東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

478です。
税務相談の際「預金連動」とは言いませんでしたが、（ローン名義人の）口座残高によって金利優遇がある、とは言いました。そうでないと、何故まとまった額の預金を一度に移したいのかという説明にならないと思いましたので。
確かに、金利優遇の話をしても「ふ〜ん」という程度でした。

ローン控除の金額より、贈与税のほうが高額です。

初めまして。。
3月に引き渡し予定の物です。
色々悩みましたが最初から気になって仕方ない東京スターで契約することにしました。
どうやってかりたらいいか悩んで悩んでよく解らなくなってしまったので
どなたかアドバイスを下さい！！

物件は３３７８万。
頭金は３４０払い済み。
残りは約１８００万。
年収６７０万。
年間２５０万は貯金できていますがかなりがんばってです。

今の収入がいつまでももらえるとは思ってないのでゆとりを持ちたいんですが。。。
おまけに独り者で手持ちの現金が一気になくなるのが不安で躊躇してしまいます。


今の頭金で実行し控除を最大貰ってその間貯金に励んだ方がいいのか・・
8割以内で借りるように追加の頭金を払うのがベストか
その場合固定にするべきなのか
貯金が上回る期間が短ければ変動にしておいてもいいのか。
でも団信が余計にかかるほうが損なのか。。

取りとめも無くて済みません。
何度もシュミレーションしてみたんですが
見れば見るほどよく解らなくなってきました。
早く書類を返送しなきゃいけないんですが・・・

誰か一番いい方法を教えてください。。
お願いします。

＞物件は３３７８万。頭金は３４０払い済み。残りは約１８００万。

計算が合わないのでは。

503です。
すみません・・・残りと言うのは現金が１８００万ってことです。。

>503
物件価格3378-頭金340=借入れ3038(借入れの9割)
諸経費(5%)で168
もろもろの引越し雑費も(5%)で168

物件価格に対する借入れ割合で
金利が上乗せされますので、
その値をどう捉えるかが問題。

早期にゼロ金利が達成できるなら
短期金利。

今年から、所得税と市民税の割合比率が
変更になったため、
借入れ額を多くしてもメリットがあるのか
確認。
所得控除は自分の所得税支払額以上に
控除されることはありません。

額面収入670?
手取りは500程度となれば、250は約5割
計画に少し無理があるような・・・

>手取りは500程度となれば、250は約5割
今の生活レベルを維持するならキツイのかと思われます。
今後の環境の変化(結婚など)に対応するには5割の支払いは・・・?

火災保険はかけておいたほうがいいんですが、東スタはその保険をお客様の自由にしています、他行はその保険も担保にとって、もし火災が起きた場合その保険金はすべて銀行にいくように設定されています。つまり東スタは火災が起きた場合火災保険はお客様がかけていたら、保険金はすべてお客様に還元されます。ただかける年数はどこの火災保険会社でも一括です。ですので保険料金は年数と住宅の価値によってきますが、大体100万前後だと思います。それに借り換えの場合や、新規にしても手数料などはごくわずかなので助かりました。但し、最初の預金が少ないと金利は他行のほうが安くなってしまいます。又、毎年の預金を積み上げられなければまったくメリットはありません。この場合は他行のほうがいいです。10年以内ぐらいに、金利０になるように預金できる方には、これ以上に金利を節約するローンはないと思います。シュミレーションはあくまで予想ですが、現実には毎月15万ぐらいの預金（返済額を除いて）ができれば、500万以上金利を節約できると思います。

487（最近は499）です。

税務署に行ってきました。結論を簡単に書くと「使途を明確にできれば預金の移動はOK」とのこと。

移動行為と返済と２つに分けると、478さんの「住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」は前者、後者は返済口座からの引き落とし履歴、となります。残念ながら連帯債務の場合引き落とし時「各々いくら」という履歴が残らないので、持分割合から「各々いくら引き落としていることになっている」という説明をつけるしかなさそうですが。
＃ローン控除はまったく別の話ですね、という会話もしてきました。

