです。

>>61 さんへ

繰上げ返済して、返済額や期間を短縮するのは、最初のローン審査条件を覆すことにはなりませんので、約定で許されているのなら可能です。

しかし、毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります。

６１さん
このスレにいらっしゃる方も大半が若いご夫婦の方で、「子供が出来るまでは」「子供の小さい今のうちに」繰上げ返済、という方が多いので、条件変更の意見が出てこないのでは、と思います。あくまで繰上げ返済というのは、余裕が出来た資金で行なうものですから。私もそうでしたが、毎月の返済額を上げる、というところまでは、なかなか踏み切れない部分があると思います。

…あと、500万総返済額が減ったというのは、失礼ながら計算間違いではありませんか？
毎月1万円アップ分が、仮に全て元金に回ったとしても、35年は420ヶ月ですから、420万円以上にはならないと思うのですが…(元々が、「ゆとり返済」のように、ゆとり返済中は元金が逆ザヤで増えてしまうような状態の時ならありえますが)

６３のものですが、500万総返済額は普通にありえましたね。元金と総返済額とをごっちゃにしていました。500万以上減るというのは正しいです、ごめんなさい

50さんも52さんも手数料高いですねえ。
うちはこんな感じ

1万から100万　　　　　2,100円
100万超から1000万　5,250円

65さん→それは安いですね！ネットバンクもしくは外資系ですか？？
61さん→返済額を増やすのは可能なんですか？？
それは公庫だけなのでしょうか？

初めまして。
まだ住宅購入予定ではなかったので、７月募集の「つみたてくん」を
積み立てた直後に、欲しい物件が見つかり
先日申し込んだものです。

入居は来年３月予定
借入れは
財形1700万円（今月間に合えば　1.68％）
銀行1000万円３年固定1.55％
いずれも35年予定です。

「つみたてくん」は夫の名義ですが
私のパート収入をほぼ全額投入してます。
そして住宅購入後も、生活は苦しくなりますが
繰上げ返済のための貯蓄のつもりで
「つみたてくん」をすぐには途中買入れせずに続けるつもりです。
（子供はもう２人いるので、今後出産で働けない期間はないものとして）

この場合、銀行固定期間が終わる３年後に200万円を
銀行へ繰り上げ返済するのと
財形の1.68％が終わる５年後に350万円を
財形分を繰り上げ返済するのと
どちらが得なのでしょうか？

67ですが
３年後200万円、５年後350万円というのは
いずれも「つみたてくん」をその時期に買入れ（または満期償還）
して投入する予定です。

>61さん
我が家も公庫の返済額を増やして、短縮しましたよ。
（年金と両方借りていた分を全額繰上で終了したので年金分の返済額を）
返済額を増やす時点での審査条件（年収に占める返済比率等）をクリアして
いればいいのではないでしょうか。
返済に余裕があるなら貯めても金利はほとんどつかないし、繰上ちょこちょこやるより、一回で
手続きできて良いのでは。（手数料5250円でした）

66さん

やっぱりネット系ってわかっちゃいますか。そうですソニー銀行です。
口座にお金さえいれておけばネット経由でいつでも好きな時間に
繰り上げ返済できるのがいいです。

繰り上げ返済後のシミュレーションもその場でできます

70さん→やはりそうでしたか！！
でもいつでも好きなときに繰上出来るなんてうらやましい限りです。
ちなみに我が家も昨日付けで繰上返済しました。
手数料は21000円です・・・バカにならないですね。。
保証料がまだ帰ってきていませんが、あれっていつごろ帰ってくるんですかね。。

70です。

ソニー銀行は、保障料も団体信用生命保険のどちらも費用が0なので
残念ながらわかりません。

みなさん、いろいろご意見ありがとうございます。
６９さんは実際に条件変更をされたんですね！
どうも私は短気で、毎月1万円ずつ貯めて3年後に100万にして繰上・・・
というのが待ちきれないんですね（＾＾）1万円増やしても家計的には
余裕があるので、この方法がいいかも！と思ったわけです。

６２さんの、『毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、
ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります』という部分、何がいけないのか
よくわからないのですが・・・返済額を増やして期間短縮するというのは
住宅ローン関係の本にも載っていますし、公庫のＨＰにも以下のように
出ていています。なぜ借り換えになるんでしょうか？

１返済条件の変更
　 (１) 毎月の返済額を増額して、返済期間を短縮する。
　(２) ボーナス併用返済を取り止める。
　(３) 毎月返済のみをボーナス併用返済に変更する。
　(４) ゆとり・ステップ返済を取り止める。
　(５) 元利均等返済を元金均等返済へ変更する。
　(６) 元金均等返済を元利均等返済へ変更する。
　 　　　　　　　　 　

お久しぶりです。
４４さん、ありがとうございます（笑）
毎月頑張って私のお給料のほとんどを貯金してます（笑）
こぶたさんも、繰上げ返済おめでとうございます♪
いいなぁ〜。私も2年後に向けてせっせと頑張ります〜！