うちも連帯債務でいくことになりそうです。

＞使途を明確にできれば預金の移動はOK

もしかしたら、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例がありますが、これを念頭に話をしたのでは。
しかし、移した預金から全額支払われた場合は良いでしょうが、全額そのまま預金にしておくことがこれに該当すると認められるかどうか問題です。
その口座からローンを支払うと言っても、３０年もの長期のことですから。
不動産の登記事項証明書の提出も必要ですし。
税務署の方が言っていたように、贈与とローン控除の話は別ですので、贈与税がかかることローン控除が受けられることとは別の話です。
ちなみに1,000万の贈与ですと、通常３００万円程度の贈与税がかかります。

487さん、478（501）です。
結果報告ありがとうございますm(__)m　私が税務相談で聞いた結果とほとんど同じですね。安心しました。

我が家は結婚12年ですので配偶者控除は該当しません。
預金に関しては、最初に借入金の1/2ずつを夫婦それぞれの口座から預金し（持分割合５：５にする予定なので）そのままにしておくつもりです。つまり住宅ローンの引落し以外の取引はせず、20年後（の予定）の完済と同時に口座残高も０になるという予定です。

487（509）です。
510さん、

> 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の
> 贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる
> という特例がありますが

という制度は知っています。20年はしばらく先なのですが、ご指摘は「20年経てばその先は大丈夫。それまでが心配。」でしょうか？だとして、話の前提に「最高2,000万円まで控除」はないと思います。もっと言うと「贈与」は前提にしていないと思います。話の中で「予め決めた持分割合を基に双方のローンはいくら」という話をしました。もし「贈与」を前提にしていたら持分割合変更の話も出たはずです。

ご指摘のポイントを誤認しているかもしれません。改めてご説明いただければありがたいです。

510です

以前478さんから「妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？」と言う話があり、そこから話が広がっていったと思います。
その前提で書き込みました。
夫及び妻がそれぞれの収入に基づいてローンを組むことにはなんら問題がないと思います。
夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

487（512）です。

> 夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

細かい状況設定はともかくご指摘のポイントはわかりました。繰り返しになってしまいますが、相談の回答は「課税」以前に「贈与」（配偶者控除の件を含む）が前提とされていない、と認識しています。

> 全額そのまま預金にしておくことがこれに該当

「これ」とは「使途を明確」だとして、ご指摘の通り長年に渡って「これはローン返済目的です」を客観的に示し続ける必要はあります。が、前述の通り、夫婦間の取り交わし、引き落とし（返済）履歴を管理しておき、必要に応じて登記事項を明らかにし、説明をつければよいと思っています。

すいません初心者なもので・・借入金２０００万に対して預金１０００万（妻には隠しているお金がある・・(^_^;)）妻にバレない様にスター銀行か北日本銀行で借り換えをしたいのですが・・得策があれば教えていただければとおもいますm(_ _)mすいません

ムリ。

裏金は裏金として静かに使うべし。

ムリを承知での質問でしたがm(_ _)mなんとか方法がないでしょうか(T_T)

北日本は、連帯保証人が必要なので無理
東京スターは、連絡先に携帯電話を指定して
うま〜くやれば可能では。
奥方の察知能力とあなたの秘匿技術次第。

借入金２０００万に対して預金１０００万では、あまりメリットがないと思うけど。
奥さんが連帯保証人になれないと、別払いの団信に入らないとだめだし。
やはりこのローンは、借入金と同額程度の預金がないと・・・

チョット気になったのですが、
税務署に予め相談に行く必要あるのですか?

購入は今年3月
預金口座の出入金を調べられるとチョット、
ボロが出そうな感じ。

準備だけで良いのか、
自ら身の潔白を証明しに行って
墓穴を掘るのか?
・・・
書面は勝手に覚書程度の物?
それとも契約書?
契約書だと金額入れて、収入印紙貼る?
金額大きいと印紙代も高額ですよね・・・

５２０さんの意見は本当に２０００万で１５００万の預金では意味がない（足りない）ですか・・・(-_-)？？

質問。
　1.専業主婦の妻に、私のボーナスがでる度小遣いを渡しています。
　2.家族の生活費は私名義の銀行口座から出ています。
　3.東京スターの口座に、妻の預金の一部を積んでいます。

　贈与と見なされるのは何番でしょうか？

クイズですか？
ゲームですか？
単なる釣りですか？

1.年間110万までなら行為は贈与だが無税
2.生活を供する同居家族の食費などに贈与税は発生しない
3.目的による。もしくは書面があるのかによる。
（連帯債務者なのか、連帯保証人なのか、金額は不動産持分比率に対してどうなのか？）
と私は解釈しています。
他にご教授いただける方いれば、お願いします。

わざわざ税務署にいって聞けば、そう答えるのかもしれません。
夫婦間の金のやり取りに、税金を払う必要も感じませんので
私は聞きに行きません。

ここの住宅ローンに借り換えて、残高イコール預金にして利子を節約している。
当面使わない学費や分散していた預金、家族から預かった金等もまとめた。
何で預金の中身まで気にするのか判らん。

当面使わない学費はともかく、奥さんから預った金は贈与とみなされてもおかしくない。
お尋ねがくればアウト（納税）なんじゃないのか？
ただ税務署が厳しく調査するのは不動産取得時らしいから借り換えだったら大丈夫だろうね。
うちはけっこう目立つ物件を購入したからお尋ねが来る確率も高そうなので、110万以上の
移動はしないつもり。

>527
専業主婦で、もともとの出所は私の給与。
纏まると、それなりの金額になった。
誰の名義の口座にあったかということが問題なのかな？

お尋ね来ても、ローンで買ったと言う回答すれば
大丈夫なのではないでしょうか?
預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

税務署は取れそうなところから税金を出来るだけ搾り取るのが仕事
専業主婦の奥さん名義の口座に住宅購入資金として、年間１１０万以上預金し、
住宅購入時、その預金を頭金にして、旦那の単独名義で登記すれば、
旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
出来うる限り税金を搾り取るためのシステムとして、夫婦共有資産は殆ど認められていない。

530さんの言うとおり、税務署はほんとに鋭く、税金をとってくるから、あまり不自然な資金の移動は
夫婦間でも控えたほうがいいよ。まして、銀行口座にそういう金を置くのは、捕まえてくださいとでもいうような行為ですからね。

夫婦で金を出し合って家を買ったなら、出し合った金額に按分して、共同名義にしないとあとで税務署から指摘されると終わりだよ。不動産取引に関連して追徴されたら、大ダメージだよ。

>旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
過去同様のケースで納税した例はあるのでしょうか。

＞預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

税務署は調査権限がありますので、必要があれば調べると思います。
531さんの言うとおりだと思います。

このスレッて初めて読んだけど、もう何年間にも渡って続いてるんだなー。勉強になるなー。
何はともあれローン審査通ればよいなー。

生活費の共有は贈与でないなら、生活費から毎月専業主婦がヘソクった金が、
年110万円を超えても箪笥預金ならOK？
単に預け方の問題なのか。

夫と専業主婦の場合、給与を含めた家族の資産は共有財産ではないのですか？
家族持分の基準等があるのでしょうか？
夫婦家族間の預金に対する贈与税の課税事例があればお願いします。

　質問の答えとはかけ離れてるとは思いますがすいません。
　私の解釈で間違っていたらすんません。
　私の解釈では、夫の給与、つまり夫名義の預金通帳からお金が引き出されて、妻がそれを使ったとしても、それは「生活費に充てた」と見るのが一般的です。後、妻の口座に移動したとしても、「これは今後の結婚生活における教育資金や、子育て費のための貯金です」といえばそこらじゅうで起きている出来事なので税務署がそれをつつけば人手も足りませんし、また憲法にある基本的人権の尊重通りに生きている人達を罰しかねません。しかし！これが仮に何百万とかの預金の移動があったとすればどうでしょうか？何百万もの金を移動出来るということは、そうそうお金がある人じゃないと出来ませんし、資産隠しを意図してやる人だっているはずです。ということだと思います。