５０さん５２さん６５さん

うちの使っている銀行は繰上げ返済手数料は必要なしです。
毎月ある一定金額以上を口座に入れると次の日には勝手に
繰上げ返済されています。
私はこの銀行をある事情により好きになれないので毎月使わ
ない一定金額２０から２５と気分が向いたときは５千円とか１
万円を繰上げ返済して早く取引を終わらせたるつもりです。

我が家も、結婚２年目の共働き夫婦です。繰り上げ返済は、お勧めです。
早い時期だと、利息の割合が大きいので、繰り上げ返済することにより、
期間も大分短縮されます。
我が家は、子供ができるまでは・・・と、年１回計３回の繰り上げ返済で、
約１２年短縮しました。
今の貯蓄を維持して、プラスになった分を繰り上げ返済にあてています。
今は、貯金していても金利が低いので、貯蓄はほどほどに、
購入価格に極力近い状態での完済を目標にしています。

とても参考になります。
ところでシミュレーションソフトは何をお使いでしょうか？
複数回の繰上返済に対応したものを探しているのですが、
なかなか見つからないのです。

>>77

元利均等返済ならマイクロソフトのＥＸＣＥＬでＰＭＴ関数を使えば、特別のシミュレーションソフトを使わなくてもいいんでは。
元金均等返済は、特に難しい計算をする必要はないでしょう。

私はエクセルの関数とか苦手なので、ポポのローンプランナーVer. 0.20というのでシミュしました。
１０回まで繰上返済した場合のシミュができます。
とてもありがたいソフトです。ベクターで見つけました。
作者ポポさんに感謝。

共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
別に喧嘩になったりはしないでしょうが、一般論としてどんなものなのか
と思って質問させていただきました。
うちは単独名義なので私の収入からなんとか返していこうかと思ってます。

79さん、「ポポのローンプランナーVer. 0.20」おとしてみました。
使いやすいですね〜。
繰上げ返済がんばるぞ！っていう気になりますね（笑）

32さん、教えてください。
教えてくださった計算式で返済表をつくってみました。
例えばある時点で繰り上げ返済をしたとして、その翌月の計算式は
＊元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
の返済された分の
総返済月数を減らすのか、回目を増やすのかがわかりません。
とてもアホな質問だと思いますが、親切な方教えてください！

>>82
３２さんのやり方は個別の回数の元金と利息の充当分を計算するためのもの。
そんなやり方をするより、ＰＭＴ関数で１回分の元利均等支払金額を算出して、あとは単純にマニュアル式を作って、繰り返し計算式をコピーする方が良い。
但し、利息については１円未満は切り捨て計算すること。
団信を借入残高に応じて別に支払う場合は、ＰＭＴなどの関数では求められないから各支払期毎の計算式を作って行なう。
こちらは保険会社によって四捨五入だったりするので、返済表にあう方を自分で選択する必要がある。

>>82
要するに、ＩＰＭＴやＰＰＭＴ関数ではその期の内訳がわかるだけだから、そんなことをするくらいならマニュアル計算した方が有効で、残高が減ったり利率が変わったりしても対応可能だということ。
ローンの端数処理の仕方も理解できるから、最初の返済額はＰＭＴ関数で算出して、あとはマニュアル計算するのが融通が利くということ。
自分もこの方法で残高管理を行なっています。団信は年に一回決算で割戻しもありますから。

昔はオアシスカルク（富士通のワープロＯＡＳＹＳのカルク）で繰り返し計算して求めていましたが、今は楽になりました。

>>82
必要ならＥＸＣＥＬのマニュアルで作ったシートを送付いたします。
メールをいただければ対応させていただきます。

>>86
共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
というのは、贈与税の問題を考慮しないといけない、というのが
一般論かと思います。
基礎控除分の110万円以下なら、一般に問題はないかとおもいますが。

うちは共有名義なんですが、ローンは夫のみで組んでいます。私の給料は全額貯金しているのですが、これを繰り上げ返済に使うとまずいのですか？８０さん・８６さんのを読んでいて「あれ？うちの場合は？？」って思ったのですが・・・。

>>87

ローンの名義は返済をどうするかとは関係ありません。

考え方を整理します。

＜住宅ローンの名義＞
だれが返すかとは別です。実態で判断されます。

＜物件の名義＞
夫婦のうち一人の名義にすると贈与税の問題が発生します。
１１０万円まで１年間に無税です。
だけど、毎年１１０万円づつ贈与して１０年で完済したとしても、贈与した人には一銭も財産は残りません。
その後に何かトラブルがあって財産分与となっても、贈与した分は当然には取り返せません。
はて、本当にそういうことでいいのでしょうか？
それでいいと思う方は旦那に全て贈与してください。
そうでないと思う方は贈与のことなど考えずに、出資比率に応じた持分に登記してください。
考え方の問題なので、全部貢ごうが、それなりの持分を確保するかは、ご自分の判断です。

８７さん、
ややこしいのであれば、奥様の給料は生活費にして、ご主人の給料（の一部でも）を返済資金にされては？
私も自分のパート代で繰り上げ♪と思っていたのですが、贈与税のこととか考えると面倒そうなので。。。
もちろん、チルさんが心配されているように、財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。