税金の計算は、夫婦と言えども他人計算です。
預金を妻の口座に移動したら贈与になります。
生活費を妻名義の預金に移し変える必要はありませんから。

セキュリティー面や、管理面において移し変える必要があるかどうかは税法とは関係なく家庭の中でありうる話ではあるとは思うし、後は額にもよるんだろうけど、５３８さんのように移し変える必要無しと決め付けてしまったほうが５３６さんのような人には確実な線かもね。

>夫婦家族間の預金に対する贈与税の課税事例があればお願いします。

結婚後は嫁が専業主婦であっても、
結婚する前に、働いてためたお金や、嫁の実家からの持参金とかは、嫁の個人の財産であり、
結婚後に勝手に旦那の口座に移すと贈与になる。

たとえば、嫁が、結婚前にOLやって500万円貯めて持っていたとする、これを不動産購入時に頭金と家計費だからとどんぶりにして、嫁の口座から旦那の口座に移し、旦那が頭金として、不動産を購入して、ローンは全額、旦那の稼ぎだから、不動産の名義も夫単独にしてしまったら、贈与になる。

銀行口座は足がつくから気をつけてください。どんぶりにするなら、たんす預金が鉄則です。
嫁の実家の支援も、たんす預金なら、ばれにくい。

共稼ぎになると話はもっとシビアになる。夫婦といえども、税金に関しては、他人が二人いると同じことという538さんの言うとおりなる。夫婦が給与所得者となれば、二人は別の給与口座をもつので、不動産購入で、へんな資金のやりとりがあったらまずアウトだね。

不動産取引なんていうものは、ずべて税金がからむから、税務署もチェックしやすい。
変なことするとすぐばれる。

私の解釈では、夫の給与、つまり夫名義の預金通帳からお金が引き出されて、妻がそれを使ったとしても、それは「生活費に充てた」と見るのが一般的です。

500万円を超えたら絶対アウトだね。生活費は100万円を超えて一度につかうことはまれ。言い訳にならない。一年の家賃でも200万程度だね。生活費の上限はそれくらいだ。

世の中には、真面目に働いて得たお金を手続きミスで失う例と、不労所得の金を一生懸命隠そうとする人間の格差がひどすぎるお。
　だから、文面だけを見て単純に脱税行為の肩入れとかとは思ってほしくはないお。

贈与税が110万円まで無税というのは、生活費のレベルでも、たまにはそれくらいまとめて使うこともあるでしょということだと思う。
逆に言うと、200万、300万というまとまった金は、不動産取得か自動車購入くらいしか、一般家庭では動かす必要がないから、贈与になる。夫婦だから資産は一緒などとどんぶりでもいいやと思ったら大間違いだよ。110万円を超える金の移動には、気をつけろ。　細かくわけて移動すれば、いいのだから、慎重に、マネーローンダリングしましょ。

＞セキュリティー面や、管理面において移し変える必要があるかどうかは税法とは関係なく家庭の中＞でありうる話ではあるとは思うし、

銀行口座はあくまで個人のもの。夫婦間でも親子間でも一緒だよ。
セキュリティーの意味で、口座を変えるのも、あくまで個人名義内で、A銀行からB銀行に移すべきだ
よ。口座名義人をまたいではだめ。金額が大きいと脱税で追徴されるよ。（証拠が明確だから、逃げられない）

はい、、、、。肝に銘じます。そうだね。怖いな。気をつけよ。

なるほど。そういうことだ。この銀行のスレに参加しておきながら、そのヒントに気づかなかったなんて、、、、。この銀行に感謝しよう。ありがとう東京スター銀行！

専業主婦の労働の対価は、110万円以上なら有税ということになるのかな。
妻の立場からすると、夫の給与に対する専業主婦の貢献額は年110万円までと
国に決められているようで不満が出そう。

贈与税は、労働の対価ではありません。

家族間の専業主婦における仕事というのは、労働じゃないっしょ。じゃー自分の親が入院して看病してたら労働になるんですか？労働として認めても良いけどその場合は貢献度関係なく「所得税」という税金がついてまわるんですよ。まあこちらは腹痛まないし、財政難なんでそういう風にもっていけるならありがたいっすけど